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1、【翠屏清华】营销推广策略案.2003/01/18第一部分项目概要第二部分卖点体系第三部分目标客户第四部分SWOT 分析第五部分定位体系第六部分营销推广策略第七部分营销推广初步执行计划第一部分项目概要一、基地概况（一）地块区位：1、 位于南京江宁开发区西北，东至将军北路(与南京城区共青团路南下工程相接)，南至开发区东西向主干道胜太路之延伸线井头一路，北至麻田二路，西至韩府路。2、 基地东南角为正德学院学生宿舍区，东北角为拟建小学用地，正西面、西南面山坡上为开元的 300 亩别墅项目，南面隔井头一路为正德学院，北面隔麻田二路为金陵置业的 700 亩别墅项目，东面隔将军路为东大产业园（目前本地块将变
2、更为大型住宅区用地） ，东南面与将军路隔路相对的为南航江宁校区。（二）地块自然状况：1、 基地西侧，西南侧紧靠韩府山、翠屏山、将军山东麓。2、 基地中心除有一 9 米高山丘外，其余以平整地为主。地块总体坡度约为 1%。3、 朱家营水库自然活水系由基地西北角流入，由西向东横贯基地。（三）基地周围的路网：1、 沿胜太路往东接宁溧公路为通往南京市的主干道。2、 共青团路南下、将军北路、将军中路、将军西路组成南北向连接南京主城区与江宁开发区和翠屏山高尚住宅区的新城市交通干线。3、 将军北路距机场高速不足 1 公里。4、 公交新东线通至胜太路湖滨花园站，距基地不足 3 公里。二、基本物业指标（一）总占地
3、面积：171410 平方米（257 亩）（二）总建筑面积：208366 平方米（三）总幢数：69 幢住宅，包括： 44 幢（51 层多层住宅） 9 幢 4 层与 5 层 CITYHOUSE 6 幢 4 层 CITYHOUSE 10 幢 111 层小高层（四）总公寓套数：1555 套（五）公建配套设施： 3 层社区中心综合楼：2792 平方米（其中 3 层幼儿园、托儿所 2036 平方米，会所 756 平方米，含娱乐用房，阅览室等，位于该楼第三层）注：该幢建筑将先做售楼中心用。 2 层物业管理中心：532 平方米 翠屏步行商业街：2084 个沿街商铺（底层沿街，位于 2、3、5、6 幢 5 层公
4、寓的一层） 机动车位：817 个，地面 324 个，地下 493 个 自行车车位：1000 个（六）地下建筑面积：16615 平方米，包括： 7 个集中地下机动车库 10 幢小高层的地下自行车库三、主要经济技术指标表（一）用地平衡表名称 单位 数量 比例总用地 Ha（公顷） 17.141 居住用地 Ha 17.141 100住宅用地 ha 10.578 61.71公建用地 ha 0.450 2.63道路广场用地 ha 2.078 12.12公共绿地 ha 3.478 20.29河道用地 ha 0.557 3.25（二）主要经济技术指标序号 名称 单位 数量 备注1 地上总建筑面积 M2 208
5、3662 住宅建筑面积 M2 202458其中：51 多层建筑面积 M2 121813 954 户111 小高层建筑面积 M2 61814 513 户4 层与 5 层 CityHouse M2 18831 88 户3 公共建筑面积 M2 5908其中：幼托建筑面积 M2 2036物业建筑面积 M2 532商铺建筑面积 M2 2084会所建筑面积 M2 756其它建筑面积 M2 5004 地下建筑面积 M2 166155 建筑占地总面积 M2 382106 建筑密度 23.37 总居住户数 户 15558 总居住人口 人 54439 综合容积率 1.2210 绿地面积 M2 7634711 绿地
6、率 44.5412 机动停车位 个 817 地面 324，地下 49313 自行车停车位 个 1000（三）一期主要经济指标1、一期项目概况：（1）总建筑面积 60518.9 平方米（2）总幢数：24 幢，分别为：116 幢，3441 幢，均为 51 层公寓（3）总套数：464 套2、公建配套：（1）3 层社区中心综合楼：2792 平方米（其中 3 层幼儿园、托儿所 2036 平方米，会所756 平方米，含娱乐用房，阅览室等，位于该楼第三层）注：该幢建筑将先做售楼中心用。（2）2 层物业管理中心：532 平方米。（3）翠屏步行商业街：2084 个沿街商铺（底层沿街，位于 2、3、5、6 幢 5
7、 层公寓一层） 。3、一期户型表（总数 464 套）翠屏清华园一期户型统计户型 A1 型 A2 型 B 型 B1 型 B2 型 B3 型 B4 型 B5 型 C1 型 C 型 D 型 YB 型 YB1 型 YC1 型 YC 型 YD 型 总计楼号 50.49 69.42 92.3 90.27 84.40 91.38 92.36 87.43 122.42 129.06 165.51 138.49 140.21 182.85 186.12 176.84 1 号楼 4 8 4 1 2 1 202 号楼 3 6 3 1 2 1 163 号楼 3 6 3 1 2 1 164 号楼 4 8 4 1 2 1
