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1、宁夏大学辅修经济学毕业论文 银川市房地产市场的现状、问题及对策研究1银川市房地产市场的现状、问题及对策研究侯松原宁夏大学 经济管理学院 辅修经济学摘 要随着我国经济的快速增长，我国房地产市场也在持续高速发展。房地产业也在我国社会经济发展中占有举足轻重的地位，然而我国房地产业当前存在着诸多问题。2014 年全国楼市销售情况惨淡，虽然中央、地方的利好政策不断放出，但政策出台背景已发生巨大变化，市场反应预期并不理想。在如此背景下，银川市的房地产又要何去何从呢？本文首先阐述了银川市房地产市场的现状，进而分析了银川市房产市场存在的问题，在此基础上提出几点对策建议。关键词：房地产市场；诸多问题；对策建议A
2、bstractWith the rapid growth of economy in our country, our country real estate market continues to high-speed development. Real estate industry has a significant role in the social and economic development of our country, but there are many problems in current real estate industry in China. 2014 na
3、tional housing sales situation is bad, although the positive policy of the central and local constantly release, but policy background, the great changes has expected market reaction is not ideal. Under such a background, yinchuan real estate to go again? This article first expounds the actualizatio
4、n of the real estate market present situation, and then analyzes the problems existing in the real estate market of yinchuan, based on this, advances some countermeasures and Suggestions.Keywords: the real estate market；many problems；countermeasures and suggestions1 引言改革开放以来，城市住房制度的改革，经济和人口的增长，促进了房地
5、产市场的快速发展。房地产市场的飞速发展又推动了国民经济的快速发展，房价的高低不但关系到国家的稳定，在很大程度上了也影响了人民的生活。虽然房地产市场的发展促进了经济的增长，但是由于追逐利润，房地产市场也产生了很多负面问题，比如房价偏高、房产泡沫、炒房热、供需结构的矛盾等。因此，宁夏大学辅修经济学毕业论文 银川市房地产市场的现状、问题及对策研究2开发商应该合理开发，政府应该及时采取对应政策，普通大众应理性购房，只有各方面相互配合，多管齐下，才能实现我国房地产业的健康有序发展，才能保证国民经济又快又好的增长。2 银川市房地产市场的现状2.1 银川市房地产市场的发展2011 年，银川市商品住宅销售持续
6、低迷。据统计数据显示，2011 年，银川商品住宅销售面积 380.23 万平方米，比 2010 年下降 16.6%。尽管商品住宅销售面积下降明显，但房价仍然呈现微涨态势。2011 年前 8 个月，银川市新建住宅价格涨幅在 2.3%至 2.9%之间，使连续火爆两年的房地产价格涨幅放缓了速度。9 月至 11 月份，连续 3 个月新建住宅价格同比上涨 3.0%，12 月份新建住宅价格回升了 0.1 个百分点。2012 年，银川楼市不仅房屋投资增速小跑上升，住宅销售面积增速也不断加快，特别是现房销售回暖明显。虽然有了转暖迹象，但这一势头仍无法改变待售总量持续增多的“包袱”局面。据银川市统计局数据显示，
7、2012 年，银川房地产开发投资同比增长 401，比 2011 年同期高 182 个百分点。其中，住宅完成投资同比增长 30，总量占全市的 64。与此同时，全市商品房销售面积虽小幅下降 01，但住宅销售同比增长 51，所占比重也由上年同期的 818升至 861。2013 年，据银川市住房保障局有关人士介绍，银川市累计完成房地产开发投资 157.29 亿元，同比增长 22.4%。其中住宅投资 94.59 亿元，同比增长 13.4%。商品房施工面积 3023.01 万平方米，同比增长 20.2%，其中住宅 1956.74 万平方米，同比增长 10.4%。2014 年，根据银川市统计局提供的数据，1
8、-7 月银川市完成房地产开发投资 178.32 亿元，同比增长 13.4%,比上半年加快 2.4 个百分点。 1-7 月，全市亿元以上项目完成投资 299.78 亿元，同比增长 24.9%，其中 5 亿元以上投资项目完成投资 180.83 亿元，同比增长 26.9%。基础设施投资快速增长。1-7 月，全市完成房地产开发投资 178.32 亿元，同比增长 13.4%，实现商品房销售面积达 327.16 万平方米，同比增长 21.6%。2.2 2014 年银川市房地产市场现状今年以来，银川楼市销售情况愈加惨淡，房企收回资金压力很大，并直接影响开发投资进度。房价整体变化不大，但住宅“暗降”明显，以缓
