《江苏筑森成本控制研究集团苏南事业部技术管理成本控制研究概述设计与成本管理2012年9月p83》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江苏筑森成本控制研究集团苏南事业部技术管理成本控制研究概述设计与成本管理2012年9月p83（82页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、成本控制研究成本控制研究-技术管理领域技术管理领域结合项目，有的放矢2012/09 苏南事业部 技术部参考：江苏筑森成本控制研究-2-研究框架研究框架一、理理 念念 设计阶段成本控制二、规规 划划 设计阶段成本控制三、方方 案案 设计阶段成本控制四、施工图施工图 设计阶段成本控制五、景景 观观 设计阶段成本控制六、室室 内内 设计阶段成本控制-3-一、一、成本成本 理念理念1.1.控制目的控制目的2.2.核心原则核心原则3.3.微笑曲线微笑曲线 4.4.控制手段控制手段5.5.抓住重点抓住重点6.6.实施办法实施办法二、规划二、规划 阶段阶段1.1.开发时序开发时序2.2.停车指标停车指标3.
2、3.公建配套公建配套4.4.交通组织交通组织5.5.场地竖向场地竖向6.6.综合管线综合管线7.7.小区景观小区景观8.8.建筑高度建筑高度9.9.样样 板板 区区三、方案三、方案 阶段阶段1.1.土方平衡土方平衡2.2.设备用房设备用房3.3.建筑高度建筑高度4.4.结构合理性结构合理性5.5.体形系数体形系数6.6.建筑层高建筑层高7.7.开窗比例开窗比例8.8.户型平面户型平面9.9.架架 空空 层层 顶部构架顶部构架 地下车库地下车库 储藏空间储藏空间 赠送空间赠送空间 立面材料立面材料 建筑部品建筑部品10.10.标标 准准 化化-4-五、景五、景 观观 阶段阶段1.1.重点分配重点
3、分配2.2.软硬比例软硬比例 3.3.水景比例水景比例4.4.苗木品种苗木品种5.5.标标 准准 化化六、室六、室 内内 阶段阶段1.1.装修范围装修范围2.2.材料选择材料选择3.3.标标 准准 化化四、施工图四、施工图阶段阶段1.1.结构优化结构优化2.2.管管 井井3.3.隔隔 墙墙4.4.节能计算节能计算5.5.构造做法构造做法6.6.精精 装装 修修7.7.设设 备备8.8.设计变更设计变更9.9.标标 准准 化化一、成本控制理念一、成本控制理念成本控制研究成本控制研究-6-一、成本控制理念一、成本控制理念 1.1. 微笑曲线微笑曲线2.2. 控制目的控制目的3.3. 核心原则核心原
4、则4.4. 控制手段控制手段5.5. 抓住重点抓住重点6.6. 实施办法实施办法成本控制成本控制 研究研究 - - 控制理念控制理念-7-成本控制理念成本控制理念 - 微笑曲线微笑曲线借鉴产业研究，价值的来源，钱花在那里？微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线，从横轴来看，微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线，从横轴来看，由左至右代表产业的上中下游，左边是研发，中间是制造，右边由左至右代表产业的上中下游，左边是研发，中间是制造，右边是营销；纵轴则代表附加价值的高低。是营销；纵轴则代表附加价值的高低。微笑曲线微笑曲线-8-成本控制理念成本控制理念 - 微笑曲线微笑曲线小区规划建筑方案施工图景观
