物业设备设施系统详细介绍

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1、工程维修设备设施系统 介绍淮南志高工程维修部概述：工程设备设施是指附属于房屋建筑的各类设备设施的总称，它是 构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥维修功能和实现 维修价值的物质基础与必要条件。维修设备设施主要分为以下几类：1、强电系统2、电梯升降系统3、空调系统4、给排水系统5、消防系统6、弱电系统一、强电系统传统上将电力系统划分为发电、输电和配电三大组成系统。发电系统发出的电能经 由输电系统的输送，最后由配电系统分配给各个用户。一般将电力系统中从降压配 电变电站（高压配电变电站）出口到用户端的这一段系统称为配电系统。 配电系统是由高压配电设备、高压配电线路、低压配电设备、线路以及相

2、应的控制 保护设备等组成的电力网络系统。这里所谓的强电系统由高压供电系统、低压配电 系统、用电设备、低压电器、防雷与接地系统等组成。物业管理区域强电系统分类 如下：强电系统高压供电系统低压配电电器低压控制电器低压配电系统用电设备低压电器防雷与接地系统电照明、电光源电动机1.1 高压供电系统 对我们而言，高压供电系统是指从高压进线的产权分界点到变压器之间的线路和设 备。高压配电设备主要由高压进线隔离柜、高压进线柜、计量柜、变压器柜（或高 压出线柜）、母联隔离柜、PT柜、接地开关柜、直流屏、中央信号屏、变压器等组 成。高压配电柜：又称为高压开关柜，是指用于电力系统发电、输电、配电、电能转换 和消耗

3、中起通断、控制或保护等作用，电压等级在3.6kV-550kV的电器产品，主要 包括高压断路器、高压隔离开关与接地开关、高压负荷开关、高压自动重合与分段 器、高压操作机构、高压防爆配电装置和高压开关柜等几大类。配电柜具有架空进 出线、电缆进出线、母线联络等功能。 直流屏：直流屏是直流电源操作系统的简称，由交流电源、整流装置、充电（稳流 +稳压）机、蓄电池组、直流配电系统等组成，主要为变配电室内的高压设备和二 次回路提供操作、测量、保护等电源。高压配电柜直流屏干式变压器油浸式变压器 1.2 低压配电系统 低压配电系统的范围是指降压变压器1kV以下低压侧起至用电设备受电端配电箱入 口止。低压配电系统

4、由低压配电柜（包括低压进线柜、馈线柜、联络柜、电容器柜 、计量柜、出线柜）、柴油发电机、低压配电箱、母线槽、电力电缆等组成。 变压器是利用电磁感应的原理来改变交流电压的装置，主要构件是初级线圈、次级 线圈和铁心（磁芯）。在电器设备和无线电路中，常用作升降电压、匹配阻抗，安 全隔离等。变压器按冷却方式分为干式变压器、油浸式变压器和氟化物变压器。低压配电柜低压配电箱柴油发电机低压配电柜也称为低压开关柜，分为固定式和抽出式 。低压配电柜用于工厂、住宅、商业等项目的动力、 照明及配电的电能转换及控制等。 柴油发电机是由柴油机、发电机及控制系统组成，柴 油机作动力带动发电机发电，做为物业管理区域的火 灾

5、时的消防应急电源和平时的临时电源。1.3 用电设备 用电设备包括电照明和电光源、电动机。电照明和电光源：热辐射光源（白炽灯、 碘钨灯）、气体放电光源（荧光灯、低压钠灯、高压汞灯、高压钠灯、金属卤化物 灯）、半导体光源（LED灯）、辐射光源（紫外线灯、红外线灯）； 白炽灯碘钨灯高压汞灯低压钠灯荧光灯LED灯金卤灯荧光灯电动机分为交流异步电动机（三相电动机、单相电动机）、直流电动机，物业管理 区域经常使用的是三相交流异步电动机。 三相交流异步电动机直流电动机1.4 低压电器 低压电器是指以实现对电路或者非电路对象的切换、控制、检测、保护、变换和调 节为目的的电器，是组成成套电机设备的基础配套元件。

6、低压电器分为低压配电电 器和电压控制电器。 低压配电器常见的有断路器、熔断器、刀型开关、转换开关等。 断路器转换开关熔断器低压控制电器主要包括接触器、启动器、控制继电器、控制器、主令电器、电阻器 、变阻器、电磁铁、PLC、控制柜、电涌保护器等。 交流接触器PLC控制柜变频器控制继电器软启动器电涌保护器1.5 防雷与接地系统 1.5.1建筑物防雷系统 建筑物的防雷装置由接闪器、引下线、接地装置三部分组 成。 常见的接闪器的形式有避雷针、避雷带、避雷网等 。引下线一般采用圆钢或扁钢制成。接地装置包括接地母 线和接地体两部分。接地体一般是利用基础内的钢筋焊接 而成。球状接闪器1.5.2接地系统 接地

