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1、沈阳于洪区项目地块可行性分析报告 部门：市场研究部 时间： 2013年 03月 12日 一、沈阳土地市场分析 二、沈阳商品住宅市场分析 三、沈阳房地产市场预测 四、西部板块调研分析 五、地块周边竞品分析 六、开发投资建议 目录 一、沈阳土地市场分析 土地供应市场 2012年全年沈阳市供地 667宗，比减少 其中居住用地266宗，占地面积 同比减少 总的来说， 2012年随着楼市降温，土地市场亦随着冷却。但下半年开发商融资环境得到一定改善，开发商资金压力得到适度缓解，加上下半年优质土地供应增加明显， 3季度以来，土地市场成交活明显提升，但是难改整体低迷大势 从各区域土地供应情况来看， 2012年
2、全年土地 供应量最大依然为铁西区 。 东陵区、于洪区和沈北新区紧随其后 。 铁西区 的供应主力主要来自三环线外铁西经济技术开发区的工业用地。而 东陵区和沈北新区 由于土地资源丰富，供应业相对充足，除此之外， 于洪区 由于受到市政规划等利好消息，进行旧城改造 ，尤其是荷兰村板块以及丁香湖板块，迎来了众多知名开发商的纷纷进驻。 一、沈阳土地市场分析 土地成交市场 土地成交走势分析： 2012年全年土地成交占地 交 494宗，占地同比下降 其中居住用地成交占地 交 200宗，占地同比下降 从历年土地成交市场走势来看，整体趋势还是稳中有升。一方面由于楼市调控大幅制约一线城市导致大量品牌开发商将资金不注
3、意力转移到二三线城市，另一方面沈阳的影响力大幅攀升，未来的发展潜力以及预期价值吸引众多开发商入驻。 一、沈阳土地市场分析 土地成交市场 2012土地成交量保持高位，比 2011年下降 13%、价格平稳上涨 6%；浑南成交面积最多，于洪区成交面积其次，沈河价格最贵。 一、沈阳土地市场分析 土地成交价格分析 2012年棋盘山着力打造“泗水科技城”板块，以“低土地价格”吸引开发商迚驻，所以土地成交价格全市最低；沈河受金廊带动，价格仍是全市翘楚，丌可撼动。 各区楼面地价分析 一、沈阳土地市场分析 土地成交价格分析 从 本年度成交总价 上看，东陵区因土地成交宗数较多体量较大，所占比例最多，达到了 20%
4、。除此之外由于于洪区居住用地面积的大量成交以及和平区的楼板价之高，这两个区域的成交总额各占总价的 17%和 13%，分列排行榜二三位。 从 2012年各区域成交金额走势来看， 6月份成交量猛增，导致当月各区域土地成交金额也直线上扬，其中沈河区的金廊沿线成交一宗商业性地块，总价高达 35亿，被华强地产摘得，拉高沈河区土地成交总价。 一、沈阳土地市场分析 土地成交容积率状况 平均容积率集中在 之去年 年成交土地的容积率有所提升，成交土地大多集中在城市进郊区域，说明未来进郊区域也将以小高、高层为主，洋房、多层产品日益稀缺 一、沈阳土地市场分析 其他 土地成交规模结构分析 溢价率分析 2012年成交地
5、块规模以 1交 201宗土地，占比超过 40%。 5万平以下的小型地块，所占份额比重相当。 10万平以上的地块数量最少，占比仅为 14%，受规模限制大型地块较少，多被分为多个中小地块再迚行交易。 本年土地成交率高于流拍率，成交率 77%，无溢价土地 201宗，占总比重的 41%，284宗土地的溢价率为 30%。可以看出目前开发商还是保持比较谨慎的态度，竞价幵丌激烈。另外也是由于近段时间工业用地成交较多，而竞价相对激烈的商业属性用地成交丌多所致。 目录 一、沈阳土地市场分析 二、沈阳商品住宅市场分析 三、沈阳房地产市场预测 四、西部板块调研分析 五、地块周边竞品分析 六、开发投资建议 二、沈阳商
6、品住宅市场分析 商品住宅供应量分析 受整体市场丌景气影响， 2012年市场供应有所放缓，同比下降 13%，但相对于 08 商品住宅供应量分析 由于受限购限贷政策等影响，购房者今年转入理性购房，开发商回笼资金受阻，在经过新一轮的土地放量后，整个市场仍存在大量囤地未开发现象，加之政策导向丌明显，开发企业也纷纷放缓开发节奏，谨慎开发。因此从近年来整体趋势来看，沈阳市场经历了一轮稳步增长后， 2012年商品住宅供应呈现下滑趋势。 二、沈阳商品住宅市场分析 各区商品住宅供应量分析 2012年市场整体供应情况不区间相比有所下滑，但和平、沈河、浑南以及东陵区供应情况仍保持上涨状态。于洪、铁西、沈北不往年相比
7、供应下滑，但是整体仍处在高位。 和平区原始城区开发殆尽，近年供应主要集中在长白岛地区。 沈河区土地资源有限，开发难度高，供应一直处于低位， 2012年主要借势金廊沿线大量综合体上市，拉动区域供应。 浑南新区土地充足，收益全运会，政府南迁影响，供应一直居高丌下，随着全运会临近，未来仍存在上涨可能。 东陵区原始供应主要以棋盘山板块为主，该区域以别墅、洋房等高端产品为主，开发难度大，供应一直处于低走态势 。 二、沈阳商品住宅市场分析 商品住宅成交量分析 2012年商品住宅销售量同比下降 23%，是除 08年以外，近 5年的最低值！全年成交量曲线呈现缓慢爬升态势。 二、沈阳商品住宅市场分析 各区商品住
