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1、 香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司大型商业地产项目开发概述制作人：陈华香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司大型商业地产项目开发概述在商品品牌国际化、零售业产业化、消费行为逐渐超越国界的趋势下，购物中心在全球正逐步成为占据商业主流地位的新兴业态。但是，一直以来国内有关购物中心产业发展理论研究较少。购物中心实质是一个房地产业、零售业及相关服务性行业相结合的经济整合体。正确的决策与规划是购物中心项目开发成功的前提和关键。本部分向大家介绍了购物中心开发的要素、关键流程、核心特质、开发现状、开发前景，为发展商开发商业地产项目提供决策依据。香港波特商业经
2、营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司大型商业地产项目开发概述一、购物中心的基本知识点二、海外各国购物中心开发启示三、房地产开发商的以一块奶酪：购物中心开发香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司一、购物中心基本知识点1、什么是购物中心？2、购物中心是一种商业房地产形态3、购物中心是未来商业地产的主流业态4、购物中心的类别划分5、购物中心的核心特质6、购物中心的通用运营模式7、购物中心四大开发要素香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司一、购物中心基本知识点1、什么是购物中心？A、从形式上看，购物中心是消费场所B、从内涵看，购物中心是一种商业聚集
3、形式2、购物中心是一种商业房地产形态A、什么是商业房地产？B、购物中心的商业房地产特点3、购物中心是未来商业地产的主流业态香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分按照经营规模及商业辐射范围分类类类型出租面积积 （平方米 ）入驻驻商户户 （家）停车车位 （个）商圈辐辐射 人口（万 ）商圈辐辐射半径业务业务定位近邻邻型 （小型）0.7万10-201005-10在10分钟车钟车 程以内日用品和一般食品社区型 （中型）1.3万20-100500-在30分钟车钟车 程以内大型超市或从事批 发发的商店 区域型 （大型）1.5-7万100多10
4、00- 5000-超区域型 （超大型 ）7万以上150-2001000- 500020-大型百货货公司或批 发发店超级级型 SHOPPIN G MALL10万以上250-7001000多 个-百货货公司或批发发店 、家居店等3-6家香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分按照开发商背景及经营管理模式分类物业型购物中心连锁摩尔购物中心百货公司型购物中心物业型购物广场普通摩尔购物中心自营比例较高（5070%） 业态复合度较高 定位于家庭 一站式消费理念面积在1015平方 业态复合度较高 通常定位于高端市场 招商操作方便 业绩好黄金地段
5、 租赁制 面积小 业态复合度低 目标客户清晰黄金地段或聚居区 租赁制 面积在1530万平方米之间 全业态经营，复合度高 所有者、管理者、经营者角色分离香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分按购物中心的商场面积规模分类类类型特征备备注 巨型/超 级购级购物中 心/XITY 购购物中心面积积在24万平方米以上。如曼谷西康广场场、马马尼拉 SM MEGA购购物中心和香格里拉广场场、吉隆坡 MIDVALLY MEGA购购物中心、台北京华华城、新加坡 义义安城和新达城广场场、上海正大广场场、香港海港城 。大型 购购物中心面积积在12至24
6、万平方米之间间。如广州天河城和中华华 广场场、大连连和平广场场和新玛玛特。“摩尔”就是巨型或 大型的购购物中心。超大型购购物中心的发发展，大 多不是一步到位的，而是分步 进进行投资资，分为为一期二期工 程兴兴建，因此可以随时进时进行 调调整。 中型 购购物中心面积积在6至12万平方米之间间。如上海友谊谊南方商城、 成都摩尔百盛、广州中泰百盛、北京东东方广场场、北京 中友百货货、上海九百城市广场场太平洋百货货。购购物广场场一般也是中型购购物 中心。小型 购购物中心面积积在2至6万平方米之间间。如乐购乐购上海七宝店， JUSCO吉之岛岛青岛东岛东部部店。生活购购物中心、社区型购购物 中心也是小型购
7、购物中心。香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司 一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分按购物中心的定位档次分类类类型特征以高档商品为为主如香港时时代广场场、上海恒隆广场场、马马尼拉GLORIETTA PLAZA、香格里拉 广场场、台北京华华城。（但如果以70%以上的比例经营经营高档商品，则这则这个购购 物中心一般最大只能作到10万平方米。开在国内的话话，其集客能力将很有 限，一般为购为购物广场场，故也称不上摩尔购购物中心。）以中档商品为为主即高中低档比例协调协调（在高3：中5：低2左右）。如广州天河城、马马尼拉 SM MEGA购购物中心、台北大远远百、上海正大广场
8、场。以中低档商品为为主如马马尼拉EVER摩尔。但低档商品不能超过过60%，否则则就成为为大型跳蚤市 场场、小商品市场场或批发发市场场，称不上摩尔购购物中心了。香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分按购物中心的选址地点分类类类型 特征都会型购购物中心东亚东亚日本、香港、台北一带带多为为都会型购购物中心，位于市中心黄金商圈且连连 通地铁铁站。一般楼层较层较高，营业营业楼层层达到地下2至3层层，地面8至12层层。地下3 至5层为层为停车场车场。如马马尼拉SM MEGA购购物中心和香格里拉广场场、台北京华华 城、新加坡义义安城和新达城广
