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1、河南长垣县福祥豆捞所在商业 街区的招商定位方案深圳营销协会地产策划中心 深圳固诚地产策划机构第一部分 市场背景简析本项目市场背景-商圈发展当城市由老城区向新城区扩张发展的同时，将历经从“政务新区宜居新区 新商业区”阶段性过渡，本项目所在的长垣县东北城区部分已经形成了以民路 为主的繁华老商圈，而随着西南角新城市建设的完善，已经聚集了一定的人气，为 新商业中心的形成打下了坚实的基础。新城区发展演变论政务机构向新区 搬迁，形成新兴 的核心政务区。附着政府的入驻 ，首批公务员宿 舍楼投入建设， 由于公务员小区 的热销，随之商 品房步入了快车 道新区人口逐渐增 加，满足日常所 需的零售型商业 以及满足新
2、区政 府与企业的商务 型消费日益重要2、项目市场背景-挑战 长垣老城区原有的商业设施及商业业态稳定了周边的目标消费群，消费习 惯根深地固，同时本项目所在西南新城区也有宏力购物广场及万德隆时代 广场百货超市类购物已经存在，可见，本项目需另辟蹊径，差异化开来。 本项目目前业态业种较为单一，主要是以中餐为主，导致除一日两餐的正 餐时间外，街区内几乎无人，加之本项目虽然招商政策较好，但由于缺乏 统一的包装推广及科学的街区营造，客观上降低了对周边区域的人流积聚 能量。 商业形态较为传统单一，主要还是以商业街、百货，大卖场为主要形式，缺少集 精品购物、餐饮、娱乐、休闲服务为一体的现代商业建筑群 零售商业都
3、是以购物功能为主，餐饮及休闲娱乐业态分散不集中且多数档次形象低 ，或只是对购物功能的补充，不能形成与购物功能良性互动 竞争对手在商品档次定位上，主要集中在中档和中低档，缺乏一站式消费的“吃喝 玩乐购”商业综合体 主要竞争对手在消费者沟通引导方面，商业目的性强，互动娱乐目的营销上表现较 弱 要么是商业规模不大的商业体，要么就是单一而独立的大卖场建筑，且没有宽敞的 步行街道及广场，缺乏大型公共活动空间和人性化的商业建筑功能设计总体看，长垣县现有的零售商业仍缺乏一站式的综合性目 的地消费场所，尚未出现能够代表长垣县整体商业形象的标志 性商务消费中心&时尚娱乐消费中心 建筑规划消费者沟 通品牌档次功能
4、配比商业形态3、项目市场背景-机会第二部分 本项目定位1、项目市场定位-零售娱乐中心的源起即零售娱乐目的地综合区，它开创了一种新型商业模式，综合商务休闲娱乐、中高档餐饮、精品专卖零售三种因素，既独自发生作用又相互补充，它们的市 场互为交叉重叠的。二战后以美国等发达国家为代表,人口的郊居化倾向导致了商业中心的区域化,城市中心的公共娱乐设施失去了其最初的繁荣。20世纪90年代开始，伴随着房地产业、零售业、娱乐业以及城市复兴等多种因素相互融合，为了抗击以价值导向的新兴零售业，娱乐以美术馆、俱乐部、餐馆、市民文化娱乐设施、特色零售店、运动设施和多媒体设施等为代表渐成气候，它与餐饮和零售设施相结合，创造
5、了一种具有协同效应的休闲目的地，这便是零售娱乐目的地。娱乐、餐饮、零售设施相结合对于地产开发商，它是一种新型的娱乐主题MALL对于娱乐公司，它是新一代的主题公园对于政府，它是新城区影响力提升的新举措背景定义2、项目市场定位-零售娱乐中心的消费方式通常，目的地项目一般是在步行的、多功能环境中，提 供一种娱乐、餐饮和购物的组合服务，这种组合效应将会产 生三位一体的协同效应。餐饮 实际消费 （现场消费品或饮料）零售 获得性消费 （带回家作长期或以后 欣赏的商品）娱乐 体验消费 （愉快但短暂的体验）三位一体3、 项目市场定位-多种主力店构成娱乐活动创造者购物活动主导者吸引了广泛的消费者细分 市场 扩大
