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1、* -*,合富辉煌（中国）陕西公司 2012年7月20日,前言,通过第一次提案后与保利策划部的沟通，本次提案的主要调整如下商业部分的补充； 合富能为项目提供的资源整合。,3,全国著名房企 产品系细化调研报告,4,序言：2012年全国百强房企排行榜,2012年5月22日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心主办的2012中国房地产上市公司测评在上海环球金融中心发布了2012中国房地产上市公司测评研究报告及2012中国房地产上市公司综合实力榜100强测评榜单。万科、恒大、中海、保利再度位居前四，“四大天王”位置企稳，华润置地、龙湖、碧桂园、世茂、富力、金地位列十强。现从百强排行
2、榜中抽取代表性房企做产品系细化调研。,5,调研对象,6,7,保利地产，从自然和美的理念出发，尊重自然，在住宅研发中强调人与建筑、人与自然、人与社会的和谐共生，重视将原生态自然资源运用在建筑规划中，坚持产品的不断创新与升级，保持着住宅高端精品线的研发。保利地产更一直致力以住宅体现和谐的人文关怀，结合文化资源研发不同产品满足不同人群对人文雅居的需求。将自有文化资源与地产优势有机结合, 使保利地产找到了寻求差异化发展的创新点，保利住宅产品分类型品牌和项目品牌两大类，形成“山水、尊享、珍品、康居”四大类型的品牌产品。同时，涵盖了花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系、罗兰香谷系、海
3、上五月花系多元化优质住宅物业的先进创新格局也逐渐成型，在全国打造了70余个社区，为超过20万户家庭提供和美之家。,保利住宅品牌细分,8,产品定位,产品类别,产品内涵,保利住宅四大类别品牌细分,9,保利住宅四大类别品牌细分,在商品住宅市场，保利地产对目标客户定位为城市中、高收入消费群体，包括政府部门公务员、企业事业单位管理人员、私营企业经营者和自由职业者。保利地产通过对目标客户群体的价值诉求进行了研究分析，将客户进行进一步的细分，并根据不同细分客户市场设计了不同的产品线，充分满足不同层次客户的多样化需求。,10,保利住宅项目品牌细分,11,产品系鉴赏,12,花园系：让和谐之美盛放 这是在中心城市
4、主要生活区域，本着以人为本的开发理念，以“自然、和谐、舒适”为原则，以尊重地域特性和文脉为指导思想，营造生态人文社区，创建花园式的健康人居，缔造高品质的完美生活。,石家庄保利花园,代表案例,13,心语系：时代生活，心之向往 保利心语系列，项目规划设计赋予人本思想，满足人的物质和精神双重需求，为住宅提供自然、舒适的居住环境，以唯美生态园林与精致典雅的建筑，为渴望美好的人们展开一幅结庐在人境而无车马喧嚣的写意生活画卷。,沈阳保利心语花园,代表案例,14,香槟系：法式风情，高贵典雅 法式风情，高贵典雅，是都市主流生活中心的一颗璀璨明珠，流淌着香槟般的高贵典雅与动人气质，专为满足享受高端品位生活而存在
5、。这系列设计大气、舒适，贴合人的需求，让居家生活更富生活情趣。,代表案例,南京保利香槟国际,15,公馆系：贵胄气质，领袖府邸 这是城市最精彩的部分，汇聚稀缺的自然和人文居住资源，尊贵非凡的顶级圈层文化，保值增值性超强的完美投资居于保利公馆系列，荣耀与地位已然不彰自显。,代表案例,武汉保利中央公馆,16,林语系：一林一世界，一语一人生 保利林语系列，最大限度的利用原有山坡和山谷的地貌特色，以北美维多利亚式建筑为蓝本，打造都市中罕有的大型山林庭院居所，实现建筑与人文、建筑与生活得完美结合，为有识之士打造亲近自然的生态景观社区，开启中国山林人居之典范。林语系列让业主可以享受更加亲和自然的健康休闲生活
