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1、“变脸”小户型编 辑 过 敏小户型设计核心策略解析“九部委意见”之“9 0平方米以下住房面积所占比重必须占到开发建设总面积7 0 %以上”的政策，令小户型设计再度趋热。 从“大改小” 的单身宿舍到酒店式公寓、老年公寓；从只有一床到卧、厅、厨、 卫等一应俱全；从清水房到精装房；从平层到跃式、 小复式、 错层、 夹层一个小小的空间究竟会有多少种变化和玄机? 本篇报告以广州经典楼盘案例深度解析小户型设计的核心策略。62决策情报总第6 8期前瞻战略研究模块一分钟摘要一分钟摘要63欢迎进入中国房地产商网www. wi n f a n g . c o m小户型设计核心策略解析新思维价值情报一、小户型概述1
2、 、小户型的概念对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，但在业内有一种比较认可的说法是，一居室建筑面积在5 0平方米以下，二居室建筑面积在7 0平方米以下，三居室建筑面积在9 0平方米以下，这些房子的特点是空间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需要。2 、小户型的目标客户群小户型的目标客户群通常分为四大类。3 、小户型的设计分类建筑师一般把小户型的设计分为两类：第一类：空间不多要求简单的户型，类似广州“星河湾”的单身公寓；第二类：麻雀虽小五脏俱全的经济户型，类似广州“保利花园” 。64决策情报总第6 8期前瞻战略研究模块二、小户型设计弊端弊端一：过道面积不合理在小户型房型中，过道面积不
3、合理的最常见方式是走道设计在客厅中间，这样做的结果是客厅的领域感完全丧失，又或者为了缩小面积而缺失生活阳台，会给居住者带来一些不便，如无处晾晒衣服等。弊端二：房型合理性变差（1 ）居室面积配比不合理每个居室都有一定的面积要求，如果小于这个要求时，便会影响其居住功能。如果客卧的面积与主卧相比，明显要小得多，比例失调，居住其中就会有局促感。类似的情形还有卧室面积过大，而挤占客厅面积等。（2 ）空间设计和取舍不合理在空间设计和取舍上，小户型受总面积的限制，各功能空间容易产生相互影响，并且户型也比较单一，像面宽较窄、进深较大的直套型一居室，往往客厅灰暗，卧室却过于明亮，使生活需求倒置；在采光和通风上，
4、由于楼体必须保证一定的进深，多个小户型安排在同一楼层时，不大容易统筹兼顾；而在楼层平面布局上，更是明显带有传统的长走廊、户挨户的“筒子楼”痕迹。同时，由于大部分大小户型混居楼中的小户型全朝北设计，对居住健康或多或少会产生不利的影响。弊端三：房间使用率降低从建筑面积上说，由于同一楼层户数增多，造成楼道面积加大，使得原本总面积不大的小户型，对公摊变得十分敏感；同时户内各种管道、墙体占用的面积，在寸土寸金的小户型中，显得非常抢眼。三、小户型设计创新思维65欢迎进入中国房地产商网www. wi n f a n g . c o m小户型设计核心策略解析新思维价值情报创新思维一：自由自宅型一种追求情调，叫
5、做“自由自宅”的享乐型空间业已面市，设计成7 0多平方米的2层迷你( MI N I ) 小别墅。局部挑高5 . 6 米的两层空间，将卧室与起居厅分层布置，形成时空的交错感与功能的延伸性，映衬现代人丰富多彩的生活，迎合了追求创意与灵感、渴望无拘无束生活的 B OB O族、年轻白领和自由职业者的趣味。创新思维二：板楼小户型小户型最早出现在塔楼。传统的塔楼北向都是大户型。小户型的出现，使纯北向一居的投资价值倍增，但北向小户型的流行，也导致小户型似乎与好的朝向无缘，与采光通风均好的板楼无缘 。目前市场上出现的新式小户型的设计开始改变整体建筑造型，将点式塔楼改为板式结构，并将通常一梯二户或二梯三户的板式
