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1、SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.美格行商业顾问机构美格行商业顾问机构云南曲靖炮团项目整体定位及商业规划方案Monday, August 12, 2024思 路 的 前 奏 本项目绝非单纯的地产项目，它承担着曲靖城市商业发展更新换代本项目绝非单纯的地产项目，它承担着曲靖城市商业发展更新换代甚至革命性的一役，而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益、销售速甚至革命性的一役，而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益、销售速度，根本在于是否能够得到曲靖大众的认可（政府、市民、商家、投资度，根本在于是否能够得到曲靖大众的认可（政府、市民、商家
2、、投资客）客） 2SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.我 们 的 目 标城市发展层面：城市发展层面：项目整体将打造成曲靖市场的标杆项目，成为项目整体将打造成曲靖市场的标杆项目，成为城市发展的助推剂，敲响曲靖商业地产项目开发的新纪元！城市发展的助推剂，敲响曲靖商业地产项目开发的新纪元！项目开发层面项目开发层面：打造曲靖唯一都市综合体，辐射曲靖及周边州市打造曲靖唯一都市综合体，辐射曲靖及周边州市的商业巨擘；再造曲靖商业核心，强势推进曲靖商业市场的更新的商业巨擘；再造曲靖商业核心，强势推进曲靖商业市场的更新换代！换代！开发商层面：开发
3、商层面：树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳健的现金流，支持项目滚动开发！健的现金流，支持项目滚动开发！3SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。初级阶段：简单功能叠加 发展阶段：融合发展 成熟阶段：多元发展商业居住商务商务商务商业商业居住居住娱乐休闲文化休闲娱乐
4、文化公园体育综合体（综合体（COMPLEXCOMPLEX）- 是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市生活空间的三项进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，生活空间的三项进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。旅游项目目标解析4SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业商业酒店酒店办办公
5、公住住宅宅l 项目活力的核心，建立高端形象l 形成完善配置，信息平台l 项目利润实现的关键l 实现较高的销售价格l 保持物业形象l 利用其他功能，实现价值最大化l 现金流来源l 为商业带来基本消费人流l 公寓为商业提供客源l 公寓可能降低整体档次l 酒店为公寓或办公提供共享的服务和配套设施l 酒店可以提高项目整体档次l 写字楼为商业、公寓、酒店带来潜在客户l 写字楼可提高商业整体档次l 写字楼和酒店可共享大堂l 作用l 相互关系l 提升整体档次的有力手段l 标志性（尤其是对外地和外籍人士）l 资产沉淀或整售 综合体多重功能的相互联动使得其具备很强的自我增值、自我繁荣的能力项目目标解析l 商业为
6、核心，住宅、写字楼、公寓为价值提升，酒店为形象l 商业可能对公寓带来负面影响5SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.价值一一个城市一个城市GDPGDP新的贡献之新的贡献之源源价值二城市发展延城市发展延伸的城际中心伸的城际中心价值三创造一个新的创造一个新的自我增值区自我增值区整合城市资源，整合城市资源，再造城市核心再造城市核心项目目标解析项目整体开发战略项目整体开发战略依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位！依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位！6SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CON
7、SULTING CO., LTD.领导者领导者挑战者挑战者p品牌知名度高p项目具有无可复制的资源p产品创新p局部或全面领先，市场亮点p垄断形象标杆，引领市场潮流p具有持续作战能力市场新进者p具备一定独特资源和生产规模p改变游戏规则p强调新的评估标准p强调产品的特色和价值追随者追随者补缺者补缺者p缺乏独特资源和资金实力p搭便车，借势p以小博大p价格战的制造者p规模小，快速灵活p目标客户明确，挖掘细分市场价值p抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品p敏锐的机会主义者商商业业为为市市场场标标杆杆的的高高形形象象，结结合合独独具具魅魅力力的的产产品品及及景景观观广广场场,打打造造城城市市中
8、心名片中心名片挑战者挑战者领导者领导者补缺者追随者项目产品价值所在项目产品价值所在挑挑战战曲曲靖靖固固有有商商业业形形态态，重重新新定定义义曲曲靖靖商商业业价价值值，创创新新打打造造难难以以复复制制的的产产品特色品特色项目目标解析7SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.跨越曲靖跨越曲靖创建全新城市地标创建全新城市地标曲靖首席都市综合体曲靖首席都市综合体高品质与完美配套的高尚住宅高品质与完美配套的高尚住宅/ /公寓公寓一个充满城市意向的商业中心一个充满城市意向的商业中心开放、活力的城市客厅开放、活力的城市客厅中央广场中央广场独一无二
9、、情趣盎然的商业步行组团街区独一无二、情趣盎然的商业步行组团街区高端形象、树立典范高端形象、树立典范五星级酒店五星级酒店项目定位要素提炼项目定位要素提炼项目定位要素提炼项目定位要素提炼项目目标解析8SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目区位判断项目区位判断本案本案 2 2、从中心城区整体来、从中心城区整体来看，本项目位于城区的中看，本项目位于城区的中心位置，四至人流均可方心位置，四至人流均可方便到项目位置。便到项目位置。 项目区位优势明显，项目区位优势明显，有充分条件成为曲靖城市核心。有充分条件成为曲靖城市核心。Part 2
10、项目条件分析9SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.麒麟北路交通路教场路炮团出入口食品街路段路段展示面长展示面长麒麟北路麒麟北路540m交通路交通路500m教场路教场路430m食品街食品街300m 项目地块四至均有较长的展示面，地块形状较为方正，这对商业规划及后期项目地块四至均有较长的展示面，地块形状较为方正，这对商业规划及后期经营有较大的促进作用，但是较大的地块面积对建筑规划提出更好的要求，避免产生经营有较大的促进作用，但是较大的地块面积对建筑规划提出更好的要求，避免产生商业不均衡的问题。商业不均衡的问题。项目地块条件分析项目地
11、块条件分析Part 2 项目条件分析10SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.麒麟北路交通路教场路食品街 北向：教场路评价：以汽修、餐饮等为主，商业氛围一般但商家经营情况较好。 东向：麒麟北路评价：曲靖主干道，受限于目前非商业因素，商业氛围较弱，但分布有较多居住区及中小学，未来商业价值较好。 南向：食品街评价：商业氛围浓厚，商家以餐饮为主，经营情况较好。 西向：交通路评价：北段以汽修、餐饮为主，商业氛围较弱，南段因吉玛特超市、麒麟商业广场两大主力店的带动，商业氛围较浓。项目四至条件分析项目四至条件分析Part 2 项目条件分析11
12、SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.位置位置时间时间货车货车私家车私家车的士的士公交公交摩托车摩托车自行车自行车行人行人合计合计数据为三次记录数值的平均值数据为三次记录数值的平均值车流车流人流人流交通路交通路14：55-15：0017：05-17：1021：05-21：101676634617150200150麒麟北路麒麟北路13：20-13：2514：05-14：1016：40-16：45380336471010017960教场路教场路11：20-11：2512：10-12：1515：30-15：358802584122391
13、8439项目交通条件分析项目交通条件分析 项目所临均为曲靖交通主干道，均可连接东西南北片区，对外交通便利； 交通路因路面较窄而车流量较大，路面交通情况较差； 麒麟北路与教场路受限于商业氛围较弱，人流量较少，未来有较大的发展空间。Part 2 项目条件分析12SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目地块因素：商业价值评估分析项目地块因素：商业价值评估分析临街面临街长度是否临干道综合评价A面约为540m麒麟北路 展示面较好，但目前商业氛围不浓B面约为300m食品街（步行街）商业氛围较浓，但对外展示面较弱C面约为500m交通路商业氛围
