永州房地产宏观市场

《永州房地产宏观市场》由会员分享，可在线阅读，更多相关《永州房地产宏观市场（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、PART 1PART 1永州市基本情况永州市基本情况 地理环境分析地理环境分析 人口数量分析人口数量分析 经济环境分析经济环境分析 城市发展规划分析城市发展规划分析 总结总结【地理区位】活力永州：枢纽地带，承接沿海产业转移的桥头堡永州市于湖南省西南部，历史上是湘南政治经济和文化中心。永州是吴楚故地、汉唐名郡、中国书法名城 ；也是杉木之乡、香柚之乡和鱼米之乡、湖南重要的汽车工业基地之一。永州下辖零陵区、冷水滩区两个市辖区及双牌县、祁阳县、东安县、道县、宁远县、新田县、蓝山县、江永县、江华瑶族自治县九个县。永州市是湘西南地区的重要交通枢纽。永州处于中部地区与沿海粤港澳相结合的前沿阵地，是湖南通向粤

2、港澳的“南大门”，是湖南承接沿海产业转移的前沿阵地。做为湖南唯一与两广接壤地区，有“沿海的内地，内地的前沿”之称。距离永-邵约125Km 永-衡约139km 永-桂约210Km永-娄约227Km永-郴约290Km永-怀约308Km永-长约316Km永-深约775Km地理坐标：东经11128-11147北纬2615-2649永州市零陵机场空航图永州市与其他城市距离示意图【地理区位】本案所在的冷水滩区辖6个街道、11个镇、2个乡、2个开发区，东与祁阳县、南与零陵区、西与东安县、北与衡阳市祁东县接壤。 冷水滩区是移民城市，迁入人口主要来自零陵区、祁阳县、东安县、及其它县人汇聚于此。冷水滩区人民政府驻

3、梧桐街道梧桐路。最具城市价值综合体， 双中心交汇：最具城市价值综合体：项目四周分别为市委、电信大厦、嘉龙酒店，且距湘江不到5分钟路程。双中心：城市的未来发展区域与传统城区的交汇处，升级城市格局。本案所处区域-永州市冷水滩区中心区位，湘永路与清桥路交汇处冷 水 滩 区零 陵 区本案广 西 省广 东 省PART 1PART 1永州市基本情况永州市基本情况 地理环境分析地理环境分析 人口数量分析人口数量分析 经济环境分析经济环境分析 城市发展规划分析城市发展规划分析 总结总结 截止2012年，永州人口达到621.75万（常住人口达525.82万），增长速2002年以来（2010年除外）基本保持在0.

4、5%与1%之间，稳步增长的态势显著；其中市区人口约占18%（冷水滩区+零陵区约115万）。根据第六次人口普查数据，永州市居民年龄为34岁，65岁以上比例相比第五次普查数据上升2.85%，永州市居民呈老龄化趋势。 永州目前的人口主要分布在祁阳县、宁远县、道县等，人数分别为：106.0万、84.5万、75.5万，分别占比为17%、14%、12%，而主城区零陵区和冷水滩区人口分别为：61.4万、53.3万（家庭数18.96万户），分别占比10%、9%，全市城镇化率39.87%，小于湖南省和全国的平均水平，主城区的人口聚集效应在此时并未得到充分体现，未来城市化发展道路依旧较长，房地产发展空间较大。【人

5、口数量】全市人口稳步增长至622万（冷水滩区53万，占比9%）&城镇化率低于 全省、全国水平未来房地产市场发展空间大PART 1PART 1永州市基本情况永州市基本情况 地理环境分析地理环境分析 人口数量分析人口数量分析 经济环境分析经济环境分析 城市发展规划分析城市发展规划分析 总结总结 2012年，永州全市GDP达1059.6亿元，增长率为11%，其中冷水滩区2012年GDP达159.8亿元，增速10.4%。2013年1-3季度永州市GDP798亿元，增长率有所下滑仅8.6%。永州市近两年GDP增速有所下滑，但仍保持在2001年以来平均水平，GDP总量呈稳步发展态势，冷水滩区趋势与其一致。

