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1、营口泰晤士城项目商业营口泰晤士城项目商业 规划设计任务书规划设计任务书（二（二一三年十一月）一三年十一月）目目 录录1 1、项目概要项目概要2 2、设计的目的和任务设计的目的和任务3 3、设计条件设计条件4 4、设计总体要求设计总体要求5 5、商业建筑功能使用要求商业建筑功能使用要求6 6、建筑技术要求建筑技术要求7 7、设计成果要求设计成果要求8 8、附件附件说 明：1、此任务书条目系按常规拟定,文中的数据要求可空白,使用时填写。2、考虑业主在做设计时的方式（招标、征集、竞赛、委托） ，开发商可能选用设计单位的前提是要符合当地相关部门的要求。3、凡中文划线部分需讨论11 1、项目概要、项目概
2、要1.1 概述地块位于营口市站前区新和大街与博文路交汇处，为泰晤士城小区商业配套地块。所在区域为营口市沿海产业开发区桥头堡位置，是新城区与老城区连接枢纽，适合规划地标型商业建筑。1.2 基本情况项目名称：营口泰晤士城 （下述面积供参考）用地面积：约总占地 117967117967 平方米本案住宅区住宅区学校用地住宅区大学城住宅区沿海产业园沿海开发区现状住宅为主、商业缺乏，没有成熟的生活气息， 亟待通过商业配套拉动新区生活发展。1.3 项目周边环境:本案奥奥体体河河道道大大学学城城住住宅宅区区21.4 项目商业部分概况:注注: :此经济技术指标为原规划参数此经济技术指标为原规划参数, ,可调整可
3、调整. .1.5 商业用地范围规划用地面积 2389923899 平方米平方米，详见(1.4)规划用地图。 1.6 自然地理条件项目所在地海拔平均高度 米左右，地势较平坦，地质条件 ，构造 ，可以满足一般民用建筑工程要求。该地区建筑物抗震等级按 度设防。2 2、设计的目的和任务、设计的目的和任务2.1 设计目的 为了加快营口市沿海产业区商业发展，繁荣该地区的商业市场以及营口地区商业市场的发展，满足营口地区客户的消费需求。进行本地块商业规划设计。 针对以下我司建议进行本项目建筑功能设计：3 商业地块:建筑面积约 5 万平方米（含集中商业二栋;街区商业和公寓二栋），与 1 期住宅建筑风格恰当协调，
4、 1-2 层街区商业建筑合理布局，并要强化沿街方向的建筑表现； A 地块：建筑面积大约 1.2 万平方米：现状为空地，未来建设为集中型商业（12000 平方米） ，初步规划为四层.并在其上规划商住公寓（10000平方米）作为未来开发内容；A 地块北端以及东侧和南侧可以做进深 12米,开间 4-8 米的 1-2 层商业街区； B 地块: 建筑面积大约 1.2 万平方米：现状为空地，未来建设为集中型商业（12000 平方米） ，初步规划为三层.并在其上规划商住公寓（10000平方米）作为未来开发内容；B 地块北端以及西侧和南侧可以做进深 12米,开间 4-8 米的 1-2 层商业街区 地块南侧:建
5、筑面积为 1000 平方米的 1 层主题式商业街建筑：进深大约8 米,开间 4 米的商业街；本次设计旨在使其建筑群，满足营口市场娱乐休闲的要求。其建设应具有现代的建设设施，达到国内一流的水平，成为营口市的一组标志性建筑。2.2 设计任务2.2.1 依据控制性详细规划进行营口泰晤士城商业项目的规划方案设计。2.2.2 按照本设计书的要求，结合国内外的设计标准，设计具有国内领先水平的，能够成为区域标志性的小型特色商业建筑群。2.2.3 在总平面图中，注重与周边环境的关系，特别是路上的景观处理，要强调城市设计上的连续与和谐。2.2.4 设计师在设计中应对工程进行控制，并使设计方案的工程造价能最4大限