14、较浓，展示面良好D面约为430m教场路 目前商业氛围较差，但展示面良好 项目四至均有较好的商业价值，对商业经营及后期营销有较大助益；项目四至均有较好的商业价值，对商业经营及后期营销有较大助益； c c面商业价值最高，未来将成为项目商业规划的重点区域；面商业价值最高，未来将成为项目商业规划的重点区域； A A、D D面具备很好的商业开发条件，商业价值的提升空间较大。面具备很好的商业开发条件，商业价值的提升空间较大。麒麟北路交通路教场路食品街A AB BC CD DPart 2 项目条件分析13SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.麒
15、麟北路交通路教场路食品街项目地块因素：居住价值评估分析项目地块因素：居住价值评估分析地块区域地块区域综合评价综合评价A A面面 临中小学，目前商业氛围不浓，居住价值较高临中小学，目前商业氛围不浓，居住价值较高B B面面临食品街，商业氛围浓，较为嘈杂，居住氛围较弱临食品街，商业氛围浓，较为嘈杂，居住氛围较弱C C面面临交通路，商业氛围浓，居住氛围较弱临交通路，商业氛围浓，居住氛围较弱D D面面 具备一定的居住价值具备一定的居住价值地块居住价值评价结果：地块居住价值评价结果：A A D D B=C B=CA AB BC CD DPart 2 项目条件分析14SHEN ZHEN MEGAROAD R
16、EAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.优势（STRENGTH）l区位及规模优势明显；l展示面较长，已具有一定的商业氛围，商业价值较高；l昭示性强，外部交通便利，易达性较高。劣势（WEEKNESS）l位于核心商业区边缘，需要一定时期的市场培育期；l受限于目前非商业因素，地块四边商业价值不均衡。威胁点（THREATEN）l居民认可度较高的核心商业区威胁；l未来项目的威胁。机会点（OPPORTUNITY）l曲靖城市发展给予商业更大发展空间；l曲靖宏观经济发展势头良好；l核心商业区优势将逐渐减退。SWOT分析Part 2 项目条件分析15SHEN ZHEN MEGAROAD R
17、EAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.项目分析结论项目分析结论1 1、项目具备较强的区位、规模及地块优势，项目有条件形成辐射整个中、项目具备较强的区位、规模及地块优势，项目有条件形成辐射整个中心城区以及周边县市的全新商业地标；心城区以及周边县市的全新商业地标；2 2、项目整体商业价值较高，居住价值有赖于商业打造提升，因此，商业、项目整体商业价值较高，居住价值有赖于商业打造提升，因此，商业应该成为项目整体的发展规划重心；应该成为项目整体的发展规划重心；3 3、项目整体规模较大，一方面较易形成规模效应，但在建筑规划及业态、项目整体规模较大，一方面较易形成规模效应，但在建筑规
18、划及业态组合上也面临较大的挑战；组合上也面临较大的挑战；4 4、整体上，项目的综合素质较强，未来的发展是机遇大于挑战、优势占整体上，项目的综合素质较强，未来的发展是机遇大于挑战、优势占有主导地位有主导地位。Part 2 项目条件分析16项目规划整体思路项目规划整体思路建筑规划布局建议建筑规划布局建议住宅、酒店定位分析住宅、酒店定位分析住宅、酒店规划建议住宅、酒店规划建议住宅、酒店市场分析住宅、酒店市场分析商业调研分析及规划建议商业调研分析及规划建议曲靖商业市场分析曲靖商业市场分析建筑规划布局建议建筑规划布局建议业态规划、布局建议业态规划、布局建议项目商业定位分析项目商业定位分析我们的目标我们的
19、目标目标解析目标解析项项目目目目标标解解析析项目区位项目区位项目交通分析项目交通分析项目四至分析项目四至分析项项目目属属性性判判断断核核 心心 问问 题题 解解 决决 思思 路路报 告 总 体 框 架核心问题确定核心问题确定核核心心竞竞争争力力打打造造项目优劣势分析项目优劣势分析项目以什么核心项目以什么核心竞争力铸造自己竞争力铸造自己的高位目标？的高位目标？项项目目收收益益测测算算项目盈利模式项目盈利模式项目售价及租金判断项目售价及租金判断项目收益判断项目收益判断17SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业市场分析商业市场分析业
20、态组合分析业态组合分析建建筑筑规规划划建建议议商商业业定定位位分分析析项目分析项目分析Part 3 商业市场分析及规划建议18SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.组团街区式生活购物中心复合主张：一站式购物复合主张：一站式购物+ +休闲消费体验休闲消费体验商业特点：多种功能集聚、业态丰富商业特点：多种功能集聚、业态丰富商业布局特点：组团式街区形态商业布局特点：组团式街区形态商业市场定位商业市场定位Part 3 商业市场分析及规划建议19SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., L
21、TD.高高中中低低低低中中高高产品等级产品等级客户层面客户层面高端中、中低端（市场主流产品）低端本项目等级商业档次定位商业档次定位Part 3 商业市场分析及规划建议 项目商业体量较大，需要面对较为广泛的消费群，商家档次更应具有全面性； 项目不仅商业业态丰富，而且，在商家的品牌上需要建立国内外品牌、本地品牌、自营品牌等多层次的消费链； 从整体上，项目应在商家的层面形成立体化的消费架构。20SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.曲靖城市地标形象的打造曲靖城市地标形象的打造提升价值提升价值商业布局与建筑规划商业布局与建筑规划契合市场的
22、业态组合及分布契合市场的业态组合及分布赢得市场赢得市场销售策略及收益分析销售策略及收益分析Part 3 商业市场分析及规划建议商业构成的核心问题：商业构成的核心问题：21SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.各城市地标性建筑具体体现在四个方面各城市地标性建筑具体体现在四个方面：p 领袖的高度p 历史文化背景p 大型休闲景观广场p 特色建筑形态及外立面项目所具备的可成为地标的条件项目所具备的可成为地标的条件：p 大型休闲景观广场p 领袖的高度p 历史文化背景Part 3 商业市场分析及规划建议高度高度文化文化广场广场22SHEN Z
23、HEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议项目地标的构成具体体现高度高度文化文化广场广场五星级酒店音乐喷泉中心广场曲靖最高建筑曲靖第一音乐喷泉曲靖最大商业广场23SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议高度高度 曲靖市普遍以多层建筑为主，且建筑高度相对低。曲靖酒店的建筑高度最高不过25层，而麒麟区的最高建筑是33层的滇东商城。酒店酒店 项目规划五星级酒店作为曲靖城市新地标体现，酒店规划不仅在硬件上要达到五星级的水平
24、，在高度上更应该成为曲靖市的第一高建筑，充分发挥地标影响力。24SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议文化文化广场广场精神精神广场就是“项目名片” 曲靖城市文化传承、继往开来的承载体曲靖城市文化传承、继往开来的承载体25SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.广场规模判断广场规模判断理论依据：理论依据： 当周边围合的建筑界面高度为H ，人与建筑物的距离为D，当当D:H=3D:H=3，即垂直视角为，即垂直视角为1818，这时观赏到的不仅
25、是一个建筑物，还可以观赏到建筑群的背景，过大则使人产生一种离散、空旷的感觉，而过小则又会给人带来压抑感和不安全感。文增著文增著城市广场设计城市广场设计D DH H1818Part 3 商业市场分析及规划建议L3L2L1B126SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 国家建设部等四部委于2004年2月份对城市各类广场的用地面积做出明确规定：“小城市和镇不得超过1公顷，中等城市不得超过中等城市不得超过2 2公顷公顷，大城市不得超过3公顷。 以项目周边建筑三层计算，高度为15-18m，则广场半径在48-54m之间，因此项目中心广场规模建
26、议为10,00010,00015,00015,000之间较为适宜之间较为适宜。Part 3 商业市场分析及规划建议27SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.广场主题建议：广场主题建议：“曲靖曲靖印象印象”纳曲靖万象，凝名城印象纳曲靖万象，凝名城印象曲靖曲靖 作为云南的第二大城市，既积淀了深厚的文化底蕴，又承载了蓬勃作为云南的第二大城市，既积淀了深厚的文化底蕴，又承载了蓬勃的时代活力的时代活力。水景水景现代科技现代科技历史历史文化文化旅游旅游28SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO
