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1、东丽海景策划报告书 深圳同致地产顾问机构深圳同致地产顾问机构一、 盐田区房地产宏观市场分析 盐田区示意图 第一章 市场分析 盐田房地产市场特征 二、 区域楼盘概况1、沙头角板块区域代表性物业 东部阳光 海天一色2、盐田港板块区域代表性物业 南方明珠二期 和亨雅苑 裕宏花园 天利明园 价格水平多层均价为+3282元/m2；小高层均价为+3780元/m2左右 。(3) 区域小结 户型情况 主力户型（2、3房）面积：70100平方米。 销售分析 多层的总体销售率达到80%以上。 小高层物业由于实用率较低、价格相对较高，销售情况不太理想。 客户分析 盐田港职工以及沙头角保税区的白领员工占5060%；
2、本地的原有居民占2030%； 从沙头角和香港过来的客户占1020%。 市场潜力 盐田港板块所面对的客户属于中等收入阶层，购买力相比沙头 角的客户稍低，但由于潜在客户的数量较多，而中高素质的楼盘 供应有限，随着盐田港开发的进一步深入，市场购房潜力将得到 进一步释放。第二章 项目分析一、 项目基本情况 区位概况 周边配套 二、项目综合评价（SWOT分析）第三章 项目定位 一、 产品定位 综合定位 “亲山近海，美景家园” 特征定位 时尚的现代滨海建筑风格。环境优美、景色宜人的花园小区。物超所值的楼盘形象。体现 “以人为本”的开发意识。 名称 东海丽景第四章 素质营造建议一、 总体布局建议 楼宇布局
3、项目由7栋多层和3栋小高层组成，整体上基本能够较好地体现地块开发的经济性。但是在楼宇之间的排列上仍有一些值得商榷的地方：1号楼A型乙户、E型住宅与2、3号楼的对冲现象明显，而且A型乙户在园区内的突出感也比较明显，从风水学的角度看很不理想，因此建议通过造型的处理，将直角柔化为半圆或多边形，形成立面的特色，变不利因素为有利因素。 入口设计 小区主入口不仅在地面上的装饰要有滨海色彩的表现，而且顶棚的外型同样要有起伏的韵律，建议主入口采用电动收缩门；而小区次入口则可以不用设计顶棚，直接使用铁花栅门。另外在两个入口处各设一个保安岗亭。 道路与行车系统 根据消防的需要，在各楼宇侧安排合理的车行道路。由于发展商已决定采用地面停车为主的机动车停放方式，故建议停车位集中在组团的外侧，并以路障将小区外环路与内围通道相隔离，汽车只在外围绕行，做到内环境的人车分流，提高园区内部庭院的利用率。三、 园区环境建议 综合环境塑造 第五章 营销推广建议 整体价格定位 销售时的市场环境周边楼盘的供应及销售情况楼盘自身客观条件周边配套的完善情况销售战略及销售进度安排发展商的盈利目标多层入市均价：+3200元/平方米小高层入市均价：+3700元/平方米。一、 价格策略
