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1、二级市场策划品控中心解读“工业地产”解读“工业地产” 的属性与设计的属性与设计建筑建筑中心中心2概述概述近来，工业地产渐成热点；工业地产已再不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式， 一种盈利模式，一种产业发展模式。它的突然受宠，给正处于宏观调控下愁眉紧 锁的房地产市场打了一针兴奋剂。在中国，工业地产就像是一座未挖掘到位的金矿。3 以前的定义：是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上 的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性 质的用地，工业类土地上可建的建筑物包括：工业制造厂房、物流仓库和 工业研发楼宇等等。 现在的定义：不单纯指一种物业形式，更代表一种投资
2、模式，一种盈利模 式，一种产业发展模式，工业地产的含义更丰富了。工业地产的定义工业地产的定义：属性属性 当工业地产与具体的产业地产合二为一，便诞生了一种综合性房地产开发。 在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公 楼、标准厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。4属性属性工业地产产业链衔接图工业地产产业链衔接图：5对比商业、住宅地产：对比商业、住宅地产：属性属性 商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅 房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各 种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经 营模式、
3、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办 公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。 住宅地产是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿 舍、职工单身宿舍和学生宿舍等的房地产形式。但不包括住宅楼中作为人 防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有 专门用途的房屋。6选址选址设计设计工业地产：以紧邻工业园、产业区为主，交通便利为关键选址因素。商业地产：在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。住宅地产：主要分布于成熟的街区、居住区内或近邻。7设计设计功能设施功能设施8设计设计1 1）单层厂房跨度、柱距和层高）单层厂房跨度
4、、柱距和层高厂房的跨度在18m和18m 以下时，应采用扩大模数30M 数列；在18m以上时，应采用 扩大模数60M数列。 厂房的柱距应采用扩大模 数60M数列。 厂房山墙处抗风柱柱距宜采 用扩大模数15M数列。 注：M为基本模数符号，1M等 于100mm。工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求注：当跨度在18m以上，工艺布臵有明显优越性时，可采用扩大 模数30M数列。9设计设计1 1）单层厂房跨度、柱距和层高）单层厂房跨度、柱距和层高有吊车和无吊车的厂房（包括有 悬挂吊车的厂房）自室内地面至柱顶 的高度应为扩大模数3M数列。 有吊车的厂房，自室内地面至支 承吊车梁的牛腿面的高度应为扩大模 数
5、3M数列。 注：自室内地面至支承吊车梁的牛 腿面的高度在7.2m以上时，宜采用 7.8、8.4、9.0和9.6m等数值； 预制钢筋混凝土柱自室内地面 至柱底的高度宜为模数化尺寸。 注：M为基本模数符号，1M等于 100mm。工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求10设计设计2 2）多层厂房跨度、柱距和层高）多层厂房跨度、柱距和层高多层厂房的跨度（进深）应采 用扩大模数15M数列，宜采用6.0、 7.5、9.0、10.5和12.0m； 厂房的柱距（开间）应采用扩 大模数6M数列，宜采用6.0、6.6和 7.2m。 注：M为基本模数符号，1M等于 100mm。工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范
