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1、 2010 年上半年，房价疯狂上涨、国家新政出台、开发商捂盘惜售房价疯狂上涨、国家新政出台、开发商捂盘惜售使石家庄 楼市经历了一个颇不平静的上半年。在楼市“二次调控二次调控”层层加码，限贷、限购、加息步步紧逼等号称史上最严厉层层加码，限贷、限购、加息步步紧逼等号称史上最严厉 调控调控面前，房价却稳如磐石且逐步上升！更可怕的是，高房价开始席卷全国侵 蚀到三四线城市，全民恐高时代终于惊秫来临全民恐高时代终于惊秫来临！愈调控愈上涨的铁律愈调控愈上涨的铁律再一次得 到 了淋漓尽致的诠释近 30%的人认为明年的房价将会小幅上涨小幅上涨，涨幅在每平米 1000 元至 2000 元以上；近 20%的人认为基
2、本与今年的房价持平基本与今年的房价持平，涨幅在每平米 1000 元以内； 13%的人认为会小幅下跌小幅下跌，每平米跌幅在 1000 元至 2000 以内。经过大半年的政策调整之后，2010 年楼市终于迎来了年末大幕楼市终于迎来了年末大幕。2010 年是 有史以来楼市政策最为有史以来楼市政策最为“汹涌汹涌”的一年的一年：政策严厉之程度超过以往任何时候。从 4 月份国十条开始，一系列调控细则的出台，再到 11 月份，调控使出“撒手锏”， 四部委联合叫停三套住房公积金贷款，多部委酝酿对房价直接干预，四大商业 银行年度开发贷款告罄。泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰 州、
3、石家庄。这些城市的泡沫成分占实际价格比例泡沫成分占实际价格比例在 50%以上。7 s! g: T# s. g/ s08 年底，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了中央及时制定了“保增长、保民生、保增长、保民生、 保稳定保稳定”的方针的方针，同时通过增发同时通过增发 4 万亿投资作为拉动内需，刺激经济增长万亿投资作为拉动内需，刺激经济增长的重要举措。但是 许多地方政府在实际执行时，把发展房地产作为许多地方政府在实际执行时，把发展房地产作为“保增长保增长”的主要途径，从而出现了房地产的主要途径，从而出现了房地产 市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升市场的过热，以及房价
4、在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。近几年房价的非理性上涨速度，吸引了大量资金投身房地产开发非理性上涨速度，吸引了大量资金投身房地产开发，以期获得高额利润。 同时，在出口利润逐年走低，对外贸易频频遭遇反倾销打压的情况下，大量制造业资金转 投房地产业链条，炒房、地下高利贷、房地产开发无不涉及，均想从这根链条上分得一杯 羹。过分狂热的地产业不仅降低了民间制造业的投入，连央企也纷纷下水连央企也纷纷下水。关系国计民生的央企也在房地产业投注了大量资金投注了大量资金。尤其央企凭借充裕的资金可以轻轻 易刷新地王身价易刷新地王身价，对城市房价上涨的推动可
5、谓对城市房价上涨的推动可谓“功不可没功不可没”。首次购房者的投资决策受政策变化的影响较小，自住性需求的价格弹性较小，而投资 性购房者的投资决策易受政策左右。过分的市场化，致使房价越来越高，房地产业走向畸形和极端房地产业走向畸形和极端。不过，保障房供应量提高，也并不意味着商品房价格会有多明显的下降，毕竟保障房保障房供应量提高，也并不意味着商品房价格会有多明显的下降，毕竟保障房 和商品房所针对的客户群体并不一样和商品房所针对的客户群体并不一样。尤其需要注意的是，倘若保障房是要求开发商“搭配”商品房建设的话，成本的提高也会推高商品房的价格。 而为了推进城镇化建设，河北大幅降低城市落户门槛河北大幅降低
