《20150104_南京房地产市场2014年度研究报告(外发)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《20150104_南京房地产市场2014年度研究报告(外发)（71页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、南京房地产市场 2014年度研究报告【新景祥咨询】【2015年01月】PART1 宏观经济政策篇2014年整体经济环境:2014年我国正经历经济结构调整阵 痛期，前三季度GDP增速持续下滑，预计数据上有可能实 现全年7.5%的目标，但实际完成堪忧，经济衰退隐患初显2008年一季度-2014年三季度国内GDP增速走势数据来源：国家统计局2014年GDP目标增速7.5%左 右，前三季度累计实现增 速7.4%，“保四季度的增 长”成为2014年是否能够 完成目标的关键 ?20 14 年 四 季 度2014年金融环境:2014年整体资金流动性偏紧，同时伴随 美国QE3逐渐退出，房企融资成本增长较为明显
2、2012年1月-2014年11月M2和M0逐月同比增速数据来源：国家统计局2014年政策环境:前三季度微刺激效果不佳，四季度政府 将“保增长”目标寄希望于房地产，陆续出台了降息、放 松限贷等政策，为房地产市场提供了持续利好9月21日9月30日11月21日南京取消限购央行放松限贷央行下调利率11月4日南京公积金新政2月28日宁七条贷款利率和存 款利率不对称 下调二套房首付比例 由原来的60%下 调至30%，三套 房全面停贷在全市范围内 从即日起购房 不再需要提供 新购住房证明加供应、控价 格、查违规、 9050政策、竞 配建首套房利率最 低七折，二套 房认贷不认房二三季度政策 空窗期2014年全
3、年政策回顾：三季度以后救市政策频出年初延续之前适 度偏紧的基调2014年宏观环境总结:2014年中央多次政策调整都面临机 构执行主动性不足，导致今年政策刺激作用不是很明显市场表现中央发布政策银行执行力度经济持续下 行，实体经 济表现疲软央行于4月22日采取定向降准： 分别下调农村商业银行和农村合 作银行的存款准备金率2个和0.5 个百分点央行于6月9日再次采取定向降准 ：“三农”和小微企业贷款达到 一定比例的商业银行（不含4月 25日已下调机构）下调人民币存 款准备金率0.5个百分点楼市成交下 滑、价格滞 涨，房地产 对经济的拉 动作用减弱央行9月30日放松限贷：二套房 认贷不认房、首套房贷款
4、利率最 低0.7折2014年1-11月金融机构存款余额走势（单位：亿元）定向降准后银行放款力度加大，但多以风险小、短 期贷款为主，真正进入小微企业的资金十分有限10月南京各银行首套房利率11月南京各银行首套房利率市场未见7 折利率，9 折或95折也 是姗姗来迟2015年宏观环境预判:总基调明年总体定调“稳”，同 时2014年经济工作会议闭口未谈房地产，加上“稳健的货币 政策下更加注重松紧适度”，给予房地产更多想象空间会议定调坚持稳中求进工作总基调五大任务1、努力保持经济稳定增长，继续实施积极的财政政策和稳 健的货币政策，货币政策要更加注重松紧适度。2、积极发现培育新增长点。3、加快转变农业发展
5、方式。4、优化经济发展空间格局。5、加强保障和改善民生工作。2014年12月9日-11日，全国经济工作会议在北京召开：2014年经济工作会议闭口未谈房地产，同时在货币政策上提出“ 稳健的货币政策下更加注重松紧适度”，在政策和货币环境上给 予了房地产更多想象空间。2015年宏观环境预判:金融层面2014年下半年政策利 好持续刺激下，经济下行压力并未逆转，“保增长”目标 下，预计明年多次降准降息的可能性较大2012年1月-2014年11月进出口贸易同比增长率对比2012年1月-2014年11月社会消费零售总额同比变化2012年1月-2014年11月固定资产投资走势在下半年持续的政策利好刺激下，拉动