6、了项目的市场半径 提高了市场渗透率功能作用文化、艺术、运动、娱乐场所 影剧院、电影院 游戏厅 健身运动设施和户外现场表演商户举例餐饮活动主导者主力店类型延长顾客逗留时间 提高重游率 支撑日间和晚间活动的线 路品牌服装专卖 时尚精品、饰品专卖 DIY店、数码电子 烟精批零吸引了广泛的消费者细分 市场 增强零售设施的顾客吸引 力 提升项目零售的品牌形象招牌餐厅 主题餐馆 娱乐餐馆 私人俱乐部4、 项目市场定位-零售娱乐中心的目的地场所 博物馆、水族馆、名人厅、展览馆、第二课堂 乘骑、表演和景点、餐饮设施、纪念品店 在户外广场搭台固定时间安排的现场表演或平时交由街舞、极限运动爱好者免费使用 体育馆、
7、竞技场 博物馆、音乐馆、图书馆、书城等 由碰运气的或讲技巧的博彩游戏构成特征描述类型博彩娱乐教育设施室内 主题公园现场 表演剧场运动场所文化 艺术中心5、项目市场定位-零售娱乐中心的娱乐构成部分 顾客一边吃饭一边欣赏现场表演 传统上包括游戏和景点项目，多数为分项收费,而且多为特许经营摊档和游戏室 利用现成的专利技术建造的封闭式游戏中心 供应酒精饮料,提供洗浴推拿，并有表演和互动活动 电影院特征描述类型电影院餐饮剧院家庭 娱乐中心高科技 游戏中心洗浴、夜 总会本项目以5万余平方米的大体量位于大长垣新城，作为新区区域级零售娱乐中心，本项 目不仅仅是贩卖时尚商品，更为长垣供一个能代表城市形象的零售娱
8、乐目的地,它是长 垣的首席娱乐中心和零售中心。4.美食王国 5.运动广场 6.第三空间1. 个性时尚 2. 娱乐休闲 3. 时尚生活长垣首席零售娱乐目的地6、项目类型定位7、初步商业零售概念结合项目位置和发展战略,我们初步确定了项目6个主题概念 模块，同时将成为长垣商业的新亮点。核心商业概念个性时尚 时尚策源地,个性化的标志娱乐休闲 动感之都、魅惑之城时尚生活 长垣市民休闲消遣的消费场所美食王国 汇聚天下美食精华运动广场 长垣时尚运动的领地第三空间 长垣品位家居生活家8、初步商业零售概念-个性时尚目标消费者 个性时尚中高收入的商务人士、其他中高收入人群购物：名品形象店，个性鲜明国内一、二线的品
9、牌、 副品牌，流行时尚的知名服装品牌旗舰店和概念店， 如服装、化妆品、珠宝、皮具、饰品和眼镜等 餐饮：高档冰淇淋、高级巧克力、概念餐饮、私人俱 乐部 娱乐：电影院、环幕剧院等高档百货、电影院、高档餐饮、私人俱乐部舒适明亮的购物环境、具有视觉冲击力和吸引力的品牌 和店面形象行业组合商业概念模块主力店/核心租 户类别核心价值消费者沟通创新、设计感强、特立独行、质感、潮流时尚的领导者9、初步商业零售概念-美食中心目标消费者 娱乐休闲中高收入的商务人士、外地游客高档夜总会 中高档KTV量贩 复合类酒吧 主题酒吧 演艺类酒吧 迪吧 清吧次主力店组团都市夜生活目的地行业组合商业概念模块主力店/核心租 户类
