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1、初期产品定位各大商圈特性产品范畴同类项目分析营销整体策略市场导向区域解析参考项目点评项目产品升级定位打造区域内“地标性”建筑推广策略销售策略 销售执行区域竞争分析SWOT分析客群定位目标客群界定客群细分客群描述分 析执 行产品范畴产品范畴商务商务+ +商贸商贸+ +商住商住+ +酒店酒店复合地产商业创新模式复合地产商业创新模式实现价值最大化的超级物业实现价值最大化的超级物业各大商圈特性各大商圈特性同类项目分析同类项目分析金融街商圈金融街商圈金融街商圈金融街商圈项目 名称项目 位置项目周 边状况项目 规模（平米 ）项目位 置卖点内 部 配 套产品 类型客群价格（ 租金）装修 标准物业 管理项目分
2、析恒华国际西城区 月坛北 街14号 ，地处 西城三 里河核 心区域紧邻国 家计委 、财政 部、国 家工商 总局等 各大部 委90000紧邻国家 计委、财 政部、国 家工商总 局等各大 部委景 观公寓大部 委机 关领 导均价 11000元/ 平方米豪华 精装国际 知名 物管 专家 第一 太平 戴维 斯为 业主 提供 全方 位优 质的 物业 管理 服务 4元/ 平方 米/月恒华国际西 城区顶级的 高档商务公 寓交通便利, 多条公交线 路直达.拥有无比可 拟的地段优 势酒店大部 委机 关领 导待定写 字 楼公司 以及 成功 人士3.5元/天区域内代表项目区域内代表项目业态分布产业结构 高端金融商务人
3、群的高端消费需求， 本区域核心商业物业将为金融高对人 群服务，从而成为更有针对性的高端 品质化商业体系。重要政府机关较多商业，酒店，公寓 ，面向政府人员及金融人士，和为要 务会谈服务。产品类型客群价格配套 高档酒店、 高档写字楼金融业 人群为主写字楼售价在13000 -20000元/平米左右商务配套为主(会议中 心、高级会所）区域区域 Vs Vs 产品产品区区 域域 特特 征征产产 品品 特特 性性金融街商圈聚集着中国金融业60%以上的金融资产，各类职能部门齐全，使得金融街成为独一无二的全国性金融管理和信息发布中心，对于推动金融和房地产等各个行业的发展有着非常便利的地理位置优势。 中关村商圈中
4、关村商圈中关村商圈项目 名称项 目 位 置项目 周边 状况项目 规模（平米 ）项目 位置 卖点内 部 配 套产品 类型客 群价格（ 租金）装修 标准物业 管理项目分析远中 悦莱 国际 大酒 店海淀 区 黄庄 海淀 医院 路口 向西 300 米近邻 格大院 校、顶 好商城 、硅谷 商城61000中关村 唯一的 精致生 活沙龙 广场景观写 字 楼面 向 中 关 村 个 性 消 费 阶 层13500元 /平方米 精装物业费 ：7.4 元/平 方米 月(含 供暖)中关村唯一的精 致生活沙龙广场 作为带动和引导 中关村地区精致 消费潮流的载体 ，朗斯芳德创建 于中关村新消费 市场空缺，独立 推进市场公寓
5、11000元 /平方米区域内代表项目区域内代表项目业态分布产业结构 中关村依靠电子产业成为商业中的新模式 ，中关村商圈从强化自己电子市场的霸主 地位，增加多种业态组合，并且朝着功能 完善、业态全面的大型综合性商圈迈进。电子信息产业为主的产业结构 电子相关贸易企业。 电子及计算机企业97家，占65%，产值占80%产品类型客群价格配套 中档写字楼为 主，酒店稀缺IT人群， IT商务人 士，高级管理 高级技术人群写字楼价格在11000 18000元/平方米商业为主（大中型卖 场、专卖店）区域区域 Vs Vs 产品产品区区 域域 特特 征征产产 品品 特特 性性中关村商圈是近几年来随着高新技术产业的异