6、经济 的三架马车“出口”、“消费”和“投资” 下滑趋势依旧，经济下行压力难以逆转，明 年“保增长”的目标下，预计明年多次降准 降息的可能性较大。数据来源：国家统计局2015年宏观环境预判:政策层面预计2015年政策面将 主要以深化和落实2014年房地产政策执行效果为主，维持 目前的宽松政策环境下，政策层面保持“平稳”打压救市平 稳地方政府出手救市10.22新政公积金贷款利率下调资金比例下调广东省十五条二套房政策收紧清查闲置土地公积金贷款收紧4.15国十条上调准备金率国十条上调准备金率 二套房再次收紧 9.29新政上调利率2009年2月-2014年11月全国新建住宅价格指数变化1.26国八 条加
7、息二三线城市 限购备注：因2011年全国新建住宅价格指数未公示，2011年1月-2014年11月为北京新建住宅价格同比指数数据来源：国家统计局2012-2013年政府调控趋稳国五条降息地方政府政策调控国五条细则救市地方政策 纷纷松绑 限购政策地央行放 松限贷南京全面 取消限购利率下调公积金新政下行趋势PART2 南京市场篇第一部分：土地市场第三部分：板块市场第二部分：整体市场土地供应:全年土地供应量达到582万方，供应量较13年大 幅增长；推地节奏一反常态，同步市场“热点”月份第一波第二波第三波2010-2014南京土地供应2014年逐月南京商品住宅供销及土地供应情况数据来源：新景祥整理备注：
8、统计数据不含高淳溧水土地成交:全年土地成交量创历史新高，达到611万平米， 丝毫没有受到全年房地产市场相对低迷的影响，12月份成 为成交“重头戏”，实现单月近220万成交面积数据来源：新景祥整理备注：统计数据不含高淳溧水年份2010年2011年2012年2013年2014年成交面积 （万）351356311.5332.64852010-2014年南京含住宅用地成交面积2010-2014年南京土地成交面积（涵盖所有性质土地）2014.1-12南京土地成交面积土地价格:14年虽在土地供销量上飞跃，但成交总金额、 楼面地价均呈现明显下滑，同时前三季度受市场影响，土 地溢价率不高南京市近年土地出让总金
9、额和楼面地价走势数据来源：新景祥整理备注：统计数据不含高淳溧水土地结构:受政府供地结构影响，纯住宅用地份额逐年减 少，商住、商办体量增加数据来源：新景祥整理备注：统计数据不含高淳溧水土地分板块成交:政府供地区域以两江板块为主，主城或 相对成熟区域供地较少；江北板块在“禁地”1年后迎来 爆发，未来两年区域开发迎来高峰期，竞争将愈加白热化2013年与2014年至今成交板块土地分布图数据来源：新景祥整理备注：统计数据不含高淳溧水土地市场小结:年度土地供应 计划上涨土地供应量 上涨明显土地成交量 上涨明显结构上：商住 商办比例上涨区域上：两江 板块比例上涨总价、楼面地 价下滑明显量价土地关键词【先冷后
10、热】:一方面，下半年成交土地幅数 更多，另一方面，下半年地块质素相对更优NO1 ：数量上上半年：24幅VSNO2：质素上2014年上半年成交区域分布2014年下半年成交区域分布下半年：55幅VS数据来源：新景祥整理备注：统计数据不含高淳溧水，用地性质为含住宅类用地高价拿地 企业分类战略型高价产业转型高价资金密集型高价一介莽夫型高价如：禹洲、上海建工、奥克斯 （品牌落地、布局长三角）土地关键词【高价拿地】: 对比二线城市，南京市场今年 来成交量虽有所萎缩，但价格仍维持高位，量稳价高的市 场环境吸引众多开发企业战略布局南京数据来源：新景祥整理备注：截止至2014年11月，商品住宅数据不含别墅201
11、4年1-11月全国7大典型二线城市商品住宅成交量价对比土地关键词【品企储备】:2014年品牌房企拿地热情不减 ，保证后续开发规模开发企业开发项目所属板块项目总建容积率存量+后续供应（万方 ）物业类型主力户型各房企存量万科万科金域蓝湾 江宁54.462.02.74 多层、高层、低层113、128三房 85.2万方 万科九都荟 城南18.253.211.13高层 90、115三房，140四房 万科新都荟 城南15.512.913.07高层、小高层 90、115三房 万科2014G51城南14.62.6414.6备注：2014年拿地 万科2014G78 江北17.171.417.17备注：2014年