6、，尽显居者好山乐水的品味与内涵。,代表案例,上海保利林语溪,17,康桥系：城央生活主流名片 汇集城央多元资源优势，融入城市多重美景，全揽城市绝版价值，鸿篇巨作打造世界级城市地标，保利城市资源系，为都市精英营造梦想生活的一方乐土。,代表案例,广州保利康桥,18,罗兰香谷系：出自名门的优雅 保利罗兰香谷作为城市文化别墅的至臻典范，繁华芳菲，纯粹水岸风情低密洋房，全生命周期户型设计，雕琢优雅生活，打造成熟人居典范之作。,代表案例,南京保利罗兰香谷,19,海上五月花系：一次改变生活的航行 保利海上五月花延续了“五月花”号追求理想、勇于开拓的精神，打造英伦小镇风情社区,为居住者营造了丰富精彩的生活,驶向
7、幸福梦想的彼岸。,代表案例,上海保利摆上五月花,20,十二橡树系：重现经典，让生活回归自然 十二橡树庄园来自于乱世佳人的灵感，双拼、联排、独栋，经典的北美庄园范本。对滨水景区的水、岸、建筑的总体空间进行层次丰富的有机结合，构建逾10万平方米的生态住宅社区，引领现代别墅生活新潮流。十二橡树庄园让近郊山水资源与建筑灵动结合，收藏自然的清新雅致，打造唯美人居圣地，保利郊区资源系，重现贵族浪漫生活，引领现代别墅新潮流。,代表案例,上海保利十二橡树庄园,21,22,中海的建筑产品，在房地产界也是有口皆碑，“每15 个香港人就有一个住在中海建的楼里”，这句话就是对中海产品的最好注脚。中海地产始终坚持“选择
8、主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建设主流产品、传播主流价值”的开发价值观，并以精耕细作的方式和精雕细琢的产品，默默地推行着这种价值观。中海地产，作为一个地产行业的最新标准的制定者、精品住宅新时代的引领者，一直在尝试最新科技发展成果在产业上的应用，并探索新住宅的发展方向，不断为自己树立新的评价标准。,中海产品解读,23,精耕细作、逐级递进的五代精品住宅,第一代产品：丰富住宅的使用功能,主要借鉴香港经验，如中海采用的井字型平面，直接推动了国内高层住宅户型的发展。 在高容积率、高密度以及高层条件下扩大共享空间，使城市住宅拜托了封闭单一的平面形式，丰富了住宅的使用功能。向中国内地房地产市场引进“
9、标准装修”、“示范单位”、“物业管理”等概念，推出了深圳海富花园、上海海华花园、广州锦城花园等代表性项目。,深圳海富花园,上海海华花园,广州锦城花园,24,精耕细作、逐级递进的五代精品住宅,第二代产品：引入环境设计概念,从单纯的楼宇开发变成了带有环境设计的居住区，率先引入环境设计概念，注重户外空间营造，增加了户外活动空间，开始引入园林设计，增添了生活趣味。在中国内地推出深圳中海华庭、中海怡翠山庄、广州中海锦苑、北京中海雅园等代表项目，引领国内地产风向。,深圳中海华庭,广州中海锦苑,北京中海雅园,25,精耕细作、逐级递进的五代精品住宅,第三代产品：在户内融入户外概念,注重概念策划与户型创新，率先
10、在户内融入户外概念，并把以景观为主的环境设计转变为有文化品位的主题场景，增添了物质空间的文化含义。中海结合内地实际市场进行改革创新，以“概念策划”为核心主导开发，张扬项目特殊优势与主观主题，体现不同的居住文化需求，产品更加本地化。推出了深圳中海阳光棕榈园、成都中海名城、上海中海馨园等代表项目。,深圳阳光棕榈园,26,精耕细作、逐级递进的五代精品住宅,第四代产品：倡导生态环保、技术领先与人文归属的基本理念,第四代精品以“生态环保”、“”技术领先、“人文归属”为基本理念，不仅要满足显性功能，还要满足人的心理需求；不仅满足于通用技术，还要通过创新实现新的全方位超越；不仅关注物质层面的需求，更加重视社
11、区文化氛围的营造。中海以全面创新的手法使产品处于业内领先地位，很多项目成为引领当地潮流的名牌项目，如香蜜湖1号等。,深圳香蜜湖一号,27,精耕细作、逐级递进的五代精品住宅,第五代产品：奢于外、适于内的领先性产品形态,为了应对过度资源消耗与人口增长、土地集约利用的矛盾的挑战，全球化与中国传统居住文化的冲突的挑战，居住的物质空间追求与精神诉求的矛盾的挑战，中海地产正在科学发展观的指引下，以全新的视野研发并全面推广第五代产品。第五代产品不仅可丰富中海地产品牌内涵，建设低耗、环保、健康适用的人居环境，还将引领中国地产业走可持续发展之路。如中海凯旋门、南京万锦熙岸等。,南京万锦熙岸,28,中海产品线细分