27、., LTD.主题元素建议主题元素建议Part 3 商业市场分析及规划建议水水 元元 素素：水廊、水道、各式喷泉、与灯光结合、与商业的结合文化元素文化元素：历史文化廊、文化景观小品科技元素科技元素：音乐喷泉、LED显示屏、灯饰、建筑装饰、城市未来规划展览厅旅游元素旅游元素：曲靖旅游景点微缩景观29SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议水元素水元素 水体将成为广场中最具吸引力的部分，它可静止，可跳动，可映射周边景物，与商业建筑的结合营造独具一格的魅力。30SHEN ZHEN MEGAROAD RE
28、AL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议水元素水元素与灯光结合与灯光结合通过光影技术、现代感的周边建筑，并与水体结合规划，使广场凸显现代气息以及科技的魅力。31SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议 历史文化长廊、展览等景观小品展示曲靖悠久的历史文化，同时规划宣传活动广场，定期举办文化活动，成为曲靖宣传推广阵地。文化元素文化元素历史文化景观历史文化景观32SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING C
29、O., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议浮雕、壁画展示曲靖历史文化曲靖地形图曲靖历史介绍曲靖民族风情风景图历史事件文化元素文化元素历史文化浮雕、壁画历史文化浮雕、壁画33SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议爨宝子碑爨龙颜碑徐霞客诸葛亮与孟获珠江源文化元素文化元素历史景观小品历史景观小品34SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议科技元素科技元素音乐喷泉音乐喷泉 广场中心设计音乐喷泉，运
30、用先进的激光科技、影像、三维立体动画、音乐技术，并由水道、水廊延伸至周边建筑。35SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.萨尔茨堡欧洲花园购物中心香港中银大厦外立面轮廓结合灯光设计形成独特景观多媒体立面处理，就是墙上的玻璃做为象素形成动态图像 建议项目外立面可采用局部轮廓配合灯光突显特建议项目外立面可采用局部轮廓配合灯光突显特色（如右图香港中银大厦），或局部立面做多媒体处理色（如右图香港中银大厦），或局部立面做多媒体处理（如下图欧洲花园）。（如下图欧洲花园）。科技元素科技元素玻璃幕墙玻璃幕墙Part 3 商业市场分析及规划建议36S
31、HEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.案例参考：类型 地段材质楼层大小用途多媒体深南路电子屏四、五层12mX8m（见图1）品牌形象推广多媒体人民南路电子屏四、五层12mX8m（见图2）品牌形象推广金光华广场中信城市广场Part 3 商业市场分析及规划建议科技元素科技元素LED广告牌广告牌37SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.广场特色灯杆广场及喷泉夜间灯光效果经灯光点缀的大型植物商家自身灯光效果Part 3 商业市场分析及规划建议科技元素科技元素灯光设计灯光设计 从建
32、筑成本的角度考虑，建议主要通过对广场景观设计而打造夜景亮点，局部设置激光镭射灯； 商家自身的灯光照明会是项目的一道亮丽风景； 景观规划后在项目及广场上能有开阔、丰富悦目的视景，提升项目整体形象，增强商业驻留性。38SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 将世界奇观、历史遗迹、古今名胜、自然风光、民居、雕塑、绘画以及民俗风情、民间歌舞表演汇集一园，再现了一个美妙的世界。参考案例：深圳世界之窗旅游元素旅游元素浓缩标志建筑浓缩标志建筑Part 3 商业市场分析及规划建议39SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE C
33、ONSULTING CO., LTD.以曲靖旅游景观图进行布局九龙瀑布群马过河小三峡彩色沙林天生洞造型珠江源金鸡孤峰群菌子山香炉山腊山湖凤凰谷Part 3 商业市场分析及规划建议40SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.全面展示曲靖旅游景点，全面展示曲靖旅游景点，全面展示曲靖旅游景点，全面展示曲靖旅游景点，打造曲靖对外宣传阵地。打造曲靖对外宣传阵地。打造曲靖对外宣传阵地。打造曲靖对外宣传阵地。41SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建
34、议项目建筑规划建议项目建筑规划建议 项目整体布局思路项目整体布局思路 项目整体规模判断项目整体规模判断 商业布局规划核心思路商业布局规划核心思路 商业布局具体规划建议商业布局具体规划建议 42SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议1 1、项目整体规划布局核心思路、项目整体规划布局核心思路1.1 1.1 地块内部道路规划地块内部道路规划1.2 1.2 中心广场规划建议中心广场规划建议1.3 1.3 商业、住宅与商务分区商业、住宅与商务分区1.4 1.4 负一层商业规划建议负一层商业规划建议1.5
35、1.5 住宅裙楼商业布局规划住宅裙楼商业布局规划43SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议1.1 1.1 地块内部道路规划分析地块内部道路规划分析 政府要求在项目地块规划贯政府要求在项目地块规划贯穿交通路与麒麟北路的车行道路，穿交通路与麒麟北路的车行道路，对商业规划产生以下影响：对商业规划产生以下影响： 地块内部增加展示面，商业价地块内部增加展示面，商业价值进一步提升，对项目商业营销值进一步提升，对项目商业营销及后续经营产生有利影响；及后续经营产生有利影响； 车行道路对项目整体性造成一车行道路对
36、项目整体性造成一定的破坏。定的破坏。44SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议车行道路规划建议一：地面车道车行道路规划建议一：地面车道 项目规划地面车道，有效将各功能分区区分，明晰各分区功能； 规划地面车道，能有效增加地块展示面，提升项目的整体价值； 规划地面车道，影响人流的互动，对项目的整体性产生一定的影响。45SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议车行道路规划建议二：地下车道车行道路规划建议二
37、：地下车道 项目规划地下车道，保证地面商业、住宅、商务等功能的整体性； 规划地下车道，结合停车场规划，能有效的提升停车便利性； 规划地下车道仍对负一层商业的整体性产生负面影响，人流难以自然互通。46SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议两个方案比较两个方案比较方案分析方案一：地面车道方案一：地面车道方案二：地下车道优势 商业及广场增加展示面，商家经营与销售均可获益； 有效区隔商业与住宅功能。 保证项目整体性； 停车便利性有效提升。劣势 对项目整体性造成一定的负面影响。 对负一层商业的整体性有较大
38、的负面影响。综合比较对项目整体的营销及商业的经营有积极的推动作用。仅保证项目的整体性，于项目开发目标无重大影响。47SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议1.2 1.2 中心广场规划建议中心广场规划建议位置 中心广场不仅为商业的中心，而且亦是项目的中心； 中心广场与车道结合规划，增加中心广场的对外辐射力，同时拉动车道分隔的两部分的人流，增强项目的整体性。形状中心广场规划为长方形，一方面可以增加商业内部的展示面，另一方面规则的形状有利于商铺的划分，符合商家的要求。48SHEN ZHEN MEGAR
39、OAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议 住宅规划建议在教场路与麒麟北路交叉处住宅规划建议在教场路与麒麟北路交叉处，商业价值，商业价值相对不高，同时邻近中小学等，相对不高，同时邻近中小学等，居住氛围较好居住氛围较好； 商务功能商务功能包括（写字楼包括（写字楼/ /酒店酒店/ /公寓）公寓）建议规划麒麟北建议规划麒麟北路一侧路一侧，并与广场相连并与广场相连，此处不仅邻近麒麟东路商务氛，此处不仅邻近麒麟东路商务氛围较浓，同时可分享中央大广场景观资源；围较浓，同时可分享中央大广场景观资源； 商业主要规划在地块商业价值最高区域商业主要
40、规划在地块商业价值最高区域，与现有商业，与现有商业氛围进行有效承接，同时缩短市场培育期。氛围进行有效承接，同时缩短市场培育期。1.3 1.3 商业、住宅与写字楼商业、住宅与写字楼/ /酒店酒店/ /公寓分区思路公寓分区思路住宅住宅商务商务商业商业广广场场 各功能分区相对独立，而中心广场则起到人流枢纽的作用，使各个功能分各功能分区相对独立，而中心广场则起到人流枢纽的作用，使各个功能分区形成一个有机整体。区形成一个有机整体。49SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议负一层商业规模建议负一层商业规模建