10、别核心价值消费者沟通青春、动感、情调、魅惑，都市魅力所在10、初步商业零售概念-时尚生活目标消费者 时尚生活本地家庭、年轻一族购物：运动主题广场、流行服饰精品、淘宝城、折扣 店、儿童世界餐饮：美食广场、特色餐饮娱乐：游戏反斗城、室内家庭娱乐项目、儿童乐园中高品牌专卖、运动专业店、游戏反斗城体贴的沟通式服务 体现生活气息和品味的装璜布局 体现家庭氛围的活动和参与性强的商业活动行业组合商业概念模块主力店/核心租 户类别核心价值消费者沟通温馨，和谐，亲切，趣味，舒适11、初步商业零售概念-美食王国目标消费者 美食王国从中高端到大众化的需求消费者知名美食广场 特色餐饮店 概念餐饮店 中西流行快餐 中高
11、档海鲜酒楼高档海鲜酒楼、知名美食广场、流行快餐休闲小憩 亲朋聚会 商务宴请行业组合商业概念模块主力店/核心租 户类别核心价值消费者沟通多样化的特色、档次、口味选择12、初步商业零售概念-运动广场目标消费者 运动广场业余及专业体育运动爱好者购物：专业运动主题卖场、知名体育品牌概念店娱乐：极限运动场地、室内体育场地专业运动主题卖场、体育品牌概念店观赏性和趣味性，互动性都较强的活动和表演类似运动场地的装修风格行业组合商业概念模块主力店/核心租 户类别核心价值消费者沟通健康、活力、挑战自我、趣味13、初步商业零售概念-第三空间目标消费者 第三空间生意人、公务员、私营企业主，其他中高收入人群家居名品旗舰
12、店 高端橱柜、卫浴、家居、灯饰 软家居专卖 咖啡馆 餐饮概念店中高档家居卖场、国际名品橱柜、卫浴、家居、灯饰极具创意的购物环境具有视觉冲击力和吸引力的品牌和店面形象行业组合商业概念模块主力店/核心租 户类别核心价值消费者沟通品位、格调、时尚、个性第三部分 商业规划包装 1.强调灯光效应，注意街灯与商铺灯光的相互关系，使商街室内外 交相辉映； 2. 商铺装璜以落地玻璃为主，建议外广场搭配造型奇异街灯及挂旗 ； 3. 由于商业街广场上有较多空旷区域，建议用花车来装饰； 4.人行街道的闲暇之处可摆放遮阳伞和椅子，当然雕塑小品的点缀 ，也让整条商业街充满文化气息； 5.所有商铺外部都需要质地高档，尊贵
13、感较强的遮雨棚； 6.商业街对面的水泥围墙，需要进行包装。现有两种方案，其一， 在墙面上制作出喷绘效果，形成一个广告展示面；其二，推掉旧墙， 从新制作新的景观墙，从而达到广告效果。外广场包装建议：本项目现状图示遮阳伞和椅子人行道的空暇位置，可以错落有致的摆放一些遮阳伞和椅子 。沐浴着午后阳光，品味着浓郁咖啡，雅致生活从这里开始 。商业情景一：增设具有民俗特色的流动摊贩车民 俗 摊 贩 小 车 参 考 图 片整齐排列民俗特色商业情景二：增设具有文化艺术情调的休闲桌椅工布映象 9号院落休闲区参 考 图 例 1参考图例2华贵遮雨棚所有商铺外部都统一需要质地高档，尊贵感较强的遮 雨棚，使得整个商业街整
14、齐中带着华丽。3.橱窗形象展示品 吧（咖啡店甜品店饮料DIY巧 克力店）欧式的街灯和别致的挂旗的运用让整个商业街 充满着贵族情调。一眼望去，仿佛十八世纪的 欧洲，高贵而神秘。123 4对外昭示部分导视系统现场布置及 广告牌位置其他事项现场包装 内容导视系统建议导视导视 牌可类类似于此，只需更改内容即可。也可设设置成大中型围围板或立板的形式。未租出商铺包装示意绿化美化示意可以围绕步行道上种植的树木以及树与树之间的空间，来做一些目标商家示意或意向商家的信息发布，也可考虑做一些三面围板广告。雕 塑、小 品通过静态雕塑、个性小品等装置体现项目的文化品位，增加 外广场的可参观性。第三部分 操作方式1、商户与开发商互动有条件的免租；2、政府与开发商互动有政策的盘活；3、投资企业与开发商互动有收益的合作。
