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1、房地产工程质量问题为何屡禁不绝, 外部资源、内部架构和国家现行规范的影响：,设计单位对工程质量的影响,监理单位对工程质量的影响,施工单位对工程质量的影响,国家现行规范对工程质量的影响,工程管理架构对工程质量的影响,外部资源对房地产工程管理的影响, 设计单位对工程质量的影响：,施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或不满足施工需要,设计施工图“错、漏、碰、缺”严重，违反强制性设计规范要求现象普遍,设计对工程质量的影响, 设计对工程质量的影响：,部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设 计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节,设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防开裂的重点认识
2、不足,设计对工程质量的影响, 设计对工程质量的影响：,建设部2007年对全国设计单位做的强制性设计规范执行情况的普查，全中国没有一家设计单位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计规范的情况。最少的2条/套，最多420条/套,设计对工程质量的影响, 设计对工程质量的影响：,某国内知名地产公司对历年所用几百套设计施工图所做的设计后评估审查：不算简单的专业交圈、设计标注等“错、漏、碰、缺”，仅存在严重渗漏隐患的设计错误，平均37处/套,设计对工程质量的影响, 设计对工程质量的影响：,部分房地产企业对施工图的设计审查往往流于程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题
3、，实际工作中不具备操作性,施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审核。无法对防渗漏、防开裂等关键功能性设计进行有效审查,设计对工程质量的影响, 设计对工程质量的影响：,设计造成的质量隐患，相当一部分属于先天不 足。单纯依靠加强现场工程管理的方法，在当前施工单位、监理单位的质量能力水平下，很难避免不出现工程质量问题,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 设计施工图简单套用标准图集，未根据项目构造特点进行节点设计,底层阳台未与主体连接，采用独立基础。忽略不同基础的不均匀沉降条件，造成底层阳台根部普遍出现沉降开裂引起业主投诉,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止
4、, 底层阳台应做成悬挑阳台，避免不均匀沉降造成阳台根部开裂,底层阳台处回填土密实度不足，往往加剧了底层阳台的沉降和开裂,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 设计施工图简单套用标准图集，未根据项目构造特点进行节点设计,设计底层阳台采用悬挑阳台。将阳台板落至室外地面，造成地下室防水卷材泛水高度与地面平齐，雨水顺卷材上沿流入卷材缝隙内造成地下室漏水,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 有地下室的首层阳台应考虑地下室防水卷材泛水高度与室外自然地坪的限制要求,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 设计施工图仅提供构造做法，不提供详图构造节点做法,设计人员除未提供构造节点详图外，浮筑隔离层的设计十分完
5、善充分考虑了防止保护层变形对防水层产生拉裂破坏而引起的渗漏,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 设计问题分析：设计过高估计了施工单位和监理单位的水平,施工中因保温层要先于防水层施工，设计又未提供详图节点，施工单位及监理均理解为防水层只是简单平铺。保温层施工后，防水层已无法做出泛水高度，只能破坏保温层重新施工。防水修补完后，又发现露台门槛处的防水未刷至门框下口，未形成封闭式防水层，再次开始修补,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 某地产项目露台女儿墙处的设计节点图,请大家讨论设计施工图的错误在哪？存在什么隐患？,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 正确的设计节点：,设计人员没有充分考虑EP
6、S薄抹灰系统保温板的粘接形式，局部空腔造成抹灰层开裂，雨水从缝隙中渗入，沿外墙产生串水，从薄弱处渗入内墙,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 某项目阳光房的设计节点图：,阳光房顶部与墙体之间的防水仅靠耐候密封胶防护。未考虑外墙苯板及饰面层的物理变形，未考虑耐候胶老化等问题,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 正确的设计节点：,增加铝板披水，通过披水将雨水直接排至阳光房顶部玻璃处，避免阳光房顶部外框与外墙交界处直接收到雨水侵袭,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 监理单位对工程质量的影响：,市场发展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为
7、不规范,监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站和旁站记录往往走过场,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 监理单位对工程质量的影响：,尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用,监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 监理单位对工程质量的影响：,建设部建市【2002】189号文房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行）,哪些部位、哪些工序需要监理旁站？,如何划定监理旁站监督控制的区域？,监理旁站前的：“三查两问一核对”是什么？,如何判定监理工