41、议：业态建议超市潮流服饰、服务配套等生活家居、家电广场、美食广场规模建议20,00020,00015,000-20,000负一层商业初期规模建议在负一层商业初期规模建议在50,000-60,00050,000-60,0001.4 1.4 负一层商业布局规划负一层商业布局规划 负一层商业规模建议原则：在商业规划上保留较大的弹性空间； 项目地下整体开挖，为后续地下商业规模的扩大预留较大的空间； 负一层商业在考虑销售的前提下，兼顾后续的经营，初期经营规模可相对适中。50SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规
42、划建议下沉式广场负一层商业位置建议负一层商业位置建议： 位置规划主要考虑人流的便捷导入，提升消费便利性； 负一层商业建议规划在交通路与中心广场之间，方便导入两侧的人流； 直接导入人流的下沉式广场可规划在交通路、中心广场两端，直接导入人流，提升负一层商业的价值。51SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.宽敞、舒适、宽敞、舒适、景观、水流、景观、水流、台阶台阶地下商业城可规划下沉式广场与地面进行连接，不仅起到引导人流的作用，同时丰富广场建筑形态与景观资源；下沉式广场与水流、景观小品的结合增强了消费者购物的趣味性。Part 3 商业市场
43、分析及规划建议下沉式广场规划建议下沉式广场规划建议52SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议负一层人流导入建议负一层人流导入建议：人流动线：外部人流通过规划下沉式广场导下沉式广场导入人流；小广场位置的人流可通过自动扶梯和负一层商业形成互动； 地下商业城可营造室内街地下商业城可营造室内街铺室外化的效果铺室外化的效果，采用透光玻璃等手法，可增强自然光导入，增强一层人流对负一层商业的可视性。53SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 富有
44、蜿蜒度，曲折变化性削弱单调感； 景观小品，绿化座椅点缀其间； 透光顶篷设计，利用自然采光； 广场地砖铺于室内，营造室外感觉； 建议结构层高为6m，营造宽敞的地下空间； 各店铺特色鲜明，风格迥异。Part 3 商业市场分析及规划建议室内街铺室外化室内街铺室外化：54SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议负一层商业业态建议负一层商业业态建议：地下商业城需规划面积需求较大，展示面要求较低同时有较高的人流吸引力，建议规划主力店超市； 同时规划潮流前线、服务配套等业态作为超市辅营区的一部分，整体商业价值较
45、高，具备较好的营销价值。潮流前线，配套等超市潮流前线生活家居、家电广场、美食广场55SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议1.5 1.5 住宅裙楼商业布局规划住宅裙楼商业布局规划方案一：商业规划在每栋塔楼下临街商铺，临广场处规划集中商业；方案二：商业只规划为住宅整体的临街商铺以及集中商业。方案一方案二 住宅整体占地面积较大，整体不住宅整体占地面积较大，整体不大于大于70,00070,000，该区域商业规划主要，该区域商业规划主要有两种方案：有两种方案：56SHEN ZHEN MEGAROAD R
46、EAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议方案分析方案一方案二优势 可售及价值较高区域面积增加； 商业价值亦有较大的提升。 该区域中间可规划园林花园等，住宅品质得到一定的保证劣势 住宅品质收到一定的影响。 商业可销售的面积相对方案一较少。 综合考虑：方案一规划较多商业面积可售，同时中部规划小型广场，提升综合考虑：方案一规划较多商业面积可售，同时中部规划小型广场，提升住宅景观资源，弥补不足，建议选取方案一规划住宅裙楼商业。住宅景观资源，弥补不足，建议选取方案一规划住宅裙楼商业。57SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE
47、 CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议2 2、项目整体规模判断、项目整体规模判断2.1 2.1 商业规模判断商业规模判断土地覆盖率项目层数负一层商业以覆盖率55%为准，项目单层面积可做到11万3层为主，局部4层 负一层整体开挖，除规划地下停车场外，其余可考虑规划商业； 同时，考虑地下商业城购物舒适度以及业态规划容量。项目地面商业规模35万-40万项目地下商业城规模建议为5万-6万按照土地价值最大化原则，项目商业整体规模至少可达40万-46万58SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.主力业态规
48、模建议区间百货15,000 35,000超市10,000 20,000潮流前线等服饰精品30,000 40,000小商品批发市场10,000 15,000餐饮、休闲娱乐80,000 100,000服务配套30,000 40,000电子手机数码5,000 8,000汽车展示10,000 15,000家庭式消费业态5,000 10,000食品批发市场4,000 5,000建材五金、家具家私等10,000 20,000其他5,000 8,000 从市场容量判断，项目从市场容量判断，项目商业整体规模在商业整体规模在200,000-200,000-350,000350,000较为适宜。较为适宜。Part
49、 3 商业市场分析及规划建议 商业规模判定：商业主要以后期商业规模判定：商业主要以后期经营为目的，必须著重考虑曲靖市场经营为目的，必须著重考虑曲靖市场容量的大小，同时为项目后期发展预容量的大小，同时为项目后期发展预留较大的空间发展，留较大的空间发展，建议项目商业总建议项目商业总建议项目商业总建议项目商业总体量不宜超过体量不宜超过体量不宜超过体量不宜超过3535万左右万左右万左右万左右。59SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议2.2 2.2 商务规模判断商务规模判断酒店酒店/ /写字楼写字楼/
50、/公寓主要以长期经营为目的，市场规模较为有限公寓主要以长期经营为目的，市场规模较为有限五星级酒店商务酒店写字楼/公寓 作为曲靖新地标体现，以40层高度树立典范； 官房大酒店目前体量在3.5万。以引入品牌连锁经营的经济型酒店为目标，扩大项目辐射人群。 以标准层500-800为准，层数建议30层； 因写字楼市场具备一定的开发风险，建议与商务酒店结合规划。规模建议在40,000-50,000规模建议为8,00015,000-25,000项目酒店项目酒店/ /写字楼写字楼/ /公寓规模判断：商务功能总体量建议为公寓规模判断：商务功能总体量建议为6-86-8万万60SHEN ZHEN MEGAROAD
51、REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议2.3 2.3 住宅规模判断住宅规模判断着重考虑符合片区规划及定位因素；结合曲靖房地产市场开发水平以及周边物业开发状况进行判定；同时，市场可实现度亦是重要的考量因素。容积率判断原则：容积率判断原则： 中心片区以商住楼居多，容积率在中心片区以商住楼居多，容积率在4.5-5.54.5-5.5之间之间 而片区住宅品质较高的大盘，容积率则集中在而片区住宅品质较高的大盘，容积率则集中在2.8-3.5 2.8-3.5 之间。之间。区域区域楼盘名称楼盘名称建筑面积建筑面积容积率容积率中中心心片片区区龙城国际3
52、0万3.5龙泽园32万2.86馨源现代城3.4万-雄业状元楼1万多3.7美邻彼岸18.2万3.77尚都豪庭13万5.57福麟尚居4.3万4.96赢城世家约7万4.77金城佳园约8万5.33中天国际15万7.5061SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.住宅规模分析角度及依据住宅规模分析角度及依据住宅规模分析住宅规模分析从市场竞争情况分析从市场竞争情况分析：项目应立足在产品特征、户型景观的创新设计上，而规模处于中上水平即可，中心城区楼盘规模集中在10万-30万之间 。从住宅功能作用分析从住宅功能作用分析：本项目为以商业为主体的综合体
53、，住宅作为项目整体的价值提升部分。 保守估计，项目住宅规模建议至少保守估计，项目住宅规模建议至少2020万。万。从住宅市场分析从住宅市场分析：曲靖市场整体发展较为健康，价格发展空间有待挖掘，年需求量较为稳定，因此，保守估计项目规划中等规模可由市场消化。Part 3 商业市场分析及规划建议 曲靖住宅市场整体呈现健康稳定发展，价格仍有较大的提升空间，同时中心城区较大楼盘整体销售情况较好，具备较大的市场空间； 住宅功能主要不以长期经营为目的，销售周期可较长，而随着项目商业以及商务功能的成功打造，项目住宅价格及品质具备足够的提升空间，因此，建议建议项目住宅规模可在项目住宅规模可在20-4020-40万
