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1、 流程目录1.养老市场解析1.1，市场概况1.养老市场解析1.1，市场概况1.养老市场解析1.2 市场机遇1.养老市场解析1.2 市场机遇2.老年市场需求分析2.1 老年人生理和心理需求分析1.宽松的生活空间环境 2.舒适，安逸的生活氛围 3.健康保障和理疗 4.人文，舒心的关怀 5.舒适的运动，活动场所 6.静怡的聊天，谈心环境等2.老年市场需求分析2.2养老市场年龄阶段的需求构成目前，辅 助生活型 和持续照 料型的需 求相对较 高，占有 极大的市 场客源辅助生活型持续照料型专业护理型2.老年市场需求分析2.2养老市场年龄阶段的需求构成从调查和图表分析我们得出，老年人对于养老的价格和位置都不
2、是特 别关注，她们更在乎的是得到儿子女儿的关心和照顾，还有对社区的 医疗配套和居住环境更为关注。2.3 养老市场需求趋势分析流程目录1.老年社区的发展2.国内养老模式国 内 养 老 模 式模式代表案例特征社区+医院+地 产台湾长庚养生村以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银 发养生村会籍制养老俱 乐部北京太申祥和山庄采用中国传统园林建筑，建成集养老，康体，娱乐，餐饮 ，住宿，医疗为一体的综合服务机构，是全国首家推行 会员制的新型国际敬老院以房养老南京汤山留园养老公寓 ，北京太阳城养老公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”异地 养老异地购 房海南，青岛，大连等地 部分楼盘，北京银龄
3、公 司以养老为目的的异地购房“候鸟式 ”养老大连的互动异地式养老 服务中心不同城市老年公寓之间的互换式异地度假养老模式“季节性 ”养老天津泰达国际养老院炎夏和寒冬住在养老院，春秋回到家中海外华 人回国 养老新加坡华人，北美的购 屋旅游团炎夏和寒冬住在养老院，春秋回到家中度假基地连锁北京金港佳苑，江苏生 态养老连锁将养老和度假旅游结合起来，在全国各地建成连锁基地连 锁经营分时度假式养 老云南窝云仙居，浙江城 仙居将养老和度假旅游结合起来，亦可连锁连锁养老超市辽宁连锁超市是一种新型的老年服务型机构3.目前我国养老模式的划分（按建设经营者）4.目前国内养老居住社区类型按建设类型分:专门型专门面向老年
4、群体的老年社区。混合型适合各年龄层群体的社区，尤其考虑老年人和 子女家庭的就近和混合居住。崁入型在普通社区中配套插入多种老年设施，如老年 公寓、专门老年户型，日间照料中心、老年活动中心。从地段方面分：城区型城内配套齐全，用地紧张，多为集中式高层公 寓，以提供护理服务为主。郊区型用地宽松，易建大型低密度老年社区，也可提 供混合居住。景区型景观环境好，以度假养生型养老公寓为主，强 调良好的自然生态与休闲娱乐。气侯区域型利用南北方气候差异，充分享受各地最舒 适的季节，实现候鸟式养老。流程目录目前银发养生地产特点目前银发养生地产存在问题从这几点可以看 出，我国的银发 养生地产正处于 一个初级阶段， 产
5、业的整合，高 端市场亟待发展 ，跨行业的前沿 性研究迫在眉睫流程目录1、新国八条解读楼市调控政策升级版政策内容1、进一步落实地方政府责 任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其 相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2、加大保障性安居工程建 设力度2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。3、调整完善相关税收政策 ，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入 全额征税。4、强化差别化住房信贷政 策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 。5
6、、严格住房用地供应管理 各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住 房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。6、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严 制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地 一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商 品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房 的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户 籍居民家庭，要暂停在本行政
7、区域内向其售房。 尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市 ，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。7、落实住房保障和稳定房 价工作的约谈问责机制国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。8、坚持和强化舆论引导新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度解读： 控价量化首 次将房价调控目 标化，让公众享 有监督权 全额征税5 年内转手交易的 全额征税 首付提高二 套房首付由五成 提至六成 限购严厉限 购城市逐步扩大 到全国 约谈问责房 地产调控落实到 政府个人仕途发 展2、政府的诉求2.1政府三大目标2、政府
8、的诉求2.2政府三种定位经济结构的战略性调整保持房价基本平稳，调整“大结构”是关键供应结构与其关注房价，不如 关心保障、关心结构2、政府的诉求2.3市场三层需求合理引导住房需求低收入者住有所居高收入者有投资出路2、政府的诉求2.4未来三大供应完善符合国情的住房体制三大市场协调发展，房地产市场才是平稳健康商品房市场：平稳发展，防止大起 大落 保障房市场：多方式、多渠道大力 发展 小产权、城中村等市场：尊重事实 、规范发展有钱人的投资需求转化 到直接融资途径进入开 发供应渠道呼吁金融创 新，注重调整内部循环3、2011中国房地产的主要任务十二五开局之年转变、责任、创新4、2011中国宏观经济背景小
