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1、国悦府项目初步思考国悦府项目初步思考-2009-2009年年8 8月月在房地产领域 我们一直在帮助客户成功一、区域市场分析二、项目本体分析三、项目客群定位四、项目相关建议在房地产领域 我们一直在帮助客户成功一、区域市场分析在房地产领域 我们一直在帮助客户成功 区域界定 竞品研究 小结区域市场分析在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析区域界定本案由于本案地处复兴路，地理位置特征明显，因此本案区域市场的圈定将以复兴路至西长安街一线为核心，竞品选取也重点围绕复兴路沿线、西长安街沿线展开。在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究项目位置：西长安街与西三环交汇处，新兴桥东北角项
2、目体量：26万平米物业形态：精装公寓、写字楼、大型商业开发企业：中国京贸房地产开发有限公司开盘时间：2007年12月交付时间：2009年10月销售报价：30000元/平米容积率：5.5物业费：5.8元/平米国海广场基础信息在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究国海广场产品信息/规划国海广场，由四栋百米高的建筑体及商业裙房组成，是一个集精装酒店式公寓、5A级智能化写字楼、大型商业及多功能商务会所于一体的城市综合体。现阶段在售D座为精装酒店式公寓，产权年限70年，总建筑面积26425m，共27层，建筑高度96.5米。标准层层高3.2米，总套数只有321套，其中315套为50110
3、平米户型设计，另有6套领袖级的复式套房。在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究国海广场产品信息/户型名称面积套数配比一房50-67273套85.05%二房80-11742套13.08%复式200-6006套1.87%50平米一居 100平米一居在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究国海广场产品信息/装修功能室地面墙面卧室木地板涂料卫生间地砖墙砖客厅木地板涂料厨房木地板涂料名称品牌 建筑涂料立邦 地板圣象三层实木地板 卫浴美国科勒 墙砖、地砖台湾冠军 整体橱柜（国外合资品牌） 户式中央空调美国开利 厨卫洁具美国科勒 家用电器瑞典伊莱克斯 防盗工艺门英国恒富立
4、视频对讲设备韩国三星装修报报价：3000元/平米（全套家电电）在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究国海广场产品信息/装修在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究国海广场销售信息国海广场目前共计销售152套房源，约占项目整体销售体量50%的比例；从09年6月到8月间，月均去化速度在20套/月，销售均价约为28000元/平米。注：数据截止时间为09年8月31日元/平米套在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究新华联国际基础信息 项目位置：新华联国际位于海淀区翠微路5号项目体量：15万平米物业形态：商务公寓、大型商业开发企业：北京华信鸿业开发有限公
5、司开盘时间：2007年10月交付时间：2009年10月销售报价：31000元/平米容积率：3.8物业费：6元/平米在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究新华联国际产品信息/规划商业物业商务公寓新华联 国际占地面积约 3万平方米，建筑面积近15万平方米，产权 年限为50年；项目包含商务公寓，商业配套及地下私家车位，主力户型由318套144288平米三居、四居构成，纯板楼南北通透，5.8米超大开间。在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究新华联国际产品信息/户型144平米三居 288平米四居名称面积套数套数比例 三居140-180248套78% 四居280-289
6、70套22%在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究新华联国际产品信息/装修室内装修标准 功能室地面墙面配置 客厅大理石高级墙漆无 厨房大理石高级瓷砖高级厨柜等 卫生间大理石高级瓷砖花洒、坐便器等 卧室木地板高级墙漆无 进户门实木门公共空间装修标准 项目装修标准 外墙幕墙 走廊地面石材 窗材塑钢 大堂大理石 电梯厅地面石材 车库 配置地下车库 电梯品牌日立 安保系统保安24小时巡逻 智能化设施对讲 系统 供水系统市政供水 供热系统市政供热 空调新风系统中央空调新风系统装修品牌 五金德国汉莎 洁具德国凯乐玛 厨具德国柏丽 厨房电器Baumatic(博曼蒂克） 锁具韩国凯特曼，美国
7、史丹利 空调LG 地板大自然 电梯日立 浴缸jacuzzi 幕墙，玻璃三鑫股份在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究新华联国际产品信息/装修装修报报价：3000元/平米（不含家具、整体厨卫卫）在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究新华联国际销售信息新华联国际目前共计销售202套房源，约占项目整体销售体量64%的比例；新华联国际从09年6月到8月间，月均去化速度在5套/月，销售均价约为26000元/平米。注：数据截止时间为09年8月31日元/平米套在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究西绒线26号基础信息项目位置：西城区西绒线胡同26号开盘时
