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1、房地产金融讲义（2003）授课教师：联系电话：电子邮箱：选用教材：谢经荣、殷红、王玉玫 编著房地产金融 中国人民大学出版社 2002.4.主要参考书： 顾孟迪，房地产金融，上海交通大学出版社,1998.7. 曹建元，房地产金融，上海财经大学出版社,1997.4. 李艳红，房地产金融，广东经济出版社，2000.3第一章 绪论第一节 房地产金融的重要性 第二节 房地产金融的发展 第三节 房地产金融的概念和内容第一节 房地产金融的重要性 房地产业的特点 房地产业的重要性 房地产金融的作用 房地产业与金融业的关系一、房地产业的特点房地产业是由房地产的开发、经营、 销售、服务等多种部门构成的庞大的产业
2、群，是国民经济的重要组成。一般认为在 产业层次上，主要属于第三产业，事实上 也包括了建筑、装修等第二产业的成分， 有时又包括第一产业的内容（如园林等） 。房地产业是综合性非常突出的产业群， 其主要特点包括如下几个方面：1.房地产业投资大、借款多、周期长现代房地产业特别是城市房地 产业，一般来讲建设规模和投资规 模都非常巨大，任何单一的投资者 从效益和风险的角度考虑都会采取“ 合股”的形式，或采用一定的财务杠 杆手段来开发经营，借款是普遍和“ 标准”的行业行为，而且借款额都非 常大，建设、经营和资金的回收周 期特别长。2.房地产受区域市场影响较大房地产的物理特点是不可移动和空间 地点附着性，个体
3、差异极大，总是单件产 品，只能满足个别城市的市场需求，具有 十分突出的区域性，深受地方因素影响和 制约，使得房地产的价格在不同地区的比 较变得非常复杂，一般认为不具可比性。 同时，房地产一般也不具有普通商品的替 代性。3.房地产具有投资和消费的双重性房地产是人类创造的重要物质财富 ，既可以作为生活资料被广泛使用，也 是人类各种经济活动的重要条件，是生 产工具，是产业活动的依托，因此，房 地产具有投资和消费双重特征。4.房地产受国家政策与城市规划影响房地产业作为当今社会国民经济的重要 组成，对生产、消费和社会经济的各个环节 都有重大影响，各国、各地都极其重视其发 展，国家的各种政策对其影响表现得
4、非常鲜 明。同时，由于房地产主要集中在城市，城 市发展规划必然对其产生非常严格的影响和 制约，房地产各个方面的市场参与者都应该 深刻认识和理解城市规划，只有遵照城市规 划的要求调整自己的行为，才能立于不败之 地，规避风险，提高效益。二、房地产业的重要性随着世界范围的城市化的不断 发展，房地产在人类社会中地位和 作用越来越重要，其影响也越来越 广泛、全面、深刻和巨大。1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础现代城市被称为“石屎森林”，房地 产是现代城市存在和发展的基本物质前 提，没有建筑物、没有房地产就没有现 代城市，也就不可能产生越来越多的集 聚人群，不可能有城市里的丰富多彩人 生。Not h
5、ouse，not live！2.房地产是家庭重要财富和政府财政收入的重要来源Not house，not live！对家庭、对个人同样是十 分对应的。资料表明，在发达国家，房地产是人们 的重要财富，特别是家庭的重要财富；在发展中国 家，虽然房地产的价值可能较低，但无疑也是人们 的重要财富，是家庭的重要财富。由于房地产的影响面非常广泛，涉及的经济环 节复杂多样，使得房地产成为各地政府的重要财政 税收来源，房地产发展景气与否严重影响了不同政 府的财政收支，特别是城市化水平越高财政对房地 产的依赖就越强。3.房地产业的带动性十分突出房地产业虽然是发展较晚，在国民经济 中的作用随着城市化的不断深入发展而
