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1、1西双版纳西双版纳道吉地产道吉地产20142014年年1111月月1212日日市场调研及流沙河项目可行性分析报告市场调研及流沙河项目可行性分析报告11/18/2014景洪市概况景洪房地产市场概况3 34 4竞品分析2 2客群分析1 1目 录5 5本体分析PART1: PART1: ：景洪概况景洪概况景洪市基本认知景洪市基本认知景洪 ，西双版纳傣族自治州政府驻地，从古至今一直是西双版纳州的政治、经济、文化、教育中心！其发展以 “旅游强州”和“商贸旅游强市”的战略目标，以及云南省构建澜沧江湄公河次区域旅游圈的发展思路，积极创建“中国最佳旅游城市”！景洪未来将成为：热带雨林城、民族特色城、水乡魅力城
2、休闲度假城、美食文化城、文明和谐城 把景洪从一个传统的观光旅游城市打造转型为休闲度假、商务会议、康体疗养、娱乐购物天堂。景洪市总体概况关键词： 1686.03平方公里，人口58.3万人，辖16 个乡镇 景洪 ，傣语意为“黎明之城”，古称“勐泐”、“景陇”，旧称“彻里”、“车里”； 景洪市是西双版纳傣族自治州的首府，位于西双版纳傣族自治州中部，北接普洱市，东北接普洱市江城县，东接西双版纳傣族自治州勐腊县，西接西双版纳傣族自治州勐海县，南与缅甸国接壤； 景洪市属亚热带季风气候，境内森林覆盖率为84.46%，城市绿地覆盖率为46.65%。素有“东方多瑙河”之称的澜沧江湄公河纵贯全境，是中国进入东南亚
3、各国和对外交流的一座重要港口城市。云南省政府把景洪市定为参与中、泰、缅、老澜沧江湄公河次区域国际合作经济区计划的中心城市； 景洪市辖1个街道、5个镇、5个乡，2010年末，景洪市有12.23万户，总人口（户籍）39.92万人。其中，非农业人口16.2万人，占总人口的40.57%；少数民族人口28.01万人，占总人口的70.17%。11/18/2014交通区位泛亚高铁提速版纳投资热度 纵贯东南亚的泛亚高铁已在六月份开工，将从昆明出发，途径景洪，抵达新加坡。届时，从昆明到西双版纳仅需2.5小时 ，能有效推进西双版纳桥头堡的建设。 具说景洪即将与周边各市通火车，与周边国家通高铁.目前出入西双版纳景洪
4、主要有2种方式： 飞机：全国各地未开通直飞景洪的航线，出入西双版纳均须以昆明作为中转站，无形中增加了路途的耗时和成本 西双版纳机场还先后开辟了至北京、上海、成都、重庆、武汉、郑州、大理、丽江、杭州、北京、广州等国内航线。也可 由景洪经昆明中转飞往全国各地. 公路：驾车需7小时，时间过长，旅途劳累，因此大多数游客被迫选择费用高昂的飞机.关键词：交通便利性较差交通便利性较差 ，一定程度上制约西双版纳的发展，一定程度上制约西双版纳的发展小乘佛教文化 信仰的宗教。佛寺、佛塔随处可见，是傣族群众生活的中心场地，佛教建筑艺术也成了傣族人民宝贵的文化艺术财富。 贝叶文化 傣族是西双版纳各民族中唯一有自己文字
5、的民族，称为“傣泐文”。贝叶文化是傣族传统文化的一种象征性提法。由于西双版纳的傣族与泰国的泰族、老挝的 老族、缅甸的掸族具有相同的族源（百越族群），又共同信仰南传上座部佛教，其居住地域又山水相连，所以形成了一个东南亚“贝叶文化圈”，具有相同、 相近或相似的共同特点。因而，对贝叶文化的研究是国际性学术活动。 雨林文化 西双版纳茂密的森林是中国保存最完好的一块热带雨林。雨林文化，是指由生活于热带雨林中的各民族共同创造、传承的，与热带雨林密切相关的，表现人与 自然和谐相处的观念信仰、群体意识、行为习俗、社会礼仪、审美爱好、思维模式、语言与表达方式等，以及与这些相关的物质形式和物质产品。 水文化 占景
