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1、“国际城”击晕石家庄人，攻心到位买家抢购在房地产市场，有人说欧美和香港人是一个大学生，上海跟广州已经是中学生了，北京才是小学生，那么石家庄人是什么呢？ 石家庄市一个叫“国际城”的楼盘年底开盘时，当日 628 套住宅卖了 500多套，开发商日进 2 亿资金。在开盘前的近 30 个小时里，已有上百人的队伍瑟瑟驻立在冬雨中。等到该盘粉墨登场时早已汇集汹涌人潮，不得不动用公安到场维持秩序。“人来疯”的抢购风暴让投资方 PEP 基金的港方代表震惊。类似的情形在香港只在金融危机前出现过；在北京也仅有经济适用房才发生过。“国际城”不过是石家庄邻郊的容积率近 2 板式多层和小高层为主的普通住宅，为何能引起石家
2、庄人如此大的兴趣呢？ 项目拔高，广告加压，心理崩溃 北京的“珠江国际城”3000 亩地上建 150 万平主米的住宅；石家庄“国际城”800 亩地上出了 100 多万平方米的房子，住起来远远不如“珠江国际城”舒适。然而，却号称在世界建筑史具有划时代意义的“新城市运动发祥地”。巨石碑、雅典卫城、美国总统山和华盛顿塑像、法国玻璃金字塔和铁塔等全球众多著名建筑标志尽成其比附的对象；城市革命、史无前例、移植法国、新左岸建筑等口吻不绝于耳，被当地媒体称作石家庄房地产发展史上的“拐点”，“国际城”被举得比天还高。 从开盘前十天开始，石家庄市算得上大街的所有街道两旁灯杆挂满了“国际城”广告旗，排在前四名的当地
3、主要报纸每天三到四个彩色整版广告。密集的广告铺天盖地势如破竹，达到了极高的接触率，还有当地几乎所有媒体不惜版面的轮番报道，市民的胃口被吊得老高；足够宽的宣传面把潜在购买力最大限度地挖掘出来，同时也实现了对竞争对手的封杀。 硬启动的石家庄“国际城”类似于两年前的北京恋日嘉园，当时一期 500万密集广告一举成名，700 余套住宅四个月热卖近八成。石家庄“国际城”却比北京恋日嘉园成绩出色得多，开盘一天预售即达八成。本来中国人就是全球最依赖广告的民族，石家庄是否是全国最相信广告的地区就不得而知了。 “国际城”的操盘方式雷同于好莱坞推广大片的手法，强劲的宣传攻势让你乖乖跑进电影院，或许你出来后大叫“没看
4、头”，但下一次你还会被勾引进去。也有饥饿营销的迹象：通过立体造势持续加温市场，在未上市前激发积聚买家的欲望，制造一定程度的饥饿感，开盘时迸发强大购买力。 从营销心理层面分析，著名的认知对比原理更能窥视到买家心理不自主地变化。一桶冷水、一桶温水、一桶热水。把左手放入冷水右手放入热水后，然后同时把两只手伸进温水中。结果左手感到是热水，右手觉得是冷水。当“国际城”被卖家抬得足够高、气势造得足够大时，买家头脑发热心跳加速，形成对比认知。低开高走的价格尽管比周边楼盘房价高出，但也不觉得贵了。天花乱坠的说辞、云山雾绕的楼书、富丽堂皇的卖场、擦肩接踵的人群一连串的“铺垫”，怎能不逼你说“是”。 与购房者的热
5、情形成反差的是售楼代表的冷漠式服务。售楼电话要么占线要么无人接听，这个户型已经卖完了，那个户型不多了的回答，是否是卖家故意制造的短缺现象。营销心理学指出，几乎所有的人都会受到短缺原理的影响，与希望获得一样东西相比，害怕失去东西的恐惧似乎更能成为人们行动的动力。“国际城”开盘促销上有五个层次的大奖，每五人一组，每组都有万元以上的大奖，越先到，奖越大。那些在风雨中寒而不栗蔚为壮观的队伍，很大程度上是奖品招惹的。他们本身也无意中成为卖家的活道具，成为后继者的榜样。社会认同原理认为，看到别人在某种场合做某事，自己就会断定这样做是有道理的。这种从众心理在对项目形势不清的时候，往往会导致“多元无知”的可笑
