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1、 高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa第三章第三章 物权法律制度（一）物权法律制度（一）本章考情分析本章考情分析在最近3年的考试中，本章的平均分值为16分，2014年的分值为15.5分。自2012年以来，均有两个案例分析题来自物权法和合同法的结合，希望考生高度重视。最近最近3 3年题型题量分析表年题型题量分析表题型2012年2013年2014年单选题3题3分2题2分2题2分多选题2题3分1题1.5分1题1.5分案例分析题6分16分12分合计12分19.5分15.5分20152015年教材的主要变化年教材的主要变化2
2、013年教材对本章内容进行了重大调整，其主要变化是：（1）删掉了“占有制度”、“业主的建筑物区分所有权”、“相邻关系”、“土地承包经营权”和“地役权”的全部内容；（2）根据买卖合同司法解释，对“无权处分”问题进行了全新阐述，其中涉及“善意取得制度”、“共有物的处分”等诸多内容。2014年教材对本章内容未进行任何调整。2015年教材的主要变化是：（1）新增了“不动产统一登记制度”的内容；（2）对“物权法的基本原则”的内容进行了调整。需要说明的是，为了帮助考生更好地理解教材内容，本章对相关考点的讲解并未完全按照2015年教材的顺序，而且加入了第四章的部分内容，希望考生理解。本章基本结构框架本章基本
3、结构框架高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa第一单元第一单元 物权法律制度概述物权法律制度概述【考点考点1】1】物的种类（物的种类（P33P33）1.可替代物与不可替代物动产可分为可替代物与不可替代物。交易客体为可替代物（如普通的可口可乐）时，可以同类物替代履行；不可替代物（如齐白石的字画，具有唯一性）一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。2.主物与从物认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：（1）二者在物理上互相独立；（2）二者在经济用途上存在主、从关系：A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A
4、物，丧失其本来的用途，则B物为从物。【案例】（1）房屋与窗户不属于主物、从物关系，因为窗户不具有物理独立性，只是房屋的组成部分；（2）鞋子与袜子均具有独立的经济用途，不属于主物、从物关系；（3）茶杯和杯盖属于主物、从物关系。高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa3.原物与孳息孳息是独立于原物的物，原物、孳息属于两个物。因此，尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息；尚未与苹果树相分离的苹果，也不属于孳息。（2009年多选题）【例题多选题】根据物权法律制度的规定，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（ ）。（2
5、009年新制度）A.母牛腹中的小牛B.苹果树上长着的苹果C.母鸡生的鸡蛋D.每月出租房屋获得的租金【答案】CD【考点考点2】2】物权的种类（物权的种类（P35P35）（）（20132013年多选题）年多选题）1.物权包括所有权、用益物权（如建设用地使用权）和担保物权（包括抵押权、质权和留置权）。2.自物权和他物权所有权属于自物权，用益物权和担保物权则属于他物权。3.独立物权和从物权能够独立存在的物权为独立物权（如所有权、建设用地使用权）；从属于其他权利、不能独立存在的物权为从物权（如担保物权）。【例题多选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为所有权客体的有（ ）。（2013年）A.月
6、球表面B.药品C.土地D.存有计算机程序的光盘高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa【答案】BCD【解析】所有权是指在法律限制范围内，对物为全面支配的权利。月球表面不具有可支配性，不属于物，不能成为所有权的客体。【考点考点3】3】物权法的基本原则（物权法的基本原则（P36P36）1.物权法定原则根据物权法第5条的规定，物权的种类和内容，由法律规定。【解释1】（1）行为人违反“种类法定”原则，在法定物权种类之外创设物权，该行为无效；（2）行为人违反“内容法定”原则，设定与法定物权相异的内容，该行为无效。【解释2】（20
7、15年新增）物权法的基本原则体现了物权与债权的基本区别。物权法定原则旨在限制当亊人的物权创设自由，原因在于，物权具有绝对效力，如果允许当事人任意设置，可能不利于交易安全。债权则不同，其效力仅及于当事人自己，故不仅债权内容可由当事人自由设定，债权类型亦为开放，合同法所规定的15种有名合同仅具示例意义，在此之外，还存在大量合法的无名合同。物权法第5条所称“法律”，不限于物权法，包括一切由全国人大及其常务委员会制定的“法律”，但不包括行政法规与地方性法规，亦不包括司法解释与司法判例。【案例1】某叔侄约定：侄子若将祖宅出售，叔父有优先购买权，否则叔父有权宣告房屋买卖无效。在本案中，叔父欲以优先购买权排
