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1、第 1页 浙江众安房地产公司 业务运作及职能管理诊断报告 北大纵横管理咨询公司 2002年 11月 报告二 机密 第 2页 导 读 总论 业务运作诊断 职能管理诊断 第 3页 经过 6年的创业发展，浙江众安初具发展实力，开始进入高速成长期 19971998年开发国贸大厦、星怡花园 1997年年底浙江众安正式成立 2000年，国泰项目征地 ;2002年基本售罄 2002年开发山水苑，基本预定完 众安“巩固浙江、发展安徽、拓展其他”发展战略 浙江众安发展历程 初创期 高速成长期 未来发展期 生存期 19982000年，开发众安花园 1998 1997 2000 2004 第 4页 众安的成功离不开
2、主要领导人过人的胆识和才干，积极开拓创新，并抓住了房产市场良好的发展机遇 凝聚力 尊重人才 善于管理 决策果断远见卓识 善于公关 开拓创新 经验丰富对于现任高层管理者最大的优势， 51%的员工认为是“经验丰富”， 36%认为是“具有开拓创新精神”， 30%认为是 “善于公关”。 资料来源：调查问卷统计结果 第 5页 目前众安房产面临良好的经济环境：杭州市人均国内生产总值和居民年人均可支配收入近年来快速增长 980 1985 1990 1991 1992 1995 1999 2000 2001（年） （万元） 资料来源：杭州统计年鉴 2002 0 2 4 6 8 10 12 1978 1980
3、1985 1990 1991 1992 1995 1999 2000 2001 市区居民年人 均可支配收入 农村居民年人 均纯收入 （千元） （年） 杭州人均国内生产总值 杭州居民年人均可支配收入 第 6页 杭州市房地产市场活跃， 2002年房地产开发投资增长在全国主要城市中居于前列 2002年 1 8月全国主要城市房地产开发投资较上年增长率 资料来源：中国经济景气月报 海 天津 重庆 沈阳 大连 长春 哈尔滨 南京 杭州 宁波 厦门 济南 青岛 武汉 广州 深圳 成都 西安(%) 第 7页 面临良好的发展机遇，众安公司迫切需要强化管理基础，为规模化发展走得更快更稳奠定基础 问题： 1、业务运
4、作缺少成熟模式，配套制度体系不完整； 2、职能管理基础薄弱，尤其是人力资源管理基本空白 3、 通过制度化建设，明晰各级岗位的责、权、利，夯实规范化运作基础 建立有效的激励机制，形成具备竞争优势的人力资源管理体系 明确公司业务重点环节，培育公司核心能力 逐步以授权和控制并重，转变领导方式，以适应公司组织和业务增长的需要 第 8页 导 读 总论 业务运作诊断 职能管理诊断 项目决策 规划设计 营销与销售 工程项目管理 物业管理 小结 第 9页 总体定位：在房地产开发的价值链中，公司缺乏明晰的核心能力定位 项目决策 规划设 计 建设施工 市场销售 物业管理 谁做得更好 值不值得做 企业边界的确定 企
5、业做什么 别人做什么 社会分工 专业化程度 控制成本 企业实 力和战略 企 业 价 值 链 集成整合 房地产开发企业 房地产开发价值链的专业化分工越来越明确、越来越细 房地产开发企业价值更多体现在项目决策定位，对各阶段所需资源的整合能力和控制上 浙江众安做什么？ 摸索中前进，前进中摸索 营销策划、广告要不要自己做？ 物业管理要不要自己做？ 销售要不要自己做？ 工程管理要不要派这么多人？ 价值链 竞争 第 10页 项目决策：缺少必要的决策支持和科学决策流程， 直接导致项目决策风险增加 装饰设计 土地 价值挖掘 市政设施 市场调查 顾客是谁？ 成本测算 销售收入 盈亏平衡 分析 敏感性分析风险分析
6、 市场确认定位 景观设计 单体设计 小区规划 物业服务 功能配套 项目开发的可行性 初步提供 参数、方案 假定 市场确认定位 项目定位 最终产品概念设计 全部由决策者来完成？ 需求表达 观念沟通 概念设计方案 竞争 楼盘分析 需求 分析预测 确定实施 房地产企业价值活动 项目 建议书 项目定位 建筑档次 建筑功能 景观设计 第 11页 规划设计：缺少必要的制度和流程保证销售、工程、预算、总师等相关人员参与规划设计方案审核 概念设计方案 各类 设计单位 挖掘想法 梳理构思 不断深化 详细、可实施 的设计图纸 沟 通 规划单位 规划设计市场 招投 标 房地产开发企业 房地产质量、功能、成本控制的关
7、键在规划设计阶段。 设计是销售策划之本，是有效供给之源。 科学、实用的规划设计能降低工程成本的 60 70。 1、产品概念的表达过程基本上都由决策者个人来完成 2、销售、工程、预算、总师在规划设计阶段的参与不足 第 12页 项目前期：公司对社会资源的积累、培养不足，直接影响前期工作开展 序号 办理事项 审批部门 01 立项批文 计委 02 选址意见书 建设局规划处 03 方案审批意见 建设局规划处 04 项目批文 计委 05 建设用地许可证 建设局规划处 06 征用土地批准通知书 国土局 07 土地使用权证 国土局 08 安装水表合同 自来水公司 09 破人行道临时施工许可证 市政园林公司 1