6、度地接近业主拟定的投资测算。2.2.5 按照本设计书的要求，结合项目地块周边市政路网设计标准，设计符合商业区、住宅区交通动线要求的内部路网结构。3 3、设计条件、设计条件3.1 主要经济技术指标要求3.1.1 用地用地总面积 117967117967 平方米,商业用地面积 2389923899 平方米平方米. .其中包含：城市绿地 50005000 平方米（考虑退红线及交通等因素确定）室外地上停车场 50005000 平方米（原则上在地块北端考虑集中停车，在街区内考虑临时停车的需要）详见泰晤士城商业项目规划用地图3.1.2 建筑退红线分体建筑：泰晤士城商业项目北侧退红线 米南侧退红线 米东侧退
7、红线 米西侧退红线 米3.1.3 建筑高度要求主体商业建筑高度 4545 米(公寓),A 地块商场建筑高度18.718.7 米, B 地块商场建筑高度14.214.2 米3.1.4 A 地块总建筑面积：约 2450024500 平方米，B 地块总建筑面积：约 2450024500 平方米南侧商业街地块总建筑面积：约 10001000 平方米3.1.5 商业区建筑层数商业主体地上 23 层。3.1.6 绿地率 3030 3.1.7 总停车机动车位 200 辆，均为地上。 （对于区域商业来说，停车要求不高，初步测算地块北侧退红线后可保证近 200 停车位）53.2 周边建筑和环境条件本项目地块以东
8、为大学城，项目以西为沿海产业园，项目以南为住宅区，项目以北为河道。3.3 交通条件项目所处营口沿海开发区，多为新修宽敞大路，交通便捷。为方便大学城学生出行，周边公交线路发达，易于规划商区3.4 市政基础设施条件（水电汽等）本项目周边市政基础设施完善。4 4、设计总体要求、设计总体要求4.1 设计依据4.1.1 营口泰晤士城用地规划控制指标，详见营口市控制性详细规划4.1.2 营口泰晤士城项目设计任务书。4.1.3 中华人民共和国有关法律、法规、条例和规范。4.2 商业区主要功能划分的设置原则根据本项目的市场定位，功能设置的原则为：以中小型主题式购物中心、休闲娱乐餐饮、文化主题为主，规模适度，功
9、能合理，使用方便，设施先进，满足目标客群的需求；最大限度地发挥其利用率和经济效益。4.2.1 先进性：应与国内知名专业市场的功能要求接轨,达到国内一流水平。64.2.2 方便性：应能满足商户使用功能，满足目标客群的要求。4.2.3 经济性：在保证上述要求的前提下，尽量减少人力，物力的浪费。 4.3 平面布局 本项目根据用地规划条件设计为住宅区、商业区。平面布局应以独具特色的主体商业为核心，结合道路交通来组织商业区和其他部分的动线关系。 根据人流、物流、车流分流原则组织各种交通，保证交通便捷、安全、畅通。 附属建筑，服务系统要考虑适当的服务半径。4.4 建筑设计要求4.4.1 建筑布局合理 其建
10、筑造型要美观、简约、富有创意，具有现代气息。各项设计应保证功能要求，安排合理的功能分区、布局，并与周边环境有机协调，形成特有的城市景观，适应北方气候，能成为营口市独特的标志性建筑。商场意向:公寓意向:7商业街意向:4.4.2 商业建筑结构应满足功能要求 商业建筑要根据商户的要求，结合商业特点采用标准跨度 无论采用何种形式，但要利于经营，处理好空间上下结构跨度不同的关系及主体建筑与分体建筑融为一体的建筑处理手法。4.4.3 便捷顺畅的交通设计要合理解决内部交通流与外部路网的关系。解决好购物、办公、商住的人流、车流、货物运输车流的分流与集散 处理好购物人车流与货物运输关系。 合理确定地上车库出入口
