上海房地产市场报告2010年8月

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1、 城市测量师行-您最先想到和最终找到的合作伙伴 城市测量师行-您最先想到和最终找到的合作伙伴 上海城市房地产测量师/估价有限公司系根据国务院有关文件精神由原上海市房地产评估中心脱钩改制后组建成立的经济鉴证类社会中介服务机构，公司以独立性、公正性、专业性为原则，为客户提供专业的房地产估价、项目评估、投资咨询与服务、房地产经纪、房地产营销代理、工程造价咨询、招投标代理等相关专业的综合服务，业务范围以上海市为中心，辐射全国大部分省市。 目前公司具有以下专业资历： 专业资历： 建设部一级房地产估价资质 国土资源部推荐的全国范围执业的注册土地评估机构 国土资源部土地评估中介机构 A 级资信 建设部甲级工

2、程造价咨询资质 建设部乙级工程招投标代理资质 房地产营销策划、代理、经纪资质 BSI（英国质量标准协会）审核的 ISO9000 质量体系认证 上海市房地产创品牌企业 房地产估价行业先进单位（1997-2007） 2005-2009 连续多年在中国房地产估价师与经纪人学会机构排名中名列全国前茅、上海第一 全国及上海法院系统房地产专业技术支持单位 英国皇家测量师协会早期会员、美国估价师协会首批会员、香港测量师协会会员 上海市世博会、磁悬浮、虹桥交通枢纽、长江隧桥工程、临港新城等重大项目房地产咨询服务单位 上海市基准地价、区片价、土地补偿费、涉税评估等重大国家级课题房地产研究咨询单位 城市观点 20

3、10 年 8 月- 1 - 编者按：编者按： 极端天气频频来袭，地球似乎正以高温、洪水、干旱对人类长久的资源掠夺提出警示。房地产领域同样掀起了一场资源浪费大讨论，房屋空置率房屋空置率、闲置土地闲置土地黑名单成为 7 月份房地产市场的热点词汇。有限的资源得到合理配置，房地产政策的制定与调整建立在准确的数据基础上，实现这些目标均需要政府、企业与社会机构的长期共同努力。 房地产市场整体仍处于胶着状态整体仍处于胶着状态，成交量萎缩、价格坚挺。但部分房企的促销活动让冷淡的市场多了几分热闹，个别价格低开的楼盘甚至出现了排队抢购的热销场面热销场面。热销楼盘中有真正的高性价比楼盘，亦有营销包装后的伪高档盘，都

4、在打折促销的名义下顺利脱销。然上海细则尚未出台、政府调控手段亦未用尽，目前的市场远没到大张旗鼓的时刻市场远没到大张旗鼓的时刻。 2010 年第一批土地预申请公告到期，促使 7 月份土地市场迎来一次供地小高峰供地小高峰，但成交地块均是中心城区优质地块，溢价率继续趋窄。新增商品住宅供求水平继续低位徘徊，三套房停贷更增加了后市的不确定性，成交量接近四年来最低成交量接近四年来最低，郊区成交比重大增，整体均价微幅下降。二手房挂牌量增加，但议价空间缩小，UEAS 监测结果显示监测结果显示，7 月上海二手房均价微涨 0.03%，自住型需求为成交主力。 在房地产估价报告中，估价的假设和限制条件估价的假设和限制

5、条件是一项专门内容。这部分内容对于正确了解估价活动的前提条件和正确掌握估价结果的价值内涵，具有十分重要的作用。本期业界交流与大家探讨估价假设和限制条件的若干要点，就表述的内容和评审标准评审标准、应注意的情况应注意的情况、表述示例做了论述，并列举了部分若干常用语言供大家参考若干常用语言供大家参考。 7 月 16 日，二十七届上海房地产展示交易会上海房地产展示交易会在上海展览中心开幕，作为唯一一家估价行业的参展公司，独特鲜明的城市房地产评估体系 UEAS，引起了参展者的广泛关注，参展人员积极体验体验 UEAS 的即时评估功能的即时评估功能，业内人士亦表示了浓厚的兴趣。在各项业务顺利开展的同时，我司

