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1、商业街区规划的规律研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。世联研究2018/8/162思维导图街区的核心价值研究商业街区失败典型案例知名商业街区规律总结商业街区规划要点3常见的商业街区规划：伟岸、景观、宽 大 伟岸、宽大的街道 不利于消费者两侧穿 梭，难以形成繁闹的 意象。 景观则影响视野和 街区内的通达性。如兵营般整齐排布的商业街某城市伟岸、宽大的商业街4常见的商业街区规划：宽大、笔直、大一 统 笔直、一览无余的 街道容易让人产生 疲劳感，
2、失去逛街 的乐趣。 大一统的街道不符 合商业生动活泼、 富于变化的特点， 留不住人流，难以 形成商业气氛。宽大、笔直的商业街某城市大一统的商业街5东莞世博广场：主力店与商业街区的布局 错位主 力 店商业街区 东莞世博广场商业 价值最高的部分全部 为主力店占据，造成 主力店经营红火，而 商业街区门可罗雀。6东莞新世界花园街区：交通规划的失败7思维导图商业街区核心价值研究商业街区典型失败案例知名商业街区规律总结商业街区规划要点8商业街区的核心价值点在于商铺，而商铺 的KPI包括位置、交通、视野和质素 商铺是商业街区的基本元素，是街区商业价值的最终体现商铺价 值KPI位置交通视野质素聚客点、距离、人
3、流、阳街/阴街、双面铺、单面可达性、道路、出入口、交通枢纽可视性、远距离、中距离、近距离形状、面积、层高、开间进深比、梁、拄9商铺价值KPI：位置交通枢纽主力店与聚客点的距离阳街/阴街坡道共享空间商铺价 值KPI位置交通视野质素 需要添加对每个图示的基本解释，关键要点就OK10商铺价值KPI：交通商铺价 值KPI位置交通视野质素11商铺价值KPI：视野商铺价 值KPI位置交通视野质素12商铺价值KPI：质素商铺价 值KPI位置交通视野质素13思维导图街区的核心价值研究商业街区典型失败案例知名商业街区规律总结商业街区规划要点14我们研究了多个国内外著名商业街区，从 中总结出成功的基本规律l位于城
4、市中心区，以城市居民消费为主l为城市中商业价值最高的地点之一l其成功经历了时间的考验l具有一定的规模初步考虑案例v纽约第五大道 FIFTH AVENUE，美国v巴黎香榭丽舍大街 CHAMPS- ELYSEES，法国v伦敦牛津街 Oxford street，英国v东京银座大街，日本v东京浅草仲见世大街，日本v东京都新宿大街 Shinjuku Odori Shopping Street，日本v大阪心斋桥大街，日本v首尔明洞大街Myeong -dong commercial area，韩国v乌节路 0rd Road，新加坡v柏林库达姆大街 KUDamm，德国v维也纳克恩顿大街 the most fa
5、mous pedestrian zone，奥地利v莫斯科市阿尔巴特大街Arbat-street，俄 国v蒙特利尔地下城 Montreals underground city，加拿大v上海南京路，中国v广州上下九商业街，中国v广州北京路，中国v着重分析以下几个v纽约第五大道 FIFTH AVENUE，美国v东京都新宿大街 Shinjuku Odori Shopping Street，日本v首尔明洞大街Myeong -dong commercial area，韩国v乌节路 0rd Road，新加坡v维也纳克恩顿大街 the most famous pedestrian zone，奥 地利v上海南京