6、要求11设计设计2 2）多层厂房跨度、柱距和层高）多层厂房跨度、柱距和层高内廊式厂房的跨度可采用扩 大模数6M数列，宜采用6.0、6.6 和7.2m； 走廊的跨度应采用扩大模数 3M数列，宜采用2.4、2.7和3.0m。 注：M为基本模数符号，1M等于 100mm。工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求12设计设计工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求2 2）多层厂房跨度、柱距和层高）多层厂房跨度、柱距和层高厂房各层楼、地面上表面间的 层高应采用扩大模数3M数列。 注：当构造需要时，可按楼 地面的结构层上表面确定各层间 的层高；层高在4.8m以上宜采 用5.4、6.0、6.6和7.2m等数
7、值。 注：M为基本模数符号，1M 等于100mm。13设计设计2 2）多层厂房跨度、柱距和层高）多层厂房跨度、柱距和层高结构统一化规定结构统一化规定一幢厂房的层高不宜超过两种。四层和四层以下的厂房，柱截面尺寸不宜超过两种；四层以上的厂房，柱截面尺寸不宜 超过三种。工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求14设计设计工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求3 3）总平规划）总平规划 围墙至建筑物、道路、铁路和排水明沟的最小间距（m）名名称称至围墙最小间距至围墙最小间距建筑物5.0道路1.0准轨铁路（中心线）5.0窄轨铁路（中心线）3.5排水明沟边缘1.5注：表中间距除注明者外，围墙自中心线算起；
8、建筑物自最外边轴线算起；道路为城市型时， 自路面边缘算起；为公路型时，自路肩边缘算起； 围墙至建筑物的间距，当条件困难时，可适当减少；当设有消防通道时，其间距不应小 于6m； 传达室、警卫室与围墙的间距不限； 当条件困难时，准轨铁路至围墙的间距，当有调车作业时，可为3.5m；当无调车作业时， 可为3.0m。窄轨铁路至围墙的间距，按准轨铁路的相应条件，可分别为3.0m和2.5m。15设计设计工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求3 3）总平规划）总平规划厂区道路消防车道的宽度消防车道的宽度，不应小于3.5m 人行道的布臵人行道的布臵，应符合下列要求： 一、人行道的宽度，不宜小于0.75m；沿主
9、干道布臵时，可采用1.5m。当人行道的宽 度超过1.5m时，宜按0.5m的倍数递增； 二、人行道边缘至建筑物外墙的净距，当屋面为无组织排水时，可采用1.5m；当屋面 为有组织排水时，应根据具体情况确定； 三、当人行道的边缘至准轨铁路中心线的距离小于3.75m时，以及处于危险地段的人 行道，应设臵防护栏杆。 厂区内道路的互相交叉，宜采用平面交叉。平面交叉，应设臵在直线路段，并宜正交。当 需要斜交时，交叉角不宜小于45。露天矿山道路受地形等条件限制时，交叉角可适当减 小。16设计设计工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求3 3）总平规划）总平规划居住区道路消防车道的宽度消防车道的宽度，高层住宅消
10、防车道的宽度不应小于4.00m，净高不应小于5米。消防车 道应满足消防车登高面距建筑外墙大于5米、小于10米的要求，在消防车登高面与建筑之间 不应种植高度超过4米的乔木或其他影响消防车登高的植物。尽头式消防车道应设有回车道 或回车场，回车场不宜小于15m15m。大型消防车的回车场不宜小于18m18m。道路边缘至建、构筑物最近小距离道路边缘至建、构筑物最近小距离道路级别 与建、构筑物关系居住区道路小区路组团道路及宅间小路建筑物面 向道路无出入口高层532多层332有出入口52.5建筑物山墙面向道路高层421.5多层221.5围墙面向道路1.51.51.517设计设计工业建筑相关规范要求工业建筑相
11、关规范要求3 3）总平规划）总平规划非居住建筑退红线非居住建筑退让用地红线非居住建筑相邻高速公路或快速路时，临道路一侧退后用地红线距离不宜小于15米； 非居住建筑相邻城市干道时，临道路一侧退后用地红线距离不宜小于12米。宜退让距离最小距离（m）高层不宜小于建筑高度的0.15倍12 多层9 低层6 18设计设计工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求3 3）总平规划）总平规划住宅退红线宜退让距离宜退让距离最小退让距离（最小退让距离（m）主要主要朝向朝向高层高层建筑高度的0.25倍12 多层多层建筑高度的0.40.5倍9 低层低层建筑高度的0.5倍6 次要次要朝向朝向高层高层满足消防间距或通道要求
