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1、房地产评估主讲人：王万力 联系方式: / 13917572746参考文献l柴强. 房地产估价. 首都经济贸易大学出版社, 2008年8月第六版.l马光红,谢叙伟.房地产估价.化学工业出版社,2010年5月第一版.l赵小虹,赵财福. 房地产估价.同济大学出版社,2009年1月第二版.l北京兴宏程建筑考试培训中心组织编写.房地产估价理论与方法命题点全面解读.中国铁道出版社,2010年5月第一版.知识结构第一讲 房地产估价概论 第二讲 房地产及其描述 第三讲 房地产价格和价值 第四讲 房地产价格影响因素 第五讲 房地产估价原则 第六讲 市场法及其应用 第七讲 成本法及其应用 第八讲 收益法及其应用
2、 第九讲 房地产估价程序第一讲 房地产估价概论房地产估价的含义和概念 房地产估价指的是专业 房地产估价 房地产估价是指房地产估价师和房地产估价 机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估 价方法，按照估价程序，对估价对象在估价 时时点的特定价值值进行分析、测算和判断并提 供相关专业 意见的活动一个估价项目中的估价时点，本质上是由（） 决定的。A.估价机构B.估价师C.估价目的D.估价对象关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的 说法，正确的是（ ）A.确定估价时点在先，得出评估价值在后。B.确定评估价值在先，得出估价时点在后。C.确定估价时点与得出评估价值同时进行。D.确定估价时点与得出评估价值无
3、先后表示， 谁先谁后都可以。专业估价与非专业估价的不同 专业 估价是由具有相关估价专业 知识和经验 、取得相应估价资格的估价师 和具备足够数量的估价师等条件、取得相应估价资质 的估价机构完成的。 专业 估价不是凭知觉、感性认识 得出的，而是运用科学的估价方法，经过 严谨 的分析、测算和判断得出的专业 意见。由专业 人 员和专业 机构完成 专业 估价提供的意见较 科学、准确、客观、公正，具有证明效力，能使公 众相信、认可或接受。是一种专 业意见 专业 估价要向委托人收取一定的费用，是一种有偿服务行为。具有公信 力 专业 估价要对估价的过程和结果负责 ，承担相应的法律责任。实行有偿 服务承担法律
4、责任思考题：p某注册房地产估价师拟购买A市C区一套多层 住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权 益、区位等的勘察分析，运用适当方法对该套 住房进行了估价，并最终以接近于评估价值的 价格成交。该估价师对该住房的估价是不是专 业房地产估价？为什么？房地产估价的本质房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是做价格保证房地产估价都有误差但误差应在合理范围内房地产估价既是一门科学也是一门艺术下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是 （ ）A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场 定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保
5、 证C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限 制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格房地产估价的必要性专业 估价存在的基本前提 一种资产 只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业 估价。房地产需要专业 估价 真正需要专业 估价的主要是房地产、古董和艺术 品、矿产资 源、企业整体资产 以及 某些机器设备 、无形资产 等。房地产估价在估价行业中占主体 房地产“量大面广”，其他资产 的数量相对较 少 房地产需要估价的情形较多，其他资产 需要估价的情形相对较 少 房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问 服务，其他资产 估价主要限于价值评 估本 身。下列房地产特性中，决定房地产
6、需要专业估价 的特性有（）。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值房地产估价当事人l估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位 和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托 人。l其中，估价人员和估价机构是估价服务的提供 者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直 接需求者，是估价服务的直接对象。房地产估价当事人房地产估价人员l房地产估价人员（简称估价人员）是指具有房地 产估价专业知识和经验，取得房地产估价人员执 业资格并经注册，从事房地产估价活动的专业人 员。l房地产估价人员有房地产估价师和房地产估价员 两类。l目前规定，房地产估价师应当受聘于一个房地产 估价机构，在同一时间只
7、能在一个房地产估价机 构从事房地产估价业务；房地产估价师不得以个 人名义承揽房地产估价业务，应当由所在的房地 产估价机构接受委托并统一收费。房地产估价当事人房地产估价机构l房地产估价机构是指具备足够数量的房地产估价师等条件 ，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价 活动的专业服务机构。l目前规定，房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责 任公司或者合伙公司形式设立；法定代表人或者执行合伙 事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地 产估价师。l资质等级从低到高分为暂定期内的三级资质、三级资质、 二级资质、一级资质；依法从事房地产估价活动不受行政 区域、行业限制；不同资质等级
8、房地产估价机构的业务范 围按照估价目的划分，应当在其资质等级许可的业务范围 内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出 具。房地产估价当事人估价委托人估价委托人是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订订立估价委托合同 的单单位或个人。估价对对象权权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。估价利害关系人是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个 人。 估价对象权利人一般是估价利害关系人，估价对象的潜在投资者、受让人往往也是估价利害 关系人。估价报报告使用者可能是估价对象权利人、债权 人、投资者、受让人、政府及 其有关部门和社会公众等。 委托人委托估价、获取估