6、路，中国v广州上下九商业街，中国v深圳东门商业街，中国v上海新天地，中国本报告是严格保密的。 BergdorfGoodman是 最高档的商场，以名贵 珠宝首饰著名Saks百 货公司、被称为“香水 化妆品博物馆”的 Sephora都赫赫有名。 第五大道几乎拥有全 球所有最顶级的品牌店 ，如LV、Dior、 Tiffany、Cartier、 Gucci、Versace、Chanel、Escada等， 货品以齐全、更新速度 快著称。APPLE店LV旗舰店ALDO店Bergdorf Goodman百货第五大道纽约第五大道：顶级的品牌专卖店和百货商店成 为街区的焦点，也使街区成为世界的焦点15本报告是严
7、格保密的。主力零售商家：永安百货公司，广州服装店，鹤鸣鞋帽店，大 陆钟表店，妇女儿童百货商店，广州纺织商场，锦华床上用品 店等老字号。 主要餐饮：清平饭店，广州酒家，陶陶居酒家，莲香楼等。 附近还有西来初地、华林寺、玉器圩、酸枝街、古董街等历史 悠久的传统专业街和全国最大的农贸杂市一条街清平路。地 铁 站平 安 大 戏 院敦 煌 大 酒 楼永 安 百 货新 欧 陆 鞋 城鹤 鸣 鞋 店帝 豪 女 人 街上下九广州上下九商业街：主力商家分布在800多米的商 业街区两侧，带动了街区的繁荣发展16本报告是严格保密的。韩国首尔市明洞大街：功能齐全和交通方 便是其历经百年经久不衰的关键 明洞是韩国代表性
8、的购物 街，由明洞大街、中央路 、中国街和中间的“胡同”组 成。 主街明洞大街长约1.5km ，街道两旁布满了百货公 司、商场、餐厅、酒店、戏院，另外还有一批超现 代大型购物广场和商场、 观光酒店、金融机构。 明洞大街两旁都是高级名 牌的店铺，明洞大街两侧 的胡同里都是中档品牌的 店铺和保税商店。明洞大街17本报告是严格保密的。明洞大街：以短街、曲径、窄巷、小尺度 共享空间营造愉悦的休闲购物空间 明洞大街的商业街区道路都 不宽，主道宽度在810米之 间，辅道宽度在46米之间， 热闹繁华。 明洞商业街保存着中国大使馆 、明洞圣堂等文物级建筑物， 围绕着这些建筑，建造了许多 欧洲风格的街道和共享空
9、间,使 明洞成了朝鲜文化与西方文明 接触的象征，开放的共享空间 也成了人流的聚集点。明洞大街18本报告是严格保密的。新宿大街：众多主力商家使整个街区形成 了多个焦点 长度：900米 主要购物区：日本最大 的电器街秋叶原 sofmap、新宿西口相机 街、“西口地下街”、“小田 急地下街”等。 主力店：伊势丹百货、 丸井百货、Alta大楼、三 越百货、MyCity、纪伊 国屋书店、小田急百货、 京王百货、高岛屋时代广 场。新宿大街19本报告是严格保密的。新宿大街：丰富的功能和四通八达的交通 使其一直保持着充沛的活力 娱乐区：主要位于中央 公园旁的歌舞伎町，以“酷 马剧场”为中心有各种娱乐 饮食场所
10、约2500家和电影 院15家。 “黄金街”的纯文化气息十 分浓郁。在这儿，经常可 见到作家，编辑等文化界 人士漫步街头，或坐在小 酒馆里聚会聊天。新宿大街2021维也纳克恩顿大街：与城市公共设施和交 通的完美融合成就了其今天的辉煌位置：位于市中心；由于它的形状很特殊，像个U字，在维 也纳又拥有独一无二的地理位置，所以也被称为金色的U字交通：在砍特大街的入口就有地铁1路、2路和4路的停靠站规模：拥有53400平方米购物面积的步行区，年销售额40亿地铁交汇口及 维也纳歌剧院史蒂芬教堂米夏艾尔门地铁交汇口及 维也纳歌剧院配套：入口处世界 最著名的歌剧院维也纳 国家歌剧院，中央 维也纳最重要的主教教
11、堂史蒂芬教堂，终点 米夏埃尔广场和米夏 埃尔门，从米夏埃尔门 可以通向维也纳胡浮堡 皇宫。维也纳克恩顿大街22新加坡乌节路：文化设施以及共享空间使 街区形成了独特的商业氛围CKTANG 购物中心乌节路 市场中心点购 物中心乌节戏院酒店酒店来福村和 杰克保龄球乌节路本报告是严格保密的。武汉吉庆特色餐饮商业街：以民间艺术打 造“汉味文化”氛围 吉庆街大排档市场主要集中在长170米、宽9米 的马路两侧，大排档经营户 有35家左右，同时 吉庆街聚集着100多名民间艺人。 吉庆街的“汉味文化”和“民间艺术 ”使得天 南海北的游人食客纷至沓来，已成为武汉乃至华 中最火爆的餐饮商业街。吉庆街吉庆路23本报告
