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1、城市解读,巴黎 大都市圈,伦敦 大都市圈,纽约 大都市圈,五大湖 大都市圈,长三角 大都市圈,东京 大都市圈,【城市区位现状解读】,区位优势：嘉兴地处长三角城市群和东部沿海经济带的地理中心，以上海为龙头的长三角城市群正积极推动地区经济一体化和联动发展。政策拉力：浙江省又对环杭州湾地区提出打造新的“浙江制造” 的战略目标，构建环杭州湾产业带及长三角“金南翼”,三圈交汇 未来焦点,【嘉兴城际交通】,交通通达 长三角枢纽,嘉兴三大经济圈的结点城市，已初步确立杭州湾北岸交通枢纽的地位。无论现在还是将来，城市的对外交通枢纽网络辐射整个长三角一线城市，成为通达沪、杭、苏、甬客货空间联系的重要交汇点。,观点
2、：嘉兴纳入四大城市的“1小时交通圈”，不仅仅是时间效率的提升 而对城市崛起的触动将十分积极。,空间枢纽决定经济前景，从长三角宏观区域分析，嘉兴占据长三角四大城市的枢纽点地位，对应于新的发展机遇期，其实内在的优势明显。固有的地理位置和独特的交通条件，加上产业基础和经济实力的雄厚，市辖五县（市）都各自具有鲜明的产业特色，且全部进入全国百强县市前五十名。,【嘉兴经济地位分析】,观点：区域背景决定了嘉兴发展可能的战略方向 城市集群联动实现相对高水平经济成长的可能。,一主（嘉兴主城区） 五副城（平湖、嘉善、海盐、海宁、桐乡 一新城（滨海新区）十五镇、三轴两环,嘉兴城市规划及发展方向1.未来嘉兴规划为浙江
3、接轨上海、竞合苏南的门户型都市地区2.长三角南翼新兴的现代服务业基地、浙江省科技创新和文化职教的先进地区 环杭州湾先进制造业的重点发展地区3.吴越古韵与现代文明交相辉映的城乡和谐发展地区及融汇江南水乡和江海特色的生态宜居型都市地区,【嘉兴城市格局及定位】,【城市地产板块分析】,嘉兴城市规划结构： 东进西拓、北控南移,“东进”：东部以南湖新区为中心，处于发展中阶段，大体量、大规模开发是该区域的市场特征。发展格局及价格走势具有明显上行的趋势，市场潜能较大。城市热点生态居住区“西拓” （城南及西南）：城市核心延伸区率先体现高位价值，成为继市中心板块后，城市拓展的房产“先行者”,房产开发市场密集度与价
4、格占位均处高点。 “北控”：依托与主城交通和工业区发展起来的居住区。“南移”：南部随着行政文化中心的建设，用地发展迅速。以南湖新区建设为动力，以南湖大道为发展轴，用地向南发展，安排大片居住、公共设施、绿化用地。,随着嘉兴融合长三角经济圈的逐渐深入，城际交通的日益发达嘉兴州已经不是嘉兴人的嘉兴，在文化承袭、城市形象、资源占有、地缘归属等多个价值点的角力下，越来越多的外地客群选择在嘉兴置业。,【城市板块客群分析】,外来客源逐渐涌入 改变传统的本地消化格局,小结,嘉兴地理位置优越，经济基础雄厚，随着交通的进一步拓展以及长三角经济圈联动效应日益显现，区域枢纽地位将得到加强。嘉兴城市的迅速发展，扩张了城
5、市规模，使不同的板块定位鲜明，随着政务功能的外迁，秀洲新区及南湖新区与主城区形成房地产发展三足鼎立之势；城市的建设伴随着资源的最大化利用，从城市发展及规划来看，老城区未来新增供应几乎为零，决定了老城区地块的价值稀缺及定位走向；嘉兴作为长三角楼市价格洼地的状态，导致了上海、杭州客群的涌入，使得嘉兴房地产市场依托传统本地客群的现象发生改变。,经济分析,2011年嘉兴经济保持较快增长2011年嘉兴经济保持较快增长，全市实现生产总值2668.06亿元，可比增长10.6%，增速比上年回落3.1个百分点。第一产业增加值146.09亿元，增长3.1%；第二产业增加值1536.18亿元，增长10.5%，其中工
