市场分析年东莞豪宅市场分析及后市展望客户版

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1、市场分析年东莞豪宅市场分析及 后市展望客户版 市场分析年东莞豪宅市场分析及 后市展望客户版 东莞中原研究中心豪宅 月报 目录目录 第一部分 2012 年市场回顾 3第一部分 2012 年市场回顾 3 一、整体市场回顾3 二、豪宅市场回顾3 第二部分豪宅市场总体分析 4第二部分豪宅市场总体分析 4 一、豪宅市场总体概况4 二、豪宅市场供应概况5 三、豪宅市场成交概况7 四、豪宅库存概况9 五、豪宅潜在供应概况10 第三部分豪宅洋房市场分析 13第三部分豪宅洋房市场分析 13 一、豪宅洋房市场总体分析13 二、豪宅洋房供应分析13 三、豪宅洋房成交分析15 四、豪宅洋房库存分析18 五、豪宅洋房潜

2、在供应分析20 第四部分别墅市场分析 22第四部分别墅市场分析 22 一、别墅市场总体分析22 二、别墅供应分析22 三、别墅成交分析25 四、别墅库存分析31 五、别墅潜在供应分析33 第五部分市场展望 36第五部分市场展望 36 第一部分 2012 年市场回顾第一部分 2012 年市场回顾 一、整体市场回顾一、整体市场回顾 2012 年东莞土地市场同比去年出现供需同步萎缩的局面,全年土地供应面积仅 476.44 万， 同比去年下降 36.84%，跌破 2008 年以来的低位。全年土地成交面积为 394.88 万，成交金 额 124.75 亿元，金额同比下降 11.96%；其中商住用地成交面

3、积 134.58 万，成交金额 75.93 亿元， 同比下降 32.03%。 2011 年的土地供应以商住商业用地为主， 占比达 54%， 而 2012 年的商住商业用地占地仅为 41%，有一定幅度的下滑。随着近几年东莞房地产迅速发展，土 地资源也日益紧张，东莞政府为了宏观经济的长远发展，解决重大招商引资、加工贸易转型 升级等重点工程的用地需求，有意控制房地产用地的出让，加大支持产业经济的工业类用地 供应。此外 2011 年在东莞土地市场攻城拔寨的外来开发商今年集体失约，本土中小开发商 拿地占比提高。 2012 年东莞商品房市场共有 153 个楼盘有新增供应，总供应量为 706.39 万，较

4、2011 年上 升 8.49%，较 2010 年上升近三成。其中住宅供应量为 609.85 万，同比 11 年上升 8.60%， 同比 10 年增加 30.82%；2012 年东莞商品房迎来供应激增的时期，创下 2007 年以来的新高， 缓解之前供应偏紧的尴尬局面，尤其是外来品牌开发商的标杆楼盘蜂拥入市，致使塘厦、凤 岗、大朗、厚街等热点区域楼市进入白热化竞争，深度刺激当地的购房欲望。从供应产品的 结构来看，2012 年东莞新增住宅供应中刚性需求占主流，120以下产品合计占供应整体的 75.38%，东莞楼市进入刚需之年，中小户型大行其道。 2012 年东莞商品房成交面积 681.32 万，同比

5、 11 年增加 15.28%，同比 10 年增加 36.39%， 成交金额 595.80 亿元，较 11 年增加 20.50%，同比 10 年 51.20%。政策微调，刚需踊跃入市， 开发商积极“以价换量”等因素影响，12 年商品房成交面积超越 07 年创历史新高。 2012 年东莞商品房均价为 8745 元/，较 11 年上升 4.53%；住宅均价为 8313 元/，同比 上升 0.09%；洋房均价为 7497 元/，同比上升 1.95；公寓均价 8495 元/，同比上升 3.72%；别墅均价 15155 元/，较 11 年下降 3.38%。 二、豪宅市场回顾二、豪宅市场回顾 2012 年东

6、莞豪宅市场供需基本维持平衡，成交量价齐跌。供应面积为 109.47 万，同比上 升下降 25.02%；成交面积 103.56 万，同比下降 4.02%；成交金额为 140.46 亿元，同比下 降 9.39%，成交金额占同期东莞住宅成交总额的 27.94%，比重较去年下跌 21.56 个百分点； 成交均价为 13564 元/，与去年相比下降 5.61%。截至 2012 年 12 月，东莞豪宅库存面积为 130.59 万，合计 3815 套，库存面积同比下降 3.10%。 2012 年是中央定调保持并扩大楼市调控成效的一年，年初无论是一线城市的北京、上海、广 州、深圳，还是曾经让开发商重金布局的避