11、数量，位置，宽度。 处理好应急交通的组织。4.4.4 优美协调的外部环境设计建筑的形态应服从城市设计的整体要求，要与周边建筑形态作到有机联系、呼应，达到连续和谐，兼顾多个方向视觉的效果，创造出舒适怡人的外部环境空间。4.4.5 充分考虑持续发展的需求此项目设计应能够适应未来社会发展，能够随时做出适应性调整。4.4.6 公寓建筑装修为简装修与部分精装修相结合,商业建筑为精装修。4.5 设施配备按国内一流的要求，设施配备应充分考虑先进性，高起点。5 5、商业运营的功能使用要求、商业运营的功能使用要求5.1 拟建规模8此商业项目为现代建筑群体，考虑开发、经营的需要，建议地上建筑规模约 5000050
12、000 平方米，均为地上。5.2 建筑规模设置根据现项目地块的特点及使用功能需要，拟将功能设置划分为两大商业区：主题商业建筑与配套集中商业建筑。5.3 建筑功能要求5.3.1 商业建筑 商业建筑为此项目建筑群的重点，其功能定位为主题商业（集农贸、商超、娱乐、餐饮、主题文化娱乐于一体的多功能建筑综合体） 。我司建议就不同商家对建筑要求、选址标准的不同，及商业在本地块发展的长期性规划设计方案。地块产品类型建筑面积(平米)A4 层集中商业15 层商住公寓2 层街区商铺12000100002500B3 层集中商业15 层商住公寓2 层街区商铺12000100002500南侧商业街1 层街区商铺1000
13、总计 50000地块产品类型产品设计规范9A4 层集中商业 2 层街区商铺 层高：1 层 5.2 米，2-4 层 4.5 米，柱距 8.4 米单体面积 1.2 万平,标准层 3000 平每层在 2 层设卫生间,每层最里侧和门面平行设置 0.9 米宽楼梯层高：1 层 5.2 米， ，2-4 层 4.5 米，柱距 8.4 米.开间 4-8 米,进深 12 米.单体面积 100-200 平在 2 层设卫生间,每层最里侧和门面平行设置 0.9 米宽楼梯A 公寓15 层商住公寓 层高:3 米,标准层 600 平.核心筒结构.公寓部分精装修,室内毛坯.B3 层集中商业 2 层街区商铺 层高：1 层 5.2
14、 米，2-3 层 4.5 米，柱距 8.4 米单体面积 1.2 万平,标准层 4000 平每层在 2 层设卫生间,每层最里侧和门面平行设置 0.9 米宽楼梯层高：1 层 5.2 米， ，2-4 层 4.5 米，柱距 8.4 米开间 4-8 米,进深 12 米.单体面积 100-200 平在 2 层设卫生间,每层最里侧和门面平行设置 0.9 米宽楼梯B 公寓15 层商住公寓 层高:3 米,标准层 600 平.核心筒结构.公寓部分精装修,室内毛坯.南侧商业街1 层街区商铺层高：1 层 5.6 米(可做两层)，开间 4-8 米进深 8 米.单体面积 40-60 平5.3.2 停车场及广场停车场对于商
15、业购物中心的运营很重要，本方案应考虑在主体商业建筑北侧设立较大的地面停车；考虑主体商业之间的互动，设置中心广场，带动整个商场商业人流的互动，室外广场要考虑广场是主题文化的广场。5.4 总平面设计5.4.1 现代商业建筑群体需要对车流、人流、物流的关系进行良好组织。在对外交通上，处理车辆出入，停放的便捷，以及商业氛围的自然延伸，所以德志机构建议本地块南侧方向的中部道路应与住宅间的道路接泊，东北方向的中部道路应与城市主干道恰当连接，以保证未来城市中轴能够被移动至此；在内部流线上，购物人流的出入和货物流的矛盾要处理好。 本项目在满足正常经营秩序的需要外尚应考虑应急的消防、地震等安全疏散地要求。室内交通空间包括水平交通空间与垂直交通空间。105.4.2 室外广场：商业建筑应使广场能举行较中小型的庆典、一般集会、表演等适当活动，并在适当位置设置广告柱、旗杆、旱喷泉等设施。5.4.3 商业建筑平面布置要充分考虑经营特点，作好外部流线设计。5.4.4 考虑货物堆放场及货物需满足中型车辆载货进出和货物集散的要求。5.4.5 绿地和绿地率绿地设计要考虑北方的气候，绿地布置上要从整体景观环境考虑。5.5 建筑设计要求5.5.1 建筑物的整体风格及形式主体商业的建筑风格应考虑到商业建筑的
