《权利瑕疵房屋出租后的拆迁补偿法律问题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《权利瑕疵房屋出租后的拆迁补偿法律问题（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 赢了网 法律咨询 遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 http:/ 权利瑕疵房屋出租后的拆迁补偿法律问题在当前房地产市场长热不衰的情况下，为了开发房地产而进行的 房屋拆迁因牵连了房市利好而导致的巨大物质利益因素，往往成为矛 盾和纠纷的高发领域。而当拆迁标的物上附带有租赁关系时，出现了 拆迁人和被拆迁人之外的承租人需要作为利益平衡时的考虑对象，问 题就显得更为复杂。其中，有权利瑕疵的房屋出租后的拆迁补偿问题 因讨论不多而尤须关注。一、权利瑕疵房屋的范围在本文的语境下，所谓权利瑕疵房屋是指作为拆迁标的物的房屋 在实体权利上有欠缺或取得权利的相关手续上有欠缺，前者如纯粹的 违章建筑、
2、侵占他人所有权的房屋、只有临时性“所有权”的房屋等， 后者如缺乏房屋产权证的房屋或建房审批手续不齐全的房屋等。（一）实体权利上有瑕疵的房屋纯粹的违章建筑从权利的根源上就不具有正当性。目前我国对违 章建筑的认定标准并不十分统一，理论界的认识也并不一致。但根据 我国土地及房地产管理法律、法规规定，城市国有土地上的建筑物要 赢了网 法律咨询 取得房屋产权证，必须三证齐全，一是土地使用权证，二是土地规划 许可证，三是城市建筑规划许可证。如果一幢建筑物不具备上述任何 证件，则应该属于一般意义上的纯粹的违章建筑。但是，法律意义上 的违章建筑，最终应由城市规划部门做出认定。侵占他人所有权而占有他人的房屋，
3、属于明显的一般侵权行为。 此种情况下，侵占人没有所占房屋的所有权权源，对所占房屋没有任 何权利。即使该房屋被拆迁，他也不能成为拆迁法律关系的当事人。根据我国土地管理法第五十七条的规定，在建设项目施工和 地质勘查中，可能在国有土地或集体土地上搭建临时性建筑物，该临 时性建筑物一般只有两年的“所有权”期限。而在民法的物权法中， 所有权具有永久性，不能预定其存续期间。因此，只有两年的“所有 权” ，属于非常明显的权利瑕疵。（二）权利取得手续上有瑕疵的房屋的范围按照民法的一般原理，所有权的取得途径有原始取得和继受取得 两种。不论是哪一种取得途径，对于房屋等不动产而言，一般都有权 利取得的相关手续，如房
4、产证、购房发票、相关部门的审批等。但在 实践中，往往有一些并非违章建筑的房屋却没有权利取得的相关手续。 如在我国的许多农村地区，在自家宅基地上建房基本上都没有房产证。 赢了网 法律咨询 类似这种房屋，虽然没有实质上的权利瑕疵，但由于其权利表征上存 在严重欠缺，影响了其权利外观的完整性，故而也属于本文意义上的 权利瑕疵房屋。二、权利瑕疵房屋出租后的拆迁补偿主体界定在实践中经常遇到上述有权利瑕疵的房屋被拆迁的问题，对于这 种有权利瑕疵的房屋应否给予拆迁补偿以及如何确定拆迁补偿主体的 问题因权利瑕疵的不同而又很大的不同，因而需要给予各别论述。（一）出租违章建筑时的拆迁补偿现行城市房屋拆迁管理条例第
