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1、华南国际工业原料城项目合作建议书1目目 录录一一 项目概况项目概况P15二策划思路二策划思路.P6162.1.总体思路总体思路 .P67 2.2 中心要素中心要素 .P892.3.经营难点经营难点 .P10132.4 行销要点行销要点 .P1416三、三、资源配置资源配置 P16183.1 公司简介公司简介 .P163.2 项目团队项目团队 .P1718四、合作模式四、合作模式 .P1930五、收费标准五、收费标准 .P3032六、结束语六、结束语 .P32华南国际工业原料城项目合作建议书2一一 项目概况项目概况华南国际工业原料城位于深圳市平湖物流基地园区，总投资约26 亿元人民币，由佳宁娜集
2、团、民生集团、建业五金塑料厂有限公司、力嘉国际集团和京晖国际五家公司共同投资建设。平湖物流基地是国家经贸委确定的物流产业重点联系单位，是中国物资流通协会命名的唯一一个国家级物流实验基地，享受深圳市促进物流业发展的各项支持政策。平湖物流基地具有良好的海陆空立体交通条件，距深圳中心区仅 15 公里，京九铁路线、广九铁路线穿基地而过，平盐铁路线、平南铁路线在基地内与京九线接轨。公路方面：平深、平蛇、平樟、机荷高速公路等在基地周围纵横交错，东接惠盐、深汕高速公路至惠州、汕头；西至宝安、观澜、龙华，直通广深高速公路。1技术经济指标总用地面积： 约 1.5 平方公里其中：商铺用地面积：686914配套商务
3、、生活、住宅用地面积： 300000配套公共建筑：171200总建筑面积：2266000其中：商铺建筑面积：727250华南国际工业原料城项目合作建议书3商铺数量：7591 个容积率： 1.512配套设施3五大专业市场分类：目标客户包括各个细分市场的供应商、经销商、代理商等。市场分类皮具皮革材料及辅 料市场原料皮类成品革类辅料及配件类机械设备及模具 类其 它纺织服装面料及 辅料市场包装纸品印刷 原辅料市场服装面料衬布类里料类纽扣类袋布类带类花边类其它纸浆与纸类印刷耗材类包装材料类设备机械类其 它华南国际华南国际 工业原料城工业原料城电信货代 运输银行会所保险餐饮信息咨询宾馆会展中心华南国际工业
4、原料城项目合作建议书4二策划思路二策划思路通过详尽拜读贵司提供的有关资料，深感该项目的实施将产生巨大的经济和民生效益之双重意义，更为能给贵司提供服务而倍感荣幸。有鉴于此，我司经反复研讨，将该项目在策划操作过程中的总体思路、中心要素、经营难点及行销要点总体思路、中心要素、经营难点及行销要点等如化工塑料及 五金材料市场电脑电子 综合市场化工原料类塑料类五金材料类其 它电子元件类电脑配件类电脑外设类 它网络产品类 它电脑耗材类 它其 它华南国际工业原料城项目合作建议书5例枚举，权当抛砖引玉。2.1. 总体思路总体思路我司认为“华南国际工业原料城”项目的成功运作，取决于三大功能主体的良性互动。即开发商
5、、材料供应商、制造业厂商之间通过该项目形成产业链条，借助于专业市场的经营规模、品种、档次、手段、空间及环境的优越性，以共同打造长期繁荣。有关各功能主体的相互关系，可以下图直观表述。其关键要点，将在后面作专项阐述。市市 场场 作作 业业 流流 程程 图图发发展展商商1、专业市场投资建设2、专业市场租售（70%：30%）华南国际工业原料城项目合作建议书62.2中心要素中心要素要算好两本帐要算好两本帐2.2.1 项目的可行性投资效益 分析资金高效 利用提高实际 回报率材 料 供 应 商制 造 业 厂 商3、争取优惠政策5、收取合理回报4、专业市场经营管理1、日常展示，向制作商供货2、专场材料展销集中
