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1、第二部分 商业市场报告,上半部分,纲 要,下半部分,市场调研篇,市场分析篇,市场定位篇,产品定位篇,营销策略篇,招商策略篇,本 次 汇 报,经济测算篇,下 阶 段 汇 报,目录,东胜区现状调查东胜区商圈及商业街分布调查东胜区典型商业调查鄂尔多斯在售商业调查东胜区商业分布特征东胜区商业需求调查东胜区商业消费需求调查东胜区商业发展趋势调查,一、东胜区现状调查,东胜区现有商业闹市形成了以达拉特路与伊金霍洛大街交界带为核心商圈，向四方延伸的格局。其中达拉特路已经形成由南至北全路段的商业街格局。,东胜区作为鄂尔多斯市的一个分区，其商业相对比较发达，以伊金霍洛大街和达拉特路中心形成核心商圈，围绕这一核心商
2、圈形成了杭锦路、准格尔大街、宝日陶亥路、伊化路等几条商业街道。受核心商业区的辐射效应，依然是伊金霍洛大街中段和达拉特路上的商铺相对集中，人气较旺，租金较高。,城市核心商圈,为了对鄂尔多斯商业区的街道构成进行全面分析，我们选择了离我们项目比较近，同时也是主要商业区的的9条街道进行调研分析。,这九条街道从南向北分别是鄂尔多斯大街、伊金霍洛街、宝日陶亥街、鄂托克大街。自东向西分别是：准格尔大路、达拉特路、杭锦路、伊化路、吉劳庆路（如上图）,二、东胜区商圈及商业街分布调查,伊金霍洛大街属于商业繁华地段，聚集了当地最有名的鄂尔多斯购物中心和每天百货商场等大型商业，街铺涵盖了餐饮、服装等领域。总店铺有21
3、5家，其中以餐饮、服饰的店铺居多，餐饮占有率达到49家，占店铺总数的23%。 经调查，在该街餐饮虽比较多，但上规模的大型餐饮店微乎其微，大多以火锅或本地菜系为主，全国连锁的外地菜系比较欠缺。服饰则有所不同，大多是国内二三线知名品牌，而且经营规模都比较大，以旗舰店为主。,二、东胜区商圈及商业街分布调查,（1）伊金霍洛街商业构成,配套类,二、东胜区商圈及商业街分布调查,（2）达拉特路商业构成,达拉特路共有店铺80家，其中以服饰和餐饮的商铺最多。共有服饰42家，占总比52%。餐饮15家，占总比19%。品牌服饰成了达拉特大街的一个特色。 达拉特路在当地人心目中是最重要的一条商业街，也是当地有一定实力的
4、人最喜欢逛的商业街。民生广场、宝如意商城及北国新天地购物中心均在这条街上。当地的主要服饰专业市场和一些服饰品牌专卖店也开设在这条街道上，品牌服饰是这条街最大的特色。,二、东胜区商圈及商业街分布调查,（3）吉劳庆路商业构成,吉劳庆路两边有很长一段是在建项目和工地，因此两边商铺总数不多，小餐饮数目比较多。是所调查街道店铺中最少的地段。本项目地块也在这条街上。,配套类,二、东胜区商圈及商业街分布调查,（4）杭锦路商业构成,杭锦路上餐饮、宾馆、和美容类商业业态比较丰富，大型的餐饮和宾馆成为这条街的一个特色。其中餐饮占有比例为13%，美容美发为14%。 杭锦路是平行于达拉特路的一条路，由于其离达拉特路较
5、近，因此商业氛围相对较好，餐饮和宾馆占了较大比重。,配套类,二、东胜区商圈及商业街分布调查,（5）宝日陶亥路商业构成,宝日陶亥街餐饮和生鲜类的店铺比较多，共有餐饮20家、生鲜16家占总比的42%。因此，可以说宝日陶亥街是当地的餐饮一条街。店铺总体数量比较少。,二、东胜区商圈及商业街分布调查,（6）鄂托克大街商业构成,在东胜主要有两条路可以横穿铁路到铁西区，一是鄂托克大街，另外一条是鄂尔多斯大街。因此鄂托克大街是一条重要的交通干道，车流和人流很多，这也使这条街的商业氛围较好。 据统计，鄂托克大街共有116家店铺，五金占有量达到43家，成为该街的一大特色。其次是餐饮，占到了18%，再次家电、电动车