6、业增加值1377.07亿元，同比增长12.1%；第三产业增加值985.79亿元，增长12.0%。工业生产较快增长，企业效益平稳增长2011年，全市规模以上工业企业总产值5677亿元，现价增长25.6%，增速分别比一季度、上半年、前三季度回落7.8、4.4、1.6个百分点，但高于全省平均4.2个百分点，居全省第4位。有一半行业盈利增长。其中建材、电力、通信设备实现利润总量大、增长快，利润总额分别增长32.5%、11.6%和23.4%。,【嘉兴市国民生产总值走势】,【三产发展】,第二产业仍为拉动经济的主导产业；进出口总值228.20亿美元，比上年增长32.6%。机电、服装、纺织、居主导地位。全市有
7、规模以上(主营业务收入500万元以上)工业企业7524家，比上年增加444家。 第三产业占国民经济约39.3%，仍有较大提升空间，且第三产业增速连年保持高增长，嘉兴面临服务业发展的转型与壮大。,消费品市场稳定增长，对外贸易增长较快 2011年，全市社会消费品零售总额948.57亿元，比上年增长18.7%，增速回落0.2个百分点；扣除价格影响，实际增长13.0%，增速回落1.3个百分点。建党90周年节庆拉动效应明显,消费品市场呈逐季增长态势。1-4季度全市零售总额分别增长16.3%、16.7%、21.5%和19.9%。全市汽车、家具等住行类商品销售有所降温。全市限额以上企业家用电器和音像器材类、
8、建筑及装潢材料类零售额比上年分别增长16.9%和3.5%，增幅回落7.9个和26.9个百分点。汽车类零售额比上年增长17.9%，增幅回落39.3个百分点。 居民消费价格继续上涨，工业生产者价格涨幅回落 2011年，市区居民消费价格水平延续上年高位运行态势，市区居民消费价格同比上涨5.5%。四个季度的同比涨幅分别为4.5%、5.1%、6.6%、5.6%。其中食品价格上涨10.9%，尤其是猪肉价格涨幅较大,【消费品市场情况】,固定资产投资增速放缓，实际利用外资增速回落2011年，全市固定资产投资额1502.5亿元，同比增长12.8%，其中投资项目（单位）投资1117.72亿元，增长5.3%,增速同
9、比分别回落8.5个和11.4个百分点。房地产开发投资额384.8亿元，增长42.3%，增速同比回落2.3个百分点。全市商品房销售面积390.74万平方米，同比下降34.5%。工业生产性投资665.7亿元，增长9%，增速同比回落5.4个百分点。全市基础设施投资281.85亿元，下降14.8 %，增速同比回落27.2个百分点。 全市新批外商投资项目260个，同比减少40个；合同利用外资31.13亿美元，同比下降2.9%；实际利用外资17.21亿美元，同比增长6.9%，增幅比上年回落13.7个百分点。,【固定资产投资情况】,财政收入增长较快，金融存贷款增幅继续回落 12月末，全市人民币存、贷款余额分
10、别为4075.18亿元和3038.69亿元，同比增长15.6%和16.2%，其中城乡居民储蓄余额1870.56亿元，同比增长15.4%。全年金融机构人民币新增贷款356.3亿元，同比少增89亿元。企业家信心指数和企业景气指数明显回落 四季度，企业家信心指数99.3，比三季度和上年同期分别下降13.3和29.9点，跌至“微弱不景气”区间。企业景气指数124.3，分别比上季和去年同期下降2.7和22.5点，仍处在“较景气”区间。居民收入稳步增长，民生状况继续改善 全市农民收入水平已连续八年位居全省第一。政府民生支出继续增加。社会保障、劳动就业工作继续加强，全市城乡享受最低生活保障户数1.79万户、
11、保障人数3.38万人, 同比分别下降2.7%和2.9%。,【民生景气指数】,小结,2012年嘉兴经济发展仍面临复杂多变的国内外经济环境，机遇与挑战并存。 中央宏观调控政策的背后是政府的“稳中求进” ，努力保持经济平稳较快发展。嘉兴具备典型的二线城市特征，以工业为主的城市经济运行模式制约了第三产业的发展，商贸服务业的占整体经济的比重还不够大，在一定程度上影响了商业地产的空间。,政策影响,2010、2011年持续的政策加紧令到住宅市场出现超调风险（即超出“合理回归”范畴的调整，即房价在局部市场，超过30%的下跌），在这一背景下，今年，再次重申促房价合理回归的同时，也明确表示，在按揭贷款和利率等金融
