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1、2009年北京别墅市场总结2009-01-20壹。2009年政策回顾贰。2009年北京房地产市场分析叁。2009年北京千万级别墅市场分析肆。2010年北京别墅市场展望报告提纲壹。2009年政策回顾1.1 国家政策1.2 北京市政策1.3 小结贰。2009年北京房地产市场分析叁。2009年北京 千万级别墅市场分析肆。2010年北京别墅市场展望壹。2009年政策回顾1.1 国家政策1.2 北京市政策1.3 小结贰。2009年北京房地产市场分析叁。2009年北京千万级别墅市场分析肆。2010年北京别墅市场展望2009年中国房地产重点政策回顾 货币政策：3月，央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的
2、连续性和稳定性。6月，银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策逐渐由“放松”转为“严格执行”。12月23日，央行四季度例会重申2010年要继续执行适度宽松的货币政策。未来可能实行差别化信贷政策。财税政策：二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，对普通住房和非普通住房区别对待，表明中央对明年房地产市场采取 “有保有压”的政策。契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收政策将可能陆续取消。土地政策：五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%，这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金
3、缴纳期限，有利于土地市场的降温。保障性住房：加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。12月28日，国务院副总理出席全国城市和国有工矿棚户区改造会议并讨论相关工作，足见国家对保障性住房建设的重视。壹。2009年政策回顾1.1 国家政策1.2 北京市政策1.3 小结贰。2009年北京房地产市场分析叁。2009年北京千万级别墅市场分析肆。2010年北京别墅市场展望北京市政策1月20日，市建委等10局委发布关于促进本市房地产市场稳定发展的若干意见 ， 主要内容：个人首次购买90平以下普宅，契税下调到1%；对个人销售或购买住房暂免 征收印花税
4、、土地增值税；居民首次购买普宅和改善型普宅商贷按基准利率0.7倍，首 付20%；下调个人住房公积金贷款利率等；1月22日，市建委发布关于贯彻国办发2008131号文件精神促进本市房地产市场 健康发展的实施意见，主要内容：加大普通商品住房和政策性住房建设力度 ；进一 步鼓励自住型和改善型住房消费 ；09年转让购买超过2年的住房，普通住房免征营业 税等；加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度；09年暂停执行关于规范境 外机构和境外个人购买商品房的通知(京建交2007103号)中，对境外个人在京购 房的居住年限和所购房屋的有关规定 等；7月，市建委打击捂盘惜售；12月9日，国务院常务会决定二手房
5、营业税优惠政策取消；12月17日，五部委新政打击囤地炒地，拿地首付不低于50%。壹。2009年政策回顾1.1 国家政策1.2 北京市政策1.3 小结贰。2009年北京房地产市场分析叁。2009年北京千万级别墅市场分析肆。2010年北京别墅市场展望u 09年12月以前特别是在08年底和09年初中央和北京市都出台了相关的刺激楼市的政策，受这些政策的支持，09年北京楼市成交量快速回升、成交价格也稳步上涨。而近期，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“抑制投资投机性购房，加大差
6、别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。u 从14日国务院常务会议公布的相关政策来看，增加普通商品住房的有效供给、继续大规模推进保障性安居工程建设是先前中央经济工作会议精神的延续，抑制投资投机性购房是最大的“利空”政策，完善土地招拍挂和商品房预售制度的具体影响仍有待细节的出台。u 中国的市场经济还是以政策主导型为主的经济，房地产市场受政策的影响显得更为突出，当政策鼓励时，房地产市场会高速发展，当政策约束时，成交量会受限制。从09年底出台的一系列房地产调控政策来看，可以预期2010年房地产销售量将不会像09年样高速增长，房价增长速度也将受到一定遏制
7、。壹。2009年政策回顾贰。2009年北京房地产市场分析2.1 土地市场供求分析2.2 商品房市场供求分析2.3 北京别墅市场整体分析2.4 08年以来北京新增别墅存量情况2.5 小结叁。 2009年北京千万级别墅市场分析肆。2010年北京别墅市场展望壹。2009年政策回顾贰。2009年北京房地产市场分析2.1 土地市场供求分析2.2 商品房市场供求分析2.3 北京别墅市场整体分析2.4 08年以来北京新增别墅存量情况2.5 小结叁。 2009年北京千万级别墅市场分析肆。2010年北京别墅市场展望从09年土地供应情况来看，09年共有247宗土地上市交易，新增土地供应面积2228.7万平米，规
8、划建筑面积2612.8万平米。分类型看，经营性用地136宗，其中居住类用地80宗，规划建筑面积127.29万平米；工业用地 111宗，规划建筑面积2612.8万平米。与08年相比，09年北京居住类用地宗数增加48宗，建设用地面积增加635万平米，规划建筑面积 增加703万平米。从近几年的土地供应市场来看，北京市土地供应充足，尤其在09年政府加大土地供应量，以期通 过加大土地供应来控制房价高速增长趋势。2003-2009年北京土地市场供应比较从09年土地成交情况来看，09年共成交243宗，建设用地面积1334.45万平米，未来将新增建筑 面积2346.67万平米，土地成交金额高达928.05亿元