6、行业，占有比例达到17%和16%。因此可以说该街道是当地的一条重要的五金街。在这条路上，有一个乐多乐超市，它是当地唯一一家单一的综合性的大卖场，它在当地影响力较大，而且经营项目比较完善。本项目8号地块紧邻鄂托克大街。,二、东胜区商圈及商业街分布调查,（7）鄂尔多斯大街商业构成,鄂尔多斯大街与以上街道相比，是店铺数量最多的街道，因为在这条街道上有大量的小临街店铺存在，店铺总数达到了300家。 鄂尔多斯大街是另外一条可以直接通往铁西区的路，是交通主干道路，人流和车流量也较大。,配套类,二、东胜区商圈及商业街分布调查,（8）伊化路商业构成,伊化路店铺共有94家，主要涉及的有餐饮、五金、美容美发、娱乐
7、等行业。在该街上，五金的占有数量比较庞大，占到总数的20%。但经营范围都比较窄。该街有几处在建项目，显得不是很繁华。 在这条路上，有福格和民生两个建材家居市场，成为该街的特色，到此街购物的人也多为购买建材家具者居多。,二、东胜区商圈及商业街分布调查,（9）准格尔大街商业构成,准格尔大街店铺共有84家，其中最突出的是家电和餐饮行业。他们的分别占有比例达到18%和33%。可以看出，餐饮和通讯是该街道的一大特色。其中电信营业厅的占有数量是其他街道所达不到的。准格尔街可以说是东胜区的通讯一条街，同时东胜唯一的一家新华书店也在这条道路上。,二、东胜区商圈及商业街分布调查,以上9条街共有商铺1058家，占
8、据前几位的分别是餐饮（211家）、五金（85家）、服饰（75家）、家电（64家）、美容美发（45），从这些数据中分析可得出： 店铺以生产资料型和居家生活型为主，此两类店铺要占店铺总数的70左右%。消费型商铺占比不足20%。说明该城市虽然整体经济比较发达，但还没有过渡到消费型城市。 小餐饮在各条街都占比较大，这些餐饮以牛羊肉为主，从这么多餐饮店可以看出，当地的吃比较盛行，这些小店主要解决大部分市民的日常用餐消费。 商铺以租为主，租金根据不同的地方，经营业种不一样，价格差异也较大，租金以达拉特路为最高，吉劳庆路为最低。租金从2.5元/天/平方到15元/天/平方不等。,三、东胜区典型商业调查,东胜的
9、主力店主要是由百货店和超市店构成，总体数量上不多，有鄂尔多斯购物中心、每天百货、北国新天地和乐多乐超市。,三、东胜区典型商业调查,三、东胜区典型商业调查,三、东胜区典型商业调查,三、东胜区典型商业调查,三、东胜区典型商业调查,四、鄂尔多斯典型在售商业调查,铁东区新增商业规模有限，太古广场商业虽定位高端，但规模有限，且与老城核心商圈相距甚远，聚集性不够，难以升级老城商圈,铁东区目前在售商业项目2个：太古广场公园大道,太古广场商业特征：主要大型集中百货为主，特别是王府井百货即将进入太古广场，一定程度上提升了区域的商业档次,四、鄂尔多斯典型在售商业调查,目前铁西商业盲目规划，规模大，档次高，但区域商
10、业价值现状不支撑，导致物业价值远低于相对铁东区，现状以投资客户为主,发展特征：目前区域内大型集中商业有华研尚街、万正广场等5个项目，主要分布在东环路沿线，目前均未营业市场供应：约30万平米业态规划：以中高档百货、时尚商业街为主市场表现：在售市场价格：均价在25000-30000元/平米项目整体销售情况：销售速度快，目前大部分项目处于前期招商中购买客群特征：投资为主，购买力强,五、东胜区商业分布特征,商业市场以老城商圈为核心，档次中端，高端商业客户外流,商业市场特征：整体格局：一个老核心，两个新核心发展现状：老城商圈依然是城市核心商业聚集区，铁西商业发展短期内难以取代老城整体档次：老城区商业整体
11、档次以中档为主经营状况：租赁情况良好，租金水平较高客户特征：主要以较年轻中高端客户为主高端商业客户多去呼和浩特、北京、上海等城市消费,鄂尔多斯现有商业以中端客户为主要群体，高端商业消费客户外流,商业消费客群特征分析中档商业消费客群特征：主要以本市企业白领及公务员为主力消费能力有限高档商业消费客群特征：消费能力极强：煤矿产业的兴起，短期内造就了大量富人主要消费城市：呼和浩特、北京、上海、香港等年龄特征：暴富阶层的富二代，普遍年龄在25-35岁左右主要特征：有钱、有闲不求最好，但求最贵喜欢尝试新鲜事物对当地商业档次和消费服务极度不满,五、东胜区商业分布特征,五、东胜区商业分布特征,现状商业结构：商
