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1、云南城综合体项目 战略策划报告策划单位：清大文创（北京）规划设计研究院清华大学文化创意产业研究中心2013年05月目 录/CONTENTSChapter 01 四川省云南商会简介Chapter 02 项目开发概念规划Chapter 03 项目运营构思Chapter 04 项目综合效益四川省云南商会介绍四川省云南商会是由四川省创新民族文化艺术发展中心于2008年6月牵头 动议，成都何日君温泉酒店有限公司、成都武侯华丰食品有限公司、成都碧海 声学装饰材料有限公司共同发起，并严格按照正规程序筹备操作，历经一年多 时间，于2009年8月18日获得四川省民政厅允许正式成立的批复文件，并领取 了合法的社团
2、执照。商会是由云南籍及有浓厚云南情结的人士在川所开办的企业和单位组成， 根据商会章程自愿结社，抱团取暖，资源、信息共享，共谋发展，商会现 有会员单位80余家，分布在四川及成都周边区县的各行业。本商会由藏、彝、 傣、苗、回、阿西等少数民族共聚共生，民族文化情结浓郁。商会根据上级主管机关党委的要求，已建立党支部。同时，商会还创作了 会歌云南人，唱出了云南人的豪情壮志，并打造了商会艺术团，其中艺术 团的“阿妞组合”对少数民族音乐及民歌起到了推广和传承的作用。目前，商会 在大家的共同努力下，拟在四川成都兴建“云南城”综合体项目，现正在作前期 筹划工作。商会宗旨：团结、交流、协作、服务商会理念：公益立会
3、，文化兴会；乡友为媒，共创未来理事会核心成员单位（部分）名誉会长原成都军区联勤部政委郭正新会长单位成都军星酒业有限公司副会长单位四川省创新民族文化艺术发展中心 副会长单位成都何日君温泉酒店有限公司 副会长单位成都云毅装饰材料有限公司 副会长单位成都锡都金属材料有限责任公司 副会长单位四川省潇天投资有限公司 副会长单位四川白鹿山置业有限公司 副会长单位四川创新民族艺术团（现更名为：四川省云南商会艺术团） 副会长单位四川火鸟文化传播有限公司 副会长单位四川青山绿水环境有限责任公司 副会长单位四川北川羌族自治县鑫泰资源开发有限公司 副会长单位成都鸿桥投资管理有限公司 副会长单位四川万润和企业管理咨询
4、有限公司理事会核心成员单位（部分）副会长单位成都欢天寨投资管理有限公司 副会长单位成都竹豪商贸有限公司 副会长单位四川森轩商贸有限公司 副会长单位成都兴盛和贸易有限公司 副会长单位广西防城港骏翼贸易有限公司理事单位四川省维特药业有限责任公司 理事单位四川鲜又多连锁超市有限公司 理事单位四川武盾实业有限公司 理事单位四川德立胜建材有限公司 理事单位成都万旗科技有限公司 理事单位成都格调文化传播广告有限公司 理事单位成都古兰心商贸有限公司 理事单位成都市骏程科技有限公司 理事单位成都川鸿达商贸有限公司 理事单位四川广安恒远建筑劳务有限公司核心团队介绍l吴 鹏：商会会长，云南祥云县人，58年生，74
5、年入伍，在部队服役30余年，正团上校军衔，曾 三次参加中越自卫反击战，任黑豹突击队队长，执行任务时负伤致残，后从事部队生产经营工作， 先后荣立一、二、三等功八次，优秀共产党员，现任川兴集团总经理，成都军星酒业有限公司董事 长，分别在重庆、内蒙、河北、云南均置有产业。l 关建生：商会副会长，籍贯云南，63年生，90年在昆明22分部服役当兵，94年97年间在日本独 资企业丸中木业工作，之后，自己创办关建木业，任总经理，99年至今担任何日君集团公司董事长 ，党员。 l游 宣：商会副会长，74年生，昆明市五华区人，92年入伍，并分别从事汽车兵、油料管理员、 司务长、警卫员工作，退伍后自主创业，出任成都