54、万之间之间。62SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议项目项目占地面积()200,000总建筑面积()800,000容积率4商业商业建筑面积()350,000住宅住宅建筑面积()200,000-400,000五星级酒店五星级酒店/ /商务酒商务酒店店/ /写字楼写字楼/ /公寓公寓建筑面积()80,000-100,000项目总体规模判断项目总体规模判断63SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议3
55、3、商业布局规划核心思路、商业布局规划核心思路3.1 3.1 内外部人流动线内外部人流动线3.2 3.2 主力店布局规划主力店布局规划3.3 3.3 各层商业布局思路各层商业布局思路64SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议3.1 3.1 内外部人流动线内外部人流动线外部人流引导外部人流引导出入口出入口人流人流 中心广场是吸引外部人流的核心，广场临地块内车行道路规划，增强广场的辐射力，有效拉动外部人流； 增强各出入口人流对中心广场的可视性，使外部人流自然过渡到中心广场，发挥中心广场凝集人流的作用
56、。65SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 中心广场集散人流功能 三个回环型主动线 小广场共享、凝集人流Part 3 商业市场分析及规划建议内部人流引导内部人流引导66SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议小广场的功能小广场的功能 小广场和中心广场相互作用，共享人流，两者带动人流的互动，提升、平衡项目整体的商业价值； 小广场亦是各自商业组团的核心，凝集人流提升自身组团的商业价值。67SHEN ZHEN MEGAROAD REAL
57、ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议Part 3 商业市场分析及规划建议垂直人流引导垂直人流引导一层与二、三、四层垂直人流引导 步梯/手扶梯：在广场、通道等人流关键节点，结合退台及连廊规划步梯或手扶梯，将人流直接引导至高楼层； 电梯：相对较高的楼层，如四层，可在一层规划电梯引导人流，亦符合高楼层餐饮、休闲娱乐商家经营特点。负一层与一层垂直人流引导 负一层人流可结合下沉式广场、小广场手扶梯、步梯等设施和一层形成人流共享。68SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 地下停车场至一层
58、规划自动扶梯； 地下停车场均有直达相对较高楼层的升降梯。Part 3 商业市场分析及规划建议停车场垂直交通组织停车场垂直交通组织69SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议3.2 3.2 主力店布局规划主力店布局规划小商品批发市场：小商品批发市场：位置建议：邻近火车站与客运站；规模建议：1.5.-2万，1-4层百货：百货：位置建议：临广场处，2-4层，1层划铺销售；规模建议：2万-3万超市：超市：位置建议：临近广场；规模建议：1.5.-2万，负一层潮流前线：潮流前线：位置建议：临交通路，承接周边商
59、业氛围；规模建议：2.-3万，1-4层电子手机数码广场电子手机数码广场：位置建议：临街，适合销售；规模建议：5000-1000070SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议3.3 3.3 一至四层商业布局规划一至四层商业布局规划一层一层 一层商业价值较高，是项目整体规划及销售重点，所划街铺基本以销售为主； 为达到100%销售及后期经营目的，将一层商业划分为背靠将一层商业划分为背靠背的临街街铺，减少价值较低背的临街街铺，减少价值较低的内铺出现的内铺出现； 一层整体业态以零售商铺为主。71SHEN Z
60、HEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议二、三层二、三层 二三层商业价值较低，基本基本规划集中商业、专业市场以及规划集中商业、专业市场以及餐饮、休闲娱乐等大面积商家餐饮、休闲娱乐等大面积商家； 各商业组团需以连廊相连，增强彼此的连通性； 二三层与其他楼层的连接通过便利性较强的垂直交通连接，同时二层可规划退台、挑廊等，直接引导人流。72SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议四层四层 四层营销以及经营价值较低，建建
61、议如餐饮休闲娱乐等高楼层业态需议如餐饮休闲娱乐等高楼层业态需要可规划四层商业要可规划四层商业； 集中商业中，百货、批发市场等可规划四层商业；在功能上亦可考虑可作为宿舍、办公室、仓库等租赁，不仅完善项目服务配套，同时也可增加一部分租赁收益。73SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.4.1 4.1 分期开发建议分期开发建议4.2 4.2 停车场停车场/ /停车位规划建议停车位规划建议4.3 4.3 街道尺寸建议街道尺寸建议 4.4 4.4 铺位划分建议铺位划分建议4.5 4.5 退台退台/ /连廊建议连廊建议4.6 4.6 小广场规划
62、建议小广场规划建议4 4、商业建筑具体规划建议、商业建筑具体规划建议Part 3 商业市场分析及规划建议74SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议4.1 4.1 分期开发建议分期开发建议商业商业商业商业住宅住宅住宅住宅商务商务商务商务项目整体规模较大，功能较多，需要考虑分期开发，建议以各产品功能价值高低建议以各产品功能价值高低（商业（商业住宅住宅商务）为顺序，进行项目整体规划商务）为顺序，进行项目整体规划；商业为项目整体核心价值体现，项目需要通过商业的成功规划打响项目整体开发项目需要通过商业的成
63、功规划打响项目整体开发的第一战，的第一战，以此提升项目住宅与商务价值； 曲靖住宅价格呈现稳定缓升的状态，价值远低于商业开发，而通过商业打造曲靖核心地位，项目住宅价格较之其余项目，将有更大的空间；曲靖商务市场商务市场发展较为滞后而缓慢，项目开发酒店/写字楼/公寓等具有较大的市场风险，其规模及定位可视项目后续发展态势而定其规模及定位可视项目后续发展态势而定。75SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议4.2 4.2 停车场停车场/ /停车位规划建议停车位规划建议深圳购物中心的停车位与商业面积的比例一般
64、在深圳购物中心的停车位与商业面积的比例一般在1 1：80 80 1 1：150150之间之间购物中心购物中心商业面积（）商业面积（）停车位（个）停车位（个）比例比例万象城188,0001,000188：1金光华广场120,000500240：1中信城市广场71,80078890：1COCO PARK85,000600140：1曲靖、昆明、深圳人均汽车保有量对比（曲靖、昆明、深圳人均汽车保有量对比（20082008年）年）城市城市曲靖曲靖昆明昆明深圳深圳数量（人均）54.592.37130项目停车位数量规划需要有前瞻性，为项目后期发展预留空间；从右图数据比较图示中，曲靖汽车保有量较高，因此，停车
65、位需要有较多规划。76SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 充足的停车位不仅是项目重要硬件条件之一，同时也是项目保持长期竞争优势的重要手段； 曲靖人均汽车保有量较高，同时餐饮休闲娱乐以及批发市场对停车位有较高的要求。Part 3 商业市场分析及规划建议停车位数量建议停车位数量建议：类型类型商业停车位商业停车位住宅停车位住宅停车位商务停车位商务停车位个数商业面积以350,000计算，所需停车位约为35003500个住宅面积以400,000计算，所需停车位约为：20002000个商务面积规模不大，且停车性质与商业较为相近，可共享商业
66、停车备注以1：100比例计算以户数：停车位=2：1，按平均100/户计算，项目户数大约为4000户。 按以上计算合计，项目规划按以上计算合计，项目规划55005500个车位是较为充足，但考虑到曲靖城市个车位是较为充足，但考虑到曲靖城市发展以及各功能组团停车位可共享，建议项目规划发展以及各功能组团停车位可共享，建议项目规划4000-50004000-5000车位即可。车位即可。77SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 交通路路面较窄，且为商业规划重心，人流量较大，停车场出入口不宜规划于此； 麒麟北路与教场路路面状况较好，建议将停车
67、场出入口位置规划于此； 车库出入口设计以不影响商业展示为主要原则； 停车场与商业通过扶梯连接，直接将人流导入商业内部，提升便利性与商业价值。Part 3 商业市场分析及规划建议停车场位置建议停车场位置建议：78SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.可采取局部镂空可采取局部镂空/ /加玻加玻璃盖或绿化下沉等形璃盖或绿化下沉等形式，使地下停车场局式，使地下停车场局部能进行自然采光部能进行自然采光，缓冲地下室带来的压抑感。 玻璃镂空 绿化下沉Part 3 商业市场分析及规划建议停车场其他规划建议停车场其他规划建议：79SHEN ZHEN
