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1、2012年 1月 29日 2011 科 鹿特丹项目 2012年营销策略 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2011 纲 一 鹿特丹 2012年营销目标 二 鹿特丹 2012年竞争环境预判 五 鹿特丹 2012年营销策略 六 鹿特丹 2012年推售策略 四 鹿特丹 2012年营销难点预判 三 鹿特丹 2012年营销环境分析 七 鹿特丹 2012年满意度提升方案 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2011 鹿特丹 2012年营销目标 项目整体操盘目标 2012年营
2、销形象目标 2012年销售业绩目标 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2011 目整体操盘目标 2011 入市年 项目形象迅速落地 2013 领导区域 长白地区万科又一标杆项目 立市年 承接万科城，挑战区域市场 2012 2011年：鹿特丹借势万科城，实现品牌的迅速落地； 2012年：鹿特丹树立独立品牌形象的关键年； 2012年：伴随万科城的退市，将逐步担负起区域领导的重任。 2011年鹿特丹顺利入市， 2012年鹿特丹将挑战区域，逐步承接万科城，成为区域领导品牌，延续万科在长白地区的品牌形象！ 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺
3、： 2011 012年销售业绩目标 销售线 全年供应 实现销售额 5亿 2011年库存 253套， 2012年供应 232套， 车位商业， 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2011 鹿特丹 2012年竞争环境预判 政策走向预判 全市竞争格局分析 竞争市场容量分析 重点项目解读 2012年市场竞争环境预判 竞争小结 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2011 策走向预判 从国际形势来看，外需的下行将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响。而且国际资本的避险程序必将会导致全球资产价格的下降。所以，中国的资产价
4、格也将会进入到下行的通道。 因为欧债危机，恐慌性抛售已经成为了一个世界性的趋势。所以历史在重演，所谓的历史重演就是我们今天面临的形势跟 2008年的形势非常相近。 国际形势 宏观经济形势 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2011 策走向预判 国产成品的库存在大幅提高。在这种情况下，我们的货币政策已经出现了转向，12月份下调了存款准备金利率，表明我们的货币政策开始转向。 中国的政策还是有一些不确定性。第一，存准率自 08年以来首次下调，从政策本意来看并非放松对房地产的打压，而是出于“保增长”的目的。第二，政策已经转向，但是幅度不会太大，要符合“稳增长”的经济发
5、展目标。第三，短期内的 是中长期内通胀因素仍然存在，未来“高通胀、低增长”的滞胀风险仍然没有消失。 国内形势 宏观经济形势 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2011 策走向预判 第一，中国的房地产目前还处于明显的去库存阶段，同时也使房地产调控充满了不确定性。 第二，中长期的通胀压力仍然是存在的。 第三，资产价格还处于一个高位，保障房未来会有大量的供应。 这三个条件决定了房地产调控还将继续进行。 种种迹象表明，这一轮行业调控可能由今年的单纯针对房价的调控转向制度性的变革，这才是真正的行业调控的开始。 中央已经频繁地定调，即房地产调控政策不动摇，要促进这个行业的
6、健康良性发展。但是我们也注意到有些地方政府在这种背景下出台了一些“双限令”。对房地产调控大家有一个信心或者有一种乐观的估计，可能就基于地方政府对于土地财政的依赖。大家认为地方政府有着非常多的冲动去突破限购或者限贷的政策。但是我们发现北京市和上海市已经表态，北京上海对于土地的依赖已经大幅度地减弱。为什么这样？出于制度性的变革，地方政府开始自行发债。已经允许北京、上海、广东、深圳自行发债。 这次房地产调控史上最强，调控的目标非常明确，政府的决心非常坚决，市场反应的周期可能更长，而且这个政策存在着很大的不确定性。 国内形势 行业形势 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：
7、 2011 策走向预判 我们的房地产依然面临着非常严峻的环境 所以， 2012年。 即使我们乐观估计，在保障房大量供应的时候，国家政策可能会有所松动，也要到下半年，而且届时，还要面对市场剩余的大量库存和各开发商的大量出货。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2011 市竞争格局分析 品牌竞争成为市场主基调，市场格局仍未改变 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2011 市竞争格局分析 南部市场 ： 品牌竞争最为激烈的地区，高端项目群雄割据，加之区域关注度有所下降，竞争环境不容乐观！ 亚泰城 雅居乐 金地铂悦 龙之梦 万科春河里
8、东部地区： 随着万科、金地入主大东，大东东北大马路沿线也将成为新的竞争热点；受到区位、交通等因素的限制，市场容量有限。 沈北地区： 中铁、中粮、亚泰城、雅居乐、中海等品牌项目的强势入驻，即将成为沈阳又一热点区域。 西部区域： 华润、万科、中海、恒大、金地等品牌项目众多，但其区域的消费特点决定了刚需为主的定位，高端竞争基调不明显。 中心区域： 沿金廊银带高端项目汇集，已成熟配套、城市豪宅的概念吸引客户，由于客户阶层较高，对位人群有限，造成竞争更为惨烈。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2011 特丹竞争区域分布 新加坡城 格林英郡 恒大名都 华府丹郡 奥园国际
9、城 九洲湾景汇 奥园会展中心 雅宾利 汇景新世界 远洋天地 中海国际社区 和泓国际 鹿特丹本案 保利达 河畔公馆 长白板块 泛浑南板块 本案面临的竞争包含两个板块： 长白板块与泛浑南板块。 客户对比更加集中于长白板块，因此长白地区仍是本案关注重点！ 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2011 争市场容量分析 2011年区域整体供应 193万平，其中新增 113万平，整体销售 133万平，整体消化率 67%， 全年月成交稳定，基本保持在 1110月份市场变化明显，各家供应急剧缩减。10月 中 12月锐减； 市场容量在客户信心不足的情况下有所萎缩。 2012房地产
10、营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2011 争市场容量分析 90平以下为去化率最高为 79%，但该面积产品在市场上容量有限。其次是 90 从市场份额来看，供销情况最好的是 90本占片区一半的份额。 也就意味着此面积段产品的竞争非激烈。 1405%，消化主力为远洋 /新加坡城的洋房、万科城小高 海御河央景为主。低密产品和景观资源型产品占主流。 180平以上产品 11年末库存已超过 11年销售， 库存过剩 。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2011 点项目解读 中海国际 中海国际的 2011 北侧： 89侧： 7023 御河 4 1806040 清： 89装 163团 主力面 积 主力 价格 供货面积 供货金额 销售面 积 销售金额 去化比例 都汇 798008000 6000 4% 御河 91000清 60000 1000 5% 9200精 央景 107万清 30000 3. 21000 0% 合计 15.8