7、风港二线、三线城市，当时楼市成交量都未能走 出调控的阴影，在 1、2 月份，往年供需两旺的豪宅市场遭遇全年最低迷时期，供需与成交 都极惨淡。3 月，随着楼市价格逐渐调整到位，众多开发商把握市场趋势，采取“以价换量” 的营销策略，楼市逐渐复苏，豪宅市场的供需亦都呈现稳步上涨的趋势，上半年的供应在 “红五月”达到一个小高潮，成交方面，因部分豪宅项目积极降价，如南城的中信森林湖、 樟木头的丰泰橡树溪谷等项目，低价开盘并且取得较理想的销售率，楼市预期也发生改变， 被压抑的需求在 3 月得到了一波释放，4、5 月逐渐回缓。6 月由于经济稳增长的迫切需求， 各地楼市调控政策微调此起彼伏，更为重要的是，央行

8、 3 年半来首次下调金融机构人民币存 贷款基准利率，外部大环境趋好，楼市迅速升温，降息对于购房者来说增加了购买力，同时 大幅减轻负担，使得观望气氛逐渐消散。7 月，楼市淡季继续保持旺盛的交投，整体市场呈 现“淡季不淡” 的可喜局面，8 月延续 7 月的火热，东莞商品房成交面积、套数都创下新高， 这一时期豪宅市场供需都保持平稳的高位运转，豪宅项目保利红珊瑚、北大资源御湾等项 目集中开盘，并普遍取得良好的销售率。9 月，豪宅市场开发商信心增强，且积极备战“金 九银十”推盘量大增，达到全年最高峰值，这个时间积极入市的豪宅项目有碧桂园天麓山、 龙泉豪苑、御花苑、海逸豪庭、锦绣山河等。到第四季，由于前期

9、豪宅存量依然可观有待消 化，且开发商忙于刚需主战场，豪宅方面开发商有意识放缓推盘进度，10-12 月的豪宅供应 大幅萎缩。在成交方面，整体楼市的活跃度继续攀升，年底出现翘尾效应，豪宅成交也水涨 船高，豪宅中的标杆项目如海逸豪庭、御花苑、万科紫台、龙光君御旗峰、中信森林湖 成交都过百套。 总体而言，东莞豪宅市场与整体楼市走势基本保持一致，上半年有起有伏，下半年处于平稳 上升状态，是一个先抑后扬的过程。 第二部分豪宅市场总体分析第二部分豪宅市场总体分析 一、豪宅市场总体概况一、豪宅市场总体概况 2012 年东莞豪宅市场总体供需情况：2012 年东莞豪宅市场总体供需情况： 2012 年东莞豪宅市场指

10、标全线下跌，供需均出现萎缩。2012 年东莞豪宅市场指标全线下跌，供需均出现萎缩。 据东莞中原研究中心监测数据显示，2012 年东莞豪宅库存面积为 130.59 万，合计 3815 套 (合拼后数据)，库存面积同比下降 3.10%；新增供应面积 109.47 万，合计 3749 套，供应 面积同比下降 25.02%；成交面积 103.56 万，合计 4007 套，成交面积同比下降 2.95%；成 交金额为 140.46 亿元，同比下降 9.39%，成交金额占同期东莞住宅成交总额的 27.94%，比 重较去年下降了 21.56 个百分点；成交均价为 13564 元/，下跌了 5.61 个百分点。

11、 2012 年东莞豪宅市场指标全线下跌供需惨淡的主要原因有以下几点：1、2012 年宏观经济增 长持续放缓，实体经济低迷不振，高端消费需求受到一定抑制；2、2012 年政府、政策大力 支持刚需，刚性需求主导整个楼市，豪宅市场彻底沦为配角；3、在政策不放松、楼市走势 不明朗，豪宅买家担心高位被套，不敢出手，豪宅项目的消费受到抑制；4、2012 年东莞住 宅投资客转向商业项目的动向十分明显，商业市场各项指标全线飘红，分流豪宅市场客户； 5、开发商鉴于豪宅市场销售低迷，将主战场放在刚需项目，豪宅推盘意愿不强，部分原计 划在 2012 年上市的豪宅项目延迟入市，供应一度出现停滞。 二、豪宅市场供应概况

