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1、案例研究 案例的遴选 根据功能用途的不同，旧厂房 /旧里弄的改造创意园区通常分为以下两类： 分类 项目名称 规模 建筑面积 产业特色 商业休闲 创意办公 其他配套 商业 占比 零售 餐饮 文娱 术工作室 酒店 展示空间 以创意办公为主导 8号桥 12 000 筑设计、设计咨询、影业制作 低于 20 新十钢 18 000 化、设计、传 媒、雕塑 16 智造局 23 000 际服务外包 10 无锡北仓门 13 000 术展览 创意设计 低于 20 以商业休闲为主导 田子坊 约 20 000 化艺术体验 大于 50 同乐坊 19 300 吧娱乐 时尚活动 70 老码头 25 000 业休闲、时尚 消
2、费 60 左右 1933 老场坊 25 000 闲体验 60 札幌啤酒厂 120 000尚休闲 啤酒文化体验 大于 90 以创意办公为主导 核心功能是创意办公，商业休闲仅作为配套而存在 商业业态相对单一，以餐饮为主 商业占比低于 20 以商业休闲为主导 核心功能是商业休闲，创意办公仅最为点缀 商业业态比较丰富，包含商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形态； 商业比重都要高于 50 结合项目的所在的区域背景，我们认为，以 商业休闲为主导的模式更适合本项目的发展 ，因此我们选取这一类型的案例进行研究分析，从而得出对本项目具有借鉴意义的启示。 代表案例解读 区位条件 ：靠近南京西路商圈、距离静安寺 5
3、分钟车程。周边分布有达安锦园、静安晶华苑等几十个高档住宅区，具有很大的消费潜力； 规 模： 占地面积 10000平方米，建筑面积 19300平方米； 项目定位 ：集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲空间。 同乐坊 基本概况 代表案例解读 同乐坊 业态布局 时尚餐饮 （ 30） 俱乐部 （ 50%) 零售概念店 (20%) 其他 香啡缤 好友咖啡 老灶店 你好，维也纳 (奥地利餐厅 ) S s 马会 阆风艺术画廊 杰奎琳画廊 张钢宁钢琴坊 芷江梦工厂 (剧场 ) 单个面积约几百平米不等 单个面积在10002000平方米左右 1000 餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布， 易于聚集人
4、气，多为 1 以芷江梦工厂为核心，聚集画廊、琴坊等零售店，形成艺术文化的聚落 西侧 5中了影视、杂志等文化传媒类企业 代表案例解读 同乐坊 主题特色 以酒吧俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群 同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以及成熟富裕的中产阶层，年龄在 24 45岁之间； 针对这类人群的爱好，酒吧俱乐部是同乐坊最具有特色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。 酒吧面积均在 1000 2000平米之间，可以容纳 1000余人； 内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现代元素运用形成两层以上的高挑的空间； 除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。 与媒体
5、合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动 利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入驻，包括第一财经、理财一周、东方之星等； 与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举办各类时尚活动。 文艺演出 时尚发布 媒体见面会 论坛讲堂 代表案例解读 改造宗旨 ：“整旧如旧后现代设计元素”的运用 主要手法 ：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。 同乐坊 形态风貌 代表案例解读 1933老场坊 基本概况 区位与规模 ：位于上海虹口区，共有 5栋建筑组成，总建筑面积 历史文化： 主楼建筑面积 5层。前
6、生是上海工部局宰牲场，由英国设计师巴尔弗斯设计，享有“远东第一”之誉； 主题定位 ：时尚创意新地标，产业、商业、文化、旅游四位一体，涵盖时尚发布、创意办公、休闲体验、娱乐总汇、配套餐饮五大产业。 代表案例解读 1933老场坊 业态构成 零售 餐饮 会所 办公 展示 火柴的故事 兴穆手工 美国偶像 亚洲时代 库诗 品位品位 绝色礼服定制 花花牛西班牙酒吧餐厅 苏浙会 狠牛创意面馆 牛市中餐厅 红意意大利餐厅 易安咖啡 法拉利车主俱乐部 上汽俱乐部 雪茄客俱乐部 吾度视觉艺术 乐昂建筑设计 亚茄文化传播 上海创意产业中心 博茂营销 跨越 2层，面积达 1500平米的空中舞台 商业休闲类： 1中高档