5、设计室内设计建立建立“ “全过程全过程” ”设计成本控制理念设计成本控制理念-9-成本控制理念成本控制理念 - - 控制目的控制目的思考：思考：价价 值值 + + 附加价值附加价值 - - 成成 本本 = = 利利 润润利润最大化，更好的挣钱。利润最大化，更好的挣钱。会花钱，才有可能会挣钱 走远了，忘记了出发的目的-10-成本控制理念成本控制理念 - - 核心原则核心原则产品与作品的区别？ 向制造业学习！“客户体验客户体验”是衡量成本控制是否合理的最核心原则是衡量成本控制是否合理的最核心原则成本控制理念成本控制理念 - 核心原则核心原则不是建筑师、销售员、老板等等的衡量标准-11-客户体验分析
6、：客户体验分析：一、外部要素二、内部要素成本控制理念成本控制理念 - 核心原则核心原则区域交通教育商业景观医疗合计25-3020-2220-2210-1510-128-10100%价格户型口碑景观物业样板区质量 规划立面合计40-5010-1510-1510-138-108-105-84-63-5100%决定客户购房的体验分析客户体验因档次、城市有别-12-13-成本控制理念成本控制理念 - 控制手段控制手段思考：思考：如何协调成本与品质之间的矛盾？如何协调成本与品质之间的矛盾？-14-4 4控制手段控制手段 资源分配资源分配 - 品质和成本的平衡品质和成本的平衡 竞品对标竞品对标 - - 击
7、败竞争对手击败竞争对手成本控制研究成本控制研究 - - 理念阶段理念阶段先分析开发，其次建安，再次？-15-成本控制理念成本控制理念 - - 控制手段控制手段1 1“ “资源分配资源分配” ”解决品质与成本之间矛盾的控制手段！解决品质与成本之间矛盾的控制手段！有限资源合理分配，自身分配-16-成本控制理念成本控制理念 - - 控制手段控制手段-17-成本控制理念成本控制理念 - - 控制手段控制手段2 2“ “竞品对标竞品对标” ”在成本上击败竞争对手的手段就是对标！在成本上击败竞争对手的手段就是对标！好钢花在刀刃上，类别间分配-18-对对 标标 表表诉求分析诉求分析成本控制理念成本控制理念
8、- - 控制手段控制手段2 2-19-实施办法实施办法 标标 准准 化化 - 70%- 70%，减少错误的贡献，减少错误的贡献 标准深度标准深度 - - 部品部品oror建筑标准化建筑标准化 标准复制标准复制 - - 还是需要设计优化还是需要设计优化组装机还是品牌机？组装机还是品牌机？ 买标准零件还是买辆整车？买标准零件还是买辆整车？成本控制研究成本控制研究 - - 理念阶段理念阶段二、规划设计阶段成本控制二、规划设计阶段成本控制成本控制研究成本控制研究-21-二、二、规划设计规划设计 阶段成本控制阶段成本控制1.1.开发时序开发时序 2.2.小区停车小区停车 3.3.公建配套公建配套 4.4
9、.交通组织交通组织 5.5.场地竖向场地竖向 6.6.样样 板板 区区7.7.建筑高度建筑高度8.8.小区景观小区景观9.9.综合管线综合管线成本控制研究成本控制研究-22-思考：思考：战略层面的开发时序战略层面的开发时序和财务成本密切相关！和财务成本密切相关！规划设计也对其影响！规划设计也对其影响！相信自己，你也可以当。成本控制成本控制 研究研究 - - 规划阶段规划阶段-23-1 1、开发时序、开发时序 首期资金首期资金 - - 投入和成本 首期速度首期速度 - - 规模和高度 开工规模开工规模 - - 规模和标段土方挖填土方挖填 - - 挖填结合 首期到位首期到位 - - 管线设备 交付
10、时序交付时序 - - 交叉投入 分期规划 - 规划层次成本控制研究成本控制研究 - - 规划阶段规划阶段-24-1 1、开发时序、开发时序 首期资金首期资金 - - 投入和成本 首期速度首期速度 - - 规模和高度先开发1期B区位置中等待开发2期C区抬高价格最好开3期A区位置最差样板区无地库，周期短1期小高层区，周期短1期规模较小，出形象成本控制研究成本控制研究 - - 规划阶段规划阶段1 1期期 B B区区小高层小高层+ +别墅别墅2 2期期 C C区区高层高层+ +别墅别墅3 3期期 A A区区高层高层+ +小高层小高层+ +别墅别墅-25-1 1、开发时序、开发时序 开工规模 - 招标约
