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1、工程管理体系瓶颈破解 及质量缺陷的系统解决方案20092009年年1212月月 沈阳沈阳工程管理体系破解及质量缺陷解决第一部分、房地产企业工程管理出现的主要问题第一部分、房地产企业工程管理出现的主要问题第二部分、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈第二部分、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈第三部分、如何建立适合企业需求的工程管理体系第三部分、如何建立适合企业需求的工程管理体系第四部分、工程质量缺陷及技术措施的具体应用第四部分、工程质量缺陷及技术措施的具体应用第一部分一、房地产企业工程管理出现问题的分类一、房地产企业工程管理出现问题的分类三、房地产企业工程管理存在的十大短板三、房地产企业工程管理存在
2、的十大短板五、房地产企业工程质量问题为何屡禁不绝五、房地产企业工程质量问题为何屡禁不绝二、房地产企业工程质量问题产生的影响二、房地产企业工程质量问题产生的影响四、新形势下房地产企业对工程管理的要求四、新形势下房地产企业对工程管理的要求房地产企业工程管理出现的问题1 1、项目工程质量管理问题、项目工程质量管理问题4 4、工程合约规划管理问题、工程合约规划管理问题2 2、项目工程进度管理问题、项目工程进度管理问题3 3、项目工程成本管理问题、项目工程成本管理问题 房地产企业工程管理出现问题的分类：房地产企业工程管理出现问题的分类：5 5、项目业务运营流程问题、项目业务运营流程问题房地产工程质量管理
3、出现的问题1 1、安全性质量问题、安全性质量问题4 4、适用性质量问题、适用性质量问题2 2、功能性质量问题、功能性质量问题3 3、观感性质量问题、观感性质量问题 工程质量管理出现的主要问题分类：工程质量管理出现的主要问题分类：从业主投诉的角度看待工程质量管理问题从业主投诉的角度看待工程质量管理问题安全性质量问题 安全性质量问题的主要体现安全性质量问题的主要体现：1 1、桩基工程质量问题、桩基工程质量问题2 2、钢筋、混凝土工程质量问题、钢筋、混凝土工程质量问题3 3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题4 4、基坑、边坡支护工程质量问题、基坑、边坡支护工
4、程质量问题6 6、5 5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题、栏杆、护栏、人车行通道质量问题功能性质量问题 功能性质量问题的主要体现功能性质量问题的主要体现：1 1、铝合金门窗渗漏工程问题、铝合金门窗渗漏工程问题2 2、外墙渗漏工程质量问题、外墙渗漏工程质量问题3 3、屋面渗漏工程质量问题、屋面渗漏工程质量问题4 4、卫生间渗漏工程质量问题、卫生间渗漏工程质量问题5 5、观感性质量问题 观感性质量问题的主要体现观感性质量问题的主要体现：1 1、内墙空鼓、开裂工程质量问题、内墙空鼓、开裂工程质量问题2 2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等3 3、门窗
5、、设备、管线污染、划痕、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题等质量问题4 4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题5 5、房地产工程进度管理出现的问题1 1、目标计划与实施计划脱节、目标计划与实施计划脱节3 3、工程、工程保障计划脱节问题保障计划脱节问题4 4、工程施工计划组织问题、工程施工计划组织问题 工程进度管理出现的主要问题分类：工程进度管理出现的主要问题分类：5 5、从企业经营进度的角度看待工程进度管理问题从企业经营进度的角度看待工程进度管理问题2 2、工程总控计划管理问题、工程总控计划管理问题房地产工程成本管理出现的问题1 1、目标成本体系缺陷问
