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1、“四部委通知”对在建项目融资和新建项目融资,实行差别化管理政策,分别规定了不同的财政性资金还款比例。其中,公益性在建项目依靠财政性资金还款比例须在70%(含)以上。财政性资金包括一般预算资金、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入、预算外收入等,暂不包括已注入融资平台公司的土地使用权出让收入、土地使用权出让收入返还、车辆通行费等专项收费收入。属于按照中华人民共和国公路法、国务院关于加强国有土地资产管理的通知等法律和国务院规定可以融资的项目(如公路建设项目、土地储备项目等)、经国务院核准或审批的重大项目(即本讲义中所讲的“特殊项目”）以及非公益性在建项目可不受还款资金来源比例限制。,2018年
2、10月16日星期二,1,各行要根据银监部门有关部署和总行有关规定,继续做好融资平台公司贷款的全面整改工作,切实防控存量贷款风险。针对发现问题扎实做好后续整改。资本金未按借款合同约定到位等运作不规范的项目,要逐个规范整改;项目手续不完善的,要促请地方政府、借款人及相关部门尽快补办;地方政府“三率”指标超过警戒线的,要促请地方政府合理控制新增债务规模,妥善安排我行贷款偿还资金,确保按照合同约定及时足额收回贷款本息;对信贷资金发放与支付、贷后监管等环节存在的其他问题,要按照总行制度要求尽快予以纠正。总行信贷部在2011年5月23日下发通知：“根据第六次行办会和行领导批示，自通知日起，各行应暂停受理、
3、评估、审查、审议和审批教育、卫生领域的项目贷款，总行自6月1日起不再受理上述项目贷款的报备申请。”,2018年10月16日星期二,2,中国银监会关于规范中长期贷款还款方式的通知银监发2010103号）要求，要科学考量中长期贷款的现金流、行业、项目类别、地区、项目规模等因素，合理确定中长期贷款的建设期、达产期、还贷期和总贷款期限。原则上不得宽容工程延期和超概算行为，更不可利用宽限期变相延长总贷款期限。对于“整贷整还”类中长期贷款的存量部分，各机构要通过认真的借贷双方协商，修订合同或增加补充条款，调整还款方式。对于已签订贷款合同，但未完成放款过程的“整贷整还”类中长期贷款，各机构应利用发放后续贷款
4、前的有利时机，与客户协商对贷款合同及时补充完善和进一步修订，调整贷款还款方式。对于新增的中长期贷款，各机构要根据项目建设运营周期和项目预期现金流情况，合理确定贷款期限和建设期内宽限期以及本息科学的还款方式，原则上项目技术建成后，每年至少两次偿还本金，利随本清。 返回21,2018年10月16日星期二,3,第四章贷款资金支付管理要点,（一）“三个办法，一个指引”规定。一是“两个”概念。银监会制订的固定资产贷款管理暂行办法要求，贷款人应通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交
5、易对手。自主支付是指贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金发放至借款人账户后，由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。二是支付中关注的问题。受托支付的，贷款发放前审核借款人相关交易资料是否符合合同约定条件。自主支付的，要求借款人定期汇总报告贷款资金支付情况，并通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式核查贷款支付是否符合约定用途。在执行中要处理好与水利、农村公路等国家部委有专门规定的关系。,2018年10月16日星期二,4,（二）总行2009年10月3日农发银发【2009】266号关于印发贷款资金支付管理办法的通知和2010年3月8日农发银发【2010】40号关于转发银监会“两个办法一个
6、指引”（本人简化了题目）的通知，主要是对支付各环节进行了细化。一是账户管理。借款人除应在我行开立基本存款账户或一般存款账户外,原则上我行贷款占比超过50%的应开立基本不账户。同时还要求按申请贷款的性质及种类开立存款专项目贷款资金存款户和还贷准备金账户。二是较为详尽的规定了贷款人受托支付方式与审核流程。三是明确了贷款资金支付方式和金额。流动资金和固定资产受托支付方式。其中固定资产，单笔金额超过项目总投资5%的贷款资金支付，单笔金额超过500万元人民币的贷款资金支付。但单笔虽然超过了5%、而小于50万元的固定资产贷款资金支付采用自主支付方式。四是支付证明材料。主要包括但不限于发票、货运单据、商务合
7、同、供货清单、工程进度表、工程量清单、结报单等的复印件或/和原件,具体依贷款资金用途而定，与报送的监理月报一致，与报送的工程中标合同资金总额、支付方向、资金用途一致。,5,（三）根据总行农发银发【2010】138号文件关于进一步贯彻银监会贷款新规的通知要求：“应按照贷款新规和我行资金支付管理的有关规定,严格进行支付审核,确保贷款资金合规如约使用。要从贷款业务受理或调查环节开始,提早研究资金支付计划,根据项目规模、技术复杂程度、实施进度、原材料采购、资金结算等因素,合理安排发放和支付进度并匡算受托支付和自主支付额度或比例。对采取自主支付方式的贷款资金,应根据项目实施进度放款,可发放至借款人账户,
8、按相关规定监督其支付使用;对采取受托支付方式的贷款资金,原则上应同步发放和支付。”“对政策性贷款用于农业综合开发、农村基础设施建设、农村流通体系建设、县域城镇建设,融资主体与实施主体相分离,且实施主体或交易对手较为分散的,如贷款资金确需在借款人与项目实施主体(或其他有关单位,下同)之间进行划转后才能向交易对手支付,应延伸支付监控环节,各项目实施主体也应在我行开立账户,确保贷款资金在实质性支付前处于我行的监控之中。”“对采取受托支付方式的,原则上应在贷款发放当天,将贷款资金通过借款人账户支付给借款人交易对手。确因客观原因在贷款发放当天不能将贷款资金支付给借款人交易对手的,贷款人应在下一工作日完成