11、 10万标段约5-6万标段清晰，避免交叉 土方挖填 - 挖填结合B1地块小高层规模 9.7万B2地块的别墅规模 4.7万与招标、施工标段规模匹配理想的土方平衡小高层地块挖土抬高别墅区场地成本控制研究成本控制研究 - - 规划阶段规划阶段B B区区2 2标标小高层小高层B B区区1 1标标小高层小高层B B区区4 4标标小高层小高层+ +别墅别墅B B区区3 3标标别别 墅墅-26-1 1、开发时序、开发时序 首期到位 - 设备，管网、用房、智能化等分期、提前投入 交付时序 - 避免重复、交叉投入成本控制研究成本控制研究 - - 规划阶段规划阶段物业用房、机房（消防、电信、智能化）物业用房、机房
12、（消防、电信、智能化）首先满足一期交付 管网分期、统一-27-2、小区停车事业部和常州项目地库比例机动车停车位不足，非机动车停车位闲置。成本控制研究成本控制研究 - - 规划阶段规划阶段-28-2、小区停车（机动车）地下车库面积地下车库面积 ：地上建筑面积：地上建筑面积约 20-25%20-25%高度重视！深入研究！严格控制！高度重视！深入研究！严格控制！成本控制研究成本控制研究 - - 规划阶段规划阶段-29-2 2、小区停车（机动车）、小区停车（机动车） 有效有效的的场地场地 ：减少边角场地：减少边角场地 地上地上oror地下地下 ：10%10%的比例的比例 未来未来的的需求需求 ：0.6
13、、0.8的配比1.0、1.2的需求 公建公建的的停车停车 ：没有地下配比，尽量地面解决成本控制研究成本控制研究 - - 规划阶段规划阶段-30-2 2、小区停车（非机动车）、小区停车（非机动车）非机动车 停车配比：2.0 辆 / 户 非机动车 地下停车：不 便 利非机动车库设计严重浪费！非机动车库设计严重浪费！大有潜力可挖！大有潜力可挖！国家政策和现实生活：滞后、机会成本控制研究成本控制研究 - - 规划阶段规划阶段-31-2 2、小区停车（非机动车）、小区停车（非机动车） 理想位置理想位置 ：地面（架空层、停车棚、就近）、地下（集中管理） 多余指标多余指标 ：地面非机动车位变机动车位地面非机
14、动车位变机动车位 多余空间多余空间 ：赠送储藏间、物业使用以客户为导向，合理分配资源。成本控制研究成本控制研究 - - 规划阶段规划阶段-32-3 3、公、公 建建 配配 套套物业管理的不满意物业管理的不满意是否与开发的技术管理问题？是否与开发的技术管理问题？成本控制研究成本控制研究 - - 规划阶段规划阶段-33-3 3、公、公 建建 配配 套套思考：小区变设置数量是否达到极限？物管用房如何设置最合理？与后期物管成本是否关联？物业管理也和规划设计密切相关！物业管理也和规划设计密切相关！成本控制研究成本控制研究 - - 规划阶段规划阶段-34-3 3、公、公 建建 配配 套套 配套商业配套商业 ：比例和位置 物管用房物管用房 ：位置和规模 物管成本物管成本 ：规划和运营 居居 委委 会会 ：位置和规模 小小 区区 变变 ：位置、数量 组团大堂组团大堂 ：形式和规模 成本控制研究成本控制研究 - - 规划阶段规划阶段-35-3 3、公、公 建建 配配 套套组团大堂组团大堂 ：形式和规模成本控制研究成本控制研究 - - 规划阶段规划阶段常州项目一期常州项目一期B B区组团大堂区组团大堂常州项目三期常州项目三期A A区组团大堂区组团大堂-36-4、交 通 组 织小区交通系统也关乎成本！小区交通系统也关乎成本！成本控制研究成本控制研究 - -