6、亦注重人员的成长与管理，8 月初公司组织了主题为高效团队建设的第二次管理人员培训管理人员培训，通过基础理论、情景对话及小组讨论相结合生动讲解了如何培养成为一个高效的团队。 城市观点 2010 年 8 月- 2 - 目录：目录： 观点观点 04 八面来风八面来风 政策法规 地产金融 新闻热点 一句话新闻 14 市场动态市场动态 新增房地产市场简析 二手房市场动态监测 46 业界交流业界交流 关于估价假设和限制条件的若干 要点说明关于估价假设和限制条件的若干 要点说明 52 估价知识估价知识 储备土地使用权 城市城市 54 城市资讯城市资讯 59 营销天地营销天地 66 造价综述造价综述 主办单位

7、：城市测量师行 上海城市房地产估价有限公司 总编辑：袁东华 副总编辑：许军、何键、任婷珍、顾振发 执行主编：秦云 副主编：姜荣荣 编辑：陈立、陈逸君、李媛媛、郑文杰、宓慧英 编辑部地址：上海市北京西路 1 号 新金桥广场 7-8F 邮编：200003 网址： 电子邮箱： 电话：86 21 63589988 城市观点 2010 年 8 月- 3 - 观点 观点 八面来风八面来风 市场动态市场动态 业界交流业界交流 估价知识估价知识 城市观点 2010 年 8 月- 4 - 一、政策法规一、政策法规 ? 国土部出台规章规范性文件后评估办法国土部出台规章规范性文件后评估办法 现行土地招拍挂制度即将修

8、改现行土地招拍挂制度即将修改 国土资源部政策法规司司长王守智表示， 国土资源部规章和规范性文件后评估办法(简称办法)已经出台，并于 8 月 1 日起施行，国土资源部的规章执行两年、规范性文件执行一年后需要进行评估和清理，提出立、改、废的意见或建议。这是中国首个专门规范立法后评估活动的部门规章。 王守智表示，国土部在立法后评估项目试点工作中发现，现行的土地招拍挂制度存在程序不严谨、商业规则不完善、工业用地的招拍挂公开程度不够等三大问题。在对土地招拍挂制度的评估中，“串标”成为发现的主要问题之一，这也反映出招标过程中的运作不规范。针对评估出来的上述问题，国土资源部将进一步修改“招拍挂”制度。王司长

9、指出，国土部正在修改招拍挂办法和土地管理法 ，相关内容都将在上述文件中体现。 城市短评：城市短评：经营性用地自 2005 年后全面采用“招拍挂”方式出让，大大减少了协议出让中的腐败与暗箱操作问题，但经历了 2007 年与 2009 年地价大幅上涨之后，拍卖方式被认为是高地价的幕后推手， 国土部从今年初开始鼓励各地多采用招标的方式出让土地， 即综合条件最优者而非出价最高者竞得土地。此次对招标方式推行效果评估显示，“串标”成为招拍挂制度的主要问题，这完全在意料之内。早在今年 4 月刊中我司即指出招标方式扩大了政府乃至评审专家的寻租空间，在实施中需警惕。概因操作不透明、监管缺位的情况下，在如此巨大的

10、利益诱惑面前，串标、腐败在所难免。 相比制度设计的合理性，实施过程中的规范与监管同样重要。“招拍挂”中申请人资质要求具体到“量身定做”、经适房招标中的“需承担过保障房建设”门槛、招标现场不允许媒体进入等土地出让过程中的限制性规定， 让许多民营企业甚至国企望地兴叹。 在二次变革土地出让方式之际，如何合理把控市场化与非市场化之间的尺度，如何做到更公开、更透明、便于社会监督的土地出让制度是考验政府智慧的问题。 八面来风八面来风 城市观点 2010 年 8 月- 5 - 二、房地产金融二、房地产金融 ? CPI 上涨突破温和通胀线上涨突破温和通胀线 短期通胀压力抬头短期通胀压力抬头 7 月份，居民消费