12、业格局：一个老中心，二个新中心发展现状：目前主要以老城商圈为核心，发展成熟，档次中高，且难以提升，铁西新商圈短期内难以兴起,高端商业消费客户特征：高端客户群体庞大，目前严重外流消费能力强，存在攀比心理喜欢购买高端品牌对本市商业档次和服务不满,老商圈发展难以提升，高端新兴商圈具备较好发展空间,五、东胜区商业特征总结,在标志着商业的文明和繁荣的大型集中式商场，东胜区还是有较大空间。鄂市现有的商服物业开发商、运营商以及商家主要以本地为主，暂时没有外地大型商业（超市、百货、家电商场等）进入鄂尔多斯，由于没有外力的冲击，本土商服物业产品同质化相对比较严重。 中高档百货市场空间和发展潜力较大。鄂尔多斯市上
13、规模上档次的百货商场主要有：鄂尔多斯购物中心、北国新天地、每天百货，而鄂尔多斯购物中心及每天百货家均为中档定位，北国新天地开业较晚，档次偏中高档。就目前的市场情况来看，经营情况基本较好。鄂尔多斯百货业目前处在快速发展和市场培养期，整体商业供应量比较大，但是依然只是本土商业的近亲繁殖，档次较低，难以适应高速发展的经济发展需要。未来必将催生专业连锁的现代化超市的出现。 鄂尔多斯市现有超市主要以经营食品和日常生活消耗品为主。现有的超市都是集中在百货商场和购物中心，属于商场自营，作为大型百货商场的补充业态，以完善百货商场的功能。超市卖场布置较为凌乱，经营品种较为单一，产品质量和品牌不能充分保证，服务意
14、识较差，经营能力较弱。目前市场仅有的一家专营的独立超市乐多乐，由于面临的市场竞争有限，属本土超市，所以在管理上缺少现代超市规范先进的管理方式，在北国新天地购物中心地下一层约一万平方米的卖场已经引入山西知名本土超市美特好大卖场，该超市已在呼和浩特和包头开出了连锁商店，是具有相当竞争力的区域型连锁大型超市。 因此从现在的超市市场看，不久的将来连锁大型超市的出现是必然趋势。,六、东胜区商业需求调查,（1）布局需求,市级商业功能区,区域级功能区,社区级商业功能区,东胜区及项目周边区域正不断明确城市商业功能,根据对鄂尔多斯城市规划和网点布局规划的调查，东胜区商业布局将按以下原则展开：行政区康巴什新区城市
15、级商务商业中心区铁西区各级商业功能区改造中的老城区各类型专业市场鄂尔多斯各旗县,六、东胜区商业需求调查,（2）结构需求,根据我司前面对东胜主要商业街的调查，东胜区商业业态呈现以下特点如：日常消费业态占据多数休闲娱乐业态单一当地娱乐主要集中在KTV和洗浴中心，游乐场没有，电影院数量少档次低。休闲主要是在茶楼为主。酒店业发达 消费能力强，商业发达程度不够,因此商业结构需要进一步升级，中高端百货、类型多样娱乐业态、专业化程度更高、产品更丰富的专业市场将是东胜区需要引入的商业形式。,六、东胜区商业需求调查,（3）升级需求,经济的高速发展,城市的改造拆迁,商业投资者的专业化理性化,六、东胜区商业需求调查
16、,（4）总结,随着市区人口增加，经济的快速发展，城区的拆迁改造升级，市民消费能力和品位的提高, 投资者投资观念的进步，东胜区商业需求升级，业态规划更加合理，形式更加新颖的特色商业体将受到当地市场的欢迎，推动当地商业地产的繁荣发展。,七、东胜区商业消费需求调查,东胜区商业消费群体类型：在市调过程中，据向当地人了解，东胜区商铺主要消费群体分为自营者和投资者。,七、东胜区商业消费需求调查,人群构成：商业经营者和回迁户商铺需求原因：满足自己的经营需要商铺用途：经营目标业态这类人群普遍已有产业经营，为了扩大再生产规模再次投资经营。商业主要以经营：服装、餐饮、精品店、休闲娱乐等商业配套为目的。,（1）自营类,