12、拿地 万科2014G83江宁26.52.826.5备注：2014年拿地 保利保利罗兰春天仙林 23.722.56.28 高层85、95三房，122四房 113.9万方 保利中央公园 江宁35.983.224.41高层 70两房，88-90三房 保利梧桐语 江宁45.712.11.2高层 68、91两房，117、125三房 保利堂悦 城南29.44.029.4待定 待定 保利礼墅仙林12.4（朗诗保利麓院 ）1.056别墅叠加230-260，联排350-410保利二十四院河西21.11.53多层、别墅洋房140，联排360-390 保利G47地块江北25.133.225.13备注：2014年拿地
13、 保利G87地块城北19.953.019.95备注：2014年拿地 金地金地2014G37江北8.011.8 8.01备注：2014年拿地39.38万方 金地2014G57江北8.91.28.9备注：2014年拿地 金地湖城艺境仙林36.52.5 22.47高层、小高层 89三房，96、118四房 招商招商依云郡 江宁12.681.4411.57小高层862+1房、105三房69.5万方 招商方山里 江宁7.511.57.51小高层 73、85三房 招商2014G16城北24.454.2224.45备注：2014年拿地 招商2014G74江北25.962.0825.96备注：2014年拿地 朗
14、诗朗诗未来街区江北13.562.29.49 多层、高层 63两房，79、85三房45.53万方 朗诗玲珑屿江宁213.0 8.48高层、小高层 86、112三房 朗诗青春街区江宁16.451.516.45 多层、小高层76两房，86三房 朗诗未来家江宁11.112.211.11 高层 78、85三房 数据来源：新景祥整理备注：统计数据不含高淳溧水土地关键词【品企储备】:今年土拍频现火爆，外来实力 房企来势汹汹，本地品牌房企奋力阻击房企名称2014年参与拍地次数2014年拿地幅数万科193招商174保利82金地102银城133朗诗102电建31禹洲21数据来源：新景祥整理第一部分：土地市场第三部
15、分：板块市场第二部分：整体市场普通商品住宅市场别墅市场商办市场整体市场:2014年南京住宅市场表现为“两头热”，二三季 度持续低迷，10月以来各项政策利好下量价回温，但市场 长期处于供过于求状态2010-2014年全市年度供销量价2014年1-12月全市逐月供销量价数据来源：新景祥整理备注：统计数据不含高淳溧水，商品住宅数据不含别墅整体市场:14年以来南京住宅库存持续走高，目前存量接 近5.7万套,高库存下价格上涨空间不足2011年8月-2014年12月全市库存和价格走势数据来源：新景祥整理备注：统计数据不含高淳溧水，商品住宅数据不含别墅分结构市场:2014年南京住宅首置门槛进一步提高，100
16、万 以内房源难寻踪迹，受单价提升影响，80-100平米首置户 型比重再次提升，“双限”解除后，首改市场回暖明显2010年-2014年全市分面积段成交2010年-2014年全市分总价段成交数据来源：新景祥整理备注：统计数据不含高淳溧水，商品住宅数据不含别墅二手房市场:2014年新房与二手房的成交量均低于去年， 政策利好下，10月以后二手房成交量上涨明显2010-2014年全市二手房和新房成交年度走势2014年全市二手房成交逐月走势数据来源：新景祥整理备注：统计数据不含高淳溧水，商品住宅数据不含别墅相较于13年的火爆市场，本年度市场整体供销上均呈现明显下滑趋势，高库存压力下，开发企业为保去化，优惠层出，以价换量成为市场主旋律；10月后在各项 利好的驱动下，市场有所回暖，新房、二手房数据增幅明显；南京住宅市场均价逐年来稳步上涨，单价的提升很大程度拉升了城市的首置门槛，三季度末的双限解除后改善需求出现一定上扬；双限解除后，市场有所回温， 但高库存压力下以价换量仍为主流普通商品住宅市场小结:第一部分：土地市场第三部分：板块市场第二部分：整体市场