6、 2013年1-3季度，湖南省各市州的GDP排名中，永州居第十一名，增速排名在第十四位，冷水滩区在永州各县市中GDP总量排行第二名，增速排行第十一名。 万达所选择的城市，GDP必须不低于1000亿元，永州市仅达到基本水平。【GDP 】2013年1-3季度永州市GDP798亿元，总量仍将继续保持稳步发展趋势人均GDP超800美元 2013年，永州人均GDP为22094元（合计3567美元），增长率为9.17%，2002年以来永州人均GDP的增长速度保持在9%以上，2004年的增幅更是高达25%；早在2005年已突破800美元，房地产业处于快速成长阶段，永州市房地产市场正式即将进入人均GDP400

7、0美元的房地产市场平稳发展阶段。 万达所选择的城市，人均GDP必须不低于15000元，永州市22094元，超过最低标准。发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800以下8004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量 型成长发展 以数量为主，数量与质量并重高速发展，以质量为 主，数量与质量并重缓慢发展 综合发展型【人均GDP 】2013年人均GDP3567美元，永州市房地产市场正式即将迈入平稳发展阶段单位：亿元 第二产业飞速发展，2012年占比最大 永州2000年-2007年产业结构表现

8、为“三一二”，自2008-2010年起经济结构不断优化，调整为“三二一”，自2011年起，第二产业占比赶超第三产业，截至2012年，第一、二、三产业值占国内生产总值的比重分别是：23.0%、38.8%、38.2%，第一、二、三次产业对经济增长的贡献率为别为9.3% 、48.3% 、42.4%。永州走“兴工强市”之路，这也直接造成2011-2012年永州市第二产业工业的产值连续两年超过第三产业后，后续仍将工业作为发展重点，持续走以工业为主导的经济发展之路。 冷水滩区属永州市老工业基地，2013年工业产值占全市比重超16%，它集聚了达福鑫电子、重庆啤酒、骄阳水泥、九鼎饲料、中政建材、奔腾彩印、湘龙

9、铜业、蓝带啤酒、长丰猎豹等重点工业项目，成为永州地区的工业重点区域。 2012年永州市完成财政总收入86.69亿元，增长23.0%。其中，一般预算收入59.47亿元，增长30.2%；上划中央税收21.68亿元，增长7.8%；上划省级税收5.54亿元，增长17.7%。在一般预算收入中，完成地方税收收入33.15亿元，增长26.3%；非税收入26.32亿元，增长35.5%。【产业结构】第二产业占比连续创新高，持续走“兴工强市”经济发展之路 2000年以来，永州的城镇居民人均可支配收入与消费性支出皆呈稳步增长趋势。2012年，城镇居民人均可支配收入为19671元，人均消费支出为12899元，增长率分

10、别为14.4%、15.2%，增长速度基本保持在10%以上，且支出占收入比重总体呈逐步下降的趋势，2012年占比仅65.6%。 永州2012年的城镇居民人均可支配收入的增长幅度高于湖南省和全国平均水平。 万达所选择的城市，人均可支配收入必须不低于12000元，永州市仅19671元，超过最低标准。2012年指标全国湖南省永州城镇居民人均可支配收入（元）245652131919671城镇居民人均可支配收入增长率12.6%13.1%14.4%【生活水平】永州市人均可支配收入近20000元，增速全国湖南省永州市【消费水平】年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009

11、年2010年2011年2012年2013年1-11月人均消费品 零售额（元 ）147815371736197320312388292234703975462852975398永州市消费水平与日俱增，对高端消费平台需求迫切 2000年以来，永州市社会消费品零售总额呈直线式上升趋势，短短十多年，以从2001年的69.02亿元增长到2013年的338.73亿元，增长率达到390.77%。从年增长率来看，2001-2013年增长率除2008年突破20%（高达23%）外，其他年份增长率基本保持在10%-20%。从人均消费品零售额看，其增长趋势基本与社会消费品零售总额保持一致。 万达所选择的城市，人均社会