9、，平均楼面地价为3955元/平米，整体溢价率 近100%。分类型看，经营性用地成交127宗，其中居住类用地74宗，规划建筑面积1146.66万平米，平均楼 面价5972元/平米溢价率高达115%；工业用地成交116宗。与08年相比，09年北京成交居住类用地宗数增加16宗，建设用地面积和规划建筑面积与上年持平 ，但09年成交楼面价比08年上涨58%（08年居住用地平均成交楼面价为3774元/平米）。2009年北京居住类用地成交印象最高成交金额： 50.5亿元（顺义区后沙峪天竺开发区22号住宅用地）最高楼面地价：29859元/平米（顺义区后沙峪天竺开发区22号住宅用地）、23506元/平米（朝阳区
10、东风乡高井村居住混合公建用地（原北京市第三印染厂及东风乡部分集体用地）最大溢价率：599.03%（门头沟新城城子地区21-218居住项目）最大规划建筑面积：71.22万平米（朝阳区王四营乡住宅及公共服务配套设施、医疗卫生用地）最低容积率：0.32（延庆县八达岭镇政府南侧住宅及配套），0.62（顺义区后沙峪天竺开发区22号住宅用地）09年成交74宗居住类用地，成交金额684.79亿元，从宗地所属行政区域特征来看：大兴区成交宗地量最大为14宗，建设用地面积131万平米；房山区成交10宗，建设用地面积116 万平米；朝阳区成交9宗，建设用地面积150万平米；通州成交7宗地，建设用地面积131万平米
11、。09年北京市提出重点发展城南计划，该计划的公布也带动了城南区域（崇文、丰台、大兴、房山 等）的房地产市场的发展。从成交居住类宗地所属环线特征来看，未来北京住宅供应主要集中在五环外：五六环间成交38宗居住用地，建设用地面积344.17万平米，六环外成交26宗，188万平米；五环内仅成交10宗居住用地，二环内没有居住用地成交。随着北京城市的发展和房地产开发的加快，中心区住宅将越来越稀缺，未来住宅主要集中在近郊 区。2010年北京市土地供应情况北京土地市场可供应土地将不低于6000公顷,其中计划供应的，住宅用地不少于2500公顷。到明年年底前,将实现4500公顷的“可供住宅用地”存量（12月28日
12、,在北京举行的“2010年土地储备开发和土地市场供应情况通报会”上,北京市国土局副局长曾赞荣表示 ）。 在供地结构上,明年计划供应的住宅用地不少于2500公顷,规划建筑面积在3000万平方米以上,接近今年的一倍。明年北京市将有六到七成住宅土地将用于政策房建设。共计建房13.4万套,其中包括廉租房4000套、公共租赁住房8000套、经适房3.2万套、限价商品住房3万套;用于重点工程建设拆迁、旧城历史文化保护区人口疏解、棚户区改造、城中村整治搬迁居民等定向安置用房6万套。 （12月28日,在北京举行的“2010年土地储备开发和土地市场供应情况通报会”上,北京市国土局副局长曾赞荣表示 ）按照上述建筑
13、面积近3000万平方米的土地供应量,将可提供约30万套左右的房源,相当于目前北京可售存量房的三倍。这无疑加大了楼市的供应量。 壹。2009年政策回顾贰。2009年北京房地产市场分析2.1 土地市场供求分析2.2 商品房市场供求分析2.3 北京别墅市场整体分析2.4 08年以来北京新增别墅存量情况2.5 小结叁。 2009年北京千万级别墅市场分析肆。2010年北京别墅市场展望2009年北京房地产市场共新增商品房93741套，新增面积1051.64万平米。其中朝阳区、通州区、房山区新增数量最大，新增套数分别为22395套、13607套和9741套。东 城区、延庆县和西城区新增量体最少。东城区新增量
14、仅300套。2006-2009年北京商品房共新增44.5496万套住房，新增供应面积5034.36万平米。2009年新增商品房93741套，1051.64万平米；08年新增113671套，1248.83万平米；与上年相 比，北京商品房新增供应量减少18%。从近四年商品房供应情况来看，北京市商品房供应呈下滑趋势。从09年新增商品房所属环线位置来看，新增供应量主要在五环外，约占供应总量的60%，其中尤 以五六环间项目为主。环线与新增供应量的关系：市中心新房越来越少，新增供应往近郊发展，远郊项目供给有扩大趋 势。从09年新增商品房的套型特征来看：新增商品住宅（包含普通住宅和公寓）约90163套，约占
15、新增商品房总量96.2% ；新增面积 923.25万平米，约占新增面积87.8%；新增别墅约3578套，仅占商品房总量3.8%；别墅面积约128.4万平米，占新增面积12.2%；从新增商品住宅的套型来看，一居室和两居室即中小户型是09年的供给主力户型，四居室及复式 房型供给非常有限，仅占6%。从09年新增商品房的户型面积特征来看：140平米以下户型占72%，共76475套；140平米以上户型占28%，共17266套，其中200平米以上约6981套；09年商品房以中小户型为供应主力。2009年北京市共销售商品房16.5385万套，销售面积1851.61万平米，平均成交单价14259元/平 米，成
16、交套均总价160万元，套均面积112平米。从销售量来看，朝阳、通州和丰台三区成交量位列北京市销售套数前三甲，分别销售45827套、 19730套、14019套。此外销售过万套的区域还有房山、昌平、海淀、大兴以及顺义区。从成交平均单价来看，北京最贵的房子在西城和东城两区，平均房价超过3万元/平米，主要原因 是东西城为北京传统的中心区，地段好，新房少。此外海淀、宣武、朝阳、崇文区的房价都在 18000-20000元/平米。通州整体房价9705元/平米，在北京各区县房价排名12位。2006-2009年北京商品房共销售52.2327万套住房，签约面积6278.02万平米，签约平均单价 11415元/平米。09年签约量与08年相比，上涨144%，签约价格上涨11%。从近四年商品房销售情况来看，前三年销售套数下滑，09年销售量比08年翻番；从价格来看房价 一直上涨，尽管08年成交量下滑，但价格与07年相比仍上涨13%。从环线
