报告提要

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1、 11报告提要： 报告提要： ? 1 月份一线楼市成交全线萎缩，东莞市场成交持续放量。 1 月份一线楼市成交全线萎缩，东莞市场成交持续放量。 ? 1 月份东莞楼市行情以刚性需求为主导，豪宅成交抢眼。 1 月份东莞楼市行情以刚性需求为主导，豪宅成交抢眼。 ? 1 月份个盘成交分化明显，豪宅价格再创新高，普住价格维持平稳。 1 月份个盘成交分化明显，豪宅价格再创新高，普住价格维持平稳。 一线城市商品房成交普遍萎缩，东莞市场成交稳定。 一线城市商品房成交普遍萎缩，东莞市场成交稳定。 据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010 年 1 月东莞共有 216 个项目有商品房成 交，成交面积为 54.

2、60 万，环比下降 4.46%，同比上升 105.65%；成交总金额为 43.89 亿元， 环比上升 9.83%， 同比上升 162.81%； 其中商品住宅成交 49.76 万， 环比下降 5.65%， 成交金额为 40.20 亿元，环比上升 9.81%，共成交 4506 套，环比下降 9.02%。 从一线城市的成交情况看，1 月份北京商品住宅成交环比下降 42.4%、上海商品住宅成交环 比下降 51%、深圳新建商品住宅成交环比下降 8.7%、广州新建商品住宅成交环比下降 10.14%。而东莞市场则表现较为稳定，一方面是对政策的反应慢半拍，二是开发商积极推 货，给买房客户提高了很多货源和选择空

3、间；三是年末企业主群体的资金回笼较充裕，助长 了豪宅、 别墅的热销； 四是部分客户趁政策还没有明朗化之前提前入市。 从成交的产品来看， 刚性需求仍然占主导， 高档洋房和豪宅表现良好。 从成交的楼盘看， 1 月份以新盘成交为主， 存量消化明显放缓。 成交分化明显，高端豪宅价格再创新高，普通住宅价格保持稳定。 成交分化明显，高端豪宅价格再创新高，普通住宅价格保持稳定。 从成交价格分析，分化非常明显，高端豪宅价格再创新高，普通住宅价格保持稳定。1 月豪 宅市场表现比较突出的有两个盘，一个是锦绣山河二期鹭栖湖，成交均价为 10129 元/ 、一个是万科松山湖 1 号虹溪诺雅，成交均价为 17466 元

4、/，均比之前的产品价格再 上一个台阶。另外，凤岗的益田大运城邦一期由于位处深圳与凤岗交汇边缘，受益于大运 会的利好及大盘开发概念，吸引了很多深圳投资客的购买，7679 元/的成交均价反映的更 多是深圳的购买力。剔除这三个盘的影响，东莞全市普通住宅均价为 5763 元/，环比基 本持平，价格保持稳定。 新增供应大幅放量，大盘、豪宅、普通洋房、公寓等相继入市。 新增供应大幅放量，大盘、豪宅、普通洋房、公寓等相继入市。 从新增供应来看， 2010 年 1 月全市共有 27 个楼盘项目有新增供应，总供应面积为 75.09 万，环比、同比分别增幅为 51.45%和 152.40%；其中住宅供应面积为 6

5、8.38 万，供应 套数达 6109 套。新增供应量较大的有益田大运城邦、锦绣山河二期鹭栖湖、凯悦美景 花园二期、帕萨迪纳、达鑫江滨新城、中信森林湖三期、精英世家、富盈山水华府等 项目。可以看出，市场新增供应以大盘项目、高档洋房、豪宅的供应占主导；一方面可以看 出开发商借元旦这个销售节点集中推货； 其次是部分开发商赶在政策明朗前加快成交； 再者， 年初新增供应大幅放量预示着全年的供应量仍然较大。 存量消化放缓，增量持续放量，市场可售存量触底回升，重回 600 万。 存量消化放缓，增量持续放量，市场可售存量触底回升，重回 600 万。 从可售存量情况分析，截至 2010 年 1 月 31 日东莞

