《野三坡价格报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《野三坡价格报告（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、野三坡价格报告2012-7报告思路报告思路定 价 背 景目标明确竞争分析核心均价的确定定价策略制定价格执行本体解析报告思路定 价 背 景目标明确竞争分析核心均价的确定定价策略制定价格执行本体解析报告思路首次开盘销售回款9000万,总回款3.5亿元速度目标目 标标保证销售目标的同时实现价值最大化价格目标标目标报告思路报告思路定 价 背 景目标明确竞争分析核心均价的确定定价策略制定价格执行本体解析竞争分析好山园项目位置：野三坡风景区如意领浮山馆全案规模：300余户产权年限：70年开发期数：二期销售情况：一期售罄（已入住），二期在售（2012年五月开盘）开发商：北京盛世嘉禾房地产开发有限公司物业收费
2、：3.5元/月当前报价：10000元/折扣方式：一次性：77折，贷款：98折，分期：85折（首付50%，余款年底付清）交房标准：毛坯产品户型：联排别墅面积区间：100-180平方米成交客户分析：度假投资客户比例100%，50岁以上的客户占绝对比重。核心卖点：产品、环境、自然自然资源、成熟社区推广主题：合院别墅，山水秘境推广渠道：围挡、路牌、道旗、网络媒体竞争分析区域内部供应有1个项目项目物业类型有相似之处，我项目别墅部分与其相同，公寓、商业部分为我独有。在产品力、营销水平等因素上均有不同程度的差异竞争分析竞争小结市场上类似产品较少，只有别墅可以对比，其他公寓以及商业项目均为我项目引领市场。报告
3、思路定 价 背 景目标明确竞争分析核心均价的确定定价策略制定价格策略执行本体分析报告思路项目本体分析1、项目区域三坡镇位于河北省保定市涞水县城西北28公里的大别山区，属国家级自然风景名胜区，东距北京200公里，东南距天津，廊坊市250公里，南驻保定，石家庄分别为200到300公里，有明显的区位优势。全镇总面积200平方公里，耕地面积2668亩，辖16个行政村，总人口11887人，京源铁路、保野和108国道公路穿镇而过。2、项目交通项目本体分析 野三坡镇地处“大北京”经济圈内，涞水县境内，北距北京市中心100公里，南距保定85公里，区位优势明显。 京源铁路、高易铁路、京广公路、津同铁路、京源公路
4、、京张公路过境。112国道、高易铁路纵贯全境，保野路南北横穿，乡村公路交错，形成了便利的交通网络，为涞水县经济发展奠定了基础。2、项目交通项目本体分析以下是各地到野三坡的行车线路：1、北京京石高速琉璃河出口韩村河云居寺张坊十渡野三坡2、石家庄京石高速高碑店涞水张坊十渡野三坡3、天津津保高速京石高速（北京方向）高碑店涞水野三坡4、太原原平繁峙涞源野三坡5、太原石太高速石家庄京石高速高碑店涞水野三坡6、呼市（包头等地）张家口怀来（或下花园）野三坡7、大同京大高速怀来（或下花园）野三坡8、德州京沪高速天津高碑店涞水野三坡9、德州河间保定高碑店涞水野三坡10、秦皇岛北京京石高速琉璃河韩村河张坊十渡野三
5、坡各地到野三坡的路程距离：北京野三坡 120公里 石家庄野三坡 290 公里 天津野三坡 220公里 霸州野三坡 150公里 承德野三坡 340公里 唐山野三坡 270公里廊坊野三坡 200公里 沧州野三坡 420公里 衡水野三坡 220公里 秦皇岛野三坡 420公里 保定野三坡 145公里 沈阳野三坡 810公里 郑州野三坡 720公里 济南野三坡 520公里濮阳野三坡 600公里 太原野三坡 520公里 德州野三坡 280公里 阳泉野三坡 360公里 榆次野三坡 470公里 呼和浩特野三坡 620公里 3、项目整体规划项目本体分析 项目整体规划总用地面积为2.508公顷，建筑用地为0.85
6、公顷。总建筑面积为：35620平米。 绿化率40%，容积率1.5，总容纳户数为268户。 项目分为别墅，公寓，以及商业部分 本案建筑形态打造新地产形式设计，新型四合楼设计 依山傍水景观别墅 私享河景自然风光4、项目资源项目本体分析4、项目资源项目本体分析项目本体分析产品分析景观优势景观优势交通优势项目本体分析 项目产品可分为三种：公寓，商业，别墅。 其中双拼产品18套，拥有项目绝对好的水景资源，是项目的标杆产品。 公寓面积小，总价低，也可作为现金牛产品 商业占据临路位置，是项目高价值点。产品细分，为产品体系的制定与销售策略的制定提供依据项目本体分析本体分析小结项目交通便利，靠山临水，资源丰富，
7、未来发展潜力无限本项目1期双拼具有良好的均好性，没有明显梯度，没有明显的劣势产品。 公寓产品由于面积小，总价低。可作为项目现金牛资源。 由于周边没有配套商业，此项目商业会为地区起到引导性作用。报告思路报告思路定 价 背 景目标明确竞争分析核心均价的确定定价策略制定价格策略执行本体解析定价策略制定目标及核心问题目前现状：没有营销推广及展示，客户对于项目没有价值认知， 项目价值未能完整传递问题： 客户对项目价值认知不充分 如何吸引投资客户在未知区域投资核心问题：在确保现阶段可实现销售目标的同时，如何实现项目价值最大化速度目标首次开盘销售回款9000万,总回款3.5-4亿定价策略制定方案优点缺点项目