9、价保报告的目的可能是供自己使用，此时委托人同时也是估价报告 使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是提供给特定的第三方使用，还可能是 提供给不特定的第三方使用。思考题：p在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者 ，又是估价利害关系人。这种说法对不对？为 什么？房地产估价目的l估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。l任何一个估价项目都有估价目的，而且估价目的来源于委托人的估价需要。一个估价项目通常只有一个估价目的。一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目 的决定其（）。房地产估价的定义A.估价委托人B.估价师C.价值类型D.估价对象E.估价结果房地产估价对象p估价对象
10、即估价客体，也称为被估价房地产、估价标的，当估价对象房地产为房屋所有权和土地使用权以外的某种房地产权益时，例如租赁权、地役权、抵押权时，可称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。p概括来讲，房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。房地产估价时点估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。由于房地产在不同的时间会有不同的价值，所以估价必须弄清并说明是评估估价对象在哪个特定时间的价值，这个特定时间就是估价时点，一般用公历年、月、日表示。估价时点的确定
11、要根据估价目的，并且估价时点的确定先于评估价值的确定。房地产估价原则房地产估价原则分类基本原则 独立、客观、公正 原则 也称为最高行为准 则普适技术性原则 合法原则 最高最佳使用原则 估价时点原则 替代原则特殊原则 谨慎原则房地产估价原则的分类独立、客观、公正合法原则最高最佳使 用原则估价时点原则替代原则谨慎原则最高行为为准则则技术术性原则则普适性原则则特殊原则则房地产价值类型价值类 型有两种含义：一是指价值的种类；二是指一个估价项目中由估价目的 决定的需要评估的具体某种类型的 价值特定价值。价值的种类价值、使用价值和交换价值l房地产估价中，所 涉及的价值主要是 经济 学范畴的价值l经济 学中
12、广义的价 值分为使用价值和 交换价值使用价值是指物品能 满足人们某种需要的 效用交换价值是指一种商品同 另一种商品相交换的量 的比例和关系，即交换 价值表现为一定数量的 其他商品房地产估价是评估房地产的交换价值 ，但首先要对使用价值进行鉴定。房地产特定价值市场价值某种房地产在市场上的一般、 平均水平价格，是该类房地产 大量成交价格的抽象结果。（ 平均数、中位数、众数）房地产特定价值市场价值自愿交易 利己动机 精明谨慎 时间充裕 理性无偏好 最高最佳使用房地产特定价值快速变现价值特点：交易时间不充分导致 交易价格低于市场价值抵押物拍卖；卖方急于脱手房地产特定价值谨慎价值存在不确定性因素的情况下遵
13、守谨慎原则评 估 出的价值低于市场价值例如：房地产抵押价值 、利用收益法计算未来 收益价格下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价 ，不适用于拆迁补偿估价的是（）。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则 补充：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占 用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由 熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时 点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋 租赁、抵押、查封等因素的影响。房地产特定价值投资价值 从特定投资者的角度来衡量的价值 从典型投资者的角度来衡量的价值投资价 值 客观态 度；社会一般报酬率；税前净收益市场价 值 乐观 、悲观、客观态 度；特定投
14、资者的最 低报酬率；税后净收益，扣除所得税市场价 值投资价 值房地产特定价值抵押价值例题：某套住宅已经抵押过一次，拿到抵押贷款50万，当时已 抵押担保的债权数额为100万，现在想要进行二次抵押，重新 估价后测得其未设立法定优先受偿权利下的价值为200万，试 问二次抵押价值是多少？假设贷款成数与一次抵押相同，则二 次抵押的贷款额是多少？房地产特定价值保险价值1.房地产投保时，为 确定保险金额提供参 考依据而评估的价 值。 投保火险时 的保险价值 ，仅是有可能遭受火灾损 毁的建筑物价值及其可能 的连带损 失，而不包含不 可损毁的土地2.保险事故发生后需 要评估所遭受的损失 或者建筑物重置价 格、重
15、建价格等为确 定赔偿 金额提供参考 依据。 通常是指建筑物的重建成本 （重置成本）和重建期间的 经济损 失（如：租金损失 ）房地产特定价值计税价值是为税务机关核 定计税依据提供 参考而评估的房 地产价值或租金l房产税的计税依据是房 产原值一次减除 10%30%后的余值或房 产的租金收入。l城镇镇土地使用税依据占 用土地面积计积计 征。下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是 （）。A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内 的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应缴纳城镇土地使用税额小知识：房产税和城镇土地使用税征收办法房产税征收是
16、区别房屋的经 营使用方式的，对于自用的 按房产计税余值征收，对于 出租房屋按租金收入征税。 按照房产余值征税的，称为从价计 征；房产产税依照房产产原值值一次减除 10%30%后的余值值计算缴纳。 按照房产租金收入计征的，称为从 租计征，房产出租的，以房产租金 收入为房产税的计税依据。城镇土地使用税是以在城 市、县城、建制镇、工矿 区范围内国有土地为征税 对象的。 纳税人是通过行政划拨取得土 地使用权的单位和个人。 以实际 占用的土地为计 税依据 ； 适用地区幅度差别定额税率 应纳 税额实际 占用的土地面 积定额税率房地产特定价值征收价值是为国家征收房地产确定补偿金额提供参 考而评估的被征收房地产的价值。 实行货币补偿货币补偿 方式的，要对被拆迁房屋的房地产市 场价值进 行评估，为确定货币补偿 的金额提供依 据； 实行房屋产权调换补偿产权调换补偿 方式的，要对被拆迁房屋 的房地产市