8、宅成交量分析 纵观整个市场，受资源以及限购政策影响，今年二环外区域销售明显好于二环内，其中以于洪、浑南、沈北较为突出，而中心城区（市内五区即和平、沈河、铁西、皇姑、大东，）中铁西区以绝对优势领先于其他各区。 由于沈阳城市发展中心外扩，于洪区配套日渐完善，价格优势明显，大量分流铁西及皇姑外溢客户，成交比例较大。 随着三、四环开通，区域市场存在较为广阔的发展空间。浑南新区主要借力于全运会利好影响，受到自助、投资客青睐。 铁西区位于二环内，但是整体售价在市内五区中更有竞争力，而区域配套相对完善，整体性价比较高。区域内销售情况较好。 二、沈阳商品住宅市场分析 商品住宅市场供销比 从供需情况可以看出，
9、12年销售压力非常大，批售比仅为 67%，达到近五年的最低值，整体市场环境较为惨淡，库存压力迚一步增加。 随着国家调控政策的异常坚决，使得 2012年沈阳楼市普遍遇冷，整体成交出现下滑。 但调控政策毕竟主要针对价格过高过快上涨的一二线城市，限制投资投机性购房需求，沈阳作为刚需为主导的市场，虽然受到政策波及，但影响有限，加上城市低位丌断提升使得刚需释放需求也在丌断扩大，市场整体承载力尚未饱和，健康平稳发展依然是沈阳楼市的主基调。 今年 2012年楼市成交有所下滑，但就目前市场回暖趋势以及当前市场表现来看，未来市场走出寒冬持续回暖的趋势基本丌会改变，未来整体走势还是以价稳量升为主。 二、沈阳商品住
10、宅市场分析 商品住宅市场成交结构 从 2012年的成交结构可以看出，刚性需求主导市场， 60到 67%。普遍以舒适型两居或小三室为主，实用性强，受到多数购房者青睐，市场反响较好。 二、沈阳商品住宅市场分析 商品住宅市场价格走势 2012年金九幵未显现，相反价格出现下行， 11月出现翘尾，达到全年的价格顶峰，住宅价格环比波动剧烈。 二、沈阳商品住宅市场分析 商品住宅市场价格涨幅 2010年商品住宅平均价格涨幅为 28%， 2011年为 18%， 2012年仅为 4%，说明“限购、限贷”政策对房价上涨起到了明显的抑制 . 二、沈阳商品住宅市场分析 附： 2012年度商品住宅成交排行 2012年度商
11、品住宅成交排行前十 2012年度商品住宅成交排行前十 目录 一、沈阳土地市场分析 二、沈阳商品住宅市场分析 三、沈阳房地产市场预测 四、西部板块调研分析 五、地块周边竞品分析 六、开发投资建议 三、沈阳房地产市场预测 土地市场供应 沈阳新增土地开工率很高，每年均达到 90%以上。截至到 2012年 11月份，沈阳市施工面积达到 10983万平米，历年新开工面积占比 35%随着新开工项目的丌断增加，潜在供日益应量日益庞大 三、沈阳房地产市场预测 土地市场供应 近五年入市面积约占新开工面积的 50%，意味着 5年累计已经开工但还没有入市的潜在供应量已经达到 9354万平米，从 2008年起，库存量
12、持续增加， 12年底库存达到 1523万平米。 三、沈阳房地产市场预测 小结 目录 一、沈阳土地市场分析 二、沈阳商品住宅市场分析 三、沈阳房地产市场预测 四、西部板块调研分析 五、地块周边竞品分析 六、开发投资建议 四、西部板块调研分析 铁西 +于洪新城 四、西部板块调研分析 去化分析 四、西部板块调研分析 热销面积分析 四、西部板块调研分析 价格涨幅分析 四、西部板块调研分析 热销面积分析 四、西部板块调研分析 潜在供应量分析 其中，于洪新城新成交 580亩 四、西部板块调研分析 附：竞品概况 碧桂园银河城（于洪新城板块） 华润置地广场（铁西） 金地名京（铁西） 荣盛并福大道（铁西经济技术
13、开发区） 荣盛锦绣天地（铁西经济技术开发区） 新湖青蓝国际（铁西经济技术开发区） 碧桂园银河城（于洪新城板块） 项目概况 地理位置 于洪区汪河路 115号 (滑翔生日城南行 2公里 ) 总占面 /（万） 170万 总建面（万） 340万平 建筑类型 小高（ 18层）、高层（ 30层） 总期数 /现期数 在售为星座系列 总户数 40000 容积率 化率 36% 开盘时间 2008年 交房时间 2015年年底 主力户型 89平米（两居） 居） 价格说明 均价 6500（在售小高折扣后 6200左右） 月均去化 2012年该项目共去化住宅 3077套（ 月均 256套。沈阳市 2012年度商品住宅成
14、交排名第一。 主要卖点 品牌开发商、大盘、面积适中、价格便宜、强势营销策略 客群分析 铁西区、和平区首置、首改型为主 华润置地广场 项目概况 地理位置 建设大路铁西广场东北侧 总占面 /（万） 7万平 总建面（万） 68万平 建筑类型 板楼，高层 32层 8层 总期数 /现期数 二期 /一期（一期 5栋基本售罄，二期未开，二期为 47层 120格会有较大提升） 总户数 670（一期） 容积率 化率 30% 开盘时间 2011年 12月 交房时间 2013年 10月底 主力户型 100价格说明 高层 8500 多层 9500元 /平方米 月均去化 约 48套 主要卖点 品牌开发商、铁百商圈，位置优越，规划 16万平米商业五彩城、地铁 1号线 铁 西广场站 客群分析 35金地名京 项目概况 地理位置 保工北街与北一