9、冲现金流压力。虽然中央、地方的利好政策不断放出，但政策出台背景已发生巨大变化，市场反应预期并不理想。业内人士认为，银川住宅饱和已达峰值，但商业项目受整体环境影响还会“水涨船高”。下半年，地产销售或将经历“滑铁卢”，楼市整体形势并不乐观，其衍生行业也会艰难生存，房企转型成为必然。据银川市统计局数据显示，前 8 个月，全市商品房销售面积同比增长 23.6%，增速比上年同期回落 15.5 个百分点，实现销售额同比增长 12.5%，增速比上年同期回落了 35.1 个百分点。宁夏大学辅修经济学毕业论文 银川市房地产市场的现状、问题及对策研究3由于资金回笼慢，对房企后期开发产生很大影响。数据显示，前 8
10、个月，银川市房地产开发完成投资同比增长 13.2%，增速比上年同期回落了 11 个百分点。今年以来，房地产投资回落速度比去年明显加快，往年同比增长至少 20%以上，但今年一直处于百分之十几。在近年来银川楼市整体走低的形势下，银川外来品牌房企相对强势，成交量明显高于本土房企。如万达商业综合体项目，通过有效的策划执行及品牌影响力，成为逆势强销的赢家，量价齐稳。但银川以外的房企，量价惨淡。部分商业项目三个月未售出一套房源。今年以来，银川房价整体变化不大，但房企不断加大的促销力度也使住宅价格“暗降”凸显。新政后，这一态势或将延续。但商业项目，尤其是商铺始终“水涨船高”。随着未来住宅的利润空间越来越小，
11、大多房企会选择以商业项目带动住宅来弥补利差。一些房地产业内人士认为，目前不断发出的新政给他们一种感受，未来国家还会通过系列调整政策，打破地产垄断局面。等放开市场后，一手房和二手房价格将更加透明，并趋于合理区间。3 银川市房地产市场存在的问题3.1 商品房价格上涨过快近几年，随着经济的发展，物价的提高，人民生活水平的改善，银川市商品房平均价格大幅上涨，商品房价格上涨过快，利润可观，因此大部分闲散资金进入房地产市场，吸引了众多购房者。有些人在银行贷款购买房产，囤积房子，大肆炒作，哄抬房价，面对这种情况，很多消费者看不清形势，纷纷借款购买，造成房价泡沫扩大，如果任其发展，将不利于房地产市场的健康发展
12、，也可能影响金融安全。2007 年，银川市兴庆区、金凤区、西夏区住宅地产平均价格为 2454 元/平方米、 2988 元/平方米、1243 元/平方米。到 2009 年，在银川的兴庆区与金凤区，原本每平米 20003000 元的地段，目前的在售楼盘无一例外价格达到4000 元/平方米以上，处于市中心的新建楼盘更是达到 60007000 元/ ，甚至更高。西夏区的房价也达到 3000 元左右。从 2008 年 8 月至 2009 年 6 月，银川房价与上一年同期相比涨幅分别为139、136、114、106、101、88、8.7、7.3、6.7、5.9、5.7连续 11 个月位居全国之首。2009
13、 年 7 月房价涨幅为 5.4%，仅落后于宁波居全国第二位。3.2 商品房结构不合理银川市房地产市场结构不合理已成为影响银川房地产业市场持续健康发展的重要因素。近年来，全市商品房开发结构得到较大调整，但是在实际开发过程中，商品住宅开发向着高档化方向发展，供给结构性矛盾依然突出，呈现出90 平方米以下住宅所占比重下降，140 平方米以上住宅所占比重上升的趋势。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的 30%35%比较合理，但现在银川市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场宁夏大学辅修经济学毕业论文
14、银川市房地产市场的现状、问题及对策研究4供求关系的失衡。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。3.3 房地产市场秩序混乱银川市目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别中介机构和房地产商误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，为减少损失，
15、一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。一些中介机构违规代收购房首付款、拖延办理时间、包揽违规业务，使得本就混乱的秩序雪上加霜，3.4 商业地产开发量过大近几年，银川市建设了许多的专业市场、购物中心，沿街商业房，其中很多都是在重复建设。城市扩张带来的新区商业地产同样存在空置问题，部分伴随市场成熟会逐渐解决，但是规模过大、规划无序，严重存在经营问题的空置商业地产，可能会长期空置。银川市商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商
16、回报率低。从 2010 年万达、绿地等中国商业地产领军者高调入驻银川后，银川的商业地产业犹如雨后春笋一般。仅 2013 年一年，就有西夏万达、鼓楼尚街、悦海新天地、大世界广场、中城奥特莱斯等大大小小十多个商业地产在银川的各区域拔地而起。但能够得到充分利用的商业地产却屈指可数。3.5 住房保障体系问题突出由于近年来银川市房价的持续高涨，人民买房的问题日渐成为重中之重，买房难严重影响到了人民的日常生活，也从不同程度上影响到国民经济的发展。因此，政府积极调控房产市场，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面，但是由于资金落实不到位，银川市住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。我国住房保障体系实施的有经济适用房、廉租房、限购房等。银川市虽然建立了廉租