12、政策上，给予首套购房支持,同时强调要大力增加普通住宅的供给。这是为了防止成交量超跌，而令市场陷于不正常的波动之中。,从目前来看，政策短期内不可能出现转向。,从政府的规划来看，写字楼也是今后城市建设中的重点。在秀洲新区，总部经济、商务楼宇的建设与发展，成为了秀洲新区房地产发展建设新的增长点。以京润国际、丽晶广场、浙联金座等为代表的10多幢现代化、高档次的写字楼正在拔地而起。,高端写字楼租售市场回暖,2011下半年，全球甲级写字楼净租金最高的三大地区分别是：香港、伦敦西区和巴黎。在亚洲，新加坡写字楼的每年净租金为每平方尺65.81美元，属全球第八高地区。亚洲的写字楼空置率跌势明显，2011年下半年
13、空置率下降的市场数目比增加的市场多一倍。在各地写字楼市场当中，于2011年下半年空置率跌幅最大的地区几乎都位于亚太区，例如，成都由于制造业及现代服务业发展蓬勃，2011年下半年的空置率下降7.8%，上海则下降3.2%。,2011年全球写字楼租金指数同比上升5.0%，全球资本价值指数同比上涨8.2%，显示出商业地产领域的持续复苏。但是，由于受到了全球宏观经济环境的影响，不同于2011年上半年更为强劲的增长态势，2011年第四季度增幅平稳，只分别上涨0.48%及0.44%，反映了全球写字楼承租方和投资者应对经济环境不确定的谨慎态度。全球经济背景不确定性仍然导致承租方及投资者保持谨慎，由此削弱了全球
14、写字楼商业房地产的恢复能力。虽然两个全球指数都有少许上升趋势，但季度增长率远远低于2011年上半年。,商业地产出现短期或将出现二三线城市供给过剩,由于一线城市拿地不容易，成本攀升，公司上市后要扩张发展，开发商到二三线城市发展是必定的过程。但部分高速增长的城市能够吸纳新增供应，而部分细分市场，经济不达标，短期内商业地产的供应恐出现供给过剩。,50强城市写字楼供应量将快速增长，2014年将有800万平方米的办公楼面积竣工。2014年市场甲级写字楼总量达3700万平方米，而二三线城市占比达35%，相比2011年大幅增长。 二三线城市随着可供交易数量增多，商业地产投资市场也将会出现进一步结构性增长，,
15、在2006年和2007年间，中国商业地产直接投资额达178亿美元，其中新兴城市50强占全国商业地产投资额的10%。但在2008年和2009年，全国商业地产投资额为190亿美元，50强城市占比有所减少，跌落至5%。由于在全球金融危机的影响下，投资者为降低风险而选择撤回一线城市。而在2010年和2011年，中国商业地产投资额达340亿美元，50强城市商业地产投资活动再度强劲反弹，交易占比一举翻了四番，占到全国商业地产投资市场的20%，直接投资额高达68亿美元。随着可供交易资产数量的增多，商业地产投资市场将会出现进一步的结构性增长。然而，交易额的大小则会随风险偏好和流动性的变化而波动。,随着可交易物
16、业资产数量的增长以及市场透明度的提升，机构投资者对“中国新兴城市50强” 城市中产阶级人口数量的强劲增长。预计未来五年内这些城市中产阶级的人数将增长一倍，达到1.25亿以上。交通基础设施的不断改善，零售业的强劲增长以及中国制造业基地向内陆地区的转移，这些因素将充分带动物流仓储细分市场的未来发展。未来十年内，以二三线城市为主的中国50个新兴主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼，从而为市场带来亟须的商业房地产供应。50强新兴城市2011年全年的零售销售总额达到7.5万亿元，而北上广深等4个一线城市的零售销售总额为2.2万亿元。未来十年，中国新兴城市50强每年的实际经济增长率预计将达到10%，居民可支配收入和富裕家庭数量也将稳步上升。,就目前嘉兴市场而言，调控得到了初步的成效，房价水平也开始稳中有降，政府作出了对首套房的信贷优惠政策，支持刚需购房。今年是比较适合置业的一年，尤其是人居展前后。购房者可以根据自身的消费需求及消费能力来挑选。高品质的楼盘、大品牌的开发商在2012年应该会赢得更多市场“品质先导”会更加深入购房者之心。,商业市场,
