零售商业物业经营管理

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1、第11章零售商业物业 经营管理第一节零售商业物业及其分类 第一节 零售商业物业及其 分类n一、零售商业物业简介n 零售商业物业是被零售商用来销售商品 或服务的物业。零售商业物业的范围n 相当广泛，从小型店铺、百货商场到大 型现代化购物中心，面积规模从十几平 方n 米到十余万平方米，其服务的地域范围 从邻里、居住区到整个城市甚至全国 二、零售商业物业的发展简 史 n(一)国外零售商业物业的发展n 关于百货商店(D印artmentStore)的产生时间，西方学者有不同的 看法。有n 人认为，随着工业的发展和村镇发展成为城市，普通商店逐渐 增加所经营商品的n 花色、品种、规格，逐渐发展成为百货商店。

2、美国管理学家彼得 德鲁克认为，n 百货商店最早于公元1600年左右产生在日本。日本三井家族的第 一个成员在东n 京创办世界上第一家百货商店。但是，西方学者普遍认为百货商 店最早在1852n 年产生于法国，当时在法国首都巴黎，有一位名叫A布西哥的人 ，开办了一座n “邦马尔谢”(Bonmarche)商店，这是世界商业史上第一个实行新 经营方法的n 百货商店。n 而最早的现代购物中心(ShoppingCenter)建成于美国 (二)国内零售商业的发展n虽然百货商店在1900年即在我国出现，但在我 国获得长足的发展是在1949n 年新中国成立之后。建国后我国政府兴建的第 一座百货商店是北京市百货大楼

3、改革开放使我 国零售商业发生了巨大变化。全国大中城市自 上世纪80年代n 后掀起了一次又一次的新建或改建百货店的高 潮。20世纪80年代中期，全国年n 销售额超过1亿元的百货商店、商城或商厦已 超过200多家 三、零售商业物业经营管理 的内容n零售商业物业的经营管理工作，主要分 为六个模块。n 1招商及承租户组合 2零售技术3 物业维护 4营销 5保险及风险管理 6 财务管理四、零售商业物业经营管理 的类型 n按照管理层面的不同，零售商业物业的 经营管理可以分为策略与运行管理、n 现场管理这两个层次。n (一)策略与运行管理n(二)现场管理第二节 零售商业物业经营 管理中的经济学原理n一、选址

4、与规划n 零售商业物业在选址和规划时主要应考 虑市场容量、进出交通、地点显著、n 零售商业物业规模、内部设施等因素。 n二、经营与运作n 零售商业物业运作的相关理论主要集中 在三个领域：中心地理论、同类零售n 商聚集理论和需求外部效应理论。 零售商业物业的租赁管理n一、租户选择n 在选择零售商业物业的租户时，物业管 理企业要对许多因素进行权衡。 (一)声 誉n 声誉是选择零售商作为零售商业物业租 户时首先要考虑的因素。由于声誉是n 对商家公众形象的评估 (二)财务能力n 除了租户的声誉外，物业管理企业还要 认真分析可能租户的财务状况 (三)租户组合与位置分配 n一宗零售商业物业内经营不同商品和

5、服务的出 租空间组合构成了该物业的租n 户组合。以一个大型百货公司为主要租户的购 物中心将以其商品品种齐全、货真n 价实吸引购物者，以仓储商店或折扣百货商店 为主要租户的商场将吸引那些想买n 便宜货的消费者。主要租户的类型决定了每一 零售商业物业最好的租户组合形n 式。 (四)租户需要的服务 n二、租金确定与调整n (一)基础租金n 基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础 租金是业主获n 取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。n (二)百分比租金n 当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户 的零售商的部n 分经营成果 (三)代收代缴费用和净租约n 像