6、现象。 拨开迷雾，回归理智 买房子是很多人一生中最大的投资，理当三思而后行。可是发生在“国际城”上的一幕让许多旁观者不可思议。一边是预谋已久强施攻心术，一边是脆弱玻璃心不求买点；一边是从北京搬兵借将爆炒热捧，一边是不求甚解见广告就发蒙。难道石家庄人买房子不需要理由吗？ 石家庄“国际城”似乎浑身都是金光闪闪的卖点，其实是避实就虚顾左右而言他，让一些业主一头雾水：不提容积率、绿化率、单元使用率等重要功能指标，售楼代表也一概不知；物业管理费不详；55 万平方米的“国际城”车位只字未提，更甭说人车分流和地库了；蜚声国际的建筑界国际大师登临，却说不清是哪位大师，而北京阳光 100 却可与三位大师对话在产
7、品上称“移植法国”，自然也就没有了创新。兵营式布局，高层让多层业主对森林公园难以望及，连“藏谷”都是拿北京“藏酷”的；全部 115286 平方米的偏大户型造成极高的总价，令过度消费的置业者太辛苦，总价偏高在未来市场意味着竞争优势降低。多层复式近 60 万，在石家庄可住上 Townhouse 或黄金地段上的酒店式公寓，高层复式近 100 万也可住上拥有私家园林的别墅。在价格方面没有“明码标价”，回避均价和总价概念，只提 1800 元的低起价。然而，1800 元的房子都是为数不多位置不佳的准尾房。在营销心理学上这是开发商故意抛出的低球策略。事件发生的顺序总是这样的：首先出一个很有诱惑力价钱，使顾客
8、做出购买的决定；然后，那个先给出的诱惑却被巧妙地拿走了。这时顾客即使吃了一点亏，也不会在意，甚至很高兴。在广州，购房实例把房号、景观、户型、面积、原价、特惠价、优惠金额、月供列得明明白白，而石家庄“国际城”280 平米的住宅相当于广州 47 套住宅，厚利多销没商量。 “国际城”原来是省谷子研究所和省粮油作物研究所等单位的大片荒地，拿地成成本会较低。这部分费用大致占开发成本的 30。广告量虽然很大花费却不见得多，开发商提着密码箱找媒体冲着三折谈没问题。加上多层 2600 元高层 3500 元的高价，开发商的获利空间相当大。 北京人炒作是一流的，成功的概念炒作一般是有个性支持的，现代城、左岸工社、
9、北京印象等项目产品个性鲜明。而石家庄还没有个性楼盘，炒概念谈不上，充其量是造声势而已，得势者得人心。相对于石家庄人购房时的盲目跟风追涨，上海人广州人香港人却理性踏实得多了。如今上海人买房“功课”越做越细，思路越来越理性，不再相信概念炒作。他们可以去市政规划馆看远景，可以参加“理性购房问答活动”；香港人买房更保守，很少一步到位，而且第一次买楼的人从来都不会买预售楼，他们会了解开发商的背景和实力，也决不相信炒作。 那么如何才能保持理智平和的心态呢？著名建筑师张开济曾意味深长地说：“不能让房地产商变成设计师”。中国 95的开发商是第一次开发项目，特别是在房地产业处在初期的地区，开发商拼胆量、拼广告，
10、正是追求利益最大化的时候。一旦市场走向成熟消费者趋于理性，开发商就要拼品质比服务了。所以，购房者要筑好牢固的心理防线，首先把开发商看作牟利者，在此前提下多问多比较，擦亮眼睛搞清自己真正的需求。 房地产交易更好比一场心理战，只有理性挑剔的购房群体才能造就高品质的开发商。有一段比喻入木三分地揭示了目前国内一些地区房地产浮燥热销现象：商业捕鱼人很会利用这一现象：先将大量鱼饵投入水中，引诱鱼群一窝蜂地拥上来，使这片水域变成摆动游弋的鱼鳍和张开争食的鱼嘴的天下。等到池里的鱼已经疯狂到什么都咬包括赤裸裸的金属鱼钩的时候，捕鱼人就把没有饵的钓钩抛入水中，把鱼一条条地钓上来，既省钱又省力。“弄海园”浪潮行动公
11、关企划方案一、前言 前事不忘，后事之师。综观一九九三年弄海园总体广告宣传的实施状况，从波及面上来看，应当说效果颇为明显，短短的时间里独特而又强有力的宣传攻势，已使得弄海园 知名度大为提高，其专有的活动型和崇文型的宣传风格也与“银都”的媒介型宣传形成鲜明对比，给人留下了深刻的印象。 然而，如果我们再以理念形象树立与创意策略的角度来分析，弄海园的宣传则存有一定的不足。弄海园作为青岛市地产业、娱乐界的龙头理念和该行业经营最需要的企业形象，始终未有明确的树立，目标对象对其定位、创意的理解仍然是模糊或偏颇的，尽管其知名度较高。 一九九九四年不论是对青岛地产业还是饮食娱乐业来说都是关键性的一年，处在筹建、