6、洪大多数人口比例的傣族是一个崇拜水的民族。傣族的新年，傣语称为“楞喝桑堪”或“桑堪比迈”。由于欢度新年的时候，要举行热烈而隆重的泼水祝 福活动，外地人都把它称为泼水节。傣历新年泼水节一般在公历四月中旬，为期三至五天。 同时也是景洪主要的旅游文化点。文化特征景洪景洪从古至今一直是西双版纳州的政治、经济、文化中心。动植物、地热、矿产、水资源极其丰富，有从古至今一直是西双版纳州的政治、经济、文化中心。动植物、地热、矿产、水资源极其丰富，有“ “绿色宝库绿色宝库” ”、“ “物种基物种基 因库因库” ”之称，风情旖旎浓郁，是闻名中外的旅游胜地。之称，风情旖旎浓郁，是闻名中外的旅游胜地。11/18/20
7、14旅游资源得天独厚：西双版纳民族风情园位于景洪市区城南、风景秀丽的流沙河畔，将西双版纳珍贵的热带植物和浓郁的民族风情溶为一体，可以说是西双版纳景观的一个缩影。西双版纳热带花卉园坐落在景洪市区内，建有叶子花园、空中花园、周总理纪念碑、棕榈植物园、热带果树园等十几个景点，集科研、科普、旅游观光、渡假等功能为一体，保存各种热带花卉及其它经济植物近1000个种，2009年加入国家AAAA级景区行列。孔雀湖位于景洪中心，占地18700平方米，三面有湖水围绕，清如明镜。1977年始辟为公园，园内建有亭台水榭，植有奇花异卉，并饲养着孔雀、巨蟒、狐狸、野猪、猴子、八哥、画眉等珍稀动物。l物产丰富 ：目前景洪
8、主要以甘蔗、橡胶、水产品养殖，各种水果，茶业等为主，其中橡胶的种植为当地农民主要的经济来源，近两年，胶价有所下降，直接影响当地的收入资源禀赋关键词：景洪县旅游资源丰富，当地经济作物以种植橡胶树为主！10旅游资源傣水边热景洪市旅游基础良好，优势明显，“热、傣、水、边”的魅力是其独特的旅游资源。野象谷西双版纳是中国唯一的 野象生息地，距景47公里的野 象谷是象群出没最频繁的地 区。 热带花卉园景洪城区省热带植 物研究所内超过千种的热带奇 花异树，是景洪重要的旅游资 源。 雨林自然保护区总面积2420.2 平方公里、世界上惟一保存完 好、连片大面积的热带森林， 深受国内外瞩目。曼典瀑布曼典瀑布 位于
9、景洪27公里外的 原始森林，植被茂密， 景致优雅。 曼飞龙水库建于 1958年，总蓄水量为 1500多平方米，坝高21.5 米。周围环境优美，绿阴 如盖，是当地水上活动的 主要举办场地。 澜沧江澜沧江发源于 青海高原的唐古拉山， 经西双版纳流出境外。 在西双版纳的流程为158公里。橄榄坝几百户傣族人家世世代代在这里生活，所以这里具有浓郁热带风光和民族色彩，是 傣家竹楼及水上风光的结合。 民族风情园建于1988年， 占地1000亩，是美丽的 版纳的缩影。 勐巴拉王国园位于橄榄坝， 整个园林，汇集了版纳的 自然景观与人文景观，融合 傣族的历史、文化、宗教、 民族风情。水路边境游澜沧江湄公河环线游，
10、 由景洪港出发，经关累码头出境，领略 沿河自然及人文民俗风光风情。 陆路边境游由景洪出发，经打洛出境， 可南行出境至东南亚周边各国，该线特 色为异国风情游。旅游资源三大旅游区三级旅游点四条旅游主线七大旅游产品 即景洪旅游区、勐海旅游区和勐腊旅游区。分别以休闲度假、边境观光、热带雨林 观光为旅游主题。 严格按照国家质量技术监督局发布的旅游区（点）质量等级的划分与评定标准， 对有开发潜力的旅游点建设进行分级规划。 州内两条旅游主线、澜沧江-湄公河水上旅游线和跨国大环线”的推出，带动特色旅游 产品的开发，形成以线路带动区域旅游的发展。 结合西双版纳旅游资源等，大力发展“观光旅游”、“民俗旅游”、“生
11、态旅游”、“ 边境异国风情游”、“科普科考旅游”、“雨林探险旅游”、“商务会议旅游”。被省政府确定为云南旅游二次创业主战场后，西双版纳的发展定位进一步得到明晰，即突出“热带雨林，避寒胜地，和谐家园，神秘风情”独特品牌，做好“热、傣、水、边”和“三个好地方”（北方人避寒过冬的好地方、东南亚傣民族寻根访源的好地方以及国内外游客亲近自然、追求健康的好地方）。一个中心 突出景洪市，利用其较良好的交通、资源与接待条件，将景洪市发展成为国内面向东南亚各 国的窗口和东南亚各国游客进入我国的旅游集散城市。旅游规划旅游休闲产业城市发展旅游休闲产业也是促进城市转型、提高城市居民生活品质的有效手段。旅游休闲产业乘数