6、军突起而蓬勃发展起来的商业、商务区，未来近百万平米供应量将在5年内陆续投放市场，短期内还不会形成写字楼市场供应的大幅增长。东长安街商圈东长安街商圈东长安街商圈项 目 名 称项目 位置项目周 边状况项目 规模（平米 ）项目位 置卖点产品 类型客群价格（ 租金）现状装修 标准物业管 理项目分析建 外 SO HO建外 SOHO 位于 长安 街上 ，国 贸中 心正 南面近邻国 贸建筑 面积 ： 72.0 0万 平米国贸中 心正对 面，是 北京的 商业心 脏公寓中小 公司 美容 机构11000元 /平方米销售 率达 85% 精装物业费 ：公寓 ：5元/ 平方米. 月 写字 楼：25 元/平方 米.商业中
7、心 ，有现代 感写 字 楼广告 公司 教育 机构14000元 /平方米区域内代表项目区域内代表项目业态分布产业结构 产品定位普遍走高、商铺租价平稳上 扬，集成社区受市场追。以商务带动 商业发展，最终形成高档商务、商业 于一体的成熟商圈。由于本商圈为最发达，核心区域，便 利的交通条件是商圈形成的有利条件 ，高档次消费人群对应区域高品质商 业物业；商务带动商业；交通便利条 件对商圈形成有利影响产品类型客群价格配套中高档写字楼，高 档公寓为主，高档 酒店相对集中服务于政府机构 的企业为主，涉 外型高端企业写字楼价格在15000元/ 平方米（与各商圈内同 类产品相比价格偏高） 商务办公 配套为主区域区
8、域 Vs Vs 产品产品区区 域域 特特 征征产产 品品 特特 性性东长安街商圈紧邻中国最高的决策中心，地区因其得天独厚地理位置及市政府的高度重视，无疑是北京市最有价值的办公区域；且政治职能性较强第三使馆区第三使馆区第三使馆区项目 名称 项目 位置项目周边 状况项目位置 卖点内部 配套产品 类型客群价格（ 租金）装修 标准物业 管理项目 分析凯宾 斯基 饭店燕莎 桥东 南昆仑饭店 等、外事 公寓高档涉外 酒店临近 使馆区， 配套完善豪华 精装 修酒店涉外人 员政府 要人国 外办公 及旅游 群体185美元 /天 285美元 /天 385美元 /天超豪华 装装修 高贵配 套设备 典雅舒 适凯宾斯
9、基饭店 管理集 团超豪 华， 五星 级， 全功 能， 涉外 酒店写 字 楼60.00美 元/平米 *月 区域内代表项目区域内代表项目业态分布产业结构 将更加成为外国人的首选之地。其次 是距离燕莎1公里的范围之内。酒吧街，涉外酒店，涉外公寓，大型 娱乐产所，为燕莎商圈 强有力的配 套支持。产品类型客群价格配套 高档涉外酒 店、写字楼外事企业， 服务于 使馆区的外事企业; 中小型公司所占比例 较大价格偏低写字楼价格在9000 16000元作左右（与 各商圈内同类产品相 比价格偏低） 涉外型商务配 套； 高档娱乐场所 ；大型商业。区域区域 Vs Vs 产品产品区区 域域 特特 征征产产 品品 特特
10、性性第三使馆区区域涉外性质及其浓厚，在未来三到五年之内第三使馆区将完全形成规模，商圈将更加成为外国人的首选之地。 亚运村商圈亚运村商圈亚运村商圈区域内代表项目区域内代表项目项目 名称项目 位置项目周 边状况项目 规模内部 配套产品 类型客群价格 （租金）装修 标准物业 管理项目 分析 汇园（公 寓）安定门 外北辰 东路18 号国际会议中 心、五洲大 酒店、北辰 购物中心等1300套房游泳池、 健身房公寓特别适 合中小 型咨询 、广告 、经纪 及服务 类公司 使用 4元/平米/天精装租金包括 物业费国际金融 社区中关 村IT产业 辐射区汇欣（大 厦）朝阳区 安立路8 号国际会议中 心、五洲大 酒
11、店、北辰 购物中心等建筑面积 6.8万平 米俱乐部、 工商银行写字楼适合中 小型咨 询、广 告公司 使用 15-16美元/ 月/平米公共部 分精装租金包括 物业费国际金融 社区中关 村IT产业 辐射区五洲（酒 店）安定门 外北辰 东路8号会议、展览 、旅游、办 公、居住、 娱乐、购物 、及餐饮服 务、证券交 易建筑面积 8.9万平方米 设有卡拉OK 歌舞厅、KTV 包间、多功 能厅，并提 供外币兑换 、信用卡结 算、旅游、 购物、机票 销售、美容 美法、按摩 、桑拿、电 传、传真、 打字、复印 、洗衣、IDD 、卫星电视 等综合服务 。酒店机关领导 、高级管 理技术人 群标准间：520 /天精