8、现状低开高走开盘热销，容易形成高销 售率。实现价值低好房子先卖 ，中后期销售压力大。项目整体展示尚未到位 ，没有正式的开始蓄客 ，客户量不足高开低走利用前期高形象展示能实 现较高价格。比较冒险，销售期长， 较难实现较高销售率。整体形象的建立还需要 时间积累；项目目标要 实现高价；高开平走随现场展示的提升有可能 实现价格的突破；中后期 销售压力小；容易实现项 目整体最大价值。需要足够的蓄客量，现 场展示及营销配合到位 方能确保一定量的前期 解筹率。整体形象的建立还需要 时间积累平开高走便于控制，中后期销售压 力小；容易实现项目整体 最大价值。现场展示及营销配合到 位后能够逐渐认知价格整体形象的建
9、立还需要 时间，但能开盘立势， 同时实现高价值平开高走，保证现状下实现销售报告思路报告思路定 价 背 景目标明确竞争分析核心均价的确定定价策略制定价格执行本体解析关于核心均价推导方法的思考市场比较法成本法收益法假设开发法自主定价法市场比较法是将需要定价的对象与在定价期间有交易的类似 房地产项目进行比较，对这些类似房地产的价格做适当的修 正，以此确定客观合理价格的方法。实施步骤为：搜集比较对象的实例，选取可比实例，建立价 格可比基础，修正各项目状况并进行权重加权。鉴于本项目周边竞争项目较少，所以选择市场比较法+成本法房地产项目定价的常用方法：与发展商的成本直接发生关系，而与市场竞争项目不直接相关
10、，不适用于快速发展的房地产市场，无法从市场化角度反应正确的价格核心均价的确定核心均价的确定市场比较法进行步骤1、筛选可比楼盘2、确定权重3、打分4、比准价形成产品形式相似、调性相近、目标客户相似，销售期重合根据与项目的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度 2）和项目距离的远近 8项比准指标，14个分项：本体：小区规模（项目规模、容积率、楼间距）、产品（产品形式、户型设计、产品工艺与选材）、园林规划（园林规划设计与面积、景致内容）、形象、会所、施工进度楼盘附加值：发展商口碑和实力现场包装（样板房、示范区/推广包装）核心均价的确定竞争楼盘的选择及权重确定项目名称实收均价 （不计装修）物业权重备 注
11、好山园10000100%项目周边唯一参考项目核心均价的确定竞争楼盘比准因素打分属性分类分项权重楼盘 本体小区规划项目规模3%容积率与密度5%楼间距4% 产品产品形式8%户型设计15%产品工艺和选材6% 园林规划园林规划设计与面积16%景致内容14%形象立面造型/色彩/风格6%会所是否有会所配套4%施工进度是否为现房3% 附加值品牌形象发展商口碑和实力6% 现场包装样板房、示范区5%推广包装5%核心均价的确定均价（现状价表 ）项目名称实收均价比准修正系数比准均价物业权重比准值好山园100001.18 8454.1 100%8454.1项目建安成本为：5100元*30%(常规利润)=7650元住宅
12、项目均价7650元 别墅项目按照常规是住宅项目1.5倍，均价为11470元 商业项目为别墅住宅均价的1.5-2倍，均价为19120元报告思路报告思路定 价 背 景目标明确竞争分析核心均价的确定定价策略制定价格执行本体解析价格执行产品分级模型具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；条件转化后可实现较高市场价值。产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、
13、市场可实现价值较低。明星产品现金牛产品婴儿产品瘦狗产品。 高市场增长率高明星现金牛婴儿瘦狗 相对市场份额波士顿矩阵综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现：标杆，旗帜利润主力培育、转化尽早出货价格执行预支未来价值，利用价格杠杆对现有客户进行引导，为入市保留部分优势资源产明星婴儿产品现金牛明星明星产品以高价形成价格 标杆婴儿产品占据景观资源， 现阶段与现金牛产品形成 价格梯度挤压现金牛去化 ，通过营销推广培养可形 成溢价销售现金牛产品为目前销售重 点，以较高性价比优势形 成销售价格执行建议销售分期 建议销售以图中标注形式分期 ，一期以临水别墅带
14、动部分现 金牛产品以及婴儿产品开始销 售。争取回款保证。 二期以最好位置水景产品和部 分景观较好公寓为主，带动部 分婴儿产品进行销售，博取溢 价。 三期以商业和景观商住花园为 主，保障高收益。 前期销售蓄客时只对外宣布价 格区间，针对客户反应实时调 整价格2明星13331212111价格执行推售时间节点铺排8月16日9月1日营销节点价格策略与推售方案确定内部客户认购销售目标客户销售动作物料准备客户通知与价格沟通组建销售团队销售技能培训认购流程制定与培训、各环节负责人沟通销售表单准备销售表单制作折页与户型图的设计跟进与制作售楼处进驻、高炮及道路指示牌制作、围挡制作推广8月31日8月15日9月17日9月18日开盘让更多的人享受真正的地产服务 北京海汇星河房地产经纪有限公司 2012-7You enjoy.We serve. Thanks!
