世世 纪纪 嘉嘉 苑苑——项目分析指指导导老老师师：：王王纲纲第第八八组组成成员员：：阎阎伟伟、、陈陈娟娟、、蒲蒲慧慧倢倢、、杨杨亲亲鹏鹏、、何何乐乐1．．项项目目概概况况1.1 项目所处位置世纪嘉苑东邻梓山湖，西临龙洲路，南面规划为梓湖路，北面与益阳大道擦肩而过,地处益阳大道与龙洲路交汇东南角（原齿轮厂），总占地面积 65900 平方米，小区规划总建筑面积 20.88 万平米，由 15 栋小高层或高层住宅组成,分为 3 期 4 批次建设 位居益阳城市中央生态区龙头位置，并紧临益阳大道，是益阳的热点发展区域，发展潜力巨大紧邻益阳最高楼世纪大厦，离老城中心区仅 5 分钟车程，既享有优质的生态居住环境又拥有成熟完善的生活配套，真正的入则宁静出则繁华，是优质的居家之地 1.2 项目规划设计理念SUN——阳光阳光不仅是技术的考量，更是一种时尚生活态度而设计中对于阳光的理解更体现在空间布局的明朗化、简洁化，使小区具有处处富有温暖的阳光气息SCENCERT——景观中国住宅区规划的革命在于对景观的真正重视世纪嘉苑，从多个方面将这个元素放大到极致，真正实现健康、绿色的住宅首先，项目 51%超高绿地率，28000 平米公园式景观园林,为您的尊贵生活带来质感。
为使小区能迅速成林，呈现多重景观层次，引进上百株大规格再生珍贵树种香樟、桂花、银杏、杨梅等大乔木于小区规则布置，绿意成荫，一片欣欣向荣与水系、喷泉小景、风雨亭、阳光走廊、假山等人文景观相得益彰再者，项目西入口紧邻的银城首个大型市政绿化广场，是城市中心罕有的大型绿地，如同城市绿肺，既是银城山水生态城市的形象名片，同时也可以成为世纪嘉苑业主休闲、散步、晨练、慢跑的共享公共空间SPORT——运动世纪嘉苑是一座“格调现代、格局超前、管理规范的封闭式住宅小区”她拥有成熟的社区，完善的配套！始终注重运动理念的营造，运动设施与场地现已精彩呈现！康乐休闲区、游泳池、篮球场、网球场、慢跑道等人性化设计让您运动就在家门口一方面，场地、设施都尽量给予运动充分的空间另一方面，布局的动感，特别是各种生活元素有机结合的动感：配套、休闲、居家、观景、娱乐、健身等住宅设计中力求做到几点：房间齐备，套内安排卧室、起居、餐厅、储藏等基本空间，并参照不同的标准进行了房间面积和面宽的设计：公共空间与私密空间没有相互干扰，交通顺畅，起居室与餐厅、厨房空间配置紧密协调，并设有入户的过渡空间SIMPLE——简洁让你轻松进家门，道路断面设计合理简单化，更方便快捷回家。
小区内干道规划采用了完全“环路”的结构，走建筑的外围，将几乎所有的住宅都包含其内，地面停车、地下停车、过往机动车活动都在环形道路附近得以解决，对内部空间的干扰做到了最小化，确保了住宅的“易达性”交通设计在停车问题上采用了比较人性化方式，尽量减少泊车后的步行距离，采用入户就近停车的方式特别是地下和地面架空停车更为方便实用地下停车成带状，在小区内部穿越，几乎在地下到达了所有建筑，使停车与入户关系非常紧密而南面成片的架空地面停车更是独具匠心，利用周边地势较高的特点，在地面架空一层作为车库，既呼应了周边的地形减少了边坡处理成本，又得到了大面积的地面车位，不需大量开挖，方便的将车库建于地面，入户更直接方便小区主干道7米，小区次干道4米，入户道路3米，并结合景观设计局部园林化设计，依托上风上水，理性，人性的尊贵气派浑然天成1.3 配套设施基本配套：基本配套：市 政：市中级人民法院、益阳市市政府、益阳市公安局、市交通运输局公 