9、结流程目录案例一：台湾长庚养生文化村台湾最新推出的房地产概念养生文化村 是社区，又像医院；是医院，又像社区定位：集养老、医疗 、生活、娱乐等功能 于一体的养生文化村规模：规划面积 25.67公顷，全区可 活动面积约为9.6公 顷，环形步道总长 1.456公尺规划特色： 宽阔优雅的养生环境 ；全方位的照护规划 养生文化代代相传 住得好、付得起创办理念：是一种积极的 经营生活，而不是 被动的接收养护；协助年长者过 独立自主的尊严生 活；提供医学中心 级的健康监护和指 导、预防保健建立连续性的 照护体系，让年长 者无后顾之忧；是一个可再学 习、再发展，并可 达成心愿和做出贡 献的场所； 与社会脉动、
10、家庭 、亲情仍能稳固结 合；是一个年长者 学术研究的中心案例一：台湾长庚养生文化村入住资格及管理标准入住资格：年满60岁、配偶年满50 岁且接受长庚医院身体检 查证明健康状况合格者。管理标准：一房一厅（面积约46平 方米）的单人价为每月1.8 万元新台币，一房两厅（面积约73平 方米）的单人价为每月2.6 万元新台币，双人价再略增，膳食费 及水电费按实际消费结算 这种价格在台湾被视作平 价案例一：台湾长庚养生文化村最完善的健康服务系统 养生的目的，是为了达到健康的生活。文化的强调 ，是为了充实生活的内容！居民特约门诊 康复及照顾护理等医疗服务 定期健康检查、防疫注射与 体能检测 配备专业人员，
11、提供周详用 药管理服务 规划居民个人健康计划，并 提供养生处方； 建立个人健康资料库； 设置全天候监控中心并结合 长庚医疗体系，确保高效率的 紧急医疗救护功能； 定期举办健康讲座、养生咨 询等新进/试住老年人的试用关怀流程：案例一：台湾长庚养生文化村高品质的老年活动策划、完整的社区功能老年活动设置 运动养生（太极拳、乒 乓球、台球等） 娱乐交谊（麻将、棋类 、卡拉、电影欣赏 等） 艺文技艺（书法、绘画 、音乐、戏曲等） 民俗活动（春节、元宵 、端午、中秋等节庆活 动） 宗教活动（禅修法会、 礼拜弥撒、回教聚会等 ）社区功能 超市、银行、书店、图书 馆、餐厅、体育馆、水疗池 、其他节庆活动案例一
12、：台湾长庚养生文化村小结： 第一，台湾长庚养生文化村以高 质量的服务定位，重视优质、尊 荣、休闲与健康等条件，区别于 老人院、疗养院等在大众心中的 负面刻板印象，强调安全、人际 及健康管理； 第二，长庚医院完整的医疗护理 ，而且平价但高级的定位，为其 它银发住宅所不及的； 第三，强调以长庚医院为基础的 医疗系统，为高龄者健康的把关 ，并首采连续式的照护让高龄者 不至于受迁移之苦，能在不同的 身体状况下接受不同的照护，以 作为和其它业者比较的最大优势 ； 第四，透过房屋中介、媒体、讲 座等，让消费者了解银发住宅所 要传达的精神。教学活动案例二：美国佛罗里达太阳城中心老年社区闻名世界的最为成熟老年
13、社区之一名称缘起： 西方不称老年人为夕阳 ，而是太阳 意大利哲学家康帕内拉 曾著太阳城 区位：临近海湾 社区坐落于佛罗里达西 海岸，位于坦帕和萨拉苏 达之间，距佛罗里达最好 的墨西哥海湾海滩只有几 分钟的路 程 规模：接近微型城市 社区太阳城中心共有个 住宅单元，目前入住来自 全美及世界各地的住户万 目标定位和建设理念 ： 社区自年开始建设起，便 定位佛罗里达乃至全美最 好的老年社区；使老年人 精神充实、身体健康，享 受一种不孤独、不依赖、 不满足温饱型的老年生活户型构成：大多 数是独栋住宅，也 有双户公寓、联排 别墅和多家庭公寓 分六大居住社区 ：太阳城中心：独 立家庭别墅 国王之殿：连体别
14、 墅 湖中之塔：辅助照 料式住宅和家庭护 理机构庭院 阿斯顿花园：出租 的独立居住公寓 自由广场：辅助照 料式住宅和家庭护 理机构年龄段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%社区现状 人口构成 ： 老年人口 占绝对多 数案例二：美国佛罗里达太阳城中心老年社区全美最典型、最好的老年社区 整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局， 超市、医疗机构、银行和教堂物业类型为老年人量身定做： “太阳城中心”（独栋别墅） “国王之殿”（联体别墅） “湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构） “庭院”“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓
15、） “自由广场” （辅助照料式住宅和家庭护理机构）案例二：美国佛罗里达太阳城中心老年社区全美最典型、最好的老年社区成功经验：制度上增强老年人的归属感 由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制 规划设计人性化 针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施 多彩的体育运动 会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区业主喜爱，经常举 办相关赛事 俱乐部丰富了社区活动 各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈 为老人设置专业、完善的配套设施社区交流大厅电梯内低按钮设计社区委员会办公室社区图书馆防滑坡道设计案例小结： 一：老年社区的定位必须基于城市发展的大视角，构建科学
16、的选址模型作为具有一定特色的主题地产，老年社区的发展与城市的发展密 切相关，其定位必须基于城市发展的大视角；因此结合我国国情、社会 经济及文化特点、城市规划方向，是确定老年社区发展定位的重要前提 。案例小结： 二：以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题， 人群复合化发展，避免排他性中国人有很强的家庭 观念，落叶归根，与子 孙辈一起共享天伦之乐 是许多老人的心愿。与 美国不同，中国老年有 很强烈的对亲情和家庭 的情感需求 老年社区不仅是为老人度假、生活所准备 的，其理念更多是父母子女52周末休闲、全 家团聚的度假地，其特色的休闲设施配套将大 大增加项目吸引力。 根据老年人需求打造核心的功能体系和设 施，但同时以温馨亲情的需求诉求点为线索， 在规划上导入度假概念，吸引年轻人到社区中 来，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突