5、二十二条第二款规定，拆除违 章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。据此，在出租纯粹的 违章建筑时不存在拆迁补偿的问题，更不用说对违章建筑上的承租人 的补偿问题了。但仔细考虑这一问题可以发现，现行法的规定可能并 不周到。在实践中，违章建筑是由规划部门来认定的。一幢建筑在被 规划部门确认为违章建筑之前应该推定为合法建筑，除非有显而易见 的违章情形，如在耕地上搭建永久建筑物或既没有土地使用权证也没 有其他任何审批手续以及房屋产权证的建筑等等。如果是由于规划部 门的错误，使本不应该准许建设的区域获得了建设审批，成为合法建 筑，而几年后该建筑又被规划部门确认为违法建筑的情形，则对该违 赢了网 法律咨
6、询 章建筑应否给予拆迁补偿呢？按照现行法的逻辑，即使该情况也不能给予拆迁补偿。而由于规 划部门的错误造成的违章建筑，应该由规划部门对受害人进行国家赔 偿。但问题是，我国目前的国家赔偿遵循的基本上是慰抚性原则，赔 偿的标准和数额很低，都远远低于拆迁补偿的标准和数额。如果在拆 迁程序中对这种情况置之不理而任由国家赔偿程序进行低水平的救济， 对被拆迁人实在难谓公平。更为糟糕的是，如果上述建筑被规划部门 确认为违章建筑之前，善意第三人（不知该房屋实际上存在被确认为 违章建筑的可能的人）已经与房屋所有人签订了长期性的租赁合同进 行经营性活动，则该承租人的经营利益损失由将如何救济？向出租人 （被拆迁人）
7、主张，可出租人同样也是得不到任何拆迁补偿的受害者； 向规划部门主张国家赔偿，可承租人又没有这一资格。因此，在这种 情况下，被拆迁人和作为拆迁利害关系人的承租人的利益都会受到极 大损害，且难以获得妥善的救济。所以，笔者以为将来的城市房屋拆迁管理条例应该在违章建 筑是否给予补偿的问题上进行细分，而不应一概不予补偿。但在目前 的情况下，对于违章建筑的拆迁而言，被拆迁人只有被拆迁的主体资 格，但没有被补偿的主体资格，而租赁该违章建筑的承租人就更不具 有拆迁补偿利害关系人的资格了。 赢了网 法律咨询 （二）侵占他人房屋出租后的拆迁补偿主体界定将侵占他人的房屋出租后如遇拆迁，则因侵权人不是房屋所有权 人从
8、而不能成为被拆迁人。此时，真正的房屋所有权人是被拆迁人， 而租赁该房屋的承租人只要是善意的，则应该作为拆迁利害关系人， 根据其受损失情况得到一定的补偿。如果该承租房屋用于商业经营， 则承租人应该从被拆迁人那里得到一定的停产停业费的补偿。实践中有一个问题是，知道被拆迁房屋是被他人侵占的房屋，但 找不到真正的权利人时该怎么办。这种情况应该属于拆迁产权不明房 屋的情况。根据城市房屋拆迁管理条例第二十九条的规定，这种 情况下，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同 意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证 机关办理证据保全。据此，产权不明的房屋拆迁时，拆迁人仍然是开
9、发商或国土资源管理机关，被拆迁人仍然是房屋所有权人，虽然该所 有权人暂时不明确，但通过公证机关办理的证据保全可以为以后实际 确定被拆迁人创造条件。（三）临时建筑出租后的拆迁补偿主体界定根据我国土地管理法第五十七条的规定，在城区内因建设项 目施工和地质勘查需要临时使用土地的，在城市规划行政主管部门同 赢了网 法律咨询 意后再由土地行政主管部门批准可临时使用土地，但不得在临时用地 上修建永久性建筑物，临时用地期限一般不超过二年。据此，在拆迁 中遇有临时用地上的建筑物的拆迁补偿主体应分以下几种情况来界定：1、对在批准使用期限内的临时用地上的建筑物的拆迁补偿法律关 系中，拆迁人仍然是开发商或国土资源
