试论商业地产租赁业务的纳税筹划

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1、第 14 期 2014 年 07 月企业研究 Business research总第 452 期试论商业地产租赁业务的纳税筹划冯民航（重庆融汇温泉产业发展有限公司 重庆市 400060）摘要：任何企业在经营中都有进行交税， 房地产企业当然也不例外。纳税会使得企业中的资金向外流出， 作为以盈利为目 的的房地产企业， 因此要再遵守国家税收政策的同时， 尽量的规避纳税， 以便给企业带来更多的经济利益， 为此地产企业非常 有必要进行纳税规划。 本文主要以商业地产中的租赁业务中的纳税筹划要如何进行展开分析讨论， 通过分析讨论以期为房地 产企业在市场日趋下行的情况下， 在税收政策允许的情况下， 进行合理的

2、租赁业务筹划， 以降低企业纳税金额， 提高利润。 关 键 词：商业地产； 纳税筹划； 租赁业务2014 年以 来，我 国房 地产 面临 巨大 的 挑 战 ， 很 多 城 市 房 价 陷 入降价行列，房地产企业的业绩也成下降趋势，同时房地产企业的 存货量仍然在持续上升，而且有些小企业已经面临破产的境地。 因 此，地产企业进行房屋租赁已经成为企业提振业绩、降低空置率的 主要措施之一，然而房屋租赁又面临着诸多税种 ，例如营业税、房 产税、印花税等等，这些又给原本已经非常紧张的地产企业的现金 流带来更大的压力，所以，如何对这些纳税项目进行筹划，在税 收 政策规定的情况下， 尽量减少企业的纳税负担， 就

3、显得十分的重 要。 商业地产租赁税收筹划主要可以从分解租金收入的纳税筹划， 变租赁为仓储，变出租为提供服务加出租，利用转租筹划租赁纳税 筹划等几个方面来筹划。一、纳税筹划的概念? （一）纳税筹划的概念企业纳税筹划指的是企业在不违反法律的前提下， 通过对筹 资、投资、股利分配等活动中涉税事项的筹划和安排，尽可能 地减 轻税负以实现财务目标。（二）税收筹划的特征1.筹划性 筹 划 性 和 计 划 性 的 意 思 相 近 ， 就 是 对 某 项 工 作 进 行 事 先 规 划 和 安 排 。 在 市 场 经 济 活 动 中 ， 交 税 义 务 往 往 迟 于 纳 税 ， 例 如 ， 商 品 交 易

4、后 要 缴 纳 增 值 税 、 消 费 税 或 营 业 税 ， 获 得 收 益 要 交 所 得 税 ， 获 得 财 产 要 交 财 产 税 等 等 。 所 以 ， 这 就 为 经 营 活 动 提 供 了 纳 税 筹 划 的 机 会 。 在 某 些 交 易 或 者 经 营 活 动 前 ， 企 业 就 可 以 有 针 对 性 的 进 行 纳 税 筹 划 ， 从 而 降 低 税 负 。 如 果 经 营 活 动 已 经 发 生 ， 而 企 业 有 进 行 逃 避 纳 税 ， 那 么 就 不 是 税 收 筹 划 ， 而 是 偷 税 、 漏 税 行 为 。2.合法性 合法性是只纳税筹划负荷正常的法律政策。

5、 在合法性的前提 下进行纳税筹划是根本的前提。 如果税收法规制度进行纳税筹划， 那么就是偷税、漏税行为，是要坚决制止的。3.目的性 纳税筹划的目地性非常明确，那就是要减轻企业的税负。 这里 又可以从两个方面理解：减少税负可以是绝对的减少纳税金额，还 可以是相对减少纳税金额。 纳税筹划是为了实现财务最大化，企业 价值的最大话，房地产企业的创办者是为了扩大财富，增大企业价 值。 所以，纳税筹划也不能一味的针对个别税种进行筹划，而是要 考虑其对整个企业价值的影响，也不应该局限与个别税种的高低， 还要考虑企业的发展。 有时候，理想的纳税筹划可以促使房地产整体效益的增加，而不是纳税最少。4.普遍性 纳税