6、住宅，每户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型，这就既能减少走道面积，提高使用率，又能增加各户采光，并能有效避免一梯几十户，中间通廊式设计的诸多弊端，增加安全保障。在户型设计上，传统的小户型往往进深过长，大都只能形成“直套型”的一房一厅，以及暗卫、暗厨，且客厅要么无直接采光，要么采光不足，不如卧室明亮。如果能将其改为并列式的横套，同时缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态性能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现，强化其造型美感。如“易购空间”的60多平方米全明
7、一居。明厨、明卫、南向、通风，从房间结构、功能分区到通风采光，是舒适度极高的一款户型。创新思维三：小户型二代“小户型二代”在这个方面试图有所突破，例如北京今典花园推出的二期小户型是继今日家园之后，在北京第二个采用大跨度预应力技术的楼盘， 其4 至2 4 层全部是积木式可以自由组合的小户型。 由于户与户之间没有无法打掉的承重墙， 厨卫管线也进行了适当处理， 所以同一楼层的空间可以随意组合，既可以是小户型，也可以变成大户型，甚至是1 0 0 0平方米以上的超级户型。66决策情报总第6 8期前瞻战略研究模块这种大跨度预应力技术在中国民用住宅项目中还是首次运用，它是否可以彻底打破“小户型只是过渡住宅”
8、的观点还缺乏市场的检验。四、小户型设计核心策略核心策略一：外立面设计小户型楼盘设计都比较追求时尚、新颖的外形和立面，这是一个潮流，与此同时，实用、环保也受到越来越多的关注。理论上说，在目前的技术条件下，任何式样的外形都能设计，关键在于如何满足房子的实用性要求， 即使是一些带弧形、 带边角的地方也可以通过设计创新来增加小户型的舒适度；而在立面上则更要注重新材料的使用或材料的创新用法。但如果整个楼盘都是小户型，在建筑的外墙面会有较高的要求。由于需要开设较多的窗户，会造成外墙有凹凸转折度多，外观会显得零碎，这是建筑设计中较为突出的难点。67欢迎进入中国房地产商网www. wi n f a n g .
9、 c o m小户型设计核心策略解析新思维价值情报核心策略二：空间设计（1 ）一大设计理念合理分割空间对于布局方面，也就是要求居室在会客、进餐与睡眠、学习等的空间上有硬性或软性的分隔，对于性质类似的活动空间可进行统一布置，对性质不同或相反的活动空间进行分离。如会客区、用餐区等都是日常的活动区，可以布置在同一空间，如客厅内，同时在窗户和墙壁上和以往的设计有所不同，比如说：让窗尽可能与外墙齐平，给室内留出更多的空间，而且，向外扩散的窗户在视觉上也有放大室内空间的效果。装修后的室内窗台可做装饰台，上面摆放些工艺品，也可以种养植物，为居室增添几许情趣。对于墙壁的装饰，应在不破坏房屋建筑结构的前提下，最大
10、限度地利用墙体的面积。在客厅墙壁上设计一些小壁龛，视觉上放大空间的同时，还可摆放装饰品。卧室的电视机柜可延伸到墙体内，这样就不会占用原本狭窄的有限空间了。（2 ）三大考虑因素因素一：舒适度舒适度是小户型设计的首要指标。小户型楼宇广州“双子星城”就突出高空间以及附带的夹层，考虑到入住小户型的人一般没有小孩， 将厨房设计得个性化一点， 卫生间更开放， 每两层的都有一个绿化平台，保证户均有8 . 6 平方米的绿化面积。因素二：公共空间由于小户型每一层的户数多，基本在 68户以上，所以公共空间的活动是首要考虑的问题。在垂直交通系统中，一定要保证通风采光，住户之间的适当交流，并保持一定的绿化空间。例如广
11、州“时代玫瑰园”一期的户型普遍户型面积为 6 0多平方米，这个楼盘就注重挖掘年轻人玩乐的共享空间，住户有和谐的交流和认知，创造出一个年轻的紧密的社区文化。因素三：功能分区广州珠江新城“上筑”的1 0 02 0 0平方米的三房单位，采取了错层+夹层的“三叠式”68决策情报总第6 8期前瞻战略研究模块设计。这虽然不属于小户型，但是其空间间隔可以灵活地套用于小户型的设计里面。小户型的内部空间因其独特性而成为设计创新的重要切入点。错层、复式、跃式等建筑概念的立体组合，凭借空间的叠化令空间变化发展到极至，使空间的功能分区更加完整而立体。“三叠式”的设计可以使室内的平层空间变得更有层次感，同时居室的功能区