6、商品房的累积可售存量为 605.62 万， 环比上升 3.33%，库存量增加近 20 万，可售存量自 2009 年 11 月份保持高位回落态势跌 破 600 万，并在 12 月份回落到 2009 年最小值 580 万，供求矛盾也有所缓解，但随着22010 年 1 月份商品房的供应放量，市场以消化新增供应为主，存量消化明显房缓慢使得存 量重新站上 600 万。 新开工大幅放量，大盘、新盘开发热潮启动。 新开工大幅放量，大盘、新盘开发热潮启动。 从新开工情况看， 2010年1月全市商品房新开工面积72.23万， 环比12月份增加11.18%。 1 月新开工的项目总共有 9 个主要有：大运城邦花园、

7、地王广场、丰泽园、骏隆豪景花园、 莲湖四季豪园、万科松山湖虹溪诺雅、蔚蓝城邦、现代印象华庭新世纪宜居等项目。这些 项目中的大运城邦花园、地王广场、骏隆豪景花园开工面积比较大且都在 10 万以上，随 着这些大盘的陆续入市，市场供应压力将持续加大。 3一、 一、 宏观形势环境宏观形势环境 1.11.1经济面 经济面 1.1.1 美元气势如虹大涨，原油、黄金受压制1.1.1 美元气势如虹大涨，原油、黄金受压制 视为世界经济“晴雨表”的美元、黄金、原油三者的表现：2009 年已经过去，回顾过去一 年来资本市场的走势以及变化，不难发现，从 2008 年美国次贷危机暴发后而引起的全球金 融危机以及经济危机

8、以世界各国大手笔的救市政策而告一段落， 起初世界各国大幅降息以及 投入巨大的资金挽救金融以及经济方面受到的损伤， 从而令各国从二战以来最严重的危机当 中摆脱出来，一年多来汇市的大起大落，可以说是触目惊心；而今的问题是之前投入巨大的 资金挽救经济之后，各国经济有所企稳，并逐渐恢复，但这些救市的巨大资金何时从市场当 中撤离以及如何应对愈加明显的资产泡沫，将成为今年 2010 年的主基调！2009 年年底前 的资金流影响美元进入上升行道，并在 1 月中旬谷底强劲反弹最高点达到了 79.53，这其中 有以下几个原因： 其一是美国相对更确定的经济复苏预期； 其二是新兴市场面临的获利回吐 需求；其三是美国

9、贸易状况、就业状况的改善，以及经济复苏超预期，都增加了市场的加息 预期， 2010 年随着经济和金融市场走势渐趋稳定， 在经过接近一年的贬值之后， 预计 2010 年上半年美元很有可能迎来一个短暂的升势。美元的走强，加息的预期升温令石油、黄金等 贵金属受到压制， 同时中国央行的举动也开始备受各国关注。 有相关迹象显示中国央行将收 紧货币政策，消息震动全球金融市场，市场担心中国大面积收紧货币政策，影响市场流动性 从而对黄金资产也有一定的负面影响。 随着年初各国对经济刺激计划是否退出半推半就， 预 计黄金的走势暂时很难有大幅回升。 41.1.2 全球各国拟退出经济刺激政策，全球股市黑色一月 1.1

10、.2 全球各国拟退出经济刺激政策，全球股市黑色一月 美国总统奥巴马的首席经济顾问劳伦斯萨默斯 1 月 29 日表示，尽管数据显示，奥巴马政府采取的大规模经济刺激措施已“把美国经济从萧条的边缘拯救回来，并为今后的增长打下基础”，但政府仍需采取更多措施来降低高失业率并增加中产阶级收入。其他国际消息频传经济刺激计划拟退出，货币政策收紧，加息预期逼近，使得很多投资者对经济前景仍比较迷茫，全球股市经历黑色一月，创下去年 2 月以来单月最大跌幅。 其中 1 月，道琼斯指数累计下跌 3.5%，标准普尔 500 指数累计下跌 3.7%，而以科技股为主的纳斯达克指数则累计下跌 5.4%， 是去年 3 月份美股触

11、底回升以来表现最差的一个月。 欧洲和亚太股市的表现亦不乐观。泛欧绩优股指标指数本月累积回落 3.2%，为去年 2 月以来的最大月度跌幅；摩根士丹利资本国际除日本外的亚太指数本月累计下挫 6.4%，亦创一年最大月度跌幅。而我国的上证指数则累计下跌 10.23%，也创下近 5 个月的最大月度跌幅。 资本市场在 2010 年初的表现反映了 2009 年的经济增长更多是由货币政策所推动， 而实体经济是否真正复苏市场存在疑虑；进入 2010 年随着各国货币政策的收紧，部分国家央行加息频频，流动性收缩的预期使得投资者纷纷选择高位减持离场套现。 1.1.3 2009 年国民经济总体回升向好。 1.1.3 2