9、受托支付。”,2018年10月16日星期二,6,（四）参与建设项目工程竣工验收。根据甘肃省建设项目（工程）竣工验收暂行办法，由各级建设行政主管部门、计划、财政、银行、环保、审计、统计、劳动、消防、档案、项目主管部门等有关部门组成。建设单位和生产使用单位，勘察设计和施工单位均要参加验收工作。主要是听取工程建设、设计、施工和设备制造单位的全面汇报，审查初步验收结论和竣工验收文件；检查竣工工程，评价设计和施工质量；审定工程竣工财务决算；鉴定环保、职业安全卫生、消防设施、技术档案等实施情况；检查生产准备工作，考核试生产情况，核实生产能力，确定交付生产使用日期；对竣工验收中提出的主要问题作出处理决定或提
10、出解决途径；讨论并通过竣工验收鉴定书。并将由组织验收部门印发竣工验收鉴定书纳入信贷档案的主要内容。对已建成投产或已交付使用的建设项目，逾期不组织竣工验收的，计划部门不再列入计划，银行要停止支付基建资金，财政、税收部门要以实际建设内容，按规定提取固定资产折旧费，征收税款。 返回总目录,第五章 土地收购整理储备贷款管理,问题的提出：我们究竟办理过土地收储整理项目贷款没有？我们以后办理这项贷款有没有合法的政策？我们究竟怎么办理此项贷款就算合法合规了？本章我们主要解决以下问题： 一、土地收储整理的概念 二、办理土地收储整理项目贷款的政策依据 三、评审土地收储整理项目贷款的特殊要求 返回总目录,2018
11、年10月16日星期二,8,一、土地收储整理的概念和内涵,根据国务院关于加强国有土地资产管理的通知(国发200115号)、国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知(国办发2006100号)精神要求，国土资源部、财政部、中国人民银行近日联合制定发布的土地储备管理办法 (（国土资发【2007】277号)2007年11月19日）规定：土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。,2018年10月16日星期二,9,土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、
12、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。土地储备范围：依法收回的国有土地； 收购的土地；行使优先购买权取得的土地；已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；其他依法取得的土地。,2018年10月16日星期二,10,前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。土地前期收储整理实际上就是把收储的“生地”开发整理为符合二次开发建设条件的“熟地”，即达到“七通一平 ”。所谓 “七通一平”是指：土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备通给水、通排水、通电、通讯、通
13、路、通燃气、通热力以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 “七通一平”与“三通一平”的差别 返回53,2018年10月16日星期二,11,二、办理土地收储整理项目贷款的政策依据,第一、“四部委412号文件”在解释“国务院19号文件”时规定，“法律和国家另有规定”是指对于国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发【2001】15号，2001年4月30日印发）等法律和国务院规定可以融资的项目，可以继续执行既定融资计划。”国发【2001】15号文件规定：各级政府必须严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严格控制新增建设用地供应总量。,2018年10月16日星期二,1
14、2,各地不得违反国家有关规定擅自设立工业园、科技园、开发区等各类园、区，经批准设立的市辖区工业园、科技园、开发区等各类园、区的土地必须纳入所在城市用地统一管理、统一供应。对已经列入城市建设用地范围的村镇建设和乡镇企业用地也要按城镇化要求，统一规划、开发。为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持。,2018年10月16日星期二,13,第二、国土资源部、财政部、中国人民银行近日联合制定发布的土地储备管理办法 (（国土资发【2007】277号)2007年11月19日）规定：对纳入储备的土地，
15、经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。第三、“国务院19号文件”规定：“向银行业金融机构申请贷款须落实到项目，以项目法人公司作为承贷主体，”。根据以上规定，我行土地收出整理项目贷款承贷主体应当是具有土地收储职能的公司法人和事业法人等项目法人，包括经批准设立的工业园、科技园、开发区等事业单位。“必须具备相应的能力和具有财务可持续性和充足可靠的偿债能力”（总行【2011】105号）。,2018年10月16日星期二,14,第四、前期开发费用是融资的主要使用方向，是贷款需求的基本依据。核心是通过项目的
16、建设实施，达到“七通一平”。 土地前期开发费用即是土地开发费或土地开发成本，是指：进行土地开发时所投入的费用总和，即生地变成熟地所需要的总费用。包括包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项城市基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区及宗地开发配套费。总括看，土地前期开发费用是指前期开发过程中，涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的全部费用总和。 返回 53,2018年10月16日星期二,15,三、评审土地收出整理项目贷款的特殊要求,根据国务院关于加强国有土地资产管理的通知、国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知、土地储备管理办法等文件要求，土地储备机构申请贷款时必须提供： 土地利用总体规划、土地利用年度计划和土地储备年度计划“三大要件”。应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。,