8、程师的配备满足监理要求？,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 施工单位对工程质量的影响：,建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低资信差，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系,劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 施工单位对工程质量的影响：,由于采用项目承包制，工程质量的好坏与项目经理及项目管理班子的技术水平、管理能力存在很明显的关系。即使是特级的施工企业，其项目经理的素质差异也很大,施工企业对施工项目经理部的支持监管较少，施工管理出现
9、问题后，施工企业高层和技术、资源管理体系的支持体现不明显,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, EPS薄抹灰外保温应遵循的施工工艺流程：,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 房地产企业施工工序管理示例：,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 穿楼板管道预留孔洞成型件要求：,厨卫间管道预留孔洞普遍存在位置不准确、成形尺寸过大、乱凿乱打等现象，后期极易造成渗漏。为保证洞口成型尺寸，应采用现场预制标准件。制成上大下小的形状，便于堵洞密实,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 模板的企口设置可以有效的防止漏浆跑模：,模板应企口配置 防止因模板受力 不均匀产生变形,竹模板裁割边应刷涂两道树酯保护层，防
10、止此处模板裁口浸水湿胀而毛化,采取220 塑料泡沫带封边，可以有效 防止漏浆,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 内限位挡撑的设置可以有效防止根部涨模：,为了保证钢筋 砼柱子或墙梁 的根部位置 尺寸准确， 不产生位移， 可设置其模板 内限位挡撑,严禁在柱、墙主筋上焊接模板 的内限位挡撑,内部架构对房地产工程管理的影响,工程管理部：,成本管理部：,负责工程技术管理，供货商、承建商管理，（工程及材料）招投标管理，工程质量、进度监督；但在实际运作中，工程部大部分的工作是工程招标和材料采购，技术管理及质量、进度监督的职能往往发挥得较少,负责项目成本目标的制定、实施及监控，项目预结算管理，经济标评定，
11、工程进度款审算等,内部架构对房地产工程管理的影响,项目经理部：,全面负责质量、进度控制，参与图纸和施工方案的会审、招标文件的评审，负责甲供材料的验收和现场管理，小额工程的招标及委托，协调现场的各种配合关系，协助进行承建商和供货商的评定，配合销售,外聘香港测量师行：（隶属于集团）,定期检查和不定期抽检项目经理部工作质量，提出项目工程管理改进建议。供集团工程管理体系考评,内部架构对房地产工程管理的影响, 一些常见的工程管理组织架构：,内部架构对房地产工程管理的影响,质量管理部：,物资部：,工程技术管理中心，负责工程技术、质量、安全、报建和档案的管理，参与图纸会审、承建商和供货商的考察、技术标的评审
12、，定期巡检和不定期抽检地盘工作质量,物资供应和管理中心，负责工程材料设备的采购、管理及供货商管理、建材信息网维护、新材料推广，对所有项目的物资成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估，并配合合约管理部对建安成本进行动态监控和报警,内部架构对房地产工程管理的影响,合约管理部：,地盘：,工程成本管理中心，负责工程成本管理及其相关工作，包括招投标、合同管理以及承建商管理，对所有项目的工程成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估,项目施工控制中心，负责施工质量、进度、成本控制，负责甲供材料的验收和现场管理，协调现场的各种配合关系,内部架构对房地产工程管理的影响, 工程管理层面组织架构的对比：,中海的组
13、织架构体现了设计、工程、销售三大专业系统的平衡发展；万科从组织架构上看，三大专业系统发展不是很均衡，在营销、设计与工程的进度、质量发生冲突时，大量的内部协调对企业管理的要求和人员素质的要求均很高,万科的组织架构更加注重强调三权分立，对全面性异地扩张的风险控制管理更加严格。通过完整系统的流程管理和大量的企业技术、管理标准保证业务体系顺畅,内部架构对房地产工程管理的影响, 工程管理层面组织架构的对比：,在多项目开发模式下，企业总部工程管理部的技术管理、质量监督职能是工程质量保证体系的重要组成部分；而在万科工程系统中，工程管理部较多的时间在做工程招标、材料采购工作，其技术管理、质量监督职能相对较弱。
14、容易出现许多信息和资源得不到共享，一些错误也容易在不同的项目重复发生,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 国内现行规范对工程质量的影响：,为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈且屡禁不止的工程质量问题？而那些五六十年代的传统建筑，时至今日也未发生外墙渗漏或开裂？,为什么甲方工程部、施工单位、监理单位工程验收全部合格，项目交付时还会出现大量的工程质量问题？,房地产企业工程质量问题为何屡禁不止, 国家施工验收规范执行层面存在隐患：,甲方工程部一般不参与的验收,分部分项工程验收合格存在一定缺陷,施工工艺验收、施工工序验收、施工检验批验收,分部分项工程验收本身存在着一定的抽检比例，不是全数检验,分部分项工程验收本身包括保证项目和允许偏差项目,