12、分和私密性也将大大增强。 在户型中， 巧妙地设计出层高达到4 . 0 7 5 米的客厅和书房，而其余两个房间的层高也达到3 米，并巧妙地变出一个层高2 . 1 5 米、面积1 02 0平方米不等的夹层空间。而在此基础之上，再在户型设计上大玩空间“拼装”游戏，从原来平层空间变出高低不同的差层空间。从楼盘展示的二层模型可以看到，上下相连的两个单位，客厅和书房所在的一侧安排了两层的空间，上下分别是两个达到4 0 7 5 米高的客厅和书房，加起来的高度是8 . 1 5 米。而单位其余两个房间所在的位置则安排了3 层的空间，分别是上层3 米高的卧室空间，中间2 . 1 5 米的夹层空间和下层同样是3 米
13、高的卧室空间， 3 层空间加起来的高度也是8 . 1 5 米。 而处于单数层两个卧室之上和双数层两个卧室之下的夹层空间，则分成两半分配给上下两层的单位使用。不同的是，楼宇单数层的客厅和三个房间都处于同一个平面上，而附送的夹层空间则位于两个卧室的上方。 而楼盘双数的两个房间则处于比客厅高出1 米多的夹层空间之上， 属于明显的错层设计。从户型上看，楼盘双数层单位在功能区分和私密性方面都要比单数层好。另外， 位于广州天河公园旁边的 “上寓” 也是小复式户型设计的方式。 4 . 5 米高的小复式设计，上层2 . 3 5 米，下层2 . 1 5 米；双中空客厅。复式结构的小户型，卧室、厨房、书房、客厅即
14、是一个整合的复式大空间， 各空间并没有被完全分隔。 空间的开阔形成了灵活自由的趋势， 其空间除了具有合理、紧凑等基本特性外， 还具有流动性、可变化性甚至可生长性， 从而达到小户型空间利用的最佳状态：即人性化和空间利用的最大化。69欢迎进入中国房地产商网www. wi n f a n g . c o m小户型设计核心策略解析新思维价值情报五、小户型设计典型案例展示广州雅居乐花园内，欧洲故事灏湖居的东北面总占地6万多平方米，共1 6幢1 1层小高层洋房( 跃式)5 8 6 套7 7 8 1平方米的两房占总户数的比例达到3 6 8 5 5 8 0 0 元/ m2( 带6 0 0 元/ m2标准装修)
15、会所、商业街、幼儿园、中小学以及专线楼巴等数十项大规模配套广州番禺雅居乐房地产有限公司案例一：广州雅居乐花园时光九篇地 理 位 置 ：项 目 规 模 ：项 目 性 质 ：总 户 数：小户型状况：实 用 率：销 售 均 价 ：社 区 配 套 ：开 发 商：70决策情报总第6 8期前瞻战略研究模块项目点评：“时光九篇”是广州雅居乐花园推出的第九个品牌，也是项目工程编号的第九地块。“时光九篇”的小户型单位面积在7 7 8 1 平方米之间，采用了跃式设计，使得两房单位也有跃式空间。动感的钻石户型， 让空间富有变化，又保持了房间的方正实用的， 打破中小户型乏善可陈的惯性思维。 不仅如此， 除了具有入户花
16、园等在市面上洋房流行的元素， 在采光观景、 通透对流、功能分区、视觉感受方面更是独具一格。同时，为了展现个性、品位的特点，广州雅居乐花园特别请来香港著名设计师操刀，大量使用玻璃、银色材质、黑色材料、浅色系木地板等饰材，在客厅、卧室、厨房、浴室等各个空间采用不同色系，通过巧妙搭配，形成各不相同的简约、个性的时尚空间。此外， 在建材产品的选择上， “时光九篇” 所采用的都是含金量极高的名牌产品， 阳台的地砖，选择的是国内名牌圣陶坊；座厕， 选择的是来自德国的吉事多；木地板， 选择的是最环保健康的新绿 洲 。71欢迎进入中国房地产商网www. wi n f a n g . c o m小户型设计核心策略解析新思维价值情报机场高速公路平沙站出口处4 0 万平方米约5 1 万多平方米2 . 03 2 洋房( 紧凑型)1 3 6 套8 7 平方米两房单位占到5 0 8 2 6 2 0 0 元/ m2( 带1 2 0 0 元/ m2标准装修)豪华会所、商业街、学校、银行、邮局、电信、中西餐厅、连锁超市等广州富力地产股份有限公司