6、中不同的纳税人、项目、税率等等都存 在差 别，这 也就 为 纳税筹划提供了可能，也使得纳税筹划具有普遍性。二、商业地产租赁业务纳税筹划的必要性 每个企业都有纳税的义务，作为房地产企业不仅要纳税，而且 因为房地产企业的特殊性，使得其在纳税中涉及的税种比较多，例 如，所得税、营业税、土地增值税、土地使用税等等等税目，税 费对 于房地产企业来说已经成为房地产企业非常巨大的一笔 支出 ，因 此，在目前房地产企业面临的形势日趋严峻的情况下，控制税费成 本， 有效的进行纳税筹划已经成为当前房地产企业增加纯利润的 一种重要手段之一。 具体的来讲，商业地产租赁业务纳税筹划的意 义主要表现在以下几个方面：第一，

7、租赁业务纳税筹划可以有效减 轻企业负担，增加企业的利润，在筹划中有效避免的税负其实不是 偷税、漏税，而是企业不必要的一些税费成本，这样可以有 效的 帮 助企业避免一些多缴纳的税负。 第二，纳税筹划可以促进房地产经 营的更加有序和合法， 在房地产企业进行租赁业务纳税筹划过程 中，必然要对各种税种、减免政策等等进行研究，进而促 使企 业在 经营管理方法上的改革和转变。 第三，租赁业务的纳税筹划也是房 地产企业财务管理的重要组成部分，纳税筹划的合理性，有效性等 能反映企业的财务管理状况，也反映了企业的整体管理水平，所以 进行纳税筹划是非常必要的。三、商业产租赁业务的纳税筹划分析 （一）分解租金收入的

8、纳税筹划商业地产租赁收入涉及的税种较多，例如，营业税、房产税、印 花税等，税费较重，而与之对应的商业管理费、物业管理费 用的 税 负相当较轻，涉及的税种也较少。 为此，房地产企业可以把租金合 理的分配成租赁费和商业管理费、物业管理费，尽量增大低税负的 部分，减少高税负的比例，从而使得企业的整体税费降低。 可以按 照如下步骤进行规划，首先，由房地产公司成立物业公司和专业的 商业管理公司 （也可以由一家公司同时负责商管和物管服务）；然 后，公司尽量获得较高的物业管理资质，高资质的公司在物业管理 费收取上也高；最后，形成了房地产公司收取租金，由 商管 公司 和 物业公司收取商业管理费和物业管理费的筹

9、划方案。 合理地利用 商管服务和物管服务收费来筹划出租收入的房产税是合 理的 ，从 实践的角 度， 约 40%-60%的租 金可 以通 过分 解为 物 管费 和商 管 费，从而实现降低房产税和印花税税负的目的，在此情况 下，需 要 出租方、承租方、商管公司或物管公司需签订多方合同 ，约 定费 用157胡欢、李一 ：浅谈“营改增”后交通运输企业纳税筹划浅谈“营改增”后交通运输企业纳税筹划胡 欢 李 一（厦门大学嘉庚学院 福建厦门 363105）摘 要：交通运输业是国民经济重要的产业部门， 在促进生产、 扩大就业、 拉动内需、 产业结构调整等方面都起着举足轻重 的作用。 随着经济体制改革的逐步深入

10、， 社会生产的进一步扩大， 社会经济主体之间的交往的越发频繁， 交通运输业在国民 经济发展中的作用更加凸显出来。关 键 词：营改增； 交通运输企业； 纳税筹划交 通 运 输 业 作 为 服 务 行 业 从 1994 年 税 制 改 革 以 来 一 直 征 收 营 业 税 ， 营 业 税 具 有 重 复 征 税 ， 不 能 抵 扣 等 问 题 ， 使 得 交 通 运 输 业 整 体 税 收 负 担 比 较 重 ， 在 一 定 程 度 制 约 了 整 个 行 业 的 发 展 ， 与 我 国 提 倡 大 力 发 展 第 三 产 业 的 政 策 相 悖 。 为 了 进 一 步 深 化 改 革 ， 切

11、实 减 轻 服 务 行 业 的 税 收 负 担 ， 国 务 院 决 定 于 2012 年 1 月 1 日 开 始 在 上 海 的 交 通 运 输 业 和 部 分 现 代 服 务 业 实 施 营 业 税 改 增 值 税 的 试 点 改 革 ，2012 年 8 月 起 试 点 范 围 扩 大 到 北 京 、 浙 江 、 深 圳 等 10 个 省 市 ，2013 年 8 月 1 日 开 始 营 改 增 在 全 国 范 围 内 实 施 ，2014 年 1 月 1 日 起 ， 将 铁 路 运 输 和 邮 政 服 务 业 纳 入 试 点 范 围 。 营 改 增 是 2009 年 增 值 税 转 型 之 后

