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1、千岛湖玫瑰园定价建议第一部分、均价建议一、定价方法1、成本导向法。紧紧围绕着项目的利润目标，以有利于最大限度地控制成本，而目标利润也可根据目前房地产业的平均利润率，视自己项目的规模、设计、套型、环境、施工质量等因素相应制定合理的目标利润。2、比较定价法。参照同区域内已售楼盘、在售楼盘的价格和实际的销售形势，对比市场整体的房价走势，确定项目的开盘价格和总体房价，在价格上充分反映楼盘的竞争力。3、需求导向定价法。依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本定价。根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计、完善的配套设施、美丽的庭园、优质服务等条件来影响消费者的购买行动。千岛湖目前房产市
2、场基本上属于买方市场，因此建议采用市场比较定价法。二、楼盘影响因素、指标及权重确定依据千岛湖房地产市场的发展现状，结合目前住宅项目的产品特征，共列出 10 个主要的影响因素。分别为地段、建筑品质、内部配套、交通、物业管理、环境、项目规划、风格及户型、开发商品牌、营销推广。编号 定级因素 指 标 分 值1 地 段 A.与千岛湖的距离；B.与市中心的距离。 总 10 分2 建筑品质 A.产品的设计；B.建筑的质量。 总 10 分3 内部配套 A.园区内部配套完善性；B.内部配套的档次。 总 10 分4 交 通A.路况便利性；B.市中心往来车辆情况;C.距客运中心远近。 总 10 分5 物业管理 A
3、.物管公司品牌；B.服务标准及档次；C.物管费。 总 10 分6 环 境 A.外部景观资源的丰富性；B.内部环境。 总 10 分7 项目规划 A.项目整体规划；B.项目产品内部的规划。 总 10 分8 风格及户型 A.立面效果；B.建筑风格；C.户型结构。 总 10 分9 开发商品牌A.开发商的品牌；B.开发商的信誉；C.开发商的市场影响力。总 10 分10 营销推广 A.客户积累情况；b.广告发布力度；c.产品形象；D.销售手 总 10 分段。三、排屋均价预测为了科学地计算出本项目的市场价格，将选取系列具有参考价值的楼盘作为比较标准，作为本次定价的主要参考依据。1、竞争排屋楼盘价格参考单 位
4、楼 盘总 价 范 围均 价元/M 2优 惠 折 扣 修 正 均 价（按毛坯算）随 园每栋约 700800万元（双联 380 平方，包括地下室）精装 18000 元/ 一 次 付 款 99 折 。赠 地 下 室15000 元/滨 江 度 假别 墅多 联 400 万 左 右 （精 ）双 联 600 万 左 右 （精 ）别 墅 600 万 左 右 （毛 ）排 屋 精 装 约 20000 元/；别墅毛坯15600 元 /。现 已 是 最 低 价 ，无优 惠 。 16000 元/阳 光 水 岸排 屋 200400 万 每套（叠 排 ，210 左 右 ）毛 坯 14000 元/ 只 剩 一 幢 ，具 有
5、一定 的 优 惠 。赠 送 露 台 、花 园 。13000 元 /注：千岛湖房产具有一定的复杂性。一是当前在售排屋量较小；二是产品各异，且以面向大杭州市场为主；三是价格千差万别，不具典型性。因此，此次只能从中挑选出 3 个楼盘参照。2、可比项目分值判定与计算序号影 响因 素权重（wi）千岛湖玫瑰园随园 滨江度假别墅 阳光水岸度假村1 地段 12% 7 0.84 6 0.72 7 0.84 8 0.962 建筑品质 10% 10 1 8 0.8 9 0.9 8 0.83 内部配套 10% 8 0.8 9 0.9 10 1 8 0.84 交通 8% 8 0.64 7 0.56 8 0.64 9 0
6、.725 物业管理 8% 10 0.8 9 0.72 10 0.8 8 0.646 环境 15% 6 0.9 10 1.5 10 1.5 9 1.357 项目规划 7% 9 0.63 10 0.7 9 0.63 8 0.568 风格及户型 8% 9 0.72 10 0.8 9 0.72 8 0.649 开发商 12% 10 1.2 8 0.96 9 1.08 7 0.8410 营销推广 10% 8 0.8 8 0.8 8 0.8 8 0.8合计 1 8.33 8.46 8.91 8.113、排屋价格修正1） 、修正公式玫瑰园评估得分比较楼盘评估得分2） 、修正过程随园 ： 15000=1470
7、0滨江度假别墅： 16000=14900阳光水岸度假村： 13000=13300玫瑰园排屋均价参考：（14700+14900+13300）/3 = 14300 元/平方4、千岛湖玫瑰园排屋均价建议在现有的市场情况下，千岛湖别墅/排屋市场极不景气。所参照的 3 个项目近期均销售迟缓，一段时间来基本零成交。所以本项目排屋定价应在这个基础上下调 10%20%。建议售价区间为：1150012800 元/平方。总价区间：350 万400 万元。均价：12000 元/平方。评估均价 比较楼盘均价8.33 8.468.338.91 8.338.11 四、公寓均价预测1、竞争公寓楼盘价格参考单 位楼 盘主 力
8、 户 型 （ M2）均 价（元/M） 2补 充 说 明 修 正 均 价（ 按 毛 坯 算 ）居 易 金 色阳 光80-90 二期均价 5700 元/ 剩 余 10套5200元 /5700元 /美 都 商 城80-130 4500元 / 只 剩 跃 层 ，6000元 /4500元 /紫荆湖滨公寓预计 5500-6000 元/ 未 开 盘 5800元/千 岛 龙 庭精装 45-50跃层 160-170开 盘 4500元/二 手 房 8000元/左 右已 卖 完 6500元/2、可比项目分值判定与计算序号影 响因 素权重（wi）千岛湖玫瑰园公寓居 易 金 色 阳 光美都商城 紫荆湖滨公寓 千岛龙庭1