园：奥林匹克公园、佳宁娜广场 学 校：朝阳实验中学、大海棠小学、省邮电学校、市城建学校幼儿园：奥林匹克公园幼儿园、中英双语幼儿园 公交车：30 路、8 路、5 路商 场：步步高百货、新一佳超市、福中福购物广场、医 院：中心医院、中西医结合医院银 行：中国建行、中国银行、农业银行、工商银行 休闲娱乐：梓山湖\梓山湖高尔夫球场\梓山湖市民广场\颐尔康足浴\时代健身俱乐部\卡娜丝\重庆富康足浴餐 饮:溜溜溜土菜馆\米萝咖啡\蓝色海湾量贩海鲜\鱼米之乡\巷上咖啡\钻石钱柜\湘西部落酒 店:华天大酒店\\五洲大酒店\罗马国际大酒店\益阳国际大酒店通 信:中国移动\中国联通商业配套:临益阳大道和龙洲路的“世纪风情商业街”区区内内配配套套：：铂金地段，彰显无上尊荣----位居城市中央生态区龙头位置，10 分钟内畅享完善生活配套，真正入则宁静，出则繁华，地段增值潜力无限。
公园里的尊贵府邸----51%超高绿化率，打造 28000 平米现代公园式景观园林人车分流，倾注人本关怀----逾 30000 平米益阳最大规模地下停车场，车库直接入户，更加私密、便捷纯净水系统到户----关注饮水质量，关注生活质量小区中央供热系统----热水管道到户，无尽暖流，四季流淌智能化小区，居住更有保障----可视对讲门禁系统、电梯监控系统、摄像监控系统、停车场管理系统等，享受电子保安的全天候服务一户一梯，益阳首席奢享----宽阔的电梯门厅，一户一梯的高尚配置，不用再为等电梯而烦恼独立会所 开放式会所----独立会所内设置健身房、咖啡厅，底层开放式会所设置休憩座椅、棋牌席、康乐休闲设施以满足更多元化的生活需求运动就在家门口----网球场、游泳池、小篮球场、康乐区错落布置，我们关注健康，倡导运动大社区，专业物管----全封闭式专业物管服务，共享逾 20 万平米大社区成熟管理与配套国际双语幼儿园1.4 销售情况分析世纪嘉苑领跑益阳楼市世纪嘉苑领跑益阳楼市上表为世纪嘉苑 3 期 2 栋 11 月 5 日发布的最新情况，可见世纪嘉苑的品牌有了自身的抵抗力，在销售中名列前茅，据现实状况该苑虽然销售单价还属于中档水平，可见，稳中有升的销量，可观的潜力无限。
1.5 项目的主要经济指标建筑经济指标表：建筑经济指标表：项目计量单位数值总征地面积公顷6.59居住区用地公顷5.56总建筑面积万平方米20.88会所万平方米0．163幼儿园万平方米0.166商业万平方米0.818小超市万平方米0．02配套用房 公厕万平方米0.004地下车库万平方米3.08容积率 3.15绿地率 51.1%总户数户1300总车位位8022. 项项目目 SWOT 分分析析S（优势） 位于城市主干道沿线，地理位置优越，有良好交通 地处益阳政治、文化范围，有良好的人文优势 与多学府拉近，三方有新建高档住宅，一面绿景相接，借景升价，环境宜人，地域格调高 户型精美，面积多样，有效满足不同层次与目的的需求 突出独特的精品住宅生活概念楼楼盘规划设计合理，自身配套齐全W(劣势) 相关配套虽在努力引进，但设施尚不成熟 价格、户型、风格、销售手段等雷同，没有革新的竞争力 价格定位不明，定价与市内大部分楼盘相仿，较经典、高档住宅的尊贵身份比有争议在一些户型设计上不是很合理，比如（三期的 2栋）小户型的通风和采光不合理O（机会） 益阳城市中心区往高新区的发展，给房产需求带来新方向，也保持较旺的发展势头 益阳属第三城市，发展较稳定，近几年楼盘价格的持续走高，也受众多捧热追高之势 住房供求结构失调，设计精致的中、小户型供不应求，市场缺口较大 益阳市受刚性需求大，在限购、限贷的宏观调控影响不明显T（威胁） 楼价连年上升，政府有意压制楼价 区域住房总量供过于求，结构失衡 房价过高，消费者购买能力有限，一担无力负担，将对楼盘开发商产生怨言，对楼市也会有潜在影响益阳价格稳步上升，区域差异明显（赫山持平，高薪涨幅，资阳降势），但总体向高品质住宅标准集中，对开发商的要求就越高3．．