6、 参与3、远程信息发布4、享受相关优惠政策5、交租金或月供1、随时进场选购，提供订单3、远程订单交易2、专场采购大会集中设摊租租 售售 行行 为为传传 统统 交交 易易B 2 B 电电 子子 交交 易易华南国际工业原料城项目合作建议书7该项目投资几十亿，涉及建设五大功能分区及五大专业市场，工程的繁复及资金的调配可谓庞大，任何一点脱节都会严重影响此项目的顺利进行和贵司的声誉。而对项目按照总体进度计划进行投资效益分析，尤其是从动态方面监控资金的分期投入和回收，将会给资金的高效利用、提高项目实际回报率等方面带来良性的互动。2.2.2 客户的投资帐客户的投资帐工程繁复 资金量大动态监控良性互动研究客户
7、投资可 行性铺面数量多 招展时间紧 市场覆盖效应合理的租售价格强大的海内外广 告效应华南国际工业原料城项目合作建议书8该项目仅专业市场就包括 7591 套铺面，预期在今年 5 月份正式招商。如此多的数量要想在租售过程中快速、高效地吸纳客户，除了针对性地在前期积累大量的目标客户群以外，更要在客户投资可行性及低门槛等方面作文章。如设定合理的租售价格、较低的首付等通常套路外，更要在商铺的增值空间、灵活的付款方式（如免若干个月租金、管理费，一次性返还几年租金以降低购买首付等） 、发展商强大的长期海内外广告效应、市场覆盖效应等方面加大宣导，让原料供应商、投资客看到商铺经营及坐地升值的锦绣前程，从而一举达
8、到开盘后的鼎盛人气。2.3 经营难点：经营难点：以我司多年对专业市场的观察及切身操盘感受，专业市场的经营只有解决好如下两大经营难点问题，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，并且能够稳步发展。而针对本项目，我们试想了如下商铺增值空间付款方式灵活较低首付款低门槛入市经营利润较高 坐 地 升 值租售迅速华南国际工业原料城项目合作建议书9要点可做专业性的深入。2.3.1 解决“如何引进来”的问题：“引进来”是第一步，是创业，如何走好至关重要。这就要求我们必须以客户为导向，通过换位思考确定方案的重点。例如： “订单”租售模式这是一个专业市场经营中完全创新的概念。众所周知，原料厂家进场一般需要几个月的市场
9、预热及行销推广才能招揽到生意，而期间的投资产生不了任何实质的收益。而该模式则使厂家进场就能接到批量订单，从而在最短时间内产生经济效益，相信此举应该会比“免若干个月租金”等方式来得更为实际，而投资者的信心亦会随之大增。我们坚信，此举必能给项目招商带来意想不到的效果。当然，这一切是建立在贵司股东中各行业龙头企业的采购方式优化、前期积累的大量制造业厂家的订单租售模式税费减免政策 1.设保税仓，免关税、 增值税、消费税等。2.外汇实行现汇管理。3.经营税种上减免。带租约销售打造国际风尚让客户进场华南国际工业原料城项目合作建议书10良性沟通以及原料供应商部份让利的基础上，这也就需要策划公司付出更多的努力
10、来做好前期工作。“税费减免”政策商家在做大市场的同时，往往对有效控制成本及缩减相关税费亦表现出高度的重视。而针对区域内“三来一补”企业较多的情况下，结合平湖物流园区和工业原料城的配套优惠政策，如设立保税区，可免关税、免许可证、免增值税等，外汇实现现汇管理，进场企业在经营税种上，尤其是地税上享有较大减免等等方面，相信必将给客户带来极大的兴趣。“带租约”销售针对大量投资客而言，商铺的增值及长期租约的收益稳定性是其所追求。在这方面，应该加强对该项目的综合优势的宣导（如城市定位、基础优势、政策空间、市场潜力、开发商实力背景、珠三角成熟配套、项目前景等相关主题） ，同时可考虑先期引入知名企业大面积承租，