6、逐步 增强，但其重要作用是毫无疑义的，因为它 具有十分突出的带动性，是国民经济中乘数 效应非常明显的组成。经验表明，房地产的 景气周期对国民经济的景气周期影响特别鲜 明，甚至可以将其作为国民经济发展周期的 重要指示指标。三、房地产金融的作用由于房地产的特点和重要作用， 决定了房地产的发展必须与金融业紧 密相连，必然要依托金融业才能健康 发展，房地产业与金融业是相辅相成 的现代经济的重要支柱。1.房地产金融是房地产业发展的保障房地产的生产和消费都是大额交易， 技术上需要金融服务的大力支持，没有金 融就不可能有房地产业的大发展。更加重 要的是，房地产的生产和消费都需要大量 融资，金融业的融资服务是
7、房地产发展的 保障，像所有的大额交易一样，资金成为 房地产业的“血液”。房地产金融是房地产 业的重要依赖。2.房地产金融政策是房地产宏观调控的重要手段房地产业与金融业密切关系使得金 融政策成为对房地产业进行宏观调控的 重要手段，可以通过调控金融方面的一 些控制变量如利率、保证金率等，来有 效控制房地产市场的供给和需求，从而 实现房地产业的良性发展，优化资源配 置，提高城市和地区的综合竞争力。3.房地产金融是引导房地产消费、促进 住房制度改革的有效途径房地产金融是引导房地产消费，促 进住房制度改革的有效途径，通过利率 优惠、税收优惠、住房公积金、鼓励居 民自购住房等措施，一方面可以满足人 民群众
8、的住房消费需求，另一方面又可 以推进社会经济的全面发展，有利于实 现全面小康。四、房地产业与金融业的关系按照现代经济理论，金融业 是符号经济的代表，房地产业属 于实体经济，但二者的关系非常 密切，相互作用、相互联系、相 互依赖特别突出。1.房地产业越发达，与银行业的关系就 越密切，依赖性越强正如随着实体经济规模越来越大，符 号经济（象征经济）对所有的实体经济的 作用越来越重要一样，随着房地产业的发 展，房地产业的规模越来越大，其与金融 业的联系也必定越来越密切，对金融业的 依赖性也越来越强。2.房地产业与银行业相互促进同时，房地产的发展也推进了金融 业的改革和发展，使其产品越来越多样 化，服务
9、也越来越个性化，房地产业为 金融业创造的机会和利润越来越多，金 融业对房地产业的景气的依赖也越来越 强，二者的相互作用、相互促进成为实 体经济与符号经济相互作用、相互促进 的有力证明。3.房地产业的不良发展会影响金融业 的正常运行当然，房地产业的不良发展，对金融业 的影响也是非常重大的：市场过热，造成投 资饥渴症，需求过度，房地产价格猛涨，形 成地产泡沫，增加银行风险；市场过冷，则 造成需求减少，成交减少，价格下跌，形成 实质性通缩，使银行业务量大大减少，利润 下降，同样也会大量提高风险水平。实践证 明，在房地产业的景气周期中，受影响最突 出最深刻的就是银行金融服务业。第二节 房地产金融的发展
10、金融业的发展历史可以追溯到很久 远的年代，但房地产金融业的发展历史 并不长，它是与房地产业和金融业的发 展紧密相关的，而房地产业是城市化的 产物，其历史与工业化同时。 国外房地产金融的发展 我国房地产金融的发展及存在问题一、国外房地产金融的发展一般认为，世界房地产金融的发展 经历了三个主要阶段，分述如下： 建筑业协会 土地开发银行 公积金制度1.建筑业协会Building Society建筑业协会是房地产金融业最初的专 门形态，起源于英国。其实质是“互助”和“ 集资建房”，将参与者的分散资金集中起来 形成能够规模化经营的资金，由协会建好 房屋后通过各种较为公平的办法有偿分配 给协会成员。建筑业
11、协会最初是地方性组织，其运 转运作流程如图11。后来逐渐发展成为 全国性组织，变成具有银行储蓄、贷款功 能的金融机构，其运作流程也发生了一定 的变化，见图12。建筑业协会的运转运作流程（早期）本地购房者协会房屋协会会员资金流动分配权益建筑业协会的运转运作流程（后期）全 国 储 蓄 户协会房屋购 房 者储蓄购地建房抵押贷款购房住宅合作社的规范定义建筑业协会在一些国家又称为“住宅 合作社”，200多年来世界各国广泛发展 ，成为房地产融资的重要方式。它有一 个普遍的规范定义：住宅合作社是一种 互相帮助、共同建房的非营利性团体， 属集体合作性质。它是以建房资金融通 及储蓄、建设和管理一体化解决住房问