12、效应和关联效应强等特征的影响下，成为城市综合竞争力提升的重要战略支撑。西双版纳的城市发展是提升以旅游休闲产业为核心的综合竞争力城市规划及经济发展城市规划及经济发展1998-2005年 98年提出作为云南省第 一个国际化、现代化的旅 游城市来建设的要求 城市加大基础建设的力度 以自然风情的观光旅游为 主2005-2009年 在总体规划指导下城市的5 大分区初现雏形 回归城市开发，城市建设 处于升级阶段 观光旅游向民族风 情旅游过渡20092009年后年后 大量地产大鳄进入市大量地产大鳄进入市 场，场，“复合驱动复合驱动”模模 式助推城市协调发展式助推城市协调发展 城市建设处于加速升城市建设处于加
13、速升 级阶段，逐步实现现级阶段，逐步实现现 代化旅游城市代化旅游城市 体验旅游逐步发展体验旅游逐步发展突出特色，突破瓶颈： 积极发挥气温优势，打造中国避寒圣地； 凸显城市热、水、傣的魅力； 推进“二次创业” ，使观光旅游向休闲旅游转变； 借助“桥头堡”契机，打通交通瓶颈，与东南亚旅游圈靠拢.景洪城市发展历程西双版纳虽然处于传统主流线路上，但在整个云南旅游市场属于逐步边缘化的滇西南旅游片区，城市影响西双版纳虽然处于传统主流线路上，但在整个云南旅游市场属于逐步边缘化的滇西南旅游片区，城市影响 力处于下滑趋势力处于下滑趋势丽江为代 表的滇西 北地区以版纳为 代表的滇 西南地区白族傣族大理古镇，苍山，
14、洱海， 崇圣寺三塔滇池，石林，阳宗海， 世博园傣族园，原始森林公园， 野象谷，热带植物园傈僳 ，藏 族，纳 西，彝族纳西族 （摩梭人）纳西族 （摩梭人）雪山、峡谷、草原、高山 湖泊、原始森林泸沽湖（中国最深的淡水 湖），雪山，草海玉龙雪山，老君山 ，丽 江古城 ，金沙江香格里拉泸沽湖丽江民族风情自然资源旅游城市大理昆明西双版纳城市影响力GMS简介大湄公河次区域（以下简称“GMS”）经济合作，是由亚洲开发银行（以下简称“亚行”）牵头，中国、越南、老挝、柬埔寨、缅甸、泰国等澜沧江湄公河沿岸六个国家共同参与的一个次区域经济合作机制。其宗旨是加强次区域国家的联系（Connectivity）,提高次区域
15、的竞争力（Competitiveness）,建设共同繁荣的大家庭（Community）,推动本地区经济和社会发展。十余年来，在亚行的支持和GMS各国的共同努力下，GMS合作取得了丰硕的成果，被公认为是亚洲诸多区域经济合作机制中一个成功的范例。数据来源：政府网站GMSGMS经济走廊的构建经济走廊将以次区域“三纵两横”交通通道建设为基础，建设成产业、贸易和基础设施为一体的、经济较快发展的“三纵两横”经济带。“三纵”为南北走向，“两横”为东西走向。三纵1. 云南昆明云南 大理云南德宏缅 甸曼德勒缅甸仰光； 2. 云南昆明云南 西双版纳老挝泰 国曼谷； 3. 云南昆明云南 红河越南河内越 南海防。 两
16、横1. 缅甸毛淡棉泰 国彭世洛老挝沙湾拿吉 越南岘港； 2. 缅甸仰光泰国 曼谷柬埔寨金边 越南胡志明市。 建设次区域经济走廊，对于加强我国与东南亚、南亚的经济技术合作，进一步发展睦邻互信友好关系，并逐步提高次区域整体经济水平和实力有极重要的现实意义和长远战略意义。GMS经济走廊云南提高云南认知度，推动新昆 明建设，利于把昆明培养为 GMS中心城市吸引外资进入云南，扩大云 南外贸水平次区域的开放利于生产要素 流动及重组，云南与东南亚 优势产业得以互相流通进一步提升云南在中国与东 南亚关系中的战略地位和地 区影响力把云南建成中国连接次区域 以及东南亚的国际通道，有 利于推进中国西南地区的开 放和发展新局面利于云南参与全球一体化进 程GMS带给云南的机遇19 西双