68、 MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.人人行行通通道道14m5m3m停停车车位位停停车车位位人人行行通通道道5m3m 双向双向4 4车道：车道：14m14m 两排停车位：两排停车位：10m10m 人行通道及景观、座椅：人行通道及景观、座椅：6m 6m 考虑项目后期经营及长考虑项目后期经营及长期发展需要，车道建议为双向期发展需要，车道建议为双向4 4车道，并留有停车位以及人行车道，并留有停车位以及人行通道，宽为通道，宽为30m30m。Part 3 商业市场分析及规划建议车道宽度建议：双向四车道车道宽度建议：双向四车道4.3 4.3 街道尺寸建议街道尺
69、寸建议80SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.步行街虎门步行街石龙汇联步行街东城风情步行街 愉景新时代广场 南城富民步行街 石龙大华名店城街宽区间（m）10-12612820-248东城风情步行街南城富民步行街石龙汇联步行街步行街宽度建议步行街宽度建议Section 4Part 3 商业市场分析及规划建议81SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.建议项目步行街宽度为建议项目步行街宽度为12-15m12-15m，辅助通道宽，辅助通道宽10m10m左右。左右。从案例可知
70、： 街道过于宽阔，人流回游性较差，既不经济又缺乏街道生活的互动性，也会使人的密度降低而显得人气不足，如南城富民步行街24米的宽度； 街道过于狭窄，人流拥塞，既不舒适也难以带动街道的商业活动，如石龙汇联步行街的6米宽度。 对于商业街空间距离的界定，国际上较为公认的是1784年巴黎确定的2 2：3 3（街道宽（街道宽度：建筑高度）比例度：建筑高度）比例，比照项目，三层商业的建筑高度大致为15米（以单层5米计算），那么，商业街高度为10米左右，结合项目自身情况：资料来源：戴志中等编著国外步行商业街区，121页，东南大学出版社 全步行街禁止车辆进入，不需要过宽的街； 步行街需要规划较多景观设施、行道树
71、及流动商业等，需要适当的加宽；Section 4Part 3 商业市场分析及规划建议82SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 项目商业价值最大化原则，尽可能多的划分街铺；项目商业价值最大化原则，尽可能多的划分街铺； 所划分商铺均能独立经营，尽量减少死角铺位；所划分商铺均能独立经营，尽量减少死角铺位； 铺位结构要方正实用，减少不规则铺位；铺位结构要方正实用，减少不规则铺位； 铺位开间进深比控制在铺位开间进深比控制在1 1：2 21 1：3 3之间；之间； 规划铺位面积适中，商家可根据不同面积需求而自由组合，灵活度高。规划铺位面积适
72、中，商家可根据不同面积需求而自由组合，灵活度高。Part 3 商业市场分析及规划建议4.4 4.4 铺位划分建议铺位划分建议83SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.楼层开间进深使用面积街铺4-6m12m48-60m内铺4m68m2535m临街街铺主要为品牌商家，开间4-6m，进深建议为10m；内街主要划分小铺，面积控制在20-30 m 之间；大型餐饮商家进深为20-40m较合适；如进深过宽，则可考虑组合铺位的形式，如右图。Part 3 商业市场分析及规划建议84SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CON
73、SULTING CO., LTD.Part 3 商业市场分析及规划建议 进深基本为20-40m，可划背靠背的铺位，商业价值较高； 单个地块面积基本在3000左右，具备较好的营销价值。项目整体建筑铺位划分建议项目整体建筑铺位划分建议85SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.组团式街区将使项目整体性受到一组团式街区将使项目整体性受到一定的影响，建议规划退台及连廊；定的影响，建议规划退台及连廊；退台退台：在右图所示位置规划退台，将外部人流直接便利的导入二层商业，提升商业价值：建议二层位置后退后退3-53-5米，并规划步梯米，并规划步梯。
74、4.5 4.5 退台、连廊规划建议退台、连廊规划建议Part 3 商业市场分析及规划建议3-5m3-5m退退 台台86SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.连廊连廊： 2层设置，建议宽6米，加盖；外部采用广告包装； 酒店内部也需通过连廊与商业连接，提升商业价值。Part 3 商业市场分析及规划建议87SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.二三层商业价值提升面临的问题二三层商业价值提升面临的问题：Part 3 商业市场分析及规划建议曲靖以一层商业为主，二三层的外部人流的
75、导入存在较大的障碍，商业价值得不到有效提升；这将直接影响到项目的营销影响到项目的营销价值，以及为后期招商带来价值，以及为后期招商带来较大困难较大困难，这是项目亟需解决的问题之一。4.6 4.6 二三四层价值提升措施建议二三四层价值提升措施建议88SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.市民活动节日装扮4.7 4.7 小广场规划建议小广场规划建议Part 3 商业市场分析及规划建议 定期举办市民活动定期举办市民活动，提升项目影响力及扩张力； 商家的促销活动商家的促销活动则可以提高广场的商业价值以及增强商业氛围。 问题：广场如何提升聚集
76、人气的作用？问题：广场如何提升聚集人气的作用？解决：市民活动/景观小品/外摆位/售卖亭/导视系统 市民活动：市民活动：89SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.规划景观小品，增强广场的趣味性，可以凝集人流，和商业形成良好的互动；广场内设置一定数量的休闲桌椅，作为消费者及居民休憩空间，如在预算范围内，可适当规划喷泉，提升广场趣味性。休闲桌椅与水流的结合休闲桌椅 景观小品及休憩空间：景观小品及休憩空间：个性雕塑绿荫环绕Part 3 商业市场分析及规划建议90SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTI
77、NG CO., LTD.建议项目规划之初，就应重点考虑为餐饮区预留大量油烟管道的设置；建议为餐饮商家预留足够的停车位，顾客停车要便利；在广场、退台等公共空间，为餐饮/咖啡商家预留可设置外摆位的可能。Part 3 商业市场分析及规划建议 商家外摆位：商家外摆位：91SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 项目业态分类及特点项目业态分类及特点 项目核心业态主题分析项目核心业态主题分析 项目商业业态组合分析项目商业业态组合分析 项目商业规模分析项目商业规模分析 业态布局分析业态布局分析契合市场需求的业态组合契合市场需求的业态组合Part
78、 3 商业市场分析及规划建议92SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.商业业态规划核心思路商业业态规划核心思路1 1、项目商业业态规划必须起到整合曲靖商业资源的作用；、项目商业业态规划必须起到整合曲靖商业资源的作用；2 2、业态组合必须契合市场需求，同时满足不同层次消费群体需求；、业态组合必须契合市场需求，同时满足不同层次消费群体需求；3 3、项目业态规划体量需要在市场容量基础上，为后续扩大经营留有发展空间，整体规、项目业态规划体量需要在市场容量基础上，为后续扩大经营留有发展空间，整体规模可适当扩大；模可适当扩大；4 4、项目以销
79、售为主，应较多规划面积要求不大，同时具备长期经营能力的业态。、项目以销售为主，应较多规划面积要求不大，同时具备长期经营能力的业态。Part 3 商业市场分析及规划建议93SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.零售业态商家组合分析零售业态商家组合分析家庭式消费业态以年轻人为主要群体商务群体不同消费群体都需要的日常消费业态消费频率较高，容易营造项目时尚活力氛围中高端消费群体为主，对购物环境、商家品质有较高要求超市、服务配套、农贸市场、餐超市、服务配套、农贸市场、餐饮、服饰、儿童乐园、保健服务、饮、服饰、儿童乐园、保健服务、家电家居等家
80、电家居等潮流服饰、餐饮休闲娱乐（酒吧、特色餐饮、潮流服饰、餐饮休闲娱乐（酒吧、特色餐饮、电影院、电影院、KTVKTV等）、电子数码、书城培训等等）、电子数码、书城培训等中高档餐饮、休闲娱乐、健身美中高档餐饮、休闲娱乐、健身美容、品牌服饰、百货等容、品牌服饰、百货等 项目商业定位于项目商业定位于“生活购物中心生活购物中心”，辐射曲靖不同层次消费群，辐射曲靖不同层次消费群，因此，从业态组合上就必须能够满足不同消费群体的消费需求。因此，从业态组合上就必须能够满足不同消费群体的消费需求。项目商业业态组合分析：项目核心业态构成项目商业业态组合分析：项目核心业态构成Part 3 商业市场分析及规划建议94