11、价格 CPI 同比上涨 3.3%，涨幅比 6 月份扩大 0.4 个百分点。其中，城市上涨 3.2%，农村上涨 3.5%；食品价格上涨 6.8%，非食品价格上涨 1.6%；消费品价格上涨 3.6%，服务项目价格上涨 2.3%。分类别看，八大类商品价格六涨二降，其中食品价格同比上涨 6.8%，烟酒及用品类价格同比上涨 1.6%，衣着类价格同比下降 0.8%，家庭设备用品及维修服务价格同比上涨0.2%，医疗保健及个人用品类价格同比上涨 3.3%，交通和通信类价格同比下降0.7%， 娱乐教育文化用品及服务类价格同比上涨1.1%， 居住价格同比上涨4.8%。 7 月份，工业品出厂价格 PPI 同比上涨

12、4.8%，涨幅比 6 月份回落 1.6 个百分点。分类别看，生产资料出厂价格上涨 5.7%，其中采掘工业上涨 15.2%，原料工业上涨 8.7%，加工工业上涨 3.1%；生活资料出厂价格上涨 2.1%，其中食品类上涨 3.6%，衣着类上涨 2.0%，一般日用品类上涨 2.2%，耐用消费品类下降 0.2%。 2009年7月-2010年7月CPI与PPI指数变动情况1.50%3.30%3.10%2.90%2.40%2.80%0.60%1.90% -0.50%-0.80%-1.20% -1.80%2.70%2009年7月-2010年7月CPI与PPI指数变动情况1.50%3.30%3.10%2.90

13、%2.40%2.80%0.60%1.90% -0.50%-0.80%-1.20% -1.80%2.70%-8.20%1.70%-2.10%5.40%4.80%5.90%-5.80% -7.00% -7.90%6.80%7.10%4.30%6.40%-10.00%-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月CPI指数PPI指数城市短评：城市短评：7 月份 CPI 同比上涨 3.3%，创 21 个月来最高水平。食品价格上涨 6.8%是推高CPI 的主要因素，7 月份天气多变、洪涝灾害严重

14、造成蔬菜、猪肉等价格上涨，民众感受较为强烈。后续发展趋势看，农产品价格的不确定性以及工资成本、生产资料价格上涨将继续推高 CPI，通货膨胀的压力大。但 7 月份 PMI、工业增加值及固定资产投资均回落，显示国内经济增速继续放缓。从政府角度考虑，在刺激经济与平抑物价之间无疑会首选刺激经济，因为就业对社会稳定的促进作用要大于通胀对社会稳定的危害。 因而， 预计政府仍会保持适度宽松的货币政策，短期内加息概率不大。 城市观点 2010 年 8 月- 6 - PPI 同比上涨 4.8%，涨幅缩小 1.6 个百分点，鉴于商务部 7 月份生产资料价格指数环比是上升的， PPI 的下行速度超市场预期。但在国内

15、经济放缓、国际大宗商品价格回落的情况下，PPI 进入下行通道并不出人意料，5 月份应是今年 PPI 的峰值。长期来看，PPI 何时重回上升趋势，取决于政府何时出台相关的刺激政策。 ? 四城市全面叫停三套房贷四城市全面叫停三套房贷 银监会打破房贷放松传言银监会打破房贷放松传言 8 月 3 日， 中国银监会在一次内部会议上向各商业银行作出具体暗示， 北京、上海、深圳、杭州可暂停第三套房贷。银行方面表示，会议精神没有以文件形式下达，但总行已在 8 月 4 日的会议中口头传达过这一精神。银监会方面对第三套房贷发放最新的表态仍是：对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂

16、停发放购买第三套及以上住房贷款。 上海商业银行的第三套房贷业务目前已基本叫停。 农业银行上海分行明确表示接总行通知已暂停办理第三套房贷， 其他多家国有商业银行和股份制银行尽管没有给出上海分行层面的官方说法， 但在实际操作中已经停办该项业务。 据了解，上海大部分银行在国务院 4 月份的房贷新政出台之后， 已经主动放缓或逐步暂停了第三套房贷的发放。 城市短评：城市短评：根据 4 月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，三套房贷控制权交到银行手中，各商业银行可根据各地房产市场具体情况，对房价高、上涨快的城市停发三套房贷。 基于银行灵活掌握的原则， 部分银行对三套房贷采取了提高首付与贷款利率的措施，并未全面停贷，而 7 月份有城市出现高档房热销现象且市场上不时有房贷放松的传言， 引发监管部门对三套房贷款及二套房贷打擦边球的关注， 此次停贷四城市三套房即是基于以上背景。 三套房停贷将抑制投资性