12、题的合作社。2.土地开发银行Land Development Bank与建筑业协会不同的是，土地开发 银行是有重要的政府参与或规制的房地 产金融服务，起源于欧洲大陆，其发展 经历了三个阶段：早期阶段（1769-1849）土地开发银行的核心是土地，最重要 的主体是地主，政府强制地主加入，同时 出资并参与管理、监督，地主以其土地作 抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于 一定地区的民众。其运作流程如图13。地主合作社社团入 社贷 款划 款购 房中期阶段（1850-1873）1850年开始，土地开发银行取消了 原来只有地主才能参加的限制，并发展 了抵押土地证券化，经营更进一步市场 化，但还是主要为本地
13、居民服务。其运 作流程如图14。地主合作社投资人土地抵押抵押贷款证券发行购买证券后期阶段（1874）1874年后，中央银行的成立和功能的充 分发挥，使得土地开发银行的融资范围可以 扩大，地区性的土地开发银行也因中央银行 中的土地开发银行功能的体现而得以形成链 条式的结构，开发规模和周期都有了长足的 发展。其运作流程如图15。地主区域 土地银行中央 土地银行投 资 者抵押贷款抵押贷款证券资金小结土地开发银行在土地证券化、抵押 贷款方面的发展为现代房地产金融业的 发展奠定了良好基础，也是房地产市场 化、金融市场化发展的重要基础。3.公积金制度公积金制度最成功的是新加坡的中央公 积金制度，它始于19
14、55年，是包含医疗、退 休和住房等各种社会保障功能的制度安排， 也是强制性的社会制度。新加坡的公积金制 度具有非常严格的法律地位，管理也非常严 格、专业，是覆盖面极为广泛的社会保障制 度，既为政府提供了便利的资金，也极大地 保障了所有雇员的利益，对解决住房问题更 是成就卓著，成为争相效仿的榜样。 公积金的特点是：普遍、强制、集中、专业二、我国房地产金融的发展及存在问题我国的房地产和房地产金融是改革 开放以后的事情，特别是最近几年发展 更加日新月异。 我国房地产金融发展的几个阶段 成熟的房地产金融市场的主要标志 我国房地产金融市场存在的主要问题1.我国房地产金融发展的几个阶段建国以来，我国房地产
15、和房地产金融的发展 经历了三个特征非常鲜明的阶段： 住房建设资金管理阶段1978年以前，我国实行的是非常正规的计划经济，国 家的基本政策是高积累低消费，先生产后生活，住房基本 上属于被遗忘的事情。住房分配实行福利住房制度，单位 分房是诸多福利中的一种，住房建设投入极其有限，导致 住房非常紧张和短缺。 房改金融阶段 市场化房地产金融阶段房改金融阶段1978年后我国开始进行住房制度改革，经历了前期探索 、租金改革、筹资模式改革和房地产金融市场化改革等不同 改革阶段。前期探索阶段是指1978到1987年的10年间以“全价卖房” 为特征的改革，但由于当时人民群众自身资金非常有限，全 价卖房根本就卖不了
16、，不是没人想买，而是都买不起。同时 ，企业单位和国家、地方政府都不堪重负，改革成效非常不 满意。租金改革阶段，上世纪80年代中期试行“提租”改革，企 图通过提高住房租金来弥补住房建设资金的不足，成效也差 强人意，但最终促成了住房制度的全面改革，使房地产金融 进入到住房建设、分配、消费的各个环节。这个时期房地产金融主要以房改金融为特点，一是信贷 规模迅猛扩张，二是通过政策性金融措施推进房改的深化， 三是建立了房地产金融机构，初步产生了房地产金融产品， 为房地产金融的全面市场化创造了条件。市场化房地产金融阶段90年代以后，房地产市场化逐渐成 形，房地产的大规模发展有力地促进了 房地产金融的发展成长，使我国的房地 产金融进入了市场化阶段。但与真正的 市场化的房地产金融比较，我国的房地 产金融现状还有很大差距，还有许多工 作要做。2.成熟的房地产金融市场的主要标志一般认为，成熟的房地产金