6、题、目标成本体系缺陷问题2 2、设计变更责任成本问题、设计变更责任成本问题3 3、施工措施成本管理问题、施工措施成本管理问题 工程成本管理出现的主要问题分类：工程成本管理出现的主要问题分类：5 5、4 4、工程、工程动态成本协调问题动态成本协调问题从企业经营成本的角度看待工程成本管理问题从企业经营成本的角度看待工程成本管理问题房地产工程合约管理出现的问题 工程合约管理出现的主要问题：工程合约管理出现的主要问题：从企业风险控制的角度看待工程合约问题从企业风险控制的角度看待工程合约问题1 1、合约管理体系缺陷问题、合约管理体系缺陷问题2 2、合约规划风险控制问题、合约规划风险控制问题3 3、合约范
7、围深度要求问题、合约范围深度要求问题5 5、4 4、合约标准明确问题、合约标准明确问题房地产项目运营管理出现的问题 项目运营管理出现的主要问题：项目运营管理出现的主要问题：从企业长期发展的角度看待流程管理问题从企业长期发展的角度看待流程管理问题1 1、目标管理与业务流程管理脱节、目标管理与业务流程管理脱节2 2、业务流程管理体系不健全、业务流程管理体系不健全3 3、业务流程衔接标准缺失、业务流程衔接标准缺失5 5、4 4、业务流程管理不完善、业务流程管理不完善房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板一：一些房地产企业的工程管理定位存在误区一些房地产企业的工程管理定位存在误区一些房地产企业的工
8、程管理，相当一部分是一些房地产企业的工程管理，相当一部分是 充当传统施工管理的角色，履行施工计划、充当传统施工管理的角色，履行施工计划、 组织、协调、监控等职能。对于工程质量，组织、协调、监控等职能。对于工程质量， 要么采取亲历亲为的监督，要么依赖于总承要么采取亲历亲为的监督，要么依赖于总承 包单位的管理，没有充分发挥房地产工程管包单位的管理，没有充分发挥房地产工程管 理理“系统协调系统协调”的职能的职能房地产工程管理存在的十大短板 工程管理定位的误区：一些房地产企业的工程管理过多的将精力集一些房地产企业的工程管理过多的将精力集 中在施工阶段的审核上（工程检验），即忽中在施工阶段的审核上（工程
9、检验），即忽 视了质量预防的重要性，也忽视了充分利用视了质量预防的重要性，也忽视了充分利用 监理单位和施工单位质保体系的重要性。完监理单位和施工单位质保体系的重要性。完 全采取全采取“警察抓小偷警察抓小偷”的管理方式，根本无的管理方式，根本无 法解决工程质量问题法解决工程质量问题房地产工程管理存在的十大短板成品质量操作工人项目经理监理公司甲方工程部班组长质检负责人质检人员项目生产经理技术负责人10万平方米共计140个班组10万平方米共计16个质检房地产工程管理存在的十大短板 工程管理定位的误区：即使是一个非常简单的多层住宅，直接影响即使是一个非常简单的多层住宅，直接影响 到存在功能性质量缺陷隐
10、患的工序检验批，到存在功能性质量缺陷隐患的工序检验批， 如按中海的主体工程工序检验要求计算，多如按中海的主体工程工序检验要求计算，多 达达52005200余项余项批次批次单纯依靠国内房地产行业目前通行的工程管单纯依靠国内房地产行业目前通行的工程管 理人员配备，根本无法全面监控工程质量理人员配备，根本无法全面监控工程质量房地产工程管理存在的十大短板 工程管理短板二：大多数房地产企业只有偏重于管理的工程 管理程序，没有建立与之配套的工程管理 标准和施工技术标准仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理 中，依然无法解决针对具体某专项工程的 质量管控重点缺乏企业工程管理标准和施工技术标准缺乏企业工程管理标
11、准和施工技术标准 某上市地产公司的项目工程管理程序：程序的优点：项目工程管理程序能够解决工程管理过程中应项目工程管理程序能够解决工程管理过程中应 该做什么？什么时间做？由谁来做？该做什么？什么时间做？由谁来做？程序的缺点：工程管理程序无法解决如何做的问题！不能提工程管理程序无法解决如何做的问题！不能提 供具体做的管理方法！供具体做的管理方法！缺乏工程管理标准和施工技术标准缺乏工程管理标准和施工技术标准 某上市地产公司的项目工程管理程序： 某知名地产公司的工程质量管理作业指引：作业指引的优点：项目工程质量管理作业指引能够解决采取哪些项目工程质量管理作业指引能够解决采取哪些 具体的管理方法做的问题