9、场场、上海正大广场场、香港时时代广场场。地区型购购物中心位于市区非传统传统商圈，但交通便捷。城郊型购购物中心欧美多为为城郊型购购物中心，位于城郊高速公路旁。一般楼层层少，营业营业楼层为层为 地下一层层，地面目2至4层层。室外停车场车场巨大，达到1000车车位以上；甚至还还有 1000车车位以上的大型停车场车场附楼。但菲律宾宾的SM购购物中心较为较为美式，且同 时经营时经营 着都会型和城郊型2种购购物中心，城郊型购购物中心：如马马尼拉24万平 方米的SM NEDSA购购物中心、SM SOUTH购购物中心，上海的17万平米的辛庄 购购物中心。社区型购购物中心位于型居民社区内。社区购购物中心一般面积
10、较积较小。香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司 一、购物中心基本知识点4、购物中心的类别划分按购物中心业态复合度的程度分类 4、购物中心的类别划分按摩尔购物中心的外观分类类类型特征及对标项对标项 目 仓储仓储式购购物中心美国式简洁简洁的外立面，粗看如同特大型仓库仓库或工厂，如菲律宾宾SM MEGA购购物中心、厦门门SM城市广场场、美国购购物中心OF AMERICA。 童话话般的欧洲古堡式外立面如台湾的台贸购贸购物中心、菲律宾宾RO BINSONS。 豪华华高贵贵的现现代派如同特 大型百货货公司如上海正大广场场、台北京华华城、菲律宾宾SM ASIA购购物中心、菲律宾宾香格
11、 里拉购购物中心。 分散的多个商业业建筑组组成的 建筑如香港黄浦新天地、菲律宾宾TUTUBAN CENTER、菲律宾宾FILVEST SUPER购购物中心、宁波天一广场场。 购购物乐乐园式的摩如韩韩国汉汉城乐乐天乐乐园世界内的LOTTE摩尔（乐乐天百货货集团团投资资）。 交通综综合枢纽纽换换乘式综综合摩尔购购物中心，具有内地特色的购购物中心。 美国式的小型购购物中心如青岛岛佳世客（吉之岛岛）JUSCO。 附带带写字楼的摩如北京百盛、北京新世界中心。香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司一、购物中心基本知识点5、购物中心的核心特质大多高明指占地面积大、绿地大、停车场大、建筑
12、规模大。指行业多、店铺多、功能多。指购物环境要求高。指经营主题明确，按照项目所处的地理位置、自身条件、当地零售商业发展状 况确定目标市场，并引入相应的零售商配合其市场定位。由ICSC（国际购物中心协会）描述的购物中心的核心特质A、购物中心规划、开发成立、经营都在统一的组织体系下运作；B、适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售；C、尊重顾客的选择权，使其实现一站式消费的目的；D、拥有足够数量的停车场；E、有更新地区或创造新商圈的贡献。香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司一、购物中心基本知识点6、购物中心的通用运营模式95 96 97 98 99 00 01 0
13、2 03 04 05后 年度亿元30252015100500香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司 一、购物中心基本知识点7、购物中心四大开发要素要素一：系统性的开发流程要素二：详尽的项目筹划要素三：科学合理的项目定位要素四：资源型的战略规划模型项目开发目标 和任务陈述项目开发 后期评价项目开发 具体策划项目开发战略 选择和定位SWOT 矩阵应用项目外部分析项目内部分析战略评价战略实施投资规划战略规划信息反馈香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司二、海外各国购物中心开发启示1、欧美购物中心的成功开发史A、欧美购物中心项目核心启示 2、亚洲各国购物中心
14、成功开发史A、东南亚购物中心发展状况B、日本购物中心开发模式发展沿革郊外型购物中心地方型购物中心汽车立地型购物中心都市再开发型购物中心日本购物中心协会成立香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司 三、房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发1、中国购物中心开发状态A、未来中国购物中心开发市场前景看好B、群雄并起，逐鹿商业地产开发市场地产商纷纷竞逐商业地产开发传统零售商业集团涉足商业地产开发2003年，购物中心开业刷新历史记录（图）2、购物中心开发的春天即将来临香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司三、房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发截止2003年度
15、各城市购物中心数量比较403530252015100500重庆 上海 昆明 西安 北京 广州 厦门 佛山 深圳 武汉 长春 南京 南昌 宁波 南宁 石家庄 海口 青岛香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司三、房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发全国购物中心各年末累计总建面积数量93 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05年单位：家3503002502001501005000单位： 万平方米35003000250020001500100050000香港波特商业经营管理集团有限公司深圳波特商业经营管理有限公司三、房地产开发商的又一块奶酪：购物中心开发全国购物中心类型分析