12、009 年国民经济总体回升向好。 2009 年全国国民经济数据一览表： 2009 年全国国民经济数据一览表： 5国家统计局公布， 经初步测算， 2009 年全年国内生产总值 335353 亿元， 按可比价格计算， 比上年增长 8.7%，增速比上年回落 0.9 个百分点。分季度看，一季度增长 6.2%，二季度增长 7.9%，三季度增长 9.1%，四季度增长 10.7%。分产业看，第一产业增加值 35477 亿元，增长 4.2%；第二产业增加值 156958 亿元，增长9.5%；第三产业增加值 142918 亿元，增长 8.9%。 12 月 CPI 同比上升 1.9% ，PPI 如期转正，价格上涨

13、压力显现 12 月 CPI 同比上升 1.9% ，PPI 如期转正，价格上涨压力显现 2009 年 12 月 CPI 同比增长 1.9%，环比增长了 1.3 个百分点。食品类价格跳升是拉动 CPI 的主要力量。2009 年 12 月，食品类上升 5.3%，拉动 CPI 上涨 1.74 个百分点；居住类价格上涨 1.5%，拉动 CPI 上涨0.21 个百分点。 PPI 在 2009 年 12 月份结束了连续 11 个月负增长，同比增速转为正值。12 月，工业品出厂价格同比上涨 1.7%，年内首次实现正增长。这主要受基础原材料和能源价格持续上涨影响当月，原材料、燃料、动力购进价格由负转正，上涨 3

14、.0%。采掘工业品和原材料工业品一起拉动 PPI 上涨 1.6 个百分点。 消费金融公司在京沪蓉三地率先试点 消费金融公司在京沪蓉三地率先试点 中国首批 3 家消费金融公司 2010 年 1 月 6 日获得中国银监会同意筹建的批复，这标志着在西方市场经济中已存在 400 年之久的金融业态终于在我国“破土而出”。据了解，首批获批的消费金融公司发起人分别为中国银行、北京银行和成都银行，这 3 家公司将分别在上海、北京和成都三地率先试点。本次消费金融公司试点城市北京、上海的消费市场，2010 年元旦期间非常火爆。北京市全部样本企业销售额达到 21.03亿元，同比增长 25.8。上海 100 家大中型

15、商业企业共实现营业收入 15.07 亿元，同比增长 37.6。这也让各界对 2010 年全年消费实现平稳较快增长充满了期待。 巨额信贷投放，全年投放 9.59 万亿元。 巨额信贷投放，全年投放 9.59 万亿元。 中国人民银行公布的最新数据显示，2009 年新增贷款总额达 9.59 万亿。回顾 2009 年，随着刺激经济计划的出台，从 2008 年末开始，信贷持续释放巨量，上半年信贷投放创出历史新高；从下半年开始，考虑到信贷风险，监管部门开始出手调控信贷投放的节奏，下半年信贷投放逐渐回落，整体趋于理性。正是由于政府加大投资力度，才实现了全年保八增长目标的实现，但正是全年巨量的信贷投放，使得通胀

16、预期持续加剧，也令到 2010 年的信贷预期收紧。权威人士预计，2010 年新增信贷投放目标定在 7.5 万亿元左右。他表示，金融监管机构今年的工作重点将围绕引导金融机构均衡放款，未来将出台具体措施防止商业银行在月末、季末时点贷款“冲规模”的现象出现。此外，今年货币政策将更强调灵活性和针对性，将根据实际情况进一步回收流动性。 6实际使用外资：去年实际使用外资 900.3 亿美元 连续 5 个月正增长 实际使用外资：去年实际使用外资 900.3 亿美元 连续 5 个月正增长 2009 年中国实际使用外资金额 900.3 亿美元，同比下降 2.6%。12 月当月，实际使用外资中国实际使用外资 121.4 亿美元，同比增长 103.1%，是从 2009 年 8 月开始连续第 5 个月保持正增长。 2009 年 1-12 月，全国新批设立外商投资设立企业 23435 家，合同外资金额 1935.1 亿美元，实际使用外资金额 900.3 亿美元，同比下降 2.6%。12 月当月，全国新批设立外商投资设立企业 2835 家，