6、写字楼出租时一样，当使用毛租的形式出租零售商业物业时 ，所有的经营n 费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付 (四)租金的调整 三、租约制定 n1.关于每一独立承租单元的用途 n 2限制经营内容相似的租户 n3限制租户在一定地域范围内重复设店 n4营业时间 n5公用面积的维护 n 6广告、标志和图形 n7折让优惠 n8其他条款 第四节 零售商业物业的现 场管理n一、策略与计划n 零售商业物业的现场管理是否成功，有 多方面的影响因素。其中，正确的经n营管理策略、有针对性的管理方案设计 和精确的费用测算，是三个主要的方面 。n在这三个方面的工作中，策略是基础， 计划是前提，费用是根本。 (一)现

7、场管理策略1经营策略 n经营策略主要包括：n (1)树立品牌形象，参与市场竞争 n(2)与开发商建立密切联系，考虑长线战 略联盟 (3)必要的经济回报 2管理策略n(1)管理模式，即物业管理企业采用什么样的模 式对项目进行管理，是成立n 子公司、分公司，还是项目部或者管理中心等 ，不同形式具有不同的管理意义 n(2)管理承诺，即物业管理企业对委托方进行哪 些承诺，关键是内容和深n 度。 (3)管理期限。管理年限并非越长越好， 而是要因项目而异，其长短可以从n 一个侧面反映出物业管理企业的管理思路 (二)现场管理计划 n完善的零售商业物业现场管理计划应当 包括：机构设置和人员编制、费用测n 算和

8、依据、服务内容和服务标准、工作 流程和规章制度等五部分。 二、管理范围n(一)现场管理的基本范围和内容 n(二)需要特别界定的区域 n三、管理目标n 现场管理的目标是为租户的经营活动提 供安全、有序和舒适的场所，为实现n租户的经营目标和整个物业的收益目标 而服务n 第五节 风险与安全管理n一、零售商业物业管理的风险及其防护n (一)风险种类及特点n 1管理模式风险 n2产权与管理权相分离风险 n投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处 置方式一般有以下三种：n(1)完全拥有产权，或直接出售一小部分产权， 自己仍维持大股东的身份；(2)将n大部分产权出售，成为小股东；(3)全部出售套 现 3管理

9、范围不确定风险 n4垫款风险 n5突发事件风险 n (二)风险防护n 1建立风险防范机制 2把握重要环 节 二、零售商业物业管理中的 安全管理n零售商业物业管理中的安全管理，可以 细分为防火安全、治安保卫、劳动安n 全、媒体风险防范安全等方面。n (一)防火安全(二)治安保卫 n(三)劳动安全 (四)媒体风险防范零售商业物业管理案例n这是一个典型的零售商业物业管理失败 的案例，是一个真实的故事。n A商厦是一座豪华商厦，位于北京著名 的商业区中央，占地3389mz，建筑n 面积20700mz(地上五层，地下一层)，车 库面积为4610mz(地下二层至地下四n 层)。 （C）是零售商业物业经营

10、管理的核心内容. A现场管理 B代收代缴 C策略与运行管理 D引入主力店 零售商业物业成功的现场管 理主要取决于（BCD） A严密的组织架构 B正确的经营管理策略 C有针对性的管理方案设 计 D精确的费用测算 E严格的规章制度要想降低风险，以下零售商 业物业管理模式中，最好的 方式是（A） A成立子公司 B成立分公司 C组建管理中心 D组建项目部 零售商业物业管理中租赁管 理主要包括（BDE）三个工 作内容。 A租户管理 B租约制定 C续租管理 D租金确定与调整 E租户选择第十二章 物业经营管理的 未来发展n1节房地产组合投资管理n一、房地产组合投资管理的概念n (一)组合投资管理n 管理是指

11、对一个经济单位所拥有的资源 人力资源、金融资源、物资资源n 和信息资源等以有效的方式进行计划、组织、 领导和控制，实现预定目标的行为n 过程。 n组合投资管理是指投资管理者按照投资 方针和政策，在投资分析的基础上，将 投资资金用于购置多种资产，形成投资 组合，并对投资组合进行动态监控、调 整，以期n 获得预定收益的行为。n组合投资管理包含三个要素：管理对n 象、管理者与管理方法 (二)房地产组合投资管理 n房地产组合投资是房地产资产的集合或 者组合。虽然投资组合可以只包括一n种资产，但人们通常认为投资组合是不 同类型资产的混合。n 房地产组合投资管理，即对房地产资产 的集合进行优化组合、协调、