81、SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.专业市场业态分析专业市场业态分析小商品批发市场电子手机数码汽车展示、配件维修曲靖已有一定的发展，但规模较小，物业陈旧，发展受限曲靖主要以自然形成的街铺为主，同时手机与电脑数码市场分布不同区域，不易形成聚集效应项目周边业已形成一定规模的汽车配件维修、展示商家项目可在此基础上，整合现有商家资源，并增大一定的规模，促进发展。项目可在此基础上，整合现有商家资源，并增大一定的规模，促进发展。在形象、物业条件上改善目前较在形象、物业条件上改善目前较为陈旧的局面，有较大空间发展为陈旧的局面，有较大空间发展
82、项目庞大的项目规模必须具备若干个专业市场扩大辐射面，而项目开发主要项目庞大的项目规模必须具备若干个专业市场扩大辐射面，而项目开发主要以销售为目标，因此，规划的专业市场必须兼顾适宜销售以及具备长期经营能力，以销售为目标，因此，规划的专业市场必须兼顾适宜销售以及具备长期经营能力，同时符合区域消费特点。同时符合区域消费特点。项目商业业态组合分析：项目开发角度项目商业业态组合分析：项目开发角度Part 3 商业市场分析及规划建议95SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.零售服务类：零售服务类： 百货、超市、服饰精品、餐饮美食、休闲娱乐、服
83、务配套百货、超市、服饰精品、餐饮美食、休闲娱乐、服务配套专业市场类：专业市场类： 小商品批发市场、电子手机数码、汽车展示小商品批发市场、电子手机数码、汽车展示注：服务配套业态一般面积不大，且属于商业项目必需的业态，以下不做详细分析。注：服务配套业态一般面积不大，且属于商业项目必需的业态，以下不做详细分析。业态分类及特点介绍业态分类及特点介绍Part 3 商业市场分析及规划建议96SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.业态特点劣势百货 综合零售类业态 集客能力高 较适合成熟商圈，对商业气氛依赖程度较高大型超市 提供日常生活用品及新鲜
84、食品，快捷便利 集客能力强, 可创造稳定客源并维持日常人潮 付租能力低 服饰精品 属高附加值的商业类型，付租能力较高 服饰为各大百货公司营业贡献度最强业态,尤其是女装的成长率一向高于整体平均成长率 单店需求面积不大餐饮 属目的型消费类别 具一定的集客能力 即提供进餐服务，又提供休闲、社交、应酬多项功能 边际利润较低, 付租能力较低休闲娱乐 可创造时尚和活力的气氛 集客效力强 边际利润较低, 付租能力较弱服务配套 强化项目商业服务功能 付租能力较强小商品批发市场 属目的性消费类别 具一定聚客能力 较依赖周边市场商业氛围Part 3 商业市场分析及规划建议97SHEN ZHEN MEGAROAD
85、REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.1、项目建议规划潮流前线，将目标消费群锁定年轻消费群体，营造项目时尚、活力氛围，同时提升营销价值；2、经营业态以服饰精品为主，辅之以个人护理、珠宝、服务配套等；3、商铺面积不大，开店成本较低，经营方式灵活，较适合小商家经营，同时具有较好的租金收益。潮流前线潮流前线Part 3 商业市场分析及规划建议98SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.餐饮、休闲娱乐业态餐饮、休闲娱乐业态项目需要此类型业态其集中规划，形成规模效应，也可规避其对其余商业的影响。项目需要此类型业态其集
86、中规划，形成规模效应，也可规避其对其余商业的影响。 在大型商业项目中，餐饮休闲娱乐业态一直是人气最旺，自我经营能力最好的业态，一般占项目面积的30%-40%左右； 项目经营餐饮、休闲娱乐业态面临较为激烈的竞争，因此必须从规划、整体形象打造，借助其余商业以及项目综合体优势打造新的餐饮娱乐聚集区。业态业态规模建议规模建议餐饮餐饮中偏低档：以美食街、美食广中偏低档：以美食街、美食广场为形态，主营特色小吃、地场为形态，主营特色小吃、地方料理、中西快餐等方料理、中西快餐等80,000-100,000 80,000-100,000 中偏高档：大型餐饮商家中偏高档：大型餐饮商家休闲休闲娱乐娱乐电影院、休闲会
87、所、美容美发、电影院、休闲会所、美容美发、反斗城等反斗城等Part 3 商业市场分析及规划建议99SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.小商品批发市场小商品批发市场名称名称规模前北路珠江商场5,000 沿街同类型街铺2,000本项目引入小商品批发市场业态有较大的发展空间。本项目引入小商品批发市场业态有较大的发展空间。 曲靖小商品批发主要集中于前北路，以珠江商场为主带动周边商家，规划较为陈旧，但商家经营状况较好，辐射了周边县市； 项目建议规划小商品市场，可提升项目对中低收入消费群体以及周边县市消费群的辐射力度，在规划以及内部环境打造
88、上获得竞争优势，强势整合现有商家资源。业态规模建议小商品批发市场20,000 - 30,000Part 3 商业市场分析及规划建议100SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.数码广场数码广场 曲靖手机数码主要集中分布于南宁西路以西、东风广场，而电脑数码、配件则集中于寥廓北路沿街，经营状况较好； 项目建议规划手机数码、电子数码配件专业市场，将二者集中规划，形成规模优势，整合商家资源。寥廓北路南宁西路以西苏宁国美东风广场规模建议为规模建议为10,000-15,000 。Part 3 商业市场分析及规划建议101SHEN ZHEN ME
89、GAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.汽车展示、服务、配件维修等汽车展示、服务、配件维修等汽车展示业态规模建议为汽车展示业态规模建议为10,000-15,000。 项目周边交通路、教场路以及寥廓北路分布较多汽车维修、车行、汽车配件等汽车类业态，经营情况较好，已形成一定的规模效应； 项目规划集展示、销售、维修服务为一体的汽车销售服务市场有一定的空间。如品牌汽车交易、汽修汽配、汽车美容服务、二手车交易等。交通路教场路寥廓北路麒麟北路Part 3 商业市场分析及规划建议102SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING C
90、O., LTD.功能功能商家业种商家业种规模建议规模建议家庭式消费家庭式消费儿童乐园、书城、教育培训、儿童乐园、书城、教育培训、保健中心等保健中心等5000 - 100005000 - 10000家庭消费业态家庭消费业态 家庭式消费业态能吸引不同消费层次水平的消费群体，经营能力较强且对增强项目商业辐射面有较大影响。Part 3 商业市场分析及规划建议103SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.功能功能规模建议规模建议建材五金、家居家私10000 - 2000010000 - 20000建材五金、家具家私等业态建材五金、家具家私等业
91、态 建材五金、家居家私在曲靖已有较大的发展，已有的专业市场以建材、家具居多； 项目规划此业态有较大的发展空间。Part 3 商业市场分析及规划建议名称名称面积（）面积（）张三口建材市场52,000东关建材市场4,500滇东北建材市场3,000万家乐家私3,990全友家私3,000曲纺家具城6,000麒麟家具城30,000曲纺家具批发市场14,400时代灯具6,100104SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.主力业态规模建议区间百货15,000 35,000超市10,000 20,000潮流前线等服饰精品30,000 40,000
92、小商品批发市场10,000 15,000餐饮、休闲娱乐80,000 100,000服务配套30,000 40,000电子手机数码10,000 15,000汽车展示10,000 15,000家庭式消费业态5,000 10,000建材五金、家具家私等10,000 20,000其他5,000 8,000项目商业规模度分析项目商业规模度分析经以上估算，项目商业整体规经以上估算，项目商业整体规模可在模可在200,000-350,000。Part 3 商业市场分析及规划建议105SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.综合超市技术指标具体要求需
93、求面积（）10,000-20,000单层面积（）5,00010,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5进深50楼板承重（Kg/）500给排水提供市政管道供水，日供水量100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw150kw/1000，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯Part 3 商业
