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1、城市更新中的混合开发策略应用城市更新中的混合开发策略应用城市更新中的混合开发策略应用【摘 要】城市更新已经成为了当下业界的热点话题。在城市更新过程中， “征地难、整理难、运营难”成为了城市更新执行者的难题。本文试图从混合开发的经济层面对城市更新过程中采用混合开发模式做出了研究，并提出了具有现实意义的策略措施。 【关键词】城市更新；混合开发；策略1.城市更新所引发的混合开发思考1.1 城市更新的若干现实问题（1）欧洲城市更新的反思战后欧洲开始了大规模城市改造，其改造核心就是城市中心区与贫民窟。其主要策略在于法律手段干预、现代主义的“高楼”取代城市中心原有的老建筑、以及“消灭贫民窟” 。受当时战后
2、诸多原因的局限， “标准化”与“大规模改建”在一定程度上推动了战后欧洲城市的复兴，但是同时也带来了诸多问题。芒福德就曾毫不客气的指出， “城市更新”在集中并破坏城市的有机机能。简雅各布则指出，大规模改造计划缺乏弹性和选择性，她主张“小而灵活” 、多样化的开发。学术界更是提出对标准化的现代主义规划思潮进行了反思，认为城市更新更应该倡导混合开发和多样性。其实，这一理论与后来的城市规划思潮一脉相承。城市更新变得更加考虑人的需要、更加考虑人本主义。（2）我国城市更新中的问题与欧洲战后的城市更新进程相比，我国城市更新在某些方面也有着类似的经历。但是由于中国城市化进程的快速推进，在 30 年的时间内几乎走
3、完了西方社会半个多世界的历程。抛开制度性与政策性问题不说，在城市更新过程中就出现了“土地整理难、开发运营难”等“全过程”问题。以珠三角的“三旧改造”为例（黄健文、徐莹，2011； 石爱华、范钟铭 2011） 。珠三角是一个比较典型的“自下而上”城镇化过程，柔性经济非常发达。在城市边缘、甚至城市内部出现了很多Desakota 的地区。这些地区的改造就显得尤为棘手。首先，由于现有“小、散、乱”的土地使用格局，以及复杂的权属关系，造成了土地整理成本非常高；其次，已经形成的“自组织”粘性经济使得社区关系已经很难有“单纯功能”介入；再次，这些地区往往处于一个“各种利益诉求”交织的区域，城市更新的执行者往
4、往很难同时平衡各方面的关系，也就造成了开发过程缓慢，甚至停滞（王学锋、王富海，2011） 。这些现实问题当然需要从经济、社会、尤其是制度上系统解决.但就当下而言，混合开发就凸显出了较高的现实意义。1.2 混合开发及其现实意义混合开发（Mixed Use）不是一个新鲜的概念。在规划编制过程中，尤其是非法定规划，混合开发用地的概念一直被广泛应用。甚至一些境外设计机构将混合用地也细分为商业居住（Retail-Residential Use） 、商业商务（Retail-Business） 、商务居住（Business-Resi dential） 、行政居住（Administration-Residen
5、tial）等若干小类。造成了整个规划用地图呈现了“全混合”的奇怪现象。当然这个是一个比较极端的例子。在现实开发中，混合开发确实是一个非常普遍的手法。从最早的住宅底商开发到北京东方广场-东方新天地的出现，从北京蓝色港湾开发到三里屯 Village 的声名鹊起。混合开发在国内的地产开发中也经历了 V1.0 到 V2.0 的“版本升级” 。正如有些学者提出，我国城市的用地稀缺性和城市形象的诉求“催生”了混合开发的快速发展。这一“高效”的开发手段也被广泛应用在城市更新过程中。2.城市更新中混合开发策略实证分析2.1 日本与香港的混合开发日本最典型的混合开发是轨道交通站点周边的商业混合开发，也被称为“地
6、铁上盖物” 。这个开发模式实际上是典型的 TOD 模式。在地铁沿线各个站点，通过对地下空间、地上建筑、甚至周边区域的物业进行综合性开发，也是一种城市综合体的表现形式。香港的土地资源十分稀缺，加上对香港北部地区十分严格的生态保育，也就促成了香港混合开发的水平之高、路径之丰富。与国内普遍接受的平面混合开发（即在单位土地上，进行水平方向业态的分布）不同的是，香港更关注竖向的综合利用。甚至提出了Vertical City 的概念。香港的法定图则明确规定，高层建筑不同层数会有特定的开发功能。2.2 欧洲的经验以海牙 SPUI 为例海牙地处大西洋东海岸的海牙，是荷兰第三大城市和政治中心。荷兰王宫、议会大
7、厦等政府机关，以及各国使馆都集中于 此。海牙城市人口 50 万，具有 700 多年的 悠久历史。海牙与阿姆斯特丹、鹿特丹 乌得勒支共同形成兰斯塔德都市群。SPUI 地区是海牙的中心区，建筑功能最初以造型简单，功能单一的政府办公建筑为主，后来政府认识到城市的多功能开发的重要性，吸引了大量社会资金力量建设了住宅、影剧院、商业、旅馆等建筑，为城市增强了活力。 （孙晖，孙志刚，2005）SPUI 地区的开发是逐步开展和完善的，先建设政府建筑，树立政府形象，之后大力吸纳外部资金进行建设。在 SPUI 的更新改造过程中，由政府投资的有效带动。先后开发建设了一系列的混合开发项目，例如居住综合开发项目，Hof
8、tant 商务写字楼项目，海牙市政厅和图书馆综合体等等。这些都强烈折射了城市更新的多样性和混合开发的意义。3.城市更新中混合开发的策略建议3.1 强调良好的交通通达性，倡导 TOD 模式混合开发总是与交通条件便利有着紧密的联系，尤其是良好的通达性往往都伴随着商业零售、商务等功能的引入。交通条件直接导致的是消费人群、商务人群、投资人群的积聚。从一定意义上来说，它提供了混合开发的市场保证。3.2 业态根据市场细分细化，注重市场细分承上所述，一定的市场需求会产生对混合开发具体业态的要求。在尽可能考虑到目标客户群和市场细分的前提下，对业态的构成进行深入细致的划分。每一条在混合开发中的动线都将影响这里的
9、市场状况。更会影响到城市更新项目中开发前景。3.3 业态功能的多样性同时，也应注意文化、社会等方面的多样性城市更新在注重业态的多样性和功能上的混合利用外，也应考虑到文化、社会方面的诉求。要保证一定的文化多样性。经济多样性。正如前文所说，城市更新地区的各个方面诉求千奇百怪，只有同时兼顾经济、社会、文化要素，才能真正意义上推动城市更新的进程。3.4 混合开发更不能迷失城市更新中最关键的要素文脉历史保护与文脉传承往往是城市更新中无法回避的问题，待更新地区的现状虽然较为破败但又往往富有地方特色，甚至在延续文化方面具有“唯一性” 。毫无疑问，在这种状况下，必须严格历史风貌保护、控制开发建设。但同时我们也要明确，城市更新地区肯定不是简单的保护，而是需要对它进行多样化的混合利用，促进城市的发展。（文章来源于：传奇一条龙 http:/)
