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1、 硕士学位论文 房地产项目投资的风险规避研究 作 者 姓 名 ： 刘 亚 学 科 、 专 业 ： 企 业 管 理 学 号 ： 212011120202006 指 导 教 师 ： 陈 万 江 完 成 日 期 ： 2014 年 4 月 房地产项目投资的风险规避研 究分类号 密级 UDC 西华大学硕士学位论文Xihua University Master Degree Dissertation Research on Risk Aversion of Real Estate Investment Candidate : Liu Ya Major : Business Management Stude
2、nt ID: 212011120202006 Supervisor: Prof. Chen Wanjiang April, 2014 Classified Index: UDC: 西华大学学位论文独创性声明西华大学学位论文独创性声明 作者郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行研究工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注明引用内容和致谢的地方外，本论文不包含其他个人或集体已经发表的研究成果，也不包含其他已申请学位或其他用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任。 学位论文作者签名： 指导教师
3、签名： 日期： 日期： 西华大学学位论文版权使用授权书西华大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，在校攻读学位期间论文工作的知识产权属于西华大学，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅，西华大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。(保密的论文在解密后遵守此规定) 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 日期： 西华大学硕士学位论文 I 摘摘 要要 房地产投资是一项复杂的高风险管理活动，但却有着极大的投资价值。从市场投资者的角度看，房地
4、产投资具备高投资回报率以及较强增值保值能力的特性。从国家政府的角度看，房地产产业所涉及的领域广泛，其发展能够带动相关产业的发展，拉动国民经济的增长。从社会大众的角度看，随着收入和生活质量的提高，人们对于改善生活和居住环境的愿望日益迫切，客观上刺激房地产业的不断发展，房地产投资与人们的工作生活联系越来越紧密。由此，房地产开发项目已经成为投资者重要，甚至是首要的投资工具之一。然而，收益与风险总是密切相关，高的投资回报率必然意味着需要承担高风险。房地产项目存在资源投入量大、建设工期长、空间时间的限定性较强等特点，在项目生产经营过程中产生周期性、重叠性、累积性风险的可能性很大。目前，国内还没有形成一个
5、比较全面的房地产项目风险理论和方法体系， 政府机构和企业界的风险意识也尚未达到一个应该有的高度。 因此， 房地产项目投资风险的识别评价与规避防范的探索，及其相应的实践应用仍然是当前一个重要的研究课题， 需要引起国内外有关专家和房地产开发投资商的高度重视。 本文在已有的项目及风险的研究成果基础之上，进一步作规范分析，深入探讨房地产项目的内在结构特征及项目的风险性质， 将风险传导机理引入到房地产项目的风险管理，探讨房地产开发经营过程中各阶段的风险源，识别房地产项目的风险因子所依附的风险载体以及风险传导的路径。并且，得出如下结论： 第一， 房地产项目投资不同于金融资产投资， 房地产投资是一种生产经营
6、能力投资，投资的结果是能产生经济利益的生产经营能力，由此决定了房地产项目复杂的内在结构，从而存在于房地产项目之中的风险也就呈现出极大的复杂性。 第二，基于风险传导机制，房地产项目投资的风险识别具体从风险源、风险传导载体和传导路径三个方面分析， 并依次确定出房地产项目主要的风险源是投资决策阶段的可行性分析研究、筹资阶段的筹资渠道和方式、开发建设阶段的前期准备和施工建设方面，以及项目运营阶段的营销、价格和物业方面；房地产项目的主要风险传导载体是人流、物流和信息流；房地产项目中主要的风险传导路径是项目内部各阶段之间、项目与项目之间、项目与利益相关主体之间。 第三，以所识别的各阶段风险源、依附的风险载
7、体、风险传导之路径为具体讨论对象，分析和评估关键性风险，并最终总结归纳出与传导机制的风险源、风险载体和风险传导路径三要素的具体内容相互对应的风险规避措施， 以增强房地产企业防范及承担风险的能力，降低损失，提高企业的市场竞争力。 关键关键词词：风险；房地产投资；风险传导；风险识别；风险评价；风险规避 房地产项目投资的风险规避研究 II Abstract Real Estate investment is a complex, high-risk management activity. It has great investment value. From the perspective of
8、investors in the market, Real Estate investment includes a high ROI as well as the strong ability to add value and preservation. From the perspective of the national government, Real Estate Industry is involved in a broad field, and its development can promote the expansion of related industries, st
9、imulating the growth of the national economy. From the publics point of view, with the increase of incomes and quality of life, peoples desire to improve their living conditions is increasingly urgent. The aspirations stimulate objectively the development of real estate, Real Estate investment and p
10、eoples working and living are increasingly linked. Therefore, the project of Real Estate has become increasingly important for investors in the market, it even becomes one of the primary investment tools. However, the benefits and risks are always closely related. High ROI necessarily mean high risk
11、 to bear. Real estate is characterized by investing a lot of resources, long duration, strongly limited space and time. In the course of the production and operation of the project, it very likely occur some cyclical, overlapping, cumulative risks. Currently, there isnt a more comprehensive risk sys
12、tem of theory and method of Real Estate in the country. The business community and government agencies have not yet reached the awareness of risk should be kept. Accordingly, it is still currently an important research topic to explore risk identification, assessment, circumvention about Real Estate
13、. And it needs domestic and foreign relevant experts and Real Estate Developers to pay great attention. On the basis of existing research results about projects and risks, this paper investigates go deep into the internal structure of Real Estate, and the nature of investment risk of Real Estate. Si
14、multaneously, lead the risk conduction mechanism in to the risk management of Real Estate; explore the risk sources in various stages of development and management of Real Estate. And identify the risk carriers carrying the risk factors of Real Estate and the paths to transmit risk. Furthermore, fol
15、lowing conclusions: First, Real Estate Investment is different from investments in financial assets. Real Estate Investment is the investment in production and management capacity. The investment results are production and management capacity to produce economic benefits. Thus the internal structure of Real Estate is complex, resulting in risks exist in Real Estate also showing a great deal of complexity. Second, based on Risk Conduction Mechanism, to identify the risk of Real Estate 西华大学硕士学位论文 III Investment fro