6、城市落户门槛，凡在县城以上城市稳定居住 6 个月以上或购置住房的均可登记为城镇户口，并可免收城镇建设增容费和其他费用。省内 人员只要在我省县城以上城市购置住房，就可以凭书面申请和房产证到房屋购置地公安派 出所办理本人、配偶、未达到法定婚龄及无独立生活能力的子女和父母的落户手续。作为支撑房价上涨的一个重要理由，城镇化一直毁誉参半城镇化一直毁誉参半。固然，随着中国的发展， 城镇化水平必然要得到提高；但不断涌入城市，尤其是涌入一二线城市的人群又实实在在 地推高了城市的房价水平。在在 18 亿亩耕地红线的限制下亿亩耕地红线的限制下，城市的土地越来越紧缺，而旧城旧城 改造的拆迁补偿费用也随着房价的上涨一
7、路走高改造的拆迁补偿费用也随着房价的上涨一路走高。在房价拆迁成本地价房价 的恶性循环下，如何找到可持续发展道路，是横亘在决策者面前的一个严峻问题。央企退市：央企退市：今年以来，众多央企众多央企“不务正业不务正业”，奔，奔“钱途钱途”，挟巨资北上南下，制造一个又一个高价地。央企的财大气粗央企的财大气粗，引发了其他房企无限的“羡慕嫉妒恨”。在诸多微词和指责声中，今年今年 3 3 月国资委一纸月国资委一纸“清退令清退令”，要求 78 家非主营房地产的央企退市。尽管中远集团等少数央企在第一时间给出了明确时间表，但央企整体实质性退市进展缓慢但央企整体实质性退市进展缓慢，至今仍有 71 家央企超过 200
8、 家地产公司未见动静。无人接盘、转让遇冷让一些央企的清而无人接盘、转让遇冷让一些央企的清而不退有了说辞不退有了说辞，然而，或许房地产的暴利才是央企不愿或许房地产的暴利才是央企不愿“退房退房”的真正原因的真正原因。在主业经营并不良好的情况下，土地和房地产开发带来的高额溢价，不但实现了直接收益，还有助于土地和房地产开发带来的高额溢价，不但实现了直接收益，还有助于大肆从股市圈钱，实现大肆从股市圈钱，实现“堤内损失堤外补堤内损失堤外补”。三套房停贷的新政本意应是逼退高烧不退的投机投资购房热。但其效果却似乎再次印 证了“理想是丰满的，现实却是骨感的理想是丰满的，现实却是骨感的”这一网络流行语的犀利而真正
9、有钱的投机投资者，人家照样可以全款买房。于是乎，一些改善型自住购房者 一边高唱着“为什么受伤的总是我”，一边谋划着如何曲线救国，并由此催生了假离婚、代 购等形形色色的歪招。胶囊公寓，胶囊公寓，是一位老人在看到日本的“胶囊旅馆”后得到灵感建造的面积不到两平方米 的“公寓”。保障性住房的关注度、建设力度，已经上升到了近年来的一个新高度低碳：环保一直是全球发展的大主题，而去年的哥本哈根峰会哥本哈根峰会也又一次将低碳环保的 概念推到了最高点。低碳仅仅成为了开发商卖房子的一个噱头。低碳仅仅成为了开发商卖房子的一个噱头。俗话说，会赚钱的自然懂得变通门道，会赚钱的自然懂得变通门道，导致这种现象出现的根本原因
10、在于刚性需求和物价普遍上涨刚性需求和物价普遍上涨的影响。虽然房价整体处于上升状态，但上升幅度有所下降，房价整体处于上升状态，但上升幅度有所下降，也就是说，涨幅已经有所收窄涨幅已经有所收窄。由于中国面临充裕的流动性、强烈的通胀及房价看涨预期，应该说，楼市走向将继续楼市走向将继续 考验政府的调控能力及决心考验政府的调控能力及决心。中金公司报告显示，尽管 11 月月初成交量在紧缩政策的影响下急速回落成交量在紧缩政策的影响下急速回落，但中旬之后， 楼市的成交量已度过政策适应期，成交开始复苏成交量已度过政策适应期，成交开始复苏。一旦调控政策有所放松，未来房价反弹压力巨大。11 月石家庄新房市场出现明显的
11、量升价跌势头量升价跌势头；二手房市场仍在延续量跌价升量跌价升的趋势。目前二环以外、开发区的房价和市区内有一定的差距二环以外、开发区的房价和市区内有一定的差距，目前集中上市的新盘集中上市的新盘多分部在 南北二环以外，一定程度上能拉低平均价一定程度上能拉低平均价。11 月全国物价指数全国物价指数“破五破五”，河北物价水平上涨多少？昨日答案揭晓：河北省统计局昨 日发布，11 月份河北省居民消费价格总水平(CPI)同比上涨 4.5%。尽管低于全国 5.1%的平 均涨幅，但该涨幅仍然比上月扩大 0.6 个百分点，为年内最高水平。数据本身不能真正反映当前的房价现状，可能是预售前期的低价销售拉低了商品住房预