10、管理机关，被拆迁人是该临时 建筑的所有人。但应注意，拆迁补偿的方式有货币补偿、产权调换、 产权调换和货币补偿相结合、重建等四种。而临时用地上的建筑物虽 然是经过批准的合法建筑，但因其临时性，故不得以产权调换或重建 的方式补偿，因此，此时的被拆迁人只能成为拆迁货币补偿的主体， 而不能成为房屋产权调换或重建的主体。另外，这种情况下的承租人， 也仍然是拆迁补偿利害关系人的地位。2、对超过批准使用期限内的临时用地上的建筑物，超过使用期限 后就应认定为非法建筑，不受法律保护。此时，对于该超过批准使用 期限的临时建筑物的拆迁而言，开发商或国土资源管理机关是拆迁人， 该临时建筑的所有人是被拆迁人，但因这种情
11、况下没有补偿的问题， 因而被拆迁人并不是接受拆迁补偿的主体，也因此，承租该临时建筑 的人不具备拆迁补偿利害关系人的地位。3、对未经批准临时使用土地并建有建筑物的，完全不受法律保护， 赢了网 法律咨询 被拆迁人应无条件拆除。拒拆迁的，拆迁人可以依照法律程序强制拆 除，并由被拆迁人承担强制拆迁费用。这种情况也不存在拆迁补偿的 问题，所以，租赁该临时建筑的承租人也不是拆迁补偿利害关系人。（四）出租没有相关权利手续的房屋的拆迁补偿主体界定欠缺权利手续的房屋在集体土地上较为常见，比较典型的就是农 村的自建房。自建房属于依事实行为取得所有权的房屋，且已被我国 现行法所承认。该种类的房屋虽然没有相关的权属
12、证书，但仍然可以 出租。出租之后，如果适逢拆迁，则应确定两组拆迁法律关系：其一 是以该房屋占用范围内的土地为征收标的的征收土地法律关系，在此 关系中，开发商或国土资源管理机关是拆迁人，集体经济组织作为集 体土地的所有权人是被拆迁人，占用该土地建房的农民是征收利害关 系人；其二是以该自建房为标的物的房屋拆迁法律关系，在此关系中， 开发商或国土资源管理机关是拆迁人，房屋所有权人是被拆迁人，租 赁该房屋的承租人是拆迁利害关系人。实践中，有的地方对农村地区 进行拆迁时，为了开展工作，减少跟每个村民进行谈判的成本，直接 将集体经济组织作为被拆迁人，笔者以为欠妥。这里，应将集体所有 的土地和农民所有的房屋
13、分别作为征收的对象，从而成立前述两组拆 迁法律关系。理由在于：一，我国现行法将土地和房屋作为两个各自 独立的物，为采取土地征收和房屋征收的二元模式提供了前提；二， 由于城市土地所有权归属于国家，城市的房屋拆迁不涉及土地征收， 赢了网 法律咨询 只适用于房屋的征收制度，既然如此，将房屋征收独立于土地征收， 有利于建立统一的房屋征收制度；三，便于将土地征收的补偿款和房 屋征收的补偿款分别支付，利于房屋所有权人实际获得补偿款，从另 一方面也可避免农村集体经济组织将本属于房屋所有权人的房屋征收 补偿款截留，失地农民实际上没有获得补偿款，酿成社会问题。在城市国有土地上有时也会存在欠缺相关权利手续的瑕疵
14、房屋。 比如单位公房已经卖给个人的情况下，单位已经取得了土地使用权证、 土地规划许可证，城市建筑规划许可证，但房产证正在办理过程中。 此时，该房屋欠缺最重要的权利表征文件，如遇拆迁，则该如何确定 拆迁补偿关系的主体呢？应当认为，这种情形下的房屋所有权人在实 体上的权利是完备的，应该享有完全的被拆迁人资格，同时，这种情 况也能得到符合标准的拆迁补偿，如果有人承租该房屋，则承租人也 是拆迁补偿的利害关系人。三、权利瑕疵房屋出租后拆迁补偿的利益分配目前无权利瑕疵的房屋在拆迁补偿中的利益格局总体情况是这样： 即房屋所有人是被拆迁人，开发商或国土资源管理机关是拆迁人，被 拆迁人得到拆迁的补偿利益；如果拆除的是非商业用房，则房屋的承 租人只能在出租人得到的产权调换房中继续承租，或者根据其与出租 人（被拆迁人）签订的租赁合同平衡其在拆迁中所受损失；如果拆除