12、具体的管理方法做的问题作业指引的缺点：项目工程质量作业指引无法解决如何做好的问项目工程质量作业指引无法解决如何做好的问 题！不能提供具体的技术标准和管理标准！题！不能提供具体的技术标准和管理标准！缺乏工程管理标准和施工技术标准缺乏工程管理标准和施工技术标准 某上市地产公司的项目工程管理作业指引 ： 厕浴间渗漏可以通过工程管理程序解决吗？监理单位通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求 ： 整体结构闭水试验整体结构闭水试验 防水涂层闭水试验防水涂层闭水试验 防水保护层闭水试验防水保护层闭水试验 饰面层闭水试验饰面层闭水试验 厕浴间整体移交闭水试验厕浴间整体移交闭水试验缺乏工程管理标准和施工技术标准结构
13、砼存在蜂窝、裂缝结构砼存在蜂窝、裂缝技管人员技管人员 操作人员操作人员奖惩不明奖惩不明忽视质量忽视质量专检不认真专检不认真技术交底不清技术交底不清自检不认真自检不认真施工人员施工人员厕浴间施工漏水厕浴间施工漏水厕浴间防水 常见工程 质量问题 原因分析管根、地漏密封膏未封严管根、地漏密封膏未封严管道穿楼板吊模灌缝质量差管道穿楼板吊模灌缝质量差暗埋在垫层内的管道漏水暗埋在垫层内的管道漏水涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏细部构造附加防水层不合格细部构造附加防水层不合格垫层、找平层坡度不合理、反坡垫层、找平层坡度不合理、反坡卫生间墙体出现渗水卫生间墙体出现渗水管道穿楼板吊模灌缝质量
14、差管道穿楼板吊模灌缝质量差预留洞口尺寸形状不规范预留洞口尺寸形状不规范预留洞口断面未凿成毛面预留洞口断面未凿成毛面预留洞口及边缘未清理预留洞口及边缘未清理预留洞口吊模不规范预留洞口吊模不规范UPVCUPVC管道附着力差管道附着力差灌缝砼材料质量不合格灌缝砼材料质量不合格灌缝不密实，工艺不合格灌缝不密实，工艺不合格灌缝砼不养护灌缝砼不养护缺乏工程管理标准和施工技术标准缺乏工程管理标准和施工技术标准 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？相当一部分国家标准图集或地方标准图集，在相当一部分国家标准图集或地方标准图集，在 实际施工过程中不具备可操作性，往往造成严实际施工过程中不具备可操作性，往往造成严
15、重的工程质量隐患重的工程质量隐患地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求地下室外墙的后浇带、施工缝处，按防水要求 需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如需要设置止水钢板，防止地下室外墙渗漏。如 果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出果此时出现墙中设置有框架柱的情况，就会出 现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏现规范执行的冲突，往往造成地下室外墙渗漏缺乏工程管理标准和施工技术标准 框架柱箍筋与止水钢板之间应如何处理？钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患钢板开洞，影响防水质量，存在渗漏隐患割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力割断箍筋，影响箍筋约束混凝土的能力不放箍筋，违反柱子箍筋加密要求不放
16、箍筋，违反柱子箍筋加密要求缺乏工程管理标准和施工技术标准 房地产企业真的不需要施工技术标准吗？大量新技术、新工艺、新材料的应用，依照传大量新技术、新工艺、新材料的应用，依照传 统的施工工艺规程施工，往往遗留严重的工程统的施工工艺规程施工，往往遗留严重的工程 质量隐患质量隐患厕浴间大量采用的厕浴间大量采用的UPVCUPVC等塑料管道，因管道等塑料管道，因管道 外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微外壁极其光滑。按传统施工工艺规程采用掺微 膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，撕开膨胀剂的水泥砂浆灌缝，极易产生开裂，撕开 防水层造成管根处的渗漏防水层造成管根处的渗漏缺乏工程管理标准和施工技术标准 UPVC管道穿楼板防渗漏应如何处理？水泥砂浆与管道外壁结合能力差水泥砂浆与管道外壁结合能力差预留洞口直上直下。施工人员堵洞很难操作预留洞口直上直下。施工人员堵洞很难操作管根处涂膜附加防水层延展性差管根