12、,从项目区位、地块性质以及户型等方面考虑，中海的在售项目大致可以分为四类：城市改善型，城郊改善型，郊区享受型以及高端系列。其中郊区享受房占在售项目的面积最大，百分比为46%，主要分布在中西部成都以及珠三角地区。其次为城市改善型住宅和城郊改善型住宅，分别占在售项目的27%和23%，主要分布在长春还有中西部、环渤海地区。高端系列仅占在售项目总面积的4%。,29,中海产品线细分,郊区享受型 郊区享受房位于城市远郊，但周边交通便捷，可以快速到达市中心繁华区域。周边生活配套设施不够完善，但有休闲配套，且周边自然资源比较丰富。郊区享受型项目建筑类型多为高层、小高层，部分项目有少量别墅。在户型方面，以75-
13、100 平方米二房和80-130 平方米三房为主，户型相对较小。项目虽然地理位置较偏，但是自然环境较好，因此价格一般不低，往往是考虑休闲或父母养老的第二居所，吸引的是经济条件好、较为成熟的三代家庭。,代表案例：成都中海兰庭,30,中海产品线细分,成都中海兰庭地理位置：成都高新南区大源生态纯居住组团核心腹地，东距新会展中心约1公里占地面积：110亩 容积率：4.2绿化率：30% 开发期数：2期2期开盘时间：2008年3月15 2期总户数：3023建筑形态：高层、小高层、少量别墅生活配套：网球场、特色商务会馆、度假式半岛景观游泳池等。 规划理念：采用大围合集中式景观规划理念，打造超大间距共享生活空
14、间，其产品独有的“奢尺双层空间”打破传统高层电梯住宅平面化的生活方式，将高层立体生活方式全面引入产品，畅想不一样的高层生活。项目一期产品为24+1“景致高层”，二期主要为31+1“奢尺高层”，采用新古典主义风格演绎城南高品质生活建筑典范，园区内移步及景的新古典主义园林设计，使宽大的组团中庭丰富且具有层次。,31,中海产品线细分,城市改善型 城市改善型项目位于市中心高价值区域，周边配套、商业设施完善。交通便利，满足人们出行便利的需要，此外中海的城市改善型项目力求将健康、生态、舒适融入其中。城市改善型项目建筑类型往往为小高层和多层，部分项目会配有少量别墅。而在户型方面，市中心高档社区往往以85-1
15、20 平方米两房、120-170 平方米三房和155-195平方米四方为主力房型。户型舒适宽敞，再加上位于市中心的区位优势，这类项目往往价格较高。因此这类项目的客户大多是35-45 之间经济能力好的中年之家，即追求生活的舒适、又追求工作的交通便利，同时也喜欢享受市中心的繁华。,代表案例：北京中海城香克林,32,中海产品线细分,北京中海城香克林地理位置：朝阳成寿寺路136号院(距离京津唐高速公路800米)占地面积： 52000平方米 容积率：2.36绿化率：30% 开发期数：第3期（共3期）3期开盘时间：2011年 3期总户数：当期203（共566）建筑形态：高层、小高层、少量别墅生活配套：中海
16、城香克林，据守成熟大社区优越位置，交通优势明显，无论是自驾车还是选择地铁或地面公交，皆顺畅无比。在商务、消费、居住一体化的世界性成熟区域，中海城香克林集粹CBD商务核心圈、方庄高端生活配套圈、东四环国际商业消费圈、南三环主题购物圈四大商圈优质资源，城市配套功能和质量不断提升，主题配套不断增多。在户型的细节设计上，为了充分满足现代家庭健康生活需求，中海城香克林将“生态、健康、舒适”等现代居住理念融入建筑之中，精心设计自然充溢的宽敞阳光客厅、视觉通透流畅的步入式景观阳台、俯瞰窗外四季风情的270度八角阳光房最大限度将阳光、新鲜空气等自然元素引入室内，让每个角落都可以沐浴阳光，确保每位业主都能拥有更好的景观视线并保证居家生活的私密性,33,中海产品线细分,