94、市场分析及规划建议106SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.大型中式酒楼技术指标具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）5001,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4.5楼板承重（Kg/）500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯中式快餐店技术指标具体要求需求面积（）150-400单层面积（）100-200经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4步梯（部）1燃气管道提供接口排
95、污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯Part 3 商业市场分析及规划建议107SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.西式快餐店技术指标具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）100-250结构层高要求（m）4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯西餐咖啡厅技术指标具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）200-500结构层高要求（m）4
96、步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装修/毛坯Part 3 商业市场分析及规划建议108SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.服务配套/服饰精品技术指标具体要求需求面积（）30200，部分商家30以下亦可经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）310物业交付装修标准毛坯生活家居技术指标具体要求需求面积（）50-200经营楼层选择（层）3层高要求（m）3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯Part 3 商业市场分析及规划
97、建议109SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.业态特点布局原则主力店百货 付租能力较低，对展示面有一定的要求。适合规划在商业价值不高，但具有一定展示面的地块。综合超市次主力店电器卖场 付租能力不强，对展示面、楼层、人流等要求不高。适合规划在商业价值不高的地块及相对较高的楼层。影院大型餐饮美食广场美容SPA儿童乐园运动健身桑拿足浴专营店服饰鞋帽 付租能力较强，对展示面、楼层、人流等有较高的要求。可规划在商业价值较高、展示面良好、人流量大、相对较低楼层等。个人护理钟表珠宝银行服务风味美食地方菜系特色餐饮中西式快餐西餐咖啡数码通讯书店
98、音像生活家居业态布局基本原则业态布局基本原则业态布局规划建议业态布局规划建议Part 3 商业市场分析及规划建议110SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.负一层负一层负一层负一层颜色业态面积（）超市20,000潮流服饰精品10,000美食广场、生活家居、家电广场等10,000潮流前线、服务配套等10,000合计50,000Part 3 商业市场分析及规划建议111SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.一层一层一层一层颜色主力业态面积（）小商品批发市场、餐饮、服务配套
99、等13,800品牌服饰、珠宝精品、个人护理等5,000生活家居、建材装饰等9,000服务配套、餐饮、品牌服饰等13,000汽车展示、销售、配件维修等12,000电子手机数码广场等6,400地方小吃、中西快餐、酒吧、茶馆等8,500食品批发、餐饮小吃、配套等6,300潮流前线、服饰精品等12,000合计86,000Part 3 商业市场分析及规划建议112SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.二、三层二、三层二、三层二、三层Part 3 商业市场分析及规划建议颜色主力业态面积（）小商品批发市场13,800百货6,500生活家居市场、
100、装饰公司等11,000餐饮美食、休闲娱乐、儿童乐园等28,300建材家居、家具、五金市场等等13,000电子手机数码广场等6,400潮流前线、饰品精品等12,000合计91,000113SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.四层四层四层四层Part 3 商业市场分析及规划建议颜色业态面积（）小商品市场13,500百货6,500潮流前线12,000合计32,000114SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.各业态面积比例各业态面积比例注：以上面积统计均为经营面积并忽略设
101、备配套面积的影响。业态面积（）比例超市20,0005.7%百货19,5005.6%精品潮流前线34,0009.7%电子数码广场13,0003.7%小商品批发45,00012.9%餐饮、休闲娱乐105,00030%食品批发市场5,0001.4%汽车展示、配件维修16,0004.6%家居装饰、建材30,0008.6%专营店62,50017.9%合计350,000100%Part 3 商业市场分析及规划建议115SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.Part 4 住宅市场分析及规划建议住宅市场分析住宅市场分析住宅规模判断住宅规模判断住住
102、宅宅规规划划建建议议住住宅宅定定位位分分析析住宅部分住宅部分116SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.曲靖首席城市居住典范曲靖首席城市居住典范都市品质化居住价值打造都市品质化居住价值打造以市场受欢迎的主流产品入市，快速抢占市场以市场受欢迎的主流产品入市，快速抢占市场依托完善的商业配套，以高姿态、高形象入市，领导市场依托完善的商业配套，以高姿态、高形象入市，领导市场强势的展示立体园林景观与创新产品，以体验营销的手段引导客户强势的展示立体园林景观与创新产品，以体验营销的手段引导客户项目配套设施在合理时间投入，为项目价值提升创造条件项
103、目配套设施在合理时间投入，为项目价值提升创造条件 项目住宅产品形象定位项目住宅产品形象定位Part 4 住宅市场分析及规划建议117SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.住宅规划设计核心思路住宅规划设计核心思路1 1、通过建筑规划提升住宅品质。、通过建筑规划提升住宅品质。2 2、通过建筑规划规避商业的不利影响。、通过建筑规划规避商业的不利影响。Part 4 住宅市场分析及规划建议118SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.酒店定位及规酒店定位及规划建议划建议公寓定位及
104、规划公寓定位及规划整整体体规规模模判判断断写写字字楼楼定定位位及及规规划划Part 5 酒店/写字楼/公寓市场分析及规划建议商务功商务功能部分能部分119SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 凭借良好的区位条件和完善商业配套优势，在服务品质及配套设施以及景观特色上打造曲靖五星级旗舰酒店。 提升项目形象、档次和知名度；提升项目形象、档次和知名度； 提升城市形象和服务水平；提升城市形象和服务水平； 引领曲靖酒店行业发展的风向标。引领曲靖酒店行业发展的风向标。项目酒店市场定位项目酒店市场定位Part 5 酒店/写字楼/公寓市场分析及规
105、划建议120SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 项目打造五星级酒店更大的意义在于提升项目形象档次，而曲靖并项目打造五星级酒店更大的意义在于提升项目形象档次，而曲靖并非属于旅游型城市，如项目酒店规模较大，不仅增加建筑成本，同时面非属于旅游型城市，如项目酒店规模较大，不仅增加建筑成本，同时面临较大的经营风险。临较大的经营风险。 建议：本项目五星级酒店规模为建议：本项目五星级酒店规模为4000040000左右左右. . 项目酒店规模判断项目酒店规模判断Part 5 酒店/写字楼/公寓市场分析及规划建议121SHEN ZHEN MEG
106、AROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.酒店定位及规划建议酒店定位及规划建议公寓定位及规划公寓定位及规划整整体体规规模模判判断断写写字字楼楼定定位位及及规规划划Part 5 酒店/写字楼/公寓市场分析及规划建议商务功商务功能部分能部分122SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. 从城市规划设计角度，项目除了打造五星级酒店来提升项目形象，还要配以写字楼形成的商务功能区，来带领城市整体商务氛围的提升，而项目有利的区位条件更是项目承担这一重要职能的最大优势。Part 5 酒店/写字楼/公寓市场分析及规划建议123