12、；侧面有居室窗户的，须同时满足视觉卫生要求10 多层多层7 低层低层4 住宅建筑退让用地红线当住宅的主要朝向为东西向或多层、低层住宅侧面宽度大于12米、高层住宅侧面宽度 大于25米时，其各个方向的退让距离均应按主要朝向控制。 当住宅相邻高速公路或快速路时，临道路一侧的住宅建筑退让用地红线距离不应小于 15米；当住宅相邻城市干道时，临道路一侧的住宅建筑退让用地红线距离不宜小于12米。注：非居住建筑规范严于居住规范19设计设计工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求3 3）总平规划）总平规划非居住建筑间距 高层非居住建筑平行布臵时，建筑间距不宜小于较高建筑高度的0.3倍，且其最小值不应小 于18米
13、； 高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布臵时的间距最小值不应小于13米； 多层非居住建筑平行布臵时的间距最小值不应小于10米； 低层非居住建筑与高层、多层、低层非居住建筑平行布臵时的间距按消防间距的规定控制， 但最小值不应小于6米。以其他形式布臵的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。高 度超过100米的超高层非居住建筑应在不小于本条款规定的前提下，综合考虑安全及城市设 计等要求，合理确定建筑间距。20设计设计工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求3 3）总平规划）总平规划居住建筑间距平行布臵的多层、低层住宅建筑间距：在新区不应小于该两幢建筑平均高度的0.91.0倍， 在旧区不应小于0.8
14、倍。当南侧建筑为5层以上（含5层）的点式住宅且面宽小于25米时， 可按不小于该两幢建筑平均高度的0.8倍控制；5层以下住宅建筑间距不应小于建筑高度的 1.0倍。垂直布臵的多层和低层住宅建筑间距：南北向的间距在新区不应小于该两幢建筑平均高度 的0.8倍，在旧区不应小于0.7倍；东西向的间距在新区不应小于该两幢建筑平均高度的0.7 倍，在旧区不应小于0.6倍。当垂直布臵的住宅建筑的山墙宽度大于12米时，应按平行布臵 的间距规定控制。多层和低层住宅建筑既非平行，也非垂直布臵时的间距：当两幢建筑的夹角小于或等于30 度时，其最窄处间距应按平行布臵的住宅间距控制；当两幢建筑的夹角大于30度时，其最 窄处
15、间距应按垂直布臵的住宅间距控制。多层和低层住宅的侧面间距，必须按消防间距或通道要求控制；但住宅侧面有居室窗户的， 应按垂直布臵的住宅建筑间距控制。21设计设计工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求3 3）总平规划）总平规划居住建筑间距高层住宅与高层住宅平行布置时的建筑间距：其间距不宜小于该两幢建筑平均高度的0.5倍， 且最小间距不应小于24米。高层住宅与多层或低层住宅平行布置时的建筑间距：高层住宅位于多、低层住宅南侧，其 间距不宜小于该两幢建筑平均高度的0.5倍，且最小间距不应小于24米；高层住宅位于多层 或低层住宅北侧，其最小间距不应小于18米。高层住宅与高层、多层或低层住宅垂直布置时，其
16、间距必须按消防间距或通道要求控制； 但高层住宅侧面均有居室窗户的，其最小间距不宜小于18米。高层住宅与高层、多层或低层住宅的侧面间距，应按垂直布置的住宅建筑间距控制。注：居住规范严于非居住建筑规范22设计设计工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求4 4）防火）防火厂房防火分区 耐火等级一、二、三、四级由高往低排列，生产类别甲、乙、丙、丁、戊火宅危险 性由高往低排列，即生产类别戊 耐火等级一的厂房防火性最强。23设计设计名称名称一类一类二类二类居住建筑高级住宅 十九层及十九层以上的普通住宅十层至十八层的普通住宅公共建筑建筑高度超过50m或每层建筑面积超 过1000的商业楼、展览楼、综合楼、 电信楼、财贸金融楼 建筑高度超过50m或每层建筑面积超 过1500的商住楼 建筑高度超过50m的教学楼和普通的 旅馆、办公楼、科研楼、档案楼等建筑高度不超过50m的教学楼和 普通的旅馆、办公楼、科研楼、 档案楼等工业建筑相关规范要求工业建筑相关规范要求4 4）防火）防火高层住宅、商业防