6、云毅建材装饰材料有限公司总经理，成都云虹商 贸有限公司法人，党员。l 苏 殊：商会副会长，四川富顺县人，大学本科，曾工作于华西医大，在成都军区长城工贸荣立 三等功一次。资深专业节目主持人，峨眉电影制片厂演员剧团签约演员，四川省创新民族文化艺术 发展中心法人、理事长。l 毕跃辉：商会秘书长，58年生，籍贯云南弥勒县人，彝族，78年在云南省开远市巡检司发电厂工 作，分别担任秘书、教育科长，91年先后在国防时报、四川党建、四川经济日报等任 编辑、记者，擅长大型宣传、推广活动的策划、运作，现任四川省创意产业协会副秘书长、成都栈 道旅游开发有限公司法人。云南城综合体项目 开发概念规划项目区位说明本 案u
7、项目位于成都西北方向三环内，一品天下美食商业街附近； u一品天下是由成都市及金牛区政府共同打造的，代表成都美食 文化和餐饮最高水平的美食街。 u整个羊西线及其两侧目前已拥有餐饮、娱乐、休闲企业160余 家。国家政策地方政策产业背景鼓励文化旅游产业开发，提高人民生活水平积极发展特色商业，拉动区域之间经济价值提升项目背景民族演艺、文化旅游、特色餐饮、珠宝玉石、工 艺美术、茶文化、土特产品等作为重点主导产业人口构成云南拥有26个少数民族，位居全国第一，构成文 化大集合云南城综合体项目区域背景目前需要一个有特色，能够辐立足西部区域，并辐 射全国客户的商业综合体，能够以文化传播和体验 的方式进行消费，进
8、一步刺激区域经济的发展民族文化需要一个传播文化的途径和基地，提升全民素质， 普及文化知识云南城综合体项目l加速旅游文化创意产业开发 l带动区域发展 l提升区域价值l发扬民族文化风情 l建设特色经济商业 l保增长促收入 l提高人民生活水平l国家政策支持 l地方发展需要 l市场消费需求 l旅游文化创意产业发展趋势项目背景国家“十二五”规划对产业结构进行了重大规划调整 创意文化将成为新产业主体 这与成都文化创意产业发展规划正相契合云南城综合体项目， 正是即将诞生在此宏观视野中的标杆巨作。项目定位思考如果按照常规的商业综合体操作方式 简单且稳妥的开发战略 不需要大动干戈 项目就能按照常规平稳方案 顺利
9、完成开发和销售平稳的发展模式 是最为保险的 但是 后人也许会给我们这个项目八个字的评价 虚有其表 毫无特色 我们也最终落入用噱头兜售物业的行列 所以，这不是我们想要的结果项目定位思考我们需要做的是 全国唯一的、大西部第一、具有特色、能够传播各名族文化、有创意的、体验式、旅游属性、客户范围广、持续性消费、难以替代的商业综合体而我们四川省云南商会，能够充分具备这种资源，包括能够 整合大西部其他友好商会，形成资源共享、双赢的态势； 我们有这种信念、这种信心、这种能力；我们相信会做到非凡会在这个时代下雕铸一个完美的建筑 会在这个区域内留下一个可持续发展的综合产业 会在这个历史篇章里记录重要的一节项目整
10、体体量较大，物业形态丰富，需要布臵不同主题的商业 形态；考量基础定位原则协同效应各商业形态之间既要相互错位，丰富商业特色又要协调统一，满足整个地块的整体定位要求以及不同物业品种带来的相应消费客群的需求。持续发展 主题亮点站在整个城市可持续发展的高度，用亮点、主题商业打造企业 可长期复制的商业形态和模式；站在企业的竞争战略的角度，打造与周边项目错位，且短期不能被超越的大型综合项目。主题分区 连贯统一在布局业态时，单体要有各自主题，但同时要考虑与塔楼形态 、周边其他单体的商业形态之间的配合、协调；各个单体之间的定位既有独立性又保持连贯的主题。整体定位主题考量形态丰富 和谐搭配项目整体定位方向城市综
11、合开发典范 商业中心 主题娱乐亮点核心项目条件具有良好的玉石、烟、演艺、茶、民族文化产业背景，为项目的发展提供了良好的支撑； 独有的云南相关产业链资源，为项目亮点的打造提供了跟多的可能；政府对区域发展的大力支持使 项目发展前景可观区域特色商业发展的部分空白 为项目提供了更多的可能区域发展项目定位以产业聚集为基础，调整传统商业综合体定位模式，创造云南城 综合体项目的特色定位模式以产业 聚集为基础调整定位基础调整定位相互关 系调整物业定位u剥离传统综 合体完全依靠 项目周边环境作为项目定 位基础的模式 u从项目自身寻找驱动引 擎 u以产业聚集为基础，辐 射项目周边的范围，扩大 项目知名度和影响力u