12、消费品零售总额必须不低于11500元，永州市仅5398元，远远低于最低标准。增长率基本保持在10%-20% 根据2013年1-11月统计数据，湖南省各市州的人均消费品零售总额排名中，永州居第十位，与第九位相差20亿元。各市州增长率除湘西州和张家界市外，基本处于12%-14%。 永州居民消费水平与湖南省其他市州相比，还有一定差距，但近年来永州市居民消费水平持续快速提升，这从某种意义上可以说是对高端消费平台的迫切需求。增长率基本在12%-14%之间食品支出占总支出的比重在37%-45%之间 永州地区随着经济的发展，呈现出消费占收入的比重逐步降低的状况。2000年，永州人均消费性支出占人均可支配收入

13、的71.5%，到2012年，降低至65.57%，整体呈波动式下降的态势。 2000年以来，永州的食品支出占支出的比重在37%45%间，2012年恩格尔系数37.69%，达到相对富裕。从2006-2012年的数据来看，恩格尔系数下降的趋势已基本形成。 永州居民生活水平与消费水平逐步提高，消费支出占收入比重降低，居民资金增多，投资能力增强。 万达所选择的城市，恩格尔系数必须不高于33%，永州市高达38%，未达到标准。【消费结构】恩格尔系数生活水平恩格尔系数生活 水平20%及其富裕40%50%小康20%30%富裕50%60%温饱30%40%相对富裕60%贫穷永州市已处于相对富裕阶段（恩格尔系数38%

14、），投资需求面逐步扩大 2000-2013年，永州固定资产投资额稳步增长，到2013年，全市的固定资产投资额达1074亿元，年增长率达33.81%，年平均增长率为27.2%，其中2008年固定资产投资增速最高，达41.9%。 房地产开发投资处于高速增长的态势。除2001年有下降之外，2000-2011年的增长率基本保持在15%以上，2004年的增长率高达168.5%。2012年房地产基本与2011年保持一致，环比上升4.50%，总体房地产投资额将继续保持高速增长趋势。 2005年以来，房地产开发投资额占固定资产投资额的比重保持在8%以上，且近两年比重有下跌趋势，在湖南省各州市及桂林市中，占比排

15、倒数第三，未来还有很大发展空间。 永州市房地产税收包括房屋所有权登记费、契税3%、个人所得税1%以及手续费。【发展投资】房地产投资占固投比例排名靠后，未来发展空间较大PART 1PART 1永州市基本情况永州市基本情况 地理环境分析地理环境分析 人口数量分析人口数量分析 经济环境分析经济环境分析 城市发展规划分析城市发展规划分析 总结总结【城市总规主城区市域结构规划】冷水滩区综合性城市副中心，未来永州市高端楼市发展中心本案冷水滩区零陵区中部核心区城市总体布局依托现已成型的城市功能，发展冷水滩（经济中心）及零陵（文化中心）。预留中部核心区（行政中心），远期发展成为永州市综合服务功能中心，并形成南

16、部、中部、北部三大城市功能组团。组团递进 相向发展预留核心 统揽全局冷水滩区组团 行政、商业、金融、文化、旅 游服务等功能的综合性城市副 中心，同时也是体现永州滨江 特色景观的核心区。中部生态新城组团 全市乃至区域服务的金融商贸 、商务、信息服务、展览、文 化体育娱乐等功能，是未来城 市高端经济活动拓展区。零陵组团 体现历史文化名城特色，以特 色旅游、文化、教育、商贸为 主要职能，突显历史文化名城 特色。【片区规划冷水滩区规划】河东版块规划布局，促进楼市快速发展按目前冷水滩城市开发建设状况， 大致可分为七大片区：1）河东中心城区；2）河东育才路新开发片区；3）零陵中路成熟商业片区；4）零陵南路没落片区；5）凤凰园工业开发区；6）以新火车站及区政府为中心的河西新城片区；7）以二桥、春江路、零陵北路为核心的新