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1、连云港房地产市场发展趋势与宏 观调控研究 李 东 阳主要内容l研究背景、意义及研究的理论方法l房地产市场研究综述l连云港总体经济发展现状分析l连云港市房地产市场分析l连云港房地产市场的优劣势分析l连云港市房地产市场宏观控制分析l连云港房地产市场的政策建议l研究背景l研究意义l研究的理论方法：多元线形回归直线拟和方程研究的背景、意义及理论方法l房地产市场的需求需求与价格的逆相关关系l房地产市场的供应 供应与价格的正相关关系l房地产市场的机制l房地产市场的特性与功能房地产市场研究综述连云港总体经济发展现状l连云港经济发展概况- 近年发展很快.公务员等收入增加l连云港经济发展存在的问题 经济总量较低
2、结构调整较弱增长质量较差后发先至较难- 连云港经济发展潜力巨大连云港房地产市场分析l连云港房地产市场需求分析方法:多元线性回归l连云港房地产市场供应分析方法:直线拟和方程l连云港房地产市场价格分析l近几年房价上涨的主要原因分析连云港房地产市场需求分析l主要影响因素城市人口状况城市化率、工商业家庭人口状况:家庭人口组成家庭收入住宅理念住有所居/人人有房产住宅销售价格1992-2003年连云港市人口主要指标2012年城市人口120万以上 年 份总人口（万 人）总户 数（ 万户）户均人数（ 人）出生人口（ 万人）死亡人口（ 万人）自然增长人 口（万人）199254.9217.163.205.642.
3、003.64199354.8017.113.205.502.053.45199455.9217.303.235.362.033.32199557.1517.553.265.632.013.61199658.1817.743.285.681.933.75199759.3918.283.255.522.033.50199860.4518.653.246.102.034.07199961.618.963.255.561.893.66200062.5719.353.237.742.255.49200163.8619.813.225.301.973.33200264.7420.263.205.411.9
4、03.51200365.6320.573.194.922.122.821992-2003年连云港居民可支配收入2009年为16958元 l 2005-2009年连云港（市区）商品房交易面积、价格情况年份新浦区海州区交易面积同比价格同比交易面积同比价格同比2005398371.55 2629 198.57 1989 2006755820.5289.73%293911.79%34198.9917122.64%268635.04%2007928782.122.88%346417.86%61831.8180.80%27000.52%2008744843.2-19.80%3412-1.50%135156
5、.16118.59%27190.70%20091930633.4159.20%388813.95%379012.36180.43%300210.41%年份开发区连云区交易面积同比价格同比交易面积同比价格同比2005114815.73 2415 41057.16 4200 2006248299.07116.26%25395.13%236876.99476.94%3580-14.76%2007277121.9811.61%285112.29%267893.613.09%414515.78%2008127097.41-54.14%318811.82%266336.78-0.58%3823-7.77%
6、2009466360.43266.93%3073-3.61%619084.76132.44%3813-0.26%2009年1-12月江苏省辖市市区商品房成交 均价及同比变化全省南京无锡常州苏州镇江南通价格5704768664624715770342124879同比18.230.28.5517.94.1112.348.9扬州泰州徐州连云港淮安盐城宿迁价格5310407638123383350136572538同比19.28.328.985.657.4317.715.3回归模型的建立及求解l建立回归模型:A=a+b1H+b2F+b3E+b4P （公式4.1）其中：A城市房地产市场住宅交易面积（万平