11、以起到示范龙头效应，来保证市场长期繁荣。如此将“带租约”商铺的产权发售给投资客，何尝担心其不蜂涌而至？如今在深圳市场上类似操作方式的主题商场的火爆即是很好的证明。 打造“国际”风尚华南国际工业原料城项目合作建议书11“国际化”是 WTO 形势下市场发展的必然方向，贵司的发展目标定位亦清晰地表明这一点。这就要求我们从项目建设起就严格按照国际化专业市场标准进行打造，即无论从卖场外立面风格、外观、用材等与国际接轨，亦应在内环境上按国际上高效、节能等原则布置；同时在交易手段、信息通达、园区配套等等方面按国际规则运转，使之达到名符其实的国际营造水平，从而大大提升交易平台的档次，以吸引世界级的客商云集。2
12、.3.2 解决解决“如何留得住如何留得住”的问题的问题“留得住”是守业， “创业难，守业更难”恰恰说明市场激烈竞争态势下，不断地创造让客户更为满意的营商环境，是决定兴衰的根本准则。所以在经营过程中更要不断创新，以特色及完善的配套来营造市场的气氛。例如：“专场展示”模式针对市场内信息量大且难以梳理等状况，开发商可考虑辟出一块场地作集中展示，即按照国家划分或行业类别等定期举专场展示模式让客户留住海内外广告促销配套建设的跟进华南国际工业原料城项目合作建议书12办短期的展销，包括各门类原材料展，采购客户会议，各国家新材料技术展等，通过多种形式的展场表现可大大活跃市场中营商机会，从而为市场的良性运转增添
13、亮色。 海内外广告促销要知道一个市场的繁荣是经过长期不断的信息渗透而逐步成熟的，决非朝夕之功。所以注重广告量的投放，尤其是注意海内外的同步宣传，辅以招商机构主动、有效引资策略，将决定该项目能否一开始就具备国际水准的经营环境，并在 3-5 年内按发展目标成为国际上知名的专业市场，这一点无须置疑。 配套建设的跟进按照项目进度计划，五大功能分区将按步骤建设到位。这其中需要注意的是，专业市场要想具备长足的发展空间，必须在规划布局及硬件配置上至少超前国内若干年，而且建设的跟进程度要如期完善，这样才能具备一个国际市场所需要的“交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运、金融结算”等诸多功能的高效发挥。2.4行
14、销要点行销要点专业市场的营销推广比一般的地产项目，其目标客户的专业化、信息到达的深度及沟通的接受程度等相对复杂，所以制定专项调研华南国际工业原料城项目合作建议书13为基准的推广策略显得非常重要。根据我司多年积累的经验，有如下要点应引起关注：2.4.1 售点位置售点位置宜至少在平湖、深圳、香港三地设立售点。结合各区域城市的特征，导入对应的宣传策略，从而使信息流能够顺畅地涵盖到珠三平湖、深圳、香港设售点行 销要 点巡回路演浙江海宁、福建蒲田皮革原料基地上海、虎门服装面料基地华东、华南塑料工业基地山东印刷纸品原料基地深圳、东莞电子元器件基地反向参展跨区域消费广告效应入市时机把握营商环境对比华南国际工
15、业原料城项目合作建议书14角、东南亚以至世界各地。2.4.2 巡回路演巡回路演应针对五大专业市场特征，对全国乃至世界的各业发达特色城市（如浙江海宁、福建蒲田的皮革原料基地，上海、虎门服装面料基地，华东、华南塑料工业基地，山东印刷纸品原料基地，深圳、东莞电子元配件基地等）进行巡回路演，将招商信息有效传达。2.4.3 反向参展反向参展应针对全国乃至世界上定期举办的专业展会，选择性地进场反向参展，将招商信息在展会期间集中投放，必可以取得事半功倍之效。2.4.4 跨区域连锁跨区域连锁针对全国乃至世界上各专业市场内的龙头大户，可针对性进行重点跟踪，可以较优惠的条件争取其开设跨区域连锁展场，以达到其多窗口展示产品并带来羊群效应。2.4.4 广告的高效性广告的高效性专业市场的推广必须依赖广告的高效性。而注重在行业报刊、专业网络、行业协会等方面的重点投入，将起到信息受众准确又节省费用的效果，应在这方面加强调研。2.4.5 入市时机入市时机其把握要遵循宏观经营氛围、销售淡旺季、区域相关热点炒作及业界盛事等相关时段。但于该项目而言，其前期客户资源积累是相当重要的，这对市场开业能否人气急聚有很强的关连性；若一味华南国际工
