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1、江苏大丰市城东新区项目江苏大丰市城东新区项目投资可行性分析报告投资可行性分析报告1目目 录录第一部分项目概况.2 1.项目位置.2 2.项目经济技术指标.2 3.项目开发现状.2 第二部分大丰市房地产宏观背景分析.2 1.大丰市概况.2 2.大丰市宏观经济发展状况.3 （1）经济和社会发展主要指标预期.3 （2）历年主要经济指标及增长率.3 3.大丰市城市规划及建设.6 第三部分大丰市房地产运行状况分析.7 1.大丰市 2003 年-2007 年房地产开发情况.7 2.大丰市房地产运行状况.9 （1）大丰市土地市场供应充足.9 （2）可供销售房源量大.10 （3）新开项目规模快速扩张.10 （
2、4）存量市场占据半壁江山.10 （5）房价收入比持续高位.10 （6）二手房市场异常冷淡.10 第四部分大丰市消费者调查分析.11 1.消费者住房需求调查概述.11 （1）消费者调查的目的.11 （2）项目调查方式.11 （3）项目调查概况.11 2.调查统计.11 （1）受调查对象基本情况.11 （2）房地产消费倾向.14 第五部分项目 SWOT 分析.19 结 论.202第一部分第一部分项目概况项目概况1.1. 项目位置项目位置本次调研的项目地块位于江苏省大丰市城区东侧，具体为大丰市二卯酉河以北，东宁路以东，疏港路以南，规划鹤影路以西的地块上。2.2. 项目经济技术指标项目经济技术指标该地
3、块总占地 6.24 平方公里， 呈东西长 2600 米，南北宽 2400 米的正方形地块；规划居住总人口约 6 万人；容积率：中心地块2.0 总体地块 1.5-1.8。3.3. 项目开发现状项目开发现状项目地块目前处于毛地状态，未做七通一平；地上覆盖植被，属耕地或果林用地，部分需要拆迁，平整难度不大；地块西南部有一家 5 万吨规模的污水处理厂及南京军区某雷达部队驻地，未做搬迁规划；目前开工建设两纵两横四条中心道路，重要区位拆迁工作也已展开。第二部分第二部分大丰市房地产宏观背景分析大丰市房地产宏观背景分析1.1. 大丰市概况大丰市概况大丰市位于中国江苏省中部，长江以北，黄海之滨，盐城市东南，东连
4、黄海，属北亚热带海洋性季风气候，四季分明。全市总面积 2367 平方公里，总人口 72 万，辖 14 个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各 3 个，3境内海岸线长达 112 公里，滩涂面积 10 万多公顷，其中已围垦 3 万多公顷。大丰地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，具有一定的经济发展的区位优势。2007 年 9 月，大丰港作为国家一类开放口岸正式开放，目前有一条韩国釜山国际航线。纺织、机械、食品、轻工、化工是大丰工业经济的五大传统行业，有近千家企业，微小型空压机、自行车飞轮、旋耕条播机、床上用品、布绒玩具、龙虾等产品产销和出口量在中国同行业中名列前茅
5、。目前，大丰市正在着力培植绿色食品、新型能源和生物工程三大新兴行业。2.2. 大丰市宏观经济发展状况大丰市宏观经济发展状况（1 1）经济和社会发展主要指标预期经济和社会发展主要指标预期到 2008 年，大丰市国内生产总值达到 200 亿元，年均增长 15以上；全社会固定资产投资 150 亿元，其中工业投入 100 亿元，同比分别增长 50%和 43%；力争实现财政收入 15.5 亿元，其中一般预算收入 9 亿元，同比分别增长 35%和32%；城市化率提高 2 个百分点，达到 25%；力争实现城镇居民人均可支配收入 13475 元，农民人均纯收入 7845 元。（2 2）历年主要经济指标及增长率
6、历年主要经济指标及增长率历历年年GDP及及增增长长比比例例0501001502000510152025系列289104.9126.8149.5173.8系列19.217.8620.8817.916.252003年2004年2005年2006年2007年4历历年年人人均均GDP及及增增长长率率0500010000150002000025000300000510152025系列21213414353173762048924583系列19.818.29 21.06 17.92 19.98 2003年2004年2005年2006年2007年历历年年固固定定资资产产投投资资及及增增长长率率0204060
7、80100051015202530354045系列228.336.75069.494.2系列134.1229.68 36.24 38.80 35.73 2003年2004年2005年2006年2007年社社会会消消费费品品零零售售总总额额及及增增长长率率01020304050051015202530系列224.227.231.438.945.7系列11112.40 15.44 23.89 17.48 2003年2004年2005年2006年2007年5历历年年存存款款余余额额及及增增长长率率0204060801000510152025系列253.364.373.178.886.1系列116.6320.64 13.69 7.80 9.26 2003年2004年2005年2006年2007年人人均均可可支支配配收收入入及及增增长长率率02000400060008000100001200002468101214161820系列2664371188264951411154系列16.717.15 16.10 15.13 17.24 2003年