7、方米）H户平均人口（人/户）F户籍人口（万人）E城市居民人均可支配收入（元/人年）P人民币贷款利率 （五年以上，%）a-截距bn偏回归系数（b1,b2,b3,b4）l回归方程: A=-6776.161+1924.030 H+14.811F+0.028E-80.993R l经过相关检验分析可知:总人口与住宅需求的线性关系并不明显；居民年可支配收入、户均 人口与住宅需求的变 化方向相同；消费价格指数与住宅需求的变化方向 相反。2005-2010年连云港市住宅交易面积预测结果 年份H（人/户 ）F（万人）E（元/人 年）R（%）A（住宅交 易量万m2） 20053.1967.699007.116.2
8、1 113.28 20063.1868.789646.616.21 128.09 20073.1769.8810331.526.21 144.32 20083.1671.0011065.066.21 162.21 20093.1572.1311850.686.21 181.70 20103.1473.2912692.086.21 203.20结果说明l在未来几年，住宅交易量年将以15%左 右的速度增长l住宅包括:商品住宅、私房、保障房，公 有住房等l交易包括：存量房、增量房l结论：未来几年连云港房地产住宅市场 需求仍将保持活跃和增长的势头连云港市区房地产投资(土地除外）年度亿元200524.4
9、9200639.77200755.57200862.64200966.191999-2004年连连云港市区商品房销销售面积积2009年为为340.21万平方米拟和直线方程的建立lY1=13.58X27108.1lY2=9.35X-18652式中 Y1商品房销售建筑面积（万 平方米）Y2住宅竣工面积X年份连云港市区商品房销售分析预测商品房销售建筑面积预测 年份商品房销售建筑面 积 （万平方米）增长率 （%） 住宅 （万平方米）增长率 （%）住宅比 率（%）2009340,21161.36264.77137.152010374.2310304.48152011430.3815365.3720201
10、2516.4320456.71252013568.0810502.38102015670.3318592.0818供应分析结论：l商品房的销售面积及住宅竣工面积，都会有较大幅度 的增长，商品房的销售面积平均每年增长18%，住宅 竣工面积平均每年增长17%。l在可预计的未来六年，商铺、写字楼等房地产项目的 比重将会缓慢增长。l商品房的销售面积和住宅竣工面积二者的整体趋势是去增。 房地产市场供需分析结论l从需求预测的结果和供给预测的结果来看，总 体基本平衡。 l2010年2015年，连云港住宅供给略大于市 场需求。 l2012年以后，新一轮的需求旺势再现，又将出 现供不应求的局面，但缺口不大。l市
11、场态势是有利的，健康的。 连云港房地产市场价格分析 2009年为3678 截止2004年底，连云港市市区住宅均价2086元/平方米，保持了2001年以来 的增长势头，比去年年底上涨了26.53%，较2001年年末，住宅均价几乎翻了一 倍。房价上涨的主要原因分析 l房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结 果l房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体 现l信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价 过快上涨的重要动力l信息系统不畅进一步加剧了房价的上涨连云港房地产市场的优劣势分析l连云港房地产业发展的优势分析 沿海开发-建大城市房地产业与经济和社会发展目标一致人们住房观念的问题房地产的有效需求将逐
12、渐升温连云港房地产市场的劣势分析l 连云港房地产市场存在的问题 结构性供需矛盾加剧，房价较高投资增速较快，企业资产负债率高供应结构单一，保障规模较小房屋价格构成不透明，市场信息不 对称连云港房地产市场宏观控制分析 l房地产业宏观调控体系 l宏观调控手段分析 l宏观调控对房地产市场的影响 房地产业宏观调控体系房地产业发展调控目 标适度的规模与 速度供需结构基本 吻合供需总量基本 平衡政 府经济、法律、 行政管理与引导手 段调控宏观调控手段分析l经济手段l法律手段l行政手段l管理与引导的手段行政手段l政策手段：包括产业政策和区域经济政策两方面l计划手段：年度计划、中期计划、长期计划 l规划手段：国土规划、区域规划和城市规划 宏观调控对房地产市场的影响 l信贷比例管理抑制非理性投资 l整顿市场秩序: 公平.二套房.2调5l整顿土地市场 抑制土地投机 连云港房地产市场的政策建议l房地产市场健康、可持续发展的特征 ： 增速平稳、规模适度、结构合理、产权清晰、公共基 础设施建设市场化的市场。l政府驾驭房地产市场需要处理好五方面 的关系 ：总体与局部 ，发展与规范 ，供给与需求 ，政府与市场 ，效率与公平 l宏观层面的政策建议 l微观层面的政策建议 谢谢各位！