8、除他人购买，实际上是想创设一种具有排他效力的物权，但物权法并未将优先购买权规定为法定物权种类，因此这一约定因违反“物权种类法定原则”而无效。如果侄子违反约定将祖宅售与他人，叔父无权主张房屋买卖无效，也无权要求买受人返还房屋。不过，该约定在合同法上仍然有效，因此，叔父有权请求违反约定的侄子承担违约责任。高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa【案例2】根据物权法的规定，动产质权自质物“移交”给质权人占有时设立。当甲以其手表向乙设定质押时，如果甲、乙之间约定手表仍存放于甲处，则该质权设定行为因违反“物权内容法定原则”而无效
9、（只是质权未设立，并不影响质押合同的效力）。2.物权客体特定原则物尚未存在固然不可能存在物权，物尚未确定也谈不上物权。而债权的客体是当事人的给付行为，并不直接存在于物，故不奉行特定原则。因此，即使物尚未确定、甚至尚不存在，也不影响债权合同（未来物的买卖合同）的有效性。3.物权公示原则（1）公示原则不动产的权利状态通过“登记”制度表示，而动产的权利状态则通过“占有”表示。【解释】债权属于相对权，效力不及于当事人之外的不特定第三人，故无公示的要求。（2）公信力所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵，为保护交易安全，对信赖该公示的物权并从事了物权交易的人
10、，法律仍承认物权变动的法律效果。公信力是善意取得的必要条件。【案例】甲、乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。现甲、乙正闹离婚。一日，甲背着乙与不知情的丙签订了一份房屋买卖合同。丙将房款交与甲，并与甲一起办理了产权过户登记手续。几个月后，乙得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房屋。在本案中：（1）丙基于善意取得制度依法取得了该房屋的所有权；（2）乙无权要求丙返还房屋，但可以要求甲承担赔偿责任。高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa【考点考点4】4】物权的取得方式（物权的取得方式（P3
11、8P38）1.原始取得所谓物权的原始取得，是指物权的取得非自他人之手继受而来。例如，基于合法建造而取得房屋的所有权。2.继受取得继受取得的典型形式是基于“法律行为”（如房屋买卖），也可基于法律行为之外的方式（如继承）。【解释1】判断物权取得属于原始取得还是继受取得，关键在于所取得的权利是否源自其前手。【解释2】所谓先占，是指以“所有权人”的意思占有“无主动产”。先占人基于先占行为取得对无主动产的所有权，这是基于法律的直接规定，而非自他人之手继受而来，因此，先占属于物权的原始取得。第二单元第二单元 不动产的物权变动不动产的物权变动【考点考点1】1】不动产物权变动的情形（不动产物权变动的情形（P4
12、0P40）1.登记生效不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（2011年案例分析题）【解释1】房屋买卖、建设用地使用权的取得和转让以及不动产的抵押必须登记，登记生效。高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa【解释2】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。（2009年单选题）【例题1单选题】甲拟移民国外，遂与乙订立合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有
13、权变更登记手续办理完毕后支付价款。后甲取消了移民计划，并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。（2009年原制度）A.合同尚未生效B.合同生效，但是甲有权解除合同C.合同生效，乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任D.合同生效，但乙只能请求甲赔偿损失【答案】C【例题2单选题】甲向乙购买房屋一套，并已支付一半价款，剩余价款约定在过户登记手续办理完毕后2个工作日内付清。乙在办理房屋过户登记手续前反悔，要求解除合同。甲诉至法院，要求乙继续履行合同。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。（2009年新制度）A.房屋产权未过户，合
14、同尚未生效高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpaB.房屋产权未过户，合同尚未成立C.合同已经生效，但法院应当判决解除合同，乙赔偿甲的损失D.合同已经生效，乙应当继续履行合同【答案】D2.登记对抗（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。（2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。【解释】是否登记，不影响地役权的设立。但未经登记的，不得对抗善意第三人。【案例】甲为了能在自己的房子里欣赏大海，便与相邻的乙约定：乙盖的楼房不得超过2米，作为补偿，甲每年支付给乙1000万元。双方于4月1日签订了地役权合同，于4月10日办理了地役权登记手续。乙的土地属于供役地，甲的土地属于需役地。在本案中：（1）地役权自4月1日（而非4月10日）设立；（2）如果乙将其建设用地使用权转让给丁，由于地役权进行了登记，则甲可以向丁主张地役权；如果地役权未经登记，且丁属于不知情的善意第三人，则甲不能向丁主张地役权。高顿财经CPA培训中心高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址： 微信公众号：gaoduncpa