12、摒弃常规的、同质化传 统酒店、写字楼、商业、公 寓分散的影响，在产业内形 成合力 u通过产业 内合力的形成， 最终成就一种可以复制的模 式，而这种模式对外力的依 赖度最小 u利用文化娱乐影响力影响 区域乃至全国客户u根据演艺特征，定位民族风情酒 店 u根据产业聚集特点，调整写字楼 产品设计 u根据产业人气的特点，定位商务 公寓特色、民族、个性化的市场特征 u综合产业聚集人气与区域管在群 的特点，定位公寓部分产品项目整体定位方向全国唯一西部第一 特色综合商业开发典范项目整体定位l功能最有特色的娱乐、体验、购物天堂 城市级最具复合功能的商业综合体 大西部最具吸引力的商业、旅游、娱乐名片休闲娱乐品质
13、商务项目整体功能定位文化艺术特色购物云南特色产品 超市云南大剧院云南民俗文化博物馆云南养生药物 专卖云南品牌烟酒 专卖茶文化馆云南版画艺术画廊云南旅游商业 会馆少数民族展馆体验式民族风情酒店 /民族婚庆写字楼、SOHO公 寓、创意LOFT商务配套/云南主题 餐饮电影院、KTV以超越常规综合体项目的眼光打造城市特色商业中心 满足大西部区域乃至全国客户旅游、体验、生活、活动、 休闲消费、社交聚会等需求休闲娱乐以主题大剧院娱乐为核心驱动产业，构成城市消费新亮点；前所未有的感官体验塑造新一级消费；项目整体功能定位特色购物品质商务 以全瞻的角度为商务人才、城市商务客群提供完善的商务 服务；强调民族风情的
14、体验式特色酒店文化艺术首例集云南民俗文化博物馆、茶文化、版画艺术及少数民族展馆为一体的文化艺术中心；项目战略规划战略思想：战略思想： 建设本项目拉动特色文化旅游产业发展建设本项目拉动特色文化旅游产业发展 成为大西部乃至全国客户对特色商业首选之地成为大西部乃至全国客户对特色商业首选之地深度发展：深度发展： 提升区域综合价值提升区域综合价值 加强区域经济间的合作与发展加强区域经济间的合作与发展 传播民族文化精髓传播民族文化精髓 强调体验式购物消费强调体验式购物消费 区域特色经济商业区域特色经济商业 浓郁的人文环境浓郁的人文环境建设本项目成为大西部区域客户旅游休闲、特色 商业消费的首选地，推动区域经
15、济发 展，拉动经 济增长，推广特色的文化旅游产业；利用云南特色、文化产业、演艺、名族风情、当 地特产等元素，借文化旅游综合体植入契机，提 升区域商业综合价值以及传播民族文化精髓，加 强西南发展经济区经济间 的合作；核心开发理念区域经济带动区域经济带动 带动川滇经济发展; 发展玉石、茶、烟、 演艺、民族文化体验 产业旅游地产旅游地产 弘扬西南区域 旅游特色民族文化传播民族文化传播 弘扬民族文化、普及 相关知识，增加文化 体验综合利用综合利用 旅游、文化 服务产业联动核心理念核心理念云南产业发展情况：目前，民营文化企业在民族演艺、旅游文化、休闲娱 乐、珠宝玉石、民族民间工艺五大产业中已成为主角，动
16、漫等新兴业态在文 化产业领域也有所发展；建成项目酒店、公寓、办公楼、商业建成项目酒店、公寓、办公楼、商业初步完成特色商业招商并投入运营初步完成特色商业招商并投入运营完成项目整体规划设计完成项目整体规划设计建成项目核心体验区建成项目核心体验区成为大西部区域乃至全国客户体验成为大西部区域乃至全国客户体验 民族特色文化及旅游的首选之地民族特色文化及旅游的首选之地2017年2015年2014年项目目标总建筑面积：约150-200万，集演艺中心、特色购物、文化艺术、办公、民族风情 酒店为一体的地标性建筑； 建设周期：2-4年 投资金额：75-85亿元 自持比例：50-60%（包含大剧场、酒店、文化博物馆等）功能分区备注：总平图为功能分区示意图，具体物业类型根据地块具体情况布局为准写字楼、 SOHO公 寓、创意 LOFT民族风风情 体验验式酒 店 旅