12、装无北辰金融商贸城内 业态分布产业结构 整体业态单一，缺乏商业中心，及配 套设施，在奥运影响，将会有大规模 改变。区域内物业类型较为单一，缺乏购物 中心、商业步行街等新型商业物业形 式的有力支持，商业功能不够完善产品类型客群价格配套 超大体量写字楼 ，高档酒店，会 议中心专业的高新产业公司 及部分服务类行业写字楼价格在 1300020000 元作左右运动休闲场所， 专业卖场（汽车 ）区域区域 Vs Vs 产品产品区区 域域 特特 征征产产 品品 特特 性性亚运村商圈现在处于孕育期，现在还没有自己的特点，没有成规模的商业；有会议设施，但并不突出，未来商业的氛围会浓一些。 CBDCBD商圈商圈CB
13、D商圈中 关 村区域内代表项目区域内代表项目项目名 称项目 位置项目周边状 况项目规 模项目卖 点内部配套产品 类型客群价格（租金 ）现状装修标 准物业管 理项目分析北京万 大广场 （售）北京市 朝阳区 建国路 郎家园 11号周边社区成 熟交通便利占地10 万平方 米 建面48 万平方 米城市生 活的多 功能交 叠连锁商业中 心、国际商 务港、五星 级酒店、5A 写字楼、特 色商业街区 办公特别适合 中小型咨 询、广告 、经纪及 服务类公 司使用均价：1.4 万/平方米已售70%精装东区商务 港每月每 平米4.6元 ，西区6.2 元，底商 ：22元（/ 平方米/月 ） 项目位于 CBD核心 地
14、带 酒店机关干部未营业商铺商业投资 者售：3万/平 米 中国国 际经贸 中心（ 租)朝阳门 外大街 1号周边社区成 熟交通便利建面 17.6万 平方米五星级酒店 、5A写字楼 、特色商业 街区办公特别适合 中小型咨 询、广告 、经纪及 服务类公 司使用1座：租价： 432/月/平方米 2座：租价： 515/月/平方米 3座：租价： 349/月/平方米已售完 公共 部分精 装4.5元（ /平方米 /项目位于 CBD核心 地带酒店机关干部标间：1146/天商铺商业投资 者无记录艾维克 大厦 国贸桥 东南角 临近京汇大 厦.招商局 大厦.艾米 克大厦赢 嘉大厦 总建筑 面积 :52000 平方米中西
15、餐厅、 咖啡厅、多 功能厅、宴 会厅、会议 厅 美容美 发、健身房 、台球厅、 商场、商务 中心 办公特别适合 中小型咨 询、广告 、经纪及 服务类公 司使用美元22/平 方米/月 已售完精装美元 3.5/平 方米/月项目位于 CBD核心 地带酒店机关干部标间： 1050/天商铺商业投资16/平米/天业态分布产业结构 产品定位普遍走高、商铺租价平稳上 扬、CBD东区成发展重心、集成社区 受市场追捧以商务带动商业发展，最终形成高档 商务、商业于一体的成熟商圈。产品类型客群价格配套 高档写字楼； 商务集合体（ 体量较大）大中型企业为主，跨国 集团在京机构，大型传 媒机构，涉外公司价格在10000
16、12000元作左右商务配套为主 ，高档购物场 所区域区域 Vs Vs 产品产品区区 域域 特特 征征产产 品品 特特 性性CBD商圈政府之CBD概念规划，全面带动国贸商圈；众多中高写字楼汇集成的高档商务区 ；高档写字楼云集 ；国际知名企业汇集吸纳高端消费群体 市场导向市场导向区域产品复合区域特性区域产品复合区域特性区域市场 / 项目区位认知项目区域解析项目区域解析老城区 由于历史原因，造成该区域内人口密度大，危旧房多，区域成熟度不高，经济基 础一般，人口素质高低不均，在某种程度上也影响了该区域的人文环境。加之消 费者对于南城固有的观念都使得“居住老城区”的概念根深蒂固。本案所在宣武区域具有以下特点：未来区域定位明晰，面貌变化巨大 宣武区“十五”规划中提出要重点发展的“两街”、“六区”的改造工作，“两街”为即广 安大街和菜市口两条大街，“六区”为琉璃厂文化产业园区、大栅栏商贸文化旅游 区、菜市口商业中心区、广安门办公商务区、马连道新兴商业区、先农坛医学科 学城。完善配套 区域内现有生