12、奠基、封顶、竣工等不同阶段的地产公司均都面临着同一问题-回拢资金，迅速出售；均都处于同一环境-市场冷淡，供大于求。为争取主动，许多地产公司由于面临竣工筹款的紧要关头（如金都地产），大规模的广告宣传早已开始。 在各类信息相互排斥干扰的形势下；在目标对象拥有充分选择余地的前提下；在单纯诉求设施、位置已很难奏效的情况下，对一个集地产与娱乐业于一体的综合性企业来讲，清晰有效的理念、高尚鲜明的形象比任何时候更为重要。为了营造弄海园鲜明独特的企业形象、树立其准确超凡的诉求理念，以确保弄海园的企业宣传能富有较强的传播优势。本公司主管及相关策划人员在分析“全统”公司以往宣传的基础上，针对本市其它地产公司宣传偏
13、重单一媒体，形势类同的客观情况，依据地产及娱乐业宣传的特有规律，拟列旨在“重塑形象，再树理念”，以及集公关活动与媒介组合于一体的，以最少投入获得最大效果的“九五.五一弄海园全方位浪潮行动”方案如下，不足之处，尚请不吝斧正。 二、传播目标 营造鲜明、独特、良好的企业形象，沟通大众情感； 树立准确、有效、超凡的诉求理念，实现占位意图。 三、表现策略 如前所述，弄海园 93 年的宣传以“移情别恋”到“限制入关”；从“十万大军登陆”到“新八大关”，尽管有着文辞超乎大陆民众欣赏习惯、立意易于误解以及创意犯忌（以同类其他名称树立自己理念）等不足，但其所形成的强有力的宣传攻势不能否认，如果九四宣传既能延续往
14、年攻势、尽量保持以往宣传特色，而在创意构思上则又能立足于清晰准确理念的建立、业内应有定位的占领以及社会公众导向的顺应等方面，则定会给人以棋高一着，更为求实之感。（文案及创意、设计稿件等待方案通过后专项提出） 四、诉求对象 主体：市南区景线“五一”外游的所有家庭。（旨在借娱乐的时间针对所有能娱乐的家庭） 青岛晚报读者群，（关心社会、重视信息的大众） 青岛电视台“青岛新闻”、“黄金时刻”收视观众；青岛有线电视台“连续剧”的收视观众。（关心青岛变化，乐于娱乐的居民家庭。） 青岛经济广播电台青岛人民广播电台的听众，（白天能乘专车进行郊游的高消费家庭。） 五、发布策略 基于活动形势的新颖性和影响范围的广
15、泛性相结合；活动效果的轰动性和活动投入的低廉性相结合等方面的考虑，本次活动以立意新颖为立足点，选择的媒体既能共同形成室外大媒体的冲击效果，又能被接受者可望又可及，因而具有相当大的亲和性，易于目标对象进行情感沟通。 另外，主要媒体虽限于一定区域发放，但由于媒体的随身性特点，活动结束后媒体影响面将渗透导市内五区，从而又具有较强的持续效果。 六、媒体选择 红色中型带把娱乐用气球：2 万个（印有企业标志或娱乐项目名称，持有家庭波及总人数约十万人左右）； 红色印有弄海园标志或娱乐项目种类的马夹背心和太阳帽约 300 套； 扎有红色绸带的弄海园小型面包车：四-五辆； 沿海景线公共车站防雨厅广告牌； 青岛晚
16、报：通栏两次； 青岛电视台、有线电视台；（电视广告片以活动表现为主线，逐一介绍弄海园综合娱乐项目。） 青岛经济广播电台、青岛人民广播电台。（广播广告抒情感人与活动相呼应） 七、计划实施 四月三十日青岛晚报：内容重新营造企业形象，提示明天弄海园行动，但不注明具体行动内容； 五月一日上午十时，自中山公元正门至莱阳路、荣城路、延安一路和南海路等五处，由身穿广告马夹的中学生（约 200 名）无偿发放气球，争取一小时左右在区域内形成整片具有轰动冲击力的红色气球群； 上午十一时，四-五辆广告车：由摄影师跟车，分头抓拍气球发放和温馨家庭欢乐场面（事先选好模特穿插人群之中）；广播广告（二台同时）随之发布； 中午十二点，剪辑 30 秒电视广告片； 下午二点，青岛晚报发布系列广告； 晚六点四十五分至七点四十五分，青岛电视台、有线电视台相继播放电视广告。 八、障碍分析 由于本次活动构思新颖、规模超前，具体事务与动用媒体烦琐复杂等，使其在