8、0 安装电表合同 电力公司 11 安装电话合同 电信公司 12 有线电视安装合同 有线电视 13 审图批准书 审图中心审核 14 建筑消防设计防火审核意见 消防大队 15 建设工程规划许可证 建设局规划处 16 中标通知书 建设局招标办 17 质量监测报告 质量监督站 18 建设工程防雷设计安全证书 气象站 19 建设工程施工许可证 建设局规划处建管科 20 商品房预售许可证 房管处 电力部门： 协调不力，山水苑高压线迟迟不能迁移，严重延误工程进度； 土管局： 不同意公司 0米公建方案，导致迟迟领不到规划许可证； 建设局： 施工许可证办理困难，出现“先施工，后办证”的现象； 以前项目遗留的问题
9、多，补办的难度大 前期工作忙闲不均，忙的时候靠一个人办理，工作量超负荷，必然无法按计划完成； 许多事务办理需要领导亲自出面 第 13页 导 读 总论 业务运作诊断 职能管理诊断 项目决策 规划设计 营销与销售 工程项目管理 质量管理 成本管理 进度管理 项目组管理 项目管理方式 物业管理 小结 第 14页 项目管理关键目标是有效控制质量、成本、进度 施工承包商 材料供应商 设备供应商 监理公司 房地产公司 质 量 招标选择、资金结算、过程管理 过程管理 具体项目部 指导 形成自上而下 的质量保证体系： 公司的质量 控制目标下达 监理公司的过程 专业把关监督 各级合作单位自身 质量管理体系 用过
10、程精品保证 工程总体精品 形成层层落实的 进度计划控制体系： 公司下达总的进度计划，协调各单位的合作关系 监理公司控制监督工程进展 各级合作单位制定工作进度计划，保证落实 用阶段进度的实现 保证总进度的达成 形成全面的 成本控制体系： 公司对成本实行总量和阶段性目标控制，对报量、预决算审批认可 监理公司监督各单位的成本耗费，进行报量确认 各级合作单位对成本和工作量统计报量，编制预决算 用分项工程成本保证总成本控制目标实现 进 度 成 本 项目成功 汇报 关键目标控制体系 第 15页 质量：众安公司还没有建立起完备的质量管理体系 项目组与公司之间还没有建立明确的沟通机制，报告要求得不到有效执行；
11、很多还停留在个人关系上。在山水苑打桩问题的处理上，项目部就不愿向总师办汇报。 监理公司的选择 ：有的监理素质低，质量控制意识不强，原始数据、过程数据记录不全，如打桩的数据记录差（例如沉降速度、贯入速度、拔管速度的记录不完整）；现场调查发现存在原始数据事后补办的现象； 施工单位的选择 上就为质量保证留下隐患，工程质量是做出来的，不是监督出来的。 虽然公司在不同场合已强调总师办、项目部的职责权限，但总师办的定位在实际中还是不明确： 质量监督 +重大技术支持 ？ 缺乏完整的工程质量管理的制度保证， 工程管理实施细则 还未批准实施 各项目工程部必须服从总师办（抓质量、抓进度），由总师办统一负责各项目技
12、术的把关和监督，重大工作必须由总师办、工程部会签 。 （摘自公司会议记录） 质量管理制度 沟通机制 合作单位保证 公司有没有统一的质量管理原则，质量在房地产开发企业处于什么地位？ 质量管理原则 第 16页 成本：工程预算编制的质量缺乏监督，执行中人力投入不足，对预算控制效果没有考核，使预算没有有效发挥对成本的控制作用 预算编制 预算执行 预算控制结果 分析和考核 事前控制 事中控制 事后控制 工程决算 1、工程预算工作量大，预算人员少，往往在规定的时间内完不成。 2、对预算编制合理性缺少监督、考核，导致预算作为控制标准的作用难以发挥出来 没有对预算控制作用的考核，导致无法对过程中的成本费用进行
13、有效分析，不能为以后的成本控制提供参考 1、预算人员远离现场，不能及时确认成本发生。人员对工程现场了解不够，现场出现预算与实际发生额不符无人认定，导致与施工方发生纠纷 2、由于预算人员精力有限，来不及做分项目、分幢号的工程进度和成本测算工作，也就难以的成本控制提前预警 访谈：“国泰同样的两幢楼，费用预算不一致”；“ 23#、 24#车库 9万，预算 10万，连买钢筋都不够”。 第 17页 采用的是单笔审批控制方式，谁对项目的总体成本控制担负责任？ 没有明确各个部门应承担哪些成本责任 成本控制责任完全在公司，作为真正监督成本发生的一线人员没有控制成本的积极性。一线人员在成本要发生时的控制至关重要。 成本：成本控制责任完全在公司，作为真正监督成本发生的一线人员缺少控制成本的动力与积极性，总成本控制责任难以落实 公司目前做法： 依据施工图纸制定详细的施工预算，作为施工招标和项目建设成本控制的依据 董事长审批 总经理审批 总师办审核 预算科估 算造价 项目经理签字 监理公司审核 施工单位填变更联系单 工程变更中涉及造价变动时 对施工成本按施工预算实行总量控