12、是严格保密的。上海南京路：繁华源于深厚的历史沉淀南京路 南京路始建于1851年 ，是上海开辟后最早建 立的一条商业街。24本报告是严格保密的。深圳东门商业街的交通：四通八达的路网 带来了滚滚人流永兴路永新路人民北路东门中路建设路新园路立新路深南东路东门中路晒布路湖贝路 深南东路、建设路为城市 干道，与街区存在过渡， 如永新路、永兴路，车辆 可以进入，但路线和方向 受限制。 过渡区由永新路、永兴路 和支线辅路围和组成，主 要为双向2车道，车道边则 各为2m左右的人行辅道或 建筑物外廊。 东门中路为城市次干道。 深南东路、建设路、东门 中路均属于快速路。百货广场下 的人行通道车流、人流过渡区252
13、6令人愉悦的空间国内外著名商业街的成功规律总结 第五大道 新宿大街 明洞大街 南京路 北京路 乌节路 克恩顿大街 上下九商业街关键词：商户 功能 交通 环境 建筑 文脉成功因素对文化的传承特色的建筑丰富的功能主力商家便利的交通设施本报告是严格保密的。思维导图街区的核心价值研究商业街区典型失败案例知名商业街区规律总结商业街区规划要点27本报告是严格保密的。成功商业街区规划要点街区 规划愉悦空间商业氛围功能布局建筑2829打造令人愉悦的商业空间：曲径、短街、 窄巷和共享空间令人愉悦 的空间共享空间曲径短街窄巷30打造令人愉悦的商业街空间曲径、 窄巷、小尺度共享空间 国内外大多数成功商业街 的规划都
14、很好的利用了窄 巷、短街、折线、连廊以 及小尺度共享空间，以营 造良好的商业氛围。 窄巷容易形成熙熙攘攘、 摩肩接踵的热闹景象。 “曲径通幽”的短街不容易 让消费者感到紧张和疲劳 。 连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交 通问题，提升其价值。 小尺度共享空间一方面是 聚客点，另一方面也是商 业街的活力空间。澳门商业街广州流行前线31万科运河东一号的街区规划：曲径、短街 、窄巷、人车分流 建外SOHO，苹果街 、万科运河东一号等项 目吸取国外著名街区的 成功经验：自然曲折的 路径、镶嵌着尺度宜人 的共享空间、小尺度街 区、人车分流。 东莞万科运河东一号 的商业街规划设计是对 以往国内常见
15、的商业街 规划设计的一个反思。 因为规划设计和产品 上的优势，运河东一号 商业街的销售相当成功 的。32功能布局功能布局功能丰富主力店设置合理交通组织得当33成功案例：华南MALL平面布局：主力店与街 区关系 华南mall虽然现在面临着 经营困境，但规划还是有 科学性的一面。 四个角分别设置了四个主 力店：OMOMO、铜锣湾 百货、好又多、百安居 这样的布局使得整个 MALL的人流动线十分清晰 合理。34华南MALL商业人流设计 华南MALL由世界著名的 捷得设计事务所担纲，整 体布局、交通组织及动线 安排颇有借鉴之处。 每个商业节点（吸引点）所能影响的有效范围为90 120米，如此设置的这些
16、 吸引点，使整个MALL的人 流分布合理，形成聚合型 ，从而使人流被充分共享 ，进而提高商业价值。35建筑建筑历史文化与建筑风格的传承天际线外立面地面铺装门窗雨蓬挑檐灯具栏杆建筑细部及材质的运用36上海新天地：以独特的建筑风格实现了对 商脉和文脉的传承 新天地独特的理念：昨 天、明天，相会在今天。 石库门建筑可说是上海 历史流金岁月的见证。而 上海“新天地”以中西合璧 、新旧结合的海派文化为 基调，将上海特有的传统 石库门旧里弄与充满现代 感的新建筑群融为一体， 将上海的都市民俗与国际 消费元素融为一体。37 定位：是北京唯一的欧式风格商业街 规模：2.5km长，10万平米欧陆风情商业走廊 形式：采用欧洲常见的柱廊式商业街 元素：欧洲的神话成为建筑素材与基本语汇 风格：古朴、厚重北京帝景欧陆风情街38国外街区的建筑细节表现挑檐、雨 蓬、铁艺、壁灯、旗帜和招牌装饰构件39商业氛围的营造 广告柱、广