项项目目应应对对策策略略宣传自身优势 打造成功产品 市场定位鲜明 引起市场关注 加大企业综合实力， 集约综合竞争力包装精品住宅 套型多样化， 增加客户接受 度区域公共交通 配套欠发达， 可到达性略差， 品质生活上升 难商业存在风 险和难度开发商凭借自身 的雄厚实力，通 过强强联合，融 合各方实力与经 验，整合优势资 源，不但要将本 项目做成功，更 重要的是要把项 目品牌推向市场。
在定位都明确的 环境下，难以发 展1．电梯带来的上下 行交通的便利性及对 老弱病残者的便利； 2．绿地面积更大， 建筑密度更低； 3．楼间距更大，采 光通风更好，私密性 更强； 4．视野更开阔，景 观更好; 5.从供需长远角度， 合理规划户型和套型 结构积极引进公交 停靠站点，同 时根据周边缺 少生活设施的 情况，建议引 进步大型商业 链，也可以带 动沿街商铺销 售提高小区 片整体地位在销售水平一 般的情况下， 前期住宅开发 营销形成市场 热点，商铺购 买者主要是投 资者，控制总 价是顺利回收 商铺资金的关 建4. 对对本本项项目目的的总总结结结合政府整体规划，项目远景较好，存在良好的发 展契机树立精品意识树立精品意识： 目前益阳房地产产品 同质化现象严重，价 格相差不大，这就要 求我们在产品上需要 有所突破，以此来攻 击市场充分利用差异化充分利用差异化 竞争策略竞争策略：产品差异 化、营销差异化、服 务差异化，打造益阳 第一个国际的、开放 的都市魅力居住样板 区 考虑到后面商考虑到后面商 业项目的运作业项目的运作：项 目前期开发和营销 必须形成市场热点， 积累足够人气，提 高知名度。
5. 市市场场潜潜力力、、风风险险及及规规避避 5.1 市场潜力：中小户型住宅走俏近期，国家接连出台强力的宏观调控政策虽然部分政策并不针对房地产行业，但频繁的新政影响了大批购房者的置业计划，使得原本想要买房的购房者持观望态度现下益阳楼市中，对于高端房和别墅这类奢侈消费房，大多数购房者还是较少问津相比之下，性价比较高的中小户型则非常热销，购房者因其低总价、月供少、回报高、风险小等特点而热切的追捧无论是首付还是后期还款方面，中小户型都更容易被接受，因此，中小户型愈发得到青年阶层及适婚族首次置业的青睐，也使得此户型越来越稀缺，对于该楼盘的小中户型销售是一个好的势头与此同时，购房者在挑选住宅时，对居住的舒适性、私密性以及其他的个性化需求方面，要求有所提升开发商在适应精装修房发展趋势的同时，必须满足都市白领的生活习惯和美满住家的追求尽管国家宏观调控严峻，但对于新政下益阳楼市出现热销的现象，权威人士指出，无论市场环境的好坏，总有一些产品会热销，仔细分析热销项目，其共性在于坚持高性价比、坚持打造精品楼盘5.2 市场风险及规避5.2.1 市场风险市场风险主要来自区域内梓山官邸、鹏利广场、梓山湖领域等，区域外主要来自其他区域的项目，这些项目的集中投放将造成市场小户型产品量的急剧放大。
5.2.2 风险规避及时入市，错开投放时间，产品创新，营销创新。