9、 地段 12% 7 0.84 8 0.96 8 0.96 9 1.08 9 1.082 建筑品质 10% 10 1 7 0.7 7 0.7 7 0.7 8 0.83 内部配套 10% 10 1 8 0.8 7 0.7 9 0.9 9 0.94 交通 8% 8 0.64 8 0.64 9 0.72 9 0.72 9 0.725 物业管理 8% 10 0.8 7 0.56 6 0.48 8 0.64 9 0.726 环境 15% 6 0.9 9 1.35 6 0.9 10 1.5 10 1.57 项目规划 7% 9 0.63 9 0.63 7 0.49 9 0.63 9 0.638 风格及户型 8
10、% 9 0.72 8 0.64 7 0.56 9 0.72 9 0.729 开发商 12% 10 1.2 7 0.84 7 0.84 8 0.96 8 0.9610 营销推广 10% 9 0.9 8 0.8 7 0.7 8 0.8 8 0.8合计 1 8.63 7.92 7.05 8.35 8.833、公寓价格修正1） 、修正公式千岛湖玫瑰园评估得分比较楼盘评估得分2） 、修正过程居 易 金 色 阳 光 : 5700 = 6200 元 /美 都 商 城 : 4500 = 5500 元 /紫荆湖滨公寓： 5800 = 6000 元 /千 岛 龙 庭 ： 6500 = 6350 元 /3） 、修正
11、结果（6200+5500+6000+6350）/4 = 6000 元 /4、千岛湖玫瑰园公寓均价建议参照目前市场在售公寓售价，得出本项目合理的市场均价在 6000 元 / 左 右 。 考 虑 到 项目 成 本 及 绿 城 品 牌 强 大 影 响 力 ， 定 价 可 做 适 当 的 调 整 ， 但 是 上 调 空 间 不 宜 大 于10%。本 项 目 建 议 售 价 为 ： 6500元 / 。评估均价 比较楼盘均价8.637.928.637.058.638.358.638.83 第二部分、单价建议一、定价原则项目价格控制应以“低开高走”为原则，并且也分时间段制定出不断上升的价格走势，以迎合购房者
12、“买涨不买跌”的消费心理。尤其在目前的市场情况下，定价时更不可过高。首期开盘，价格可以适当放低。当销售情况良好时，对今后涨价有充分的准备；当市场情况不利时，也有回旋的余地。二、09 年开盘楼号示意图三、推盘节奏2009 年 5 月 31 日：公寓 1、3；排屋 2#、4#（11 套） 2009 年 10 月：公寓 2、4分批推盘的依据：1、公寓 1、3楼在园区中地理位置靠路边，环境较嘈杂，首期推盘，便于总价控制。2、一期推出的排屋也靠近路边，离湖较远，可适当拉开价差。3、首期推出排屋，提升原区品质，对公寓销售有一定促进作用。4、二期、三期房源位置较优越，可适当提升价格。四、排屋单价计算1、单套
13、总价计算：总价= 12000 元/系数建筑面积；2、系数计算：系数=每幢系数每套系数面积系数3、系数说明（1）每幢系数排屋的每幢系数（即区位）主要由湖景、园景、私密性等因数组成，其中湖景分为： +8、+6 、+4 、+2、0 五个档次；公路影响为：0、-2、-4、-6、-8五个档次；园景分为： 2、+1、0、-1、-2 五个档次；清泉园幢号 湖景 园景 公路影响 幢系数1# 0 2 0 1.022# 0 2 -8 0.943# 0 2 0 1.024# 0 2 -6 0.965# 4 2 0 1.066# 4 2 0 1.067# 0 -2 -4 0.948# 8 2 0 1.109# 8 2
14、 0 1.1010# 4 -1 -4 0.9911# 6 1 -4 1.03（2）每套系数多联排：中间套系数为 0.98、东边套系数为 1.04，西边套系数为 1.01；双联排：东边套系数为 1.04，西边套系数为 1.01；(3)面积系数299 1 300 0.994、一期排屋价格建议房号 幢系数 套系数 面积系数 总系数 面积 总价2 号楼东边套 0.94 1.04 1 0.98 313 368 万2 号楼西边套 0.94 1.01 0.99 0.94 312 352 万2 号楼中间套 0.94 0.98 1 0.92 296 327 万4 号楼东边套 0.96 1.04 0.99 1 3
15、11 369 万4 号楼西边套 0.96 1.01 1 0.97 296 345 万4 号楼中间套 0.96 0.98 1 0.94 287 324 万五、公寓单价计算1、单价面积计算单价= 6500 元 /总系数2、系数计算：系数=楼宇系数楼层系数边套系数面积系数3、系数说明（1）楼宇系数 考虑到湖景、公路影响、园景、与山的距离、架空层等因素，望湖园各幢楼宇系数为：1 号楼：0.962 号楼：0.983 号楼：14 号楼：1.045 号楼：1.086 号楼：17 号楼：1.028 号楼：0.989 号楼：0.99（2）楼层系数1#、3#楼为 12 层小高层，其楼层系数以 6 楼为基准，即 1，底层楼为架空层，6 层以下逐层递减 0.01；6 层以上逐层递增 0.01；则：（3）边套系数：东边套：1.02西边套：1.01中间套：0.98（4）面积系数：144 1144 0.99跃层 1楼层系数1 层 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 跃0.95 0.96 0.97 0.98 0.99 1 1.01 1.02 1.03 1.04 1.054、一期公寓价格建议房号 幢系数 楼层系数 套系数 面积系数 总