12、管理的n过程 房地产组合投资管理的主要工作包括： 与投资者沟通并制定组合投资的目标 和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产 的资本结构，负 责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、 资产管理和再投资 决策，评估组合投资绩效，客户报告与现金管理等。 二、组合投资管理的内容与 步骤 组合投资管理工作包括如下 五个步骤 n(一)制订投资方针和政策 n(二)投资分析 n(三)构建投资组合n(四)投资组合的调整 n(五)投资组合绩效评估 大型企业物业资产管理n一、企业物业资产及其管理n (一)企业物业资产n 企业物业资产是指企业为了生产和持续 发展而拥有或租用的房地产。

13、(二)企业 物业资产管理 二、大型企业物业资产管理 n大型企业物业资产管理包括如下内容：n (一)编制企业物业资产清单 n(二)设定管理目标n(三)控制成本 n(四)适时处置资产并获得收入 n(五)进行多样化的物业投资 n(六)结合企业主营业务选择物业占用形式 n(七)建立合理的物业资产管理机构n(八)明确物业管理师的责任n(九)审慎选择物业资产管理顾问 设 施 管 理n一、基本概念n 设施管理概念的内涵很丰富。Becker(1990)认 为设施管理只应关心建筑、家n 具和设备等“硬件”。在后来的定义中，设施管 理包括对人、生产过程、环境、n 健康和安全等“软件”的关心(Alexander，1

14、999 ；Then，1999)。还有些定义则n 把物业设施管理的领域扩展到包括设计、建造 、运营等的物业生命周期的层次n 上 按照国际设施管理协会(1FMA)和美国国会图书馆的定义， 设施管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术 对 人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”，它“将物质的工作场 所 与人和机构的工作任务结合起来。 二、设施经理与设施管理的 主要内容 n(一)设施经理 (二)设施管理涉及的主要问 题 (三)生命周期成本与设施管理n(四)全面质量管理在设施管理中的应用 三、设施管理在我国的发展 现状 n我国的物业设施管理同国外比较，还相 当滞后

15、。这主要表现在：n 第一是观念上的落后 n第二是服务的对象不明 n第三是国内物业设施管理的技术含量不 高 n第四是人才严重匮乏 四、设施管理的发展 n不良物业资产管理n(一)不良资产n 不良资产是一个宽泛的概念。从财务分析的 角度来看，不良资产包括以下n 内容：n (1)以应收账款(包括应收票据等)形式表现的 不良资产。主要是指企业无法n 收回的应收账款，具体形式有三种，即逾期 的应收账款、呆滞的应收账款和坏n 账、死账形式的应收账款。(2)以存货形式表现的不良资 产 n(3)以短期投资、长期投资形式存在的不 良资产，主要包括证券投资、项目n 投资、股权投资与合资经营公司等形式 存在的不良资产

16、。 (4)以固定资产和在建 工程形式表现的不良资产 (5)以无形资产 形式表现的不良资产 (6)以开办费、待摊 费用表现的不良资产。n (7)因其他原因形成的不良资产 (二)不良物业资产 n作为不良资产的组成部分之一，本节述及的不 良物业资产也有多种表现形n 式。具体包括：n (1)房地产不良贷款；n (2)金融机构直接投资房地产形成的不良资产 ；n (3)其他不良信贷资产中的房地产抵押物；n (4)其他单位委托处置的房地产不良资产 二、不良物业资产形成的原 因及过程 n1经济周期变化是不良物业资产形成的 原始起因 n2房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资 产形成的推动器 n3银行货币资金运动的中断是不良物业 资产形成的根本原因 三、不良物业资产处置的目 标和原则 n(一)不