8、间： 2007年11月入住时间：2009年6月销售证在售总套数：116套建筑面积：8万，由2栋16层精装塔楼组成物业费：7.8元/ 月 在售主力户型：330-500平米目前报价：330平米以上大户型：40000-50000元/平米、150-180平米舒适型户型：50000元/平米在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究西绒线26号产品信息/规划西绒线26号规划总用地1.275公顷，总建筑面积80000多平方米，产权年限70年；建筑形式由2栋16层塔楼构成，现有主力户型为130平米180平米左右二居、三居产品。在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究西绒线26号产
9、品信息/户型名称面积套数套数比例 一居70-7739套25% 二居150-16055套35% 三居140-17062套40%在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究西绒线26号产品信息/装修名称装修标准品牌入户门实木四防门三星指纹密码锁 客厅实木地板采暖入户配置衣柜卧室配置衣柜卫生间大理石墙地面卫浴：杜拉维持 花洒：汉斯格雅 电视 ：夏普 厨房全家电整体厨房厨柜：劳斯（40-50万元） 电器：进口西门子 电视 ：夏普 其他：DVD、MP3、可视对讲在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究西绒线26号产品信息/装修装修报报价：4000-5000元/平米（电视电视
10、以外所有家电电，无家具）在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究西绒线26号销售信息西绒线26号目前共计销售108套房源，约占项目整体销售体量70%的比例；西绒线26号近三个月成交速度为月均4套，成交均价约为38000元/平米。注：数据截止时间为09年8月31日元/平米套在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究缘溪堂项目基础信息项目位置：海淀区中华世纪坛西侧占地面积：18000平方米建筑面积：150000平方米建筑类别：板楼装修情况：精装修开盘时间：2008年5月10日入住时间： 2008年12月31日均价：40000元/平方米物 业 费：不超过7元/平方米月在
11、房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究缘溪堂产品信息规划缘溪堂项目总建筑面积15万平米， 由三栋22层独立纯板建筑构成，产权 年限为70年，总户 数300户；项目远可静观三环线 城市繁华，遥望西山怡然景致；近可俯瞰玉渊潭静湖翠树，60余公顷湖水与75万平米绿化尽收眼底；在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究缘溪堂产品信息户型410平米左右三居 516平米左右四居名称套数比例 三居293-415240套80% 四居479-55060套20%在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究缘溪堂产品信息装修室内装修标准功能室地面墙面配置客厅 高档实木地板
12、壁纸饰 面 灯具（位置预留主灯位）厨房 高档石材高档石材饰面高档进口电器，嵌入式保鲜冰箱 、抽油烟机、灶台、洗碗机、烤 箱、垃圾处理器卫生间 高档石材 壁纸及石材坐便器、妇洗器、淋浴间、浴缸 、洗手面盆、水龙头 、花洒 卧室 高档实木地板 壁纸饰 面 衣柜 进户门双开高档户门公共空间装修标准项目装修标准外墙面砖石材走廊防滑地砖窗材断桥铝 合金大堂地面、墙面：高档石材电梯厅高档石材车库 配置首层和地下车库 的单元入口采用掌型仪识别 系统其他配置首层大堂设置集中信报箱电梯品牌奥的斯安保系统电子巡更、24小时保安巡逻智能化设施户内设置彩色显示屏可视对讲终 端供水系统厨房、卫生间提供24小时热 水供热
13、系统市政空调新风系统中央空调在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究缘溪堂产品信息装修装修报报价：5000元/平米（不含家具、家电电；整体厨卫卫）在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析竞品研究缘溪堂销售信息缘溪堂目前共计销售218套房源，约占项目整体销售体量73%的比例；近三个月成交速度为月均9套左右，成交均价约为33500元/平米。注：数据截止时间为09年8月31日元/平米套在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析小结项目名称主力产品（平米）成交价格（元/平米）销售速度（套/月）装修报价（元/平米）装修标准国海广场50-67（一居）28000203000全套
14、家电、无家具新华联国际140-180（三居）2600053000不含家具、含厨卫西绒线26号140-170（三居）3800045000含家电、无家具缘溪堂293-415（三居）3350095000不含家具、家电在房地产领域 我们一直在帮助客户成功区域市场分析小结通过对 市场个案调研，得出区域市场具有以下特性： 产品：户型多以三居为为主，面积区间弹 性较大。 价格：与户型及面积区间，基本上成正比，尺度越大，价格越贵贵。 速度：从09年近三个月去化速度来看，小户型产品为主的项目月均去化在23套左右（国海广场），大户型产品为主的项目月均去化速度在45套左右。 精装标准：区域内项目精装标准在30005000元/平米之间，标准多样，缺少全成品现现 房。 其它：多以产权 年限70年的纯纯居住类类物业为业为 主。在房地产领域 我们一直在帮助客户成功二、项目本体分析在房地产领域 我们一直在帮助客户成功 基础信息 产品分析 小结项目本体分析在房地产领域 我们一直在帮助客户成功项目本体分析基础信息地址：海淀区复兴路51号物业类型：公寓、底商发展商：北京北亚华欣置业有限公司周边设施： 翠微百货 翠微广场 宝岛眼镜 康亚药店 中复电讯 大明 眼