7、的餐饮和零售为主，结合 3家顶级会所； 创意办公类： 第 5层，以创意类企业的工作室为主要形态； 展览展示类： 第 4层，依托的空中舞台，定期引入各种时尚发布活动。 时尚发布 时尚发布 品位品位 西班牙餐厅 美国偶像 狠牛创意面馆 代表案例解读 1933老场坊 主题特色 与休闲旅游结合，聚集人气、提升知名度。 极具特色的建筑风貌本身就是一种旅游资源，吸引了大量观光游客和摄影爱好者； 目前已成为上海工业旅游的主打品牌。 引入各类时尚活动，形成亮点，塑造品牌。 与一些机构、社团定期举办各类时尚发布会、文化交流活动和公益活动； 不定期地邀请明星、演艺团体举办首映式等 代表案例解读 1933老场坊 空
8、间特色 整体风貌 ：完好地保留了建筑原有风貌，旋梯、楼道、连廊、柱体等各种建筑元素，构筑了如同迷宫一般的游览体验。 商业空间 ：各商家结合建筑特色和自身业态需要，通过现代元素的导入，打造一个个奇特的商业空间。 餐厅：保留了已有墙面和立柱，而通过吊灯、铁艺、马赛克等细节装饰以及灯光效果，渲染餐厅的独特氛围。 零售：利用原有墙面和立柱进行空间分割，现代简约的展台与建筑的古朴形成了对比，打造一个与众不同的购物体验空间。 舞台：建筑的顶层利用大面积的玻璃和钢筋取代原有石材，开辟成为空中舞台，并导入了一流的影音设备，适合各种时尚活动的需要。 休闲空间：现代化的休闲小品点缀，具有强烈的时尚感和艺术性。 代
9、表案例解读 区位条件 ：地处上海老城厢地区东侧的十六铺滨江地带，紧邻世博园区，距离黄浦江 50米。北靠毛家园路、南临新码头街，东隔外马路与黄浦江相望，西临中山南路。 上海老码头 基本概况 中 山 南 路 外 马 路 毛 家 园 路 新 码 头 街 7 6 5 3 2 1 11 10 9 8 1 2 3 5 5 510 524 规 模： 占地面积 筑面积 22栋风格各异的建筑组成。 分 区 ：分为广场部分和办公部分。 代表案例解读 上海老码头 业态分布 广场部分： 主要包含特色会所、主题餐饮、创意零售等业态，形成一个创意市集，广场中心水景在举行时尚派对时可变为水上 办公区域： 以创意办公为主，包
10、括创意产品工作坊、先锋艺术家工作室和创意企业办公。 中西餐饮 咖啡馆 /茶馆 俱乐部 /会所 创意零售 庆会楼 名唐有机餐厅 黄埔一号私房菜 吴记小菜 码头人家 米索斯希腊餐厅 度餐厅 ) 星巴克 s 三癸堂 一号会所 申绅会馆 三上手工 集艺源画廊 艺 ) 瀚晶 兰轩制衣 饰鞋包 ) 代表案例解读 上海老码头 风貌特色 对裸露在外的砖石墙体和钢架结构保留和修复，并大量运用玻璃的元素，使大面积的红色与钢体的沉稳、玻璃的灵动透亮形成对比，整体风格大气； 细节上保留了水泵、水管等原码头元素，并通过现代化的手法凸显，古朴而又时尚。 典型特征分析 客群特征 一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白
11、领和社会精英三类人群，但是同一个项目对三者的吸引点是不同的，以下结合案例进行说明： 普通大众 城市白领 精英阶层 同乐坊 旧厂房的建筑新貌 主题餐饮 时尚发布活动 时尚演出 俱乐部、酒吧 1933 老场坊 老建筑观光 公益活动 特色餐饮体验 主题零售 时尚发布活动 会员制的顶级会所和俱乐部 上海 老码头 老建筑观光 老码头风情体验 商业休闲体验 会所、俱乐部等高端服务 札幌 啤酒厂 啤酒文化观光 家庭消费 品牌零售 时尚活动 主题餐饮 啤酒文化体验 高档艺术品消费 吸引点 总结 开放 公益 时尚 体验 消费 身份和生活方式的体现 人气的来源 消费的主力 亮点的塑造 依托旧有建筑特色、开辟足够的
12、开放空间、营造独特的休闲环境、经常性地引入各类公益活动，吸引普通大众的参与，以此聚集人气。 启示一：人气的来源 由于城市白领是最本类项目最主要的消费群体，因此建议面向该类人群的、体现时尚和体验特征的中高档业态占据 60以上，构筑一个中高档的生活圈。 启示二：消费的主力 面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少而精(20左右 )，代表整体的档次，成为一个亮点。同时，该类业态选址较独立或隐蔽，体现低调的奢华。 启示三：亮点的塑造 典型特征分析 业态特征 依托空间特色，打造特色休闲商业集群 业态配比的一般规律 业态分类 占比 细分业态 占比 商业休闲 50餐饮类 40左右 零售类 40左右 文化
13、娱乐类 20左右 创意办公 10 其他配套 10 旧改项目常见商业形态的一般特征 分类 特征描述 餐饮类 通常以咖啡馆、酒吧、西餐厅和连锁快餐为主，规模在二三百平米左右，精致、具有小资情调，中高档定位； 也可以有档次较高的中式餐厅，干净、整洁，餐厅风格符合项目整体定位 零售类 通常以艺术品、家居用品和特色杂货的零售为主，中高档定位，商铺规模不大，从几十到一两百平米左右，装修精致、主题鲜明； 服装服饰的零售主要有品牌专卖店和个性化服饰定制，定位较高档 文化娱乐类 定位高端的会所、俱乐部最为常见； 电影院、剧场等需要较大空间的业态可结合项目自身条件选择 创意办公 宽敞、自由、灵活，面积可分可合； 主要面向设计类的中小型企业或个人工