7、系统主要分为供电系统接地、信息系统接地、防雷接 地、防静电接地。低压配电TN接地系统主要有TN-S、TN-C 、TN-C-S三种形式。TN-S系统TN-C系统TN-C-S系统二、电梯升降系统升降设备是指一种将人回货物升降到某一高度的设备。在物业管理活动中电梯、液 压升降梯、机械式停车设备、外墙擦窗机等是最常见的电梯升降设备。电梯升降设 备是物业管理重要的机电特种设备，须定期进行安全检验，检验合格方可投入使用 。其中，电梯的维修保养工作必须由专业单位进行（须取得国家质监部门颁发的专 业维修资质）。 2.1 电梯 电梯是机电一体的大型复杂设备，其机械系统相当于人的躯干，电气系统相当于人 的神经，两

8、者密不可分，机与电的高度组合使电梯成为现代科技的综合产品。电梯 主要分为垂直电梯和自动扶梯。垂直电梯自动扶梯垂直电梯根据使用用途分为乘客 电梯、载货电梯、消防电梯。主 要由机房、电梯井道、轿厢、层 站四部分组成。 电梯机房主要构件装置：曳引机 、曳引轮、驱动电机、制动器、 减速箱、导向轮、限速器、控制 柜、电源开关、照明开关、限位 开关等。 井道包括导轨、对重装置、缓冲 器、限位开关、控制电缆、补偿 链、平层感应器等装置。 轿厢包括操作箱、自动门、安全 触板、轿门、安全钳、导靴、称 重装置等。 层站主要包括层门、层门锁、楼 层指示灯、外呼盒等。1-减速箱； 2-曳引轮； 3-曳引机底座； 4-

9、导向轮； 5-限速器； 6-机座； 7-导轨支架； 8-曳引钢丝绳； 9-开关碰铁； 10-紧急终端开关； 11-导靴； 12-轿架； 13-轿门； 14-安全钳； 15-导轨； 16-绳头组合； 17-对重； 18-补偿链； 19-补偿链导轮； 20-张紧装置； 21-缓冲器； 22-底坑； 23-层门； 24-呼梯盒； 25-层楼指示灯； 26-随行电缆； 27-轿壁； 28-轿内操纵箱； 29-开门机； 30-井道传感器； 31-电源开关； 32-控制柜； 33-曳引电机； 34-制动器铝合金升降梯2.2液压升降设备 液压升降梯分为移动式升降货梯、固定式升降货梯、铝合金式升降梯、套缸式升

10、 降货梯、剪叉式升降梯、导轨式升降梯、自行式升降梯、手动式升降梯、电动式 液压升降梯等。在物业管理中经常使用的是铝合金液压升降梯，其采用高强度优 质铝合金材料，具有造型美观、体积小、重量轻、升降平衡、安全可靠等优点， 并能够上下操作，主要用于大空间场所保养机具、油漆装修、更换灯具、电器、 清洁保养等。 剪叉式升降梯固定式升降梯三、空调系统空调是空气调节的简称。空气调节是人们通过一定的方式使室内空气的温度、相对 湿度、气流速度和洁净度达到预定的标准，并保持在允许的范围内波动。空气调节 系统是指能够对空气进行净化、冷却、干燥、加热和加湿等环节处理，并促使其循 环流动的设备系统。 空气调节系统主要由

11、供冷（采暖）、通风和空气调节三大部分组成，主要包括制冷 （热）设备、空气处理单元、空调水系统和空调电气控制系统。空调系统制冷（热）设备冷媒水系统冷却水系统空气处理单元空调水系统空调电气控制3.1 制冷（热）设备 空调系统的冷（热）源）分为天然冷（热）源和人工冷（热）源。天然冷（热源 ）包括太阳能、地下水、天然冰、地热等。人工冷（热）源主要由锅炉、制冷机 或冷（温）水机组、热泵等产生。 锅炉按使用燃料分为燃气锅炉、燃煤锅炉。燃气锅炉燃煤锅炉溴化锂吸收式冷水机组 离心式冷水机组 制冷机组按制冷方式可分为蒸汽压缩式制冷和吸收式制冷。蒸汽压缩式制冷机常 见的有活塞式、离心式、螺杆式、滚动转子式和涡旋式

