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1、 I摘 要 企业的持续发展是与其核心竞争力紧密联系的，所以企业要做强做大，实现稳定持续健康的发展，就必须构建和提升自己的核心竞争力。面对激烈的市场的竞争，越来越多地房地产企业开始思考如何增强竞争实力，如何在繁杂的市场环境中持续发展，因而房地产企业的核心竞争力问题引起业界的普遍重视。 本文以企业的核心竞争力为主线，回顾了企业竞争理论发展的三个阶段，这三个阶段分别是以战略、市场结构和企业素质为中心的竞争理论。通过三大理论学派能力学派、 环境学派和资源学派对核心竞争力的论述， 得出了本文对核心竞争力理论的观点，即企业核心竞争力是企业资源有效整合而形成的独具的、支撑企业持续竞争优势的能力。文中通过对一
2、般企业核心竞争力理论的阐述并结合房地产企业受国家政策导向性强、产业联动性强、受市场波动影响大等特点，指出房地产企业的核心竞争力就是房地产企业在开发、经营过程中形成的不易被竞争对手效仿的能带来超额利润的独特的资源、 知识和能力。 并指出构成房地产企业核心竞争力的三大资源、 三大能力和四种意识。三大资源指人力资源、资金资源和土地资源。三大能力指营销策划能力、规划设计能力和创新能力。四种意识指品牌意识、服务意识、文化意识和信用意识。本论文通过分析国外（美国和日本）房地产代表企业发展特点，总结了我国房地产企业发展的启示，即专业化经营、加大人力资源管理、拓展融资渠道、创建企业文化、增强客户服务和创新营销
3、策划。 本文运用理论联系实际和比较分析的方法， 提出应根据我国房地产企业及其核心竞争力存在的问题，采取积极对策培育房地产企业的核心竞争力，即提高认识，为核心竞争力的发展创造环境；培育有竞争力的人力资源体系；拓展融资渠道；提高营销策划能力；增强创新能力；规范化品牌建设；精细化服务客户；发展企业先进文化；建立诚信机制。最后本文针对万科企业股份有限公司的人力资源管理、融资渠道、创新之路、品牌战略、客户服务体系和企业文化进行分析和研究。本文的创新之处在于培育有竞争力的人力资源体系和建立“精细化服务客户”的房地产企业。 关键词：房地产企业；核心竞争力；构建体系 IIAbstact Since the e
4、nterprise continuing development is to get in touch with the core competition .Enterprises must build and advance their core competition in right way, if they want realize self core competition stabilizing sustained healthy development. As a result, the core competition problem of real estate enterp
5、rise causes the widespread fouce. The core competition is the mainline of the article, firstly the article have recollected three stages that enterprise competition theory developed, that this three stages is centering on strategy , market structure and enterprise quality competition theory. By thre
6、e big theory school that those three schools are ability school, environment school and environment school, they discussed the core competition, the viewpoint of the article having reached core competition theory, that enterprise core competition is that enterprise effective integrate resource abili
7、ty. The article pointed out the real estate enterprise core competition is that the real estate enterprise formed the ability in the process of being developing , managing bring ,the ability can bring excess profit for enterprises, for instance getting distinctive resource , knowledge and ability, t
8、hat can not easy to be followed the example of by the competitor. And pointed out three resources, three abilities and four kind of consciousness of the real estate enterprise core competition . By analysing the developed country（US and Japan） characteristics of real estate enterprise development, p
9、ointed out enlightenment that our country real estate enterprise development, specializing management, enlarging human resources management, developing financing channel, found enterprise culture, enhancing customer service and innovating marketing plan. The article utilized apply theory to reality
10、and the comparative analysis method, proposed according to the real estate enterprise of our country and its core competition ability existences question, adopts the positive countermeasure. The article from night aspects, such as the consciousness, cultivating of talented person, financing, the mar
11、keting plans, innovating, brand building, serves, culture , good faith etc . Finality, the article IIIcarried out the detailed analysis on Wanke real estate , and put emphasis on six sections, that is talented person, financing, innovating, brands, service, enterprise culture etc. The innovations of
12、 the article are cultivating the competitive human resources system and establishing the real estate enterprise of “the fine service customer“. Key Words: Real estate enterprise; Core competition; Construction System 房地产企业核心竞争力研究 1引 言 我国的房地产市场化开始于 20 世纪的 1998 年，以政府取消福利分房为信号，短短几年时间，房地产业成为我国国民经济的主导产业，
13、在现代社会经济生活中处于举足轻重的地位。经过近二十年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 随着 WTO 各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。在房地产业的多次洗牌中，有些企业已经被淘汰出局，也有许多企业在市场的洗礼中发展壮大起来。而在激烈的市场竞争中发展壮大起来的企业，均拥有独具的核心竞争优势，即大量的土地
14、储备、较强的融资能力和市场开拓能力。 核心竞争力的概念正式提出已经有 14 年了，而学者们主要围绕一般企业的核心竞争力的获取、整合、提升来展开，专门针对房地产开发企业的核心竞争力的研究还非常零散，也不系统。由于房地产开发企业是预测将来的需求而进行产品开发的过程，这种产品可以看作是地产和房产的复合，由于土地稀缺和建筑产品的定制性，很难做到批量生产，并且产业链较长，涉及行业较多，所以房地产行业和企业特点鲜明，有别于一般企业。因此一般企业核心竞争力理论和房地产开发企业的核心竞力理论，还需要加以结合和升华。 现阶段我国房地产企业不仅要面临国内同行业的竞争而且还要与国外房地产企业进行角逐，只有房地产企业
15、不断地增强自身的核心竞争力，才能抵御外来风险，实现企业的可持续性发展。 然而在房地产企业培育和增强自身核心竞争力的过程中会遇到许多棘手的问题。本文研究的核心就是如何培育房地产企业的核心竞争力。核心竞争力理论认为企业的核心竞争力是企业资源有效整合而形成的独具的、 支撑企业持续竞争优势的能力。因此，本文在对房地产企业核心竞争力基本概念阐述的基础上，对房地产企业核心竞争力现状进行分析，然后提出培育房地产企业核心竞争力的主要对策，以期对我国房地产企业核心竞争力的理论和实践有所助益。 河北经贸大学硕士学位论文 2第 1 章 核心竞争力理论综述 1.1 核心竞争力产生的背景 竞争是市场经济的重要特征之一，
16、 企业竞争理论是市场经济条件下企业理论的重要组成部分。企业现代竞争理论可分为三个阶段：从 20 世纪 60 年代开始的以战略管理为中心的竞争理论阶段；从 80 年代开始的以市场结构（结构行为绩效）为中心的竞争理论阶段；从 90 年代开始的以企业核心竞争力为研究重点、以企业素质为主要内容的竞争理论阶段。 1.1.1 以战略管理为中心的竞争理论阶段 1.1.1 以战略管理为中心的竞争理论阶段 构成企业竞争理论主体的许多基本理论与方法都是产生于这一阶段， 主要代表人物有： （1）钱德勒的战略决定结构的思想 钱德勒认为，企业是在一定的客观环境下生存和发展的，企业的经营发展战略必须适应环境，必须在对环境分析的基础上制定相应的发展战略和目标。组织结构必须服从于战略目标的实现，组织结构应适应企业战略，随战略的变化而做出适当的调整。钱德勒的“环境战略组织结构”相互关系的战略思想奠定了企业战略理论研究的基石。 （2）安索夫的战略