12、 我 国 进 行 的又 一 次 大 规 模 的 税 制 改 革 ， 改 革 的 主 要 目 的 是 减 轻 企 业 税 赋 ， 促 进 第 三 产 业 的 发 展 。 通 过 两 年 多 的 改 革 ， 相 当 一 部 分 企 业 享 受 到 了 改 革 带 来 的 益 处 ， 但 是 也 有 部 分 企 业 反 映 税 收 负 担 加 重 。 所 以 交 通 运 输 企 业 有 必 要 加 强 过 渡 时 期 税 收 政 策 的 研 读 和 理 解 ， 合 理 的 进 行 纳 税 筹 划 ， 降 低 企 业 成 本 ， 增 强 企 业 竞 争 力 ， 实 现 企 业 利 润 最 大 化 目

13、标 。一、选择适当的纳税人身份进行筹划根据“营改增”的相关规定，将试点范围内的纳税 人分 为一 般 纳税义务人和小规模纳税义务人 ，交通运输企业的年应 税服 务的 销售额超过 500 万元（不包括其他个人）为 一般 纳 税人 ，年应 税服 !的划分。 该项税收筹划的关键点是费用划分要合理，与市场水平相 当，不至于招致税务机关的纳税调整。（二）出租变仓储房屋租赁业务是指把房屋在规定的时间出让给其他人使用的 业务。 而仓储是利用仓库或者其他一些场所为客户保管货物、堆放 货物的一种业务。 房屋租赁业务的税费是有出租人也就是房产公司 缴纳房租收入的房产税等， 而仓储由保管人按房产原值缴纳房产 税。 由

14、此看出，在房产税按照从价计征和从租计征的情况下，可能会 存在从价计征要低很多， 所以出租方可以变房屋出租为仓储保管， 这样可以有效的减少房产税的纳税。 当然这种纳税筹划也是需要一 定的条件的，那就是租赁的房产是要用来当仓储用的，如果不是用 来当仓储用的是不能按照这个方法来进行纳税规划的。 这种纳税筹 划的方式从税法方面来说没有不妥的地方，也没有风险，但是变出 租为仓储可能给出租人带来一定的经营风险，也就是出租人要履行 一定的仓储管理的风险，在仓储中的货物丢失要承担一定的损失责 任。 所以，改为仓储后，最好是承担一些便于保管的物品，而且是一 些价值相对低的产品，或者是购买相应的保险来分散风险。（

15、三）利用转租筹划租赁纳税筹划产管理公司在出租的时候缴纳营业税， 而房产税这一部分就节省 了。 因为这种出租转转租的方式中，房地产企业和资产管理企业是 关联企业，所以他们之间的出租关系也是一种关联性交易，所以也 会受到税务机关有关租金计税有关规定的约束， 即便税务部门没 有这个规定约束，其也会对此作出一些调整，这时如果仍然以这种 方法进行纳税规划，就会带来一定的风险。 然而，如果房地产要出 租的房子是毛坯，或者旧房子，出租给资产管理公司，经 过资 产管 理公司进行重新的装修和改造然后进行转租， 这种纳税筹划师比 较合适的，纳税筹划的风险也相对较低。四、结论 目前，从我国房地产的行业数据中可以看出

16、，我国房地产开发 企业无论是库存楼盘，还是新开工的楼盘，从目前的状 况来 看，房 屋的销售状况都处于基本面下滑的趋势。 中央对房地产产业也采 取了一些积极的措施， 地方政府为解决房地产企业面临的问题也 逐步放开限购，房地产企业如何处理自己手中的存货，将直接影响 着企业的资金回收，关系到下一轮的投资。 这种情况下，房地产企 业进行房屋租赁纳税筹划是非常必要的， 而且这个课题也是值得 深化研究的课题。作为房地产企业，把房屋转租后，由于房屋的转租一方不是房 屋的直接产权所有者，所以这个时候转租方在转租房屋的时候，只要按照转租后的转租金额缴纳营业税就可以， 而不用去缴纳房产 税。 利用这种方法对房屋转租进行纳税筹划，就如同烟酒企业利用 销售公司筹划消费税的情况相类似。 商业地产公司作为出租人，可 以自己组织一个资产管理公司， 将自己公司的要出租的房屋以相 对较低的价格全部出租给这个资产管理公司， 这