12、二、豪宅市场供应概况 2012 年东莞豪宅供需比明显下跌，供需处于平衡状态。2012 年东莞豪宅供需比明显下跌，供需处于平衡状态。 据东莞中原研究部监测数据显示，2012 年东莞豪宅供应面积 109.47 万，仅次于 2011 年的 146 万。从需求方面来看，2012 年东莞豪宅成交面积达到 103.56 万，也是仅低于 2011 年，也就是说东莞豪宅供需在经过四年的向上发展之后，在 2012 年止升下落。供需比明显 回落，接近“1” ，供需平衡，仅高于 2009 年。 2012 年东莞豪宅供应中间大两头小，9 月供应暴增。2012 年东莞豪宅供应中间大两头小，9 月供应暴增。 2012 年

13、东莞豪宅市场供应整体呈现中间大两头小的局面，9 月一枝独秀，供应暴增。据东莞 中原研究部监测数据显示，2012 年东莞豪宅新增供应面积总计 109.47 万，2012 年为楼市 刚需年，大面积的豪宅产品入市相应减少。月度供应量分布来看，年初第一季度的 1 月、2 月供应最少，3 月开始东莞楼市出现复苏迹象，豪宅供应稳步上升，至 9 月，迎来传统销售 旺季“金九银十” ，随着 7、8 月东莞楼市“淡季不淡”的热销，开发商市场信心增强，大量 推盘，到第四季，年底新一轮刚需发力，豪宅成交下降，需求层面的不振，影响新增供应的 入市，这一时期东莞豪宅市场以消化库存为主。 2012 年东莞豪宅新增供应集中

14、在厚街、虎门、南城、塘厦等区域。2012 年东莞豪宅新增供应集中在厚街、虎门、南城、塘厦等区域。 2012 年东莞豪宅新增供应分布在厚街、虎门、南城、塘厦、松山湖等区域，其中厚街 18.04 万、虎门 17.4万、南城 15.14万，这三个区域新增供应面积位居前三。其中厚街主要 因为全新大盘海逸豪庭集中放量 573 套，面积达 15.51 万占据冠军地位，虎门的豪宅项目 主要有龙泉豪苑、万科紫台、虎门国际公馆，南城主要有中信森林湖、御花苑两个豪宅项 目，塘厦虽然豪宅项目众多，碧桂园、万科、金地、三正等项目，但除了碧桂园天麓山有供 应 170 套别墅，其余项目货量不多，只能屈居第四。 三、豪宅市

15、场成交概况三、豪宅市场成交概况 2012 年东莞豪宅市场同比去年量价齐跌。2012 年东莞豪宅市场同比去年量价齐跌。 2012 年豪宅市场量价环比去年均现下跌。主要是因为 2012 年豪宅项目新增供应大幅减少， 同比去年减少了 25%，直接影响到成交量的变化，其二，2012 年楼市为刚需年，高端豪宅项 目的需求受到抑制。成交均价方面，2012 年为了走量，尤其在上半年，不少开发商采取了积 极的降价策略，下半年一些全新入市的豪宅项目如碧桂园天麓山，定价也更趋向理性，是以 整体均价同比去年有所下降。 通过近四年东莞豪宅和住宅的成交对比可以看出，2008-2011 年，豪宅所占住宅成交的面积 和金额

16、比重都呈现稳步上升，豪宅在住宅市场中的份额越来越高，而到了 12 年，豪宅的占 比情况明显下降，仅比 2009 年稍好。这是因为 2012 年是东莞楼市刚需大量释放的一年，市 场以中低端的项目成交为主。豪宅产品不仅供应减少，成交也有所放缓。 2012 年东莞豪宅量价月度走势上半年跌宕起伏，下半年稳中有升。2012 年东莞豪宅量价月度走势上半年跌宕起伏，下半年稳中有升。 2012 年东莞豪宅量价月度走势基本与整体楼市一致，上半年有起有伏，下半年则处于平稳上 升状态。据东莞中原研究部监测数据显示，2012 年 1 月份由于受到 2011 年年末市场低迷情 况影响，成交量全年最差。2 月市场持续低迷，且由于春节放假的因素，成交虽有起色但依 然处于较低水平。3 月份开始，随着开发商“以价走量”措施的实行，以及自 11 年 10 月中 下旬以来压抑了大半年的购房需求释放，3 月份成交大增，4、5 月成交缓慢下降，6 月至 8 月，东莞楼市呈现“淡季不淡”的态势，豪宅市场也趋暖，成交量价皆平稳，平稳态势一直 延续到金九银十，年末两