12、等几种。 离心式冷水机组是利用电作为动力源，氟利昂制冷剂在蒸发器内蒸发吸收载冷剂 水的热量进行制冷，蒸发吸热后的氟利昂湿蒸汽被压缩机压缩成高温高压气体， 经水冷冷凝器冷凝后变成液体，经膨胀阀节流进入蒸发器再循环。从而制取7- 12冷冻水供空调末端空气调节。 螺杆式冷水机组风冷模块式冷热水机组 螺杆式冷水机组工作原理：机组由蒸发器出来的状态为的气体冷媒；经压缩机绝 热压缩以后，变成高温高压状态。被压缩后的气体冷媒，在冷凝器中，等压冷却 冷凝，经冷凝后变化成液态冷媒，再经节流阀膨胀到低压，变成气液混合物。其 中低温低压下的液态冷媒，在蒸发器中吸收被冷物质的热量，重新变成气态冷媒 。气态冷媒经管道重

13、新进入压缩机，开始新的循环。3.2 空气处理单元 空气处理单位主要包括空调机组、新风机 组、风机盘管、散热装置、加湿装置；主 要由通风机、空气过滤器、表面换热器、 循环泵、洗涤室、加热器、加湿器、风管 、风口、散热器和调节阀等组成。 空调机组复合式新风机组中央空调辅助加热器风机盘管空气过滤器加湿器末端温控器回风口出风口3.3 空调水系统 空调水系统是由空调制冷（热）设备与空气处理单元的管道网络和循环水泵等组成 。主要功能是冷（热）源的输送、分配和循环，并使其保持在一定的平衡状态，实 现热量的转换或转移，达到使整个空调系统正常运行的目的。管道循环系统由空调 冷媒水系统、空调冷却水系统组成，主要包

14、括循环水泵、冷却塔、分（集）水器、 水过滤器、管道及阀门等组成，空调水循环系统示意图如下：冷媒水系统空调制冷机组冷却水系统冷却塔空调循环水泵冷却水系统主要设备有冷却塔、循环水泵、旁流水处理器等 。冷媒水系统主要设备有制冷机组、循环水泵、板式换热器、旁流水处理器、分 （集）水器、常压隔膜罐等。旁流水处理器板式换热器常压隔膜罐空调分（集）水器3.4 空调电气系统 空调电气系统由动力和控制系统两大部分组成，包括电动机、电源柜、变频控制 柜、智能控制器、检测元件和线路等。检测元件主要有温度传感器、流量传感器 、压力传感器等，通过对温度、流量、压力等因素的检测来控制循环水泵的运转 。空调电气控制示意图如

15、下：四、给排水系统给排水系统给水系统中水系统排水系统生活给水 消防给水 生产给水雨水系统污水系统简要介绍：给排水系统是任何建筑都必不可少的重要组成部分，给排水系统由给 水系统、中水系统及排水系统组成。4.1 给水系统给水系统是通过管道及辅助设备，按照建筑物和用户的生产、生活和消防的需要 ，有组织的输送到用水地点的设备系统网络。 给水系统的任务是将经过净化处理达到标准后的水源，通过给水系统输送到各用 水点，为各类用户提供所需的生活、生产、消防等足够数量和要求的用水。4.1.1生活给水 生活给水主要是满足生活饮用水各各类卫生设备冲洗用水，供给人们饮用、盥洗 、洗涤、沐浴、烹饪等，其水质必须符合国家

16、固定的饮用水质标准。系统主要由 市政管网、供水总表（含阀门、水表、过滤器）、生活水池、水箱、供水泵、给 水管网、阀门、减压阀、气压罐、水泵控制柜（含变频器）等组成。 生活给水常见的给水方式有市政直接给水、屋顶水箱给水、变频调速给水、无负 压给水四种基本类型。4.1.1.1市政直接给水 市政直接给水方式是室内给水管道直接与室 外供水管网连接，利用市政供水压力向用户 供水。适用于市政管网水量和水压充足，住 户楼层不高的地区，具有给水系统简单、投 资少、安装维修方便等优点，系统简图见右 ：4.1.1.2屋顶水箱给水 屋顶水箱给水是较早期的做法，水泵从贮水 池吸水，经加压后送入高位水箱，因水泵供 水量大于系统用水量，水箱水位上升，至最 高位时停泵，此后水箱向系统供水，水箱水 位下降，至最低水位时水泵重新启动。 该给水方式具有供水稳定、节能等优点，但 需在每栋楼顶设置水箱，前期投入较大，也 不方便使用维护。4.1.1.3变频调速给水 变频调速水泵工作原理：当给水系统中流量 发生变化时，扬程也随之发生变化，压力传 感器不断向微机控制器输入水泵出水管压力 的信号，如果测得的压力值大于设计