12、售前期的低价销售拉低了商品住房 的销售均价的销售均价。考虑到二手住房的地域属性及其唯一性地域属性及其唯一性，价格出现小幅度上涨是合理的。现在许多楼盘在未取得预售许可证时就先低价销售，取得预售许可证后再进行备案未取得预售许可证时就先低价销售，取得预售许可证后再进行备案， 有可能这种情况较多拉低了 11 月份房价住房供应转向住房供应转向“求大于供求大于供”，经过一段时间的观望，确实有刚性需求的购房者出手购房。 不过，目前市场上供求基本平稳，市面上的房子能够满足需求。该人士解释，供求增量比 的统计是按照备案成交量计算的，与这一段时间集中备案较多有关。年内房价下降的可能性不大。当前房价涨幅在减少，但房
13、价的绝对水平还在涨但房价的绝对水平还在涨，预计预计 今后房价涨幅可能会受到调控限制放缓今后房价涨幅可能会受到调控限制放缓，但房价不太可能会降。因为当前市场持币待购的币待购的 投资性需求还是很多投资性需求还是很多，在这种需求的支撑下，房价不会降。从 4 月 17 日出台的“国十条”、9 月 29 日再次出台的“新国五条”，再到近两个月各部委 密集出台的一系列政策文件，党中央、国务院遏制房价过快上涨势头的决心坚定，对房地 产市场的调控力度持续加大。这一轮调控是对对“国十条国十条”政策的延续和落实政策的延续和落实，9 月 30 日，深圳紧急出台楼市限购令，随后，厦门、上海、宁波、杭州等 15 个城市
14、 相继出台包含限购令在内的多项实施细则多项实施细则，加上早已开始限购的北京，房地产市场的第二第二 轮调控在各地全面铺开轮调控在各地全面铺开。这一次更具有全面性和针对性具有全面性和针对性，各地纷纷“组合出拳组合出拳”，采用土地 手段、财政手段和必要的行政手段等多种方式，有具体的可操作性标准，利于政策落实， 效力强大。此次各地出台的楼市政策表现出三个特点楼市政策表现出三个特点：一是通过完善差别化信贷，控制投资性需 求；二是通过预售资金监管、预售许可管理等措施加强市场监管，完善市场交易秩序；三是政府加大了住房供给和保障的力度。长期以来，房地产市场高位运行房地产市场高位运行，投机炒作泛滥，买房者只能望
15、楼兴叹。楼市高烧， 阻碍了经济的健康可持续发展，也影响了社会民生和稳定。二次调控下，各地楼市政策可二次调控下，各地楼市政策可 谓给高烧的楼市开出一服猛药谓给高烧的楼市开出一服猛药。南京规定限制购买第三套，被称作“最严厉版限购令”。从各地公布的土地供应计划和今年的新开工情况看土地供应计划和今年的新开工情况看，未来一两年的市场供应十分充足。 加上购房者观望、限购等措施的实施，楼市供求关系正在发生逆转，供求紧张的矛盾将得 以缓解。为遏止变相捂盘、炒作、投机性购房捂盘、炒作、投机性购房等扰乱市场行为，近日，石家庄市住房保障和房 产管理局下发关于进一步规范撤销商品房买卖合同备案和注销商品房预告登记有关问
16、题 的通知 ，要求加大商品房市场交易秩序监管力度，严格规范商品房买卖行为加大商品房市场交易秩序监管力度，严格规范商品房买卖行为。在接受调查的购房者中，两级分化严重两级分化严重。相较于之前的调查结果，省会市民对目前房省会市民对目前房 价的接受度在逐步提高价的接受度在逐步提高。经过一段时间的观察，中央出台调控政策的初衷是立足于使中央出台调控政策的初衷是立足于使房地产房地产市场回归正常、趋市场回归正常、趋 于理性于理性。虽然经过调查显示，大部分购房者对调控政策的效果抱有大部分购房者对调控政策的效果抱有“审美疲劳审美疲劳”态度态度。但是， 未来房地产市场回归理性是必然的，也是大势所趋。按照常理来说，由于临近年底，开发商处于清盘、回笼资金的状态，必然会推出一系，由于临近年底，开发商处于清盘、回笼资金的状态，必然会推出一系列优惠、促销政策，而经过长时间观望的刚需购房者来说，将是一个很好的置业机会列优惠、促销政策，而经过长时间观望的刚需购房者来说，将是一个很好的置业机会。因为来年，必将会迎来房地产业的“小阳春小阳春”、“红三月红三月”、“红五月红五月”等