8、 205 号楼 3 6 3 1 2 1 166 号楼 3 6 3 1 2 1 167 号楼 8 4 4 2 1 1 208 号楼 4 8 4 1 2 1 209 号楼 8 4 4 2 1 1 2010 号楼 4 8 4 1 2 1 2011 号楼 2 1 6 6 4 3 2 2 1 1 2812 号楼 8 4 4 2 1 1 2013 号楼 8 4 4 2 1 1 2014 号楼 2 1 6 6 4 3 2 2 1 1 2815 号楼 8 4 4 2 1 1 2016 号楼 2 1 6 6 4 3 2 2 1 1 2834 号楼 8 4 4 2 1 1 2035 号楼 9 1 8 7 2 1
9、2836 号楼 8 4 4 2 1 1 2037 号楼 1 1 6 3 3 2 1 1 1838 号楼 8 4 4 2 1 1 2039 号楼 8 2 1040 号楼 8 2 1041 号楼 8 2 10总计套数 6 4 28 58 1 9 0 1 112 98 52 8 18 30 25 14 464总面积 302.94 277.68 2584.4 5235.66 84.4 822.42 0 13711.04 12647.88 8606.52 1107.92 2523.78 5485.5 4653 2475.76 60518.9比例 0.5% 0.5% 4.3% 8.7% 0.1% 1.4%
10、 0.0% 22.7% 20.9% 14.2% 1.8% 4.2% 9.1% 7.7% 4.1% 100.0%4、套型关键指标分析：套型代号 套型面积 总套数 所占比例 说明A1 50.49 6 0.5A2 69.42 4 0.5B 92.3 28 4.3B1 90.27 58 8.7B2 84.40 1 0.1B3 91.38 9 1.4B5 87.43 1 0.1C 129.06 98 20.9C1 122.42 112 22.7D 165.51 52 14.2这三种套型为一期主力户型Y-B 138.49 8 1.8Y-B1 140.21 18 4.2Y-C1 182.85 30 9.1Y
11、-C 186.12 25 7.7Y-D 176.84 14 4.1464 100套型分析：（1）翠屏清华主力户型有三种： C 型，三房二厅二卫，129.06 平方米，以 2500 元/平方米计，总价为：32 万 C1 型，三房二厅二卫，122.42 平方米，以 2500 元/平方米计，总价为：30 万 D 型，四房二厅三卫和二卫，165.51 平方米，以 2500 元/平方米计，总价为：41 万（2）主力户型偏大，总价突破 30 万，因此受众面有别于江宁普通公寓（低单价、低总价、低品质）的通常情况；从总价角度，可作以下判断：该公寓理应打造、包装成为江宁高档公寓。而本项目面对的客户群也至少有以下
12、基本需求： 家庭年收入相对较高，买的虽是第一居所，在满足基本居住需求外，对居住品质与居住质量将十分看重。 除了满足基本居住，对项目的景观、环境等附加价值要求较高。 追求居住质量、生活质量，向往健康快乐、清新自然的生活方式。（3）因此，翠屏清华，除了套型、品质等方面质素要高以外，楼盘必须要塑造出景观、环境等除出套型、建筑以外的其他卖点和附加价值，来打动中等收入阶层（或都市准中产阶级） 。（四）楼盘基础信息楼盘地址：江宁区江宁经济技术开发区将军北路 1 号销售地址：江宁区江宁经济技术开发区将军北路 1 号看房班车：华侨路咸亨酒店前乘坐，周一至周五 9:00/14:00，节假日(9:00/11:00
13、/13:30/15:45)公交车线：时雨线（时代雅居雨花路）/105 路（河海大学江宁分校雨花路）销售电话：025-8888888投资商：南京天创建设实业有限公司 Nanjing Tianchuang Development Industrial Co.,LTD（2001 南京十大房地产开发明星企业/2002 南京房地产十大品牌企业）发展商：南京天创建设实业有限公司 Nanjing Tianchuang Development Industrial Co.,LTD规划设计：上海泛太建筑设计有限公司 Shanghai Pan-Pacific Design & Development Group
14、LTD.(CANADA)景观设计：上海泛太建筑设计有限公司 Shanghai Pan-Pacific Design & Development Group LTD.(CANADA)加拿大籍景观设计专家 Miss Pauline Ho 何啓雪小姐主笔景观承建：南京中山园林建设(集团)公司建筑承建：物业管理：深圳金地托管式物业顾问营销顾问：南京 XX 房地产营销咨询顾问有限公司广告推广：江苏 XX 广告有限公司销售房号：第二部分卖点体系一、区位篇二、产品篇三、规划篇四、景观篇五、建筑篇六、套型篇七、配套篇八、创新篇九、物管篇一、区位篇江宁经济技术开发区ISO14000 国际环境管理体系认证金陵硅谷零工业污染区南郊风景区翠屏山首善居住区（TLD）南郊大学城将军路文化大道翠屏山邻里中心江宁经济技术开发区金陵硅谷 江宁区将建设成为人与自然和谐的生态型、园林化的新城区，高科技产业区，城市旅游度假区。 南京市经济建设规模最大、社区配套设施最完善、发展速度最快的国家级高新技术产业开发区，连续 9 次蝉联全市招商会招商引资桂冠。零工业污染区 通过了 ISO14000 环境认证 江宁